ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-4859/2023

Дело № А40-144626/22

г. Москва

11 апреля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2023 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Панкратовой Н.И., Савенкова О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобуООО "Гранд маркет"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 08 декабря 2022 года

по делу № А40-144626/22, принятое судьей Коршиковой Е.В.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***>)

к ООО "Гранд маркет" (ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***>)

о взыскании неустойки за несогласованную перепланировку,

об обязании привести планировку в первоначальное состояние,

при участии в судебном заседании:от истца: ФИО2 по доверенности от 22.11.2022, диплом БА 19601 от 02.07.2016;

от ответчика: не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гранд маркет" (далее – ответчик) о взыскании неустойки (штрафа) за несогласованную перепланировку в размере 1.712.828 руб. 77 коп. и обязании привести планировку нежилого помещения площадью 182,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> в первоначальное состояние согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте БТИ здания по состоянию на 12.05.2014г.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды от 05.03.2015г. № 00-00064/15.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 08 декабря 2022 года исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца штраф в размере 570.942 руб. 92 коп. и обязал ответчика в срок не позднее трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу привести планировку нежилого помещения площадью 182,3 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> в первоначальное состояние согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте БТИ здания по состоянию на 12.05.2014г. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. 

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в снизить размер неустойки, а требование о приведении помещения в первоначальное состояние оставить без рассмотрения, по основаниям, изложенным в жалобе. 

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил, его представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик, будучи надлежащим образом, извещенным о дате, времени и месте настоящего судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание апелляционного суда не обеспечил, дело рассмотрено судом в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ, в отсутствие не явившегося лица.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что обжалуемое решение суда подлежит отмене, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы №00-00064/15 от 05.03.2015, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 182,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Факт исполнения арендодателем обязанности по передаче объекта аренды не оспаривается сторонами.

Пунктом 2.1 договора установлен срок действия договора с 12.01.2015 г. до 12.01.2025 г., в связи с чем договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем в ЕГРН внесена запись от 18.04.2015г.

В соответствии с п. 5.3.4 договора, арендатор имеет право производить перепланировку объекта нежилого фонда в случае, если в результате перепланировки не нарушается несущая способность конструктивных элементов здания, соблюдаются требования технических регламентов, не создается угроза жизни, безопасности и здоровью граждан, не нарушаются права третьих лиц и отсутствует необходимость внесения изменений в данные государственного кадастра недвижимости и ЕГРП.

По условиям п. 13.10 договора, в случае необходимости проведения перепланировки объекта нежилого фонда, перепланировка согласовывается арендатором в обязательном порядке с Департаментом городского с дальнейшим согласованием перепланировки за счет средств Арендатора. В случае проведения Арендатором перепланировки, несогласованной с Департаментом городского имущества города Москвы, Арендатор уплачивает на счет Департамента городского имущества города Москвы неустойку, равную ставке годовой арендной платы, определенной по итогам аукциона.

Как указывает истец, в ходе осмотра нежилого помещения, проведенного Департаментом 19.10.2021 (акт №9073273/10/21) установлено, что в арендуемом помещении произведены перепланировки помещений без согласования с Департаментом (в комнатах 1 и 8 установлено дополнительное санитарное техническое оборудование, в комнате 9 установлены перегородки и оборудованы два санузла).

Учитывая допущенные ответчиком нарушения условий договора, истцом начислен штраф по п. 13.10 договора в размере 1.712.828 руб. 77 коп.

В порядке досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика были направлены претензии от 09.03.2022 №33-6-591034/21-(0)-2, от 22.08.2019г. №ДГИ-И-57832/19 с требованиями оплатить сумму штрафа, и привести помещения в первоначальное состояние (т. 1, л.д. 15, 21). Так как требования, изложенные в претензиях, ответчик не удовлетворил, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу о наличии оснований применения к ответчику меры ответственности в виде начисления штрафа на основании п. 13.10 договора и требования по иску удовлетворил частично, применив положения ст. 333 ГК РФ при взыскании штрафа. 

Между тем, судом первой инстанции не учтено, следующее.

В соответствии с п.1 ст.615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно ч.2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Материалами дела подтверждено, что ответчик является арендатором нежилого помещения по адресу: 

<

...> на основании договора № 00-00064/15 от 05.03.2015г. и использует арендуемое помещение в целях торговли, медицинские, мультисервис, стоматология, офисно-административные  и общепит.

Возражая в удовлетворении иска, ответчик указал, что в акте осмотра № 9073273/10/21 от 19.10.2021г. Департаментом указано на наличие переустройства в комн. 1 и 8 установлено дополнительное сан.тех.оборудование – 3 раковины, в комн. 9 установлены перегородки и оборудованы два санузла (установлено дополнительное сан.тех. оборудование – 2 раковины и 2 унитаза).

Иных работ в арендуемом помещении ответчиком не производилось.

Под перепланировкой помещения в многоквартирном доме понимается изменение его конфигурации, которое требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ) - то есть из толкования указанной нормы, перепланировка это физическое, намеренное воздействие лица, направленное на изменение конфигурации нежилого помещения, двойственный характер технической документации на объект недвижимости, ошибки при составлении технической документации, либо ошибки, возникшие при выгрузке данных из единых информационных баз и реестров не могут служить свидетельством совершенной физической перепланировки.

Таким образом, по мнению апелляционного суда, истец в нарушение ст. 65 АПК РФ не доказал, что ответчик нарушил условия договора и произвел перепланировку нежилого помещения с нарушением несущей способностью конструктивных элементов здания, с нарушением требований технических регламентов, и что в помещении создана угроза жизни, безопасности и здоровью граждан либо нарушены права третьих лиц.

При этом, в силу п. 5.3.4 договора, арендатор вправе производить перепланировку Объекта нежилого фонда без изменения  конфигурации нежилого помещения и без нарушений несущей способности конструктивных элементов здания.

Доказательства того, что в ходе установки сантехнического оборудования была произведена замена либо перенос водопроводных коммуникаций, истцом не представлено и в материалах дела таких доказательств не имеется.

Соответственно указанные в акте осмотра переустройства помещения об установлении раковины и туалета по смыслу статьи 25 ЖК РФ указанные работы не являются перепланировкой или переустройством помещения.

Также истец не представил в материалы дела, какие либо технические заключения, подтверждающие нарушения несущей способности конструктивных элементов здания, несоблюдения требований технических регламентов, создания угрозы жизни, безопасности и здоровью граждан, а также изменения площади арендуемого нежилого помещения, требующего внесения изменений в данные Единого государственного реестра недвижимости.

В связи с тем, что ответчик установил дополнительное сантехническое оборудование исключительно для возможности использования арендуемого нежилого помещения, в соответствии с его целевым назначением, оснований для привлечения ответчика к ответственности, предусмотренной п. 13.10 договора отсутствуют.

Так как истец не доказал основания для начисления штрафа на основании п. 13.10 договора, принимая во внимание положения п. 5.3.4 договора, согласно которому арендатор вправе производить перепланировку Объекта нежилого фонда без изменения  конфигурации нежилого помещения и без нарушений несущей способности конструктивных элементов здания, апелляционный суд отменяет решение суда в виду отсутствия оснований для начисления штрафа и в удовлетворении иска в этой части отказывает.

Поскольку истец не доказал, что ответчиком была проведена перепланировка арендуемого помещения, правовые основания приведения помещения в первоначальное состояние отсутствуют.

При указанных обстоятельствах, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска в полном объеме, по основаниям, изложенным выше.

Расходы по уплате госпошлины за подачу иска и апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на истца. Так как Департамент в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины, вопрос о распределении госпошлины по иску не рассматривается.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 65-66, 110, 123, 156, 176, 266-268, п.2 ст. 269, ст.ст. 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,    

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 08 декабря 2022 года по делу № А40-144626/22 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Гранд маркет" расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3.000 (три тысячи) руб.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья:Александрова Г.С.

Судьи:Панкратова Н.И. 

Савенков О.В.