ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-162724/2017

13 июля 2023 года

город Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2023 года.

 

Арбитражный суд Московского округа 

в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А. 

судей Зеньковой Е.Л., Уддиной В.З.

при участии в заседании: 

ФИО1, паспорт, лично;

от ФИО1 – ФИО2, доверенность от 04.08.2022;

от конкурсного управляющего ООО «Горенский технопарк» в режиме вэб-конференции – ФИО3, доверенность от 28.06.2023;

от ООО «Проммашэкспо-1» - ФИО4, доверенность от 01.03.2021, 

рассмотрев 06 июля 2023 года в судебном заседании кассационную жалобу ФИО1

на определение Арбитражного суда города Москвы от 31.01.2023,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2023

об отказе в удовлетворении заявления ФИО1 о признании недействительными торгов по реализации имущества должника 

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Горенский технопарк»

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2018 ООО "Горенский технопарк" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО5

Сообщение о признании должника несостоятельным (банкротом) и введении в отношении него процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 21.04.2018 N 70.

Определением суда от 01.10.2019 ФИО5 освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Горенский технопарк".

Определением суда от 19.11.2019 конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью "Горенский технопарк" утвержден ФИО6.

08.07.2022 (направлено через почтовое отделение связи) в Арбитражный суд города Москвы поступило заявление ФИО1 о признании недействительными торгов по реализации имущества должника ООО "Горенский технопарк" по лоту N 1, оформленных протоколом от 08.11.2021 N 73583-ОТПП/1, а также договора купли-продажи от 16.11.2021 N 73583-ОТПП/1/01 и договора уступки права аренды земельного участка от 16.11.2021 N 73583-ОТПП/1/02, заключенных между ООО "Горенский технопарк" в лице конкурсного управляющего и ФИО1, и применении последствий недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2023 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2023 года, в удовлетворении заявления отказано полностью.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ФИО1 обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2023 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2023 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм права.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ФИО1 лично и в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.

В судебном заседании суда кассационной инстанции конкурсный управляющий ООО «Горенский технопарк» и ООО «Проммашэкспо-1» в лице своих представителей возражали относительно удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными; конкурсный управляющий должника представил отзыв на кассационную жалобу.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

  Суд кассационной инстанции, изучив материалы обособленного спора, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых определении, постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей обособленного спора на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, доводы ФИО1 о нарушении его имущественных прав, как победителя торгов, сводятся к тому, что предметом торгов и договора купли-продажи выступает имущество, не являющееся объектом гражданских прав, поскольку имущество, входящее в лот N 1 (здание производственное, нежилое, кадастровый номер 77:03:0006009:2377, 1935 года постройки, общая площадь 1257,2 кв. м, адрес: 

<

...>) решением Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2020 по делу N А40-19028/18 признано самовольной постройкой.

Заявитель указывает на нарушение организатором торгов требований положений пункта 10 статьи 110 Федерального закона «О несостоятельности «Банкротстве)» (далее по тексту также - Закон о банкротстве) в части указания в сообщении о продаже имущества сведений об имуществе, его составе, характеристиках, описании имущества, поскольку выставленный на продажу объект недвижимости в спорных торгах поименован, как "здание", однако, кадастровый номер 77:03:0006009:2377 относится к записи в ЕГРН на объект недвижимости "помещение".

Кроме того, ФИО1 ссылается на то, что договор аренды N М-03-034547 от 23.12.2009 будет расторгнут собственником, что приведет к невозможности использования заявителем земельного участка на праве аренды, включенной в состав лота в спорных торгах.

Суд первой инстанции, отказывая ФИО1 в удовлетворении заявленных требований, исходил из следующего.

Конкурсным управляющим в ходе исполнения своих обязанностей установлено, что в ЕГРН содержится запись о принадлежности должнику на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером 77:03:0006009:2377, а также права аренды на земельный участок с кадастровым номером 77:03:0006009:79, на котором данный объект недвижимости расположен.

Объект недвижимости с кадастровым номером 77:03:0006009:2377 имеет следующие характеристики:

Площадь: 1257,2;

Нежилое помещение;

Номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: Этаж N 1;

Номер кадастрового квартала: 77:03:0006009;

Дата присвоения кадастрового номера: 2012-05-25;

Ранее присвоенный государственный учетный номер: Инвентарный номер: 1771/42;

Инвентарный номер: I, Условный номер: 247700;

Адрес: 111123, 

<

...>, пом. I;

Кадастровая стоимость, руб.: 49 253 688,99;

Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости: 77:03:0006009:1035.

Также в ЕГРН содержится запись об объекте недвижимости с кадастровым номером 77:03:0006009:1035 без указания на регистрацию какого-либо права на данный объект, имеющем следующие характеристики:

Номер кадастрового квартала: 77:03:0006009;

Дата присвоения кадастрового номера: 24.05.2012;

Ранее присвоенный государственный учетный номер: Условный номер: 2501512;

Адрес: Москва, Перово, ул. Владимирская 1-я, д. 12б;

Площадь, м2: 1257,2;

Назначение: Нежилое здание;

Наименование: данные отсутствуют;

Количество этажей, в том числе подземных этажей: 1;

Материал наружных стен: Кирпичные;

Год ввода в эксплуатацию по завершении строительства: 1935;

Год завершения строительства: 1935;

Кадастровая стоимость, руб.: 50 419 465,4;

Кадастровые номера помещений, машиномест, расположенных в здании или сооружении: 77:03:0006009:2377.

Как следует из вышеуказанных записей характеристики объекта с кадастровым номером 77:03:0006009:2377 с назначением "Помещение" площадью 1257,2 кв. м на 1-м этаже, совпадают с характеристиками объекта с 77:03:0006009:1035 с назначением "Нежилое здание" площадью 1257,2 кв. м, состоящее из 1 этажа. Характеристики совпадают полностью, что позволяет утверждать фактическую тождественность указанных объектов.

Также конкурсным управляющим получена копия договора купли-продажи б/н от 08.05.2006, на основании которого, как указано в ЕГРН, должник получил в собственность объект с кадастровым номером 77:03:0006009:2377.

В указанном договоре купли-продажи указано, что предыдущий собственник продает должнику объект недвижимости со следующими характеристиками: нежилое здание (условный номер 247700), общей площадью 1257,2 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Также конкурсным управляющим получена копия технического паспорта от 09.12.2010 в отношении нежилого здания (условный номер 247700), общей площадью 1257,2 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, в котором указано, что объект 1935 года постройки и имеет состояние "разрушено 2006 г.".

Таким образом, в 2006 году должник приобрел "здание", внутри которого в 2012 году выделил единственное помещение, тождественное всему зданию, что не запрещено действующим законодательством, и выделенное единственное помещение получило кадастровый номер 77:03:0006009:2377, а здание получило или сохранило кадастровый номер 77:03:0006009:1035.

В соответствии с требованиями положений пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве в части указания в сообщении о продаже имущества сведений об имуществе, его составе, характеристиках, описании имущества конкурсный управляющий должника счел разумным, учитывая фактическую тождественность объектов с кадастровым номером 77:03:0006009:2377 и кадастровым номером 77:03:0006009:1035, описал состав лота, как "Здание в разрушенном состоянии с кадастровым номером 77:03:0006009:2377", поскольку должник по договору купли-продажи, указанному, как основание возникновения права собственности на объект с кадастровым номером 77:03:0006009:2377, приобретал именно "здание", а описание лота, как "помещение, разрушенное в 2006 году" явилось бы введением покупателей в заблуждение, поскольку разрушенное помещение невозможно обособить в натуре, а собственник единственного помещения (или всех помещений в здании) имеет право на регистрацию за собой права собственности на все здание в силу положений части 6 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, как указал суд первой инстанции, именование в составе лота объекта с кадастровым номером 77:03:0006009:2377, как "здание, разрушено 2006 г." не является нарушением пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве в части указания в сообщении о продаже имущества сведений об имуществе, его составе, характеристиках, описании имущества, поскольку не приводило к ошибочной идентификации объекта, подлежащего передаче по договору вследствие полной тождественности объекта с кадастровым номером 77:03:0006009:2377 объекту с кадастровым номером 77:03:0006009:1035.

Между тем, конкурсным управляющим в ходе проведения инвентаризации имущества должника было установлено, что непосредственно в границах объекта недвижимости с кадастровым номером 77:03:0006009:2377 неустановленными лицами (предположительно должником) был возведен металлический каркас. Поскольку принадлежность данного объекта должнику не подтверждается какими-либо документами, он не был включен в инвентаризацию, как актив должника.

Сведения о вышеуказанных объекте недвижимости и праве аренды на земельный участок включены конкурсным управляющим должника в инвентаризационные описи и опубликованы в ЕФРСБ 19.12.2019, сообщение N 4513268;

В связи с тем, что оба выявленных актива должника предоставлены в залог ООО "Проммашэкспо-1" (правопреемник КБ "БРТ" АО), проведена обязательная оценка предметов залога, сообщение о результатах оценки опубликовано в ЕФРСБ 03.04.2020, сообщение N 4885718. Объект недвижимости с кадастровым номером 77:03:0006009:2377 был оценен в 481 441 руб., право аренды земельного участка с кадастровым номером 77:03:0006009:79 было оценено в 27 393 599 руб.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 07.05.2021 по настоящему делу утвержден порядок реализации объекта недвижимости с кадастровым номером 77:03:0006009:2377 и права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:03:0006009:79.

Объект недвижимости с кадастровым номером 77:03:0006009:2377 и право аренды земельного участка с кадастровым номером 77:03:0006009:79 были объединены в один лот в целях дальнейшей реализации.

Утвержденный порядок реализации включал проведение первого аукциона по оценочной стоимости, повторного аукциона по начальной цене первого аукциона, уменьшенной на 10% и публичного предложения по начальной цене повторного аукциона, снижающейся на 10% каждые 7 дней до достижения минимальной цены отсечения в 10% от начальной цены публичного предложения.

Сообщение о первом аукционе опубликовано в ЕФРСБ 21.05.2021 N 6697932, дата проведения аукциона 12.07.2021, признан несостоявшимся из-за отсутствия заявок.

Сообщение о повторном аукционе опубликовано в ЕФРСБ 12.07.2021 N 6979172, дата проведения аукциона 06.09.2021, признан несостоявшимся из-за отсутствия заявок.

Сообщение о публичном предложении опубликовано в ЕФРСБ 24.09.2021 N 7391809. Представитель ФИО1 по агентскому договору представил заявку ФИО1 07.11.2021 в 23 час. 58 мин. 15 сек. с ценой предложения 12 557 000 руб.

Заявка и приложенные к ней документы соответствовали требованиям Закона о банкротстве, задаток был зачислен на специальный счет должника в установленных порядке и размере.

Вследствие этого ФИО1 признан победителем торгов и, впоследствии, 16.11.2021 с ним был заключены договоры купли-продажи, которые были полностью оплачены в течение месяца с даты их заключения.

На момент заключения спорного договора купли-продажи в ЕГРН в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:03:0006009:2377 имелись обременения объекта недвижимости в силу залога, а также записи о запрещении регистрации на основании постановлений судебного пристава-исполнителя.

Кроме того, на момент проведения торгов (первое сообщение опубликовано в ЕФРСБ 21.05.2021) вступившим в законную силу 28.07.2020 решением Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2020 по делу N А40-19028/18-41-130 металлический каркас площадью 1 257,2 кв. м по адресу: 

<

...>, признан самовольной постройкой, а зарегистрированное на него право собственности ООО "Горенский технопарк" отсутствующим. Указанным решением суд обязал ООО "Горенский технопарк" снести указанную самовольную постройку. Установил срок исполнения решения суда - в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный решением срок Правительству Москвы в лице Госинспекции по недвижимости города Москвы предоставлено право снести указанную самовольную постройку за счет ответчика.

При этом, ни объект с кадастровым номером 77:03:0006009:2377, ни объект с кадастровым номером 77:03:0006009:1035 не являются металлическими каркасами, следовательно, указанное решение суда не является основанием для исключения объекта с кадастровым номером 77:03:0006009:2377 из конкурсной массы должника.

Фактически, объект недвижимости в виде разрушенного здания представлял собой фундамент с кирпичной кладкой. Так, Актом Госинспекции по недвижимости города Москвы от 25.06.2018 N 9035411 установлено, что согласно сведениям публичной кадастровой карты на участке находится 1-этажное здание 1935 года постройки площадью 1 257,2 кв. м с кадастровым номером 77:03:0006009:1035, в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности ответчика на нежилое помещение площадью 1 257,2 кв. м с кадастровым номером 77:03:0006009:2377 по адресу: 

<

...>, пом. I, - а фактически здание демонтировано, на участке находится металлический каркас площадью около 1 000 кв. м на фундаменте с кирпичной кладкой.

Указанное отражено в решении Арбитражного суда города Москвы от 23.01.2023 по делу N А40-194933/2022-144-1434 (абзац 2 стр. 6 решения).

При этом после вынесения решения Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-19028/2018 от 21.02.2020 ФССП России в ЕГРН было внесено ограничение на регистрацию перехода права собственности в отношении объекта с кадастровым номером 77:03:0006009:2377.

Указанные ограничения ФССП России в ЕГРН присутствовали на момент проведения спорных торгов и были сняты по заявлению конкурсного управляющего должника в мае 2022 года, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН, полученная конкурсным управляющим 20.05.2022.

Таким образом, суд первой инстанции признал несостоятельным довод заявителя о том, что конкурсный управляющий не имел права включать в конкурсную массу и выставлять на реализацию объект недвижимости с кадастровым номером 77:03:0006009:2377 вследствие вынесения Арбитражным судом города Москвы Решения по делу N А40-19028/2018 от 21.02.2020, поскольку указанное решение в своей резолютивной части касалось металлического каркаса, а не помещения или здания с кадастровым номером 77:03:0006009:2377.

12.02.2022 заявитель и конкурсный управляющий должника представили совместное заявление о государственной регистрации перехода прав на объект недвижимости с кадастровым номером 77:03:0006009:2377 в Управление Росреестра по Москве, регистрационному делу присвоен номер КУВД-001/2022-5408773 от 12.02.2022 (в системе документооборота МФЦ - MFC-0558/2022-238231).

21.02.2022 Управление Росреестра по Москве в рамках рассмотрения заявления N MFC0558/2022-238231 составило уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности в связи наложением запрета на совершение регистрационных действий в отношении вышеуказанного объекта недвижимости на основании постановлений судебного пристава-исполнителя, а также на основании поступивших документов от Департамента городского имущества г. Москвы вх. N MFC-0558/2022-130432 от 26.01.2022, о прекращении права собственности на основании решения Арбитражного суда от 21.02.2020 по делу N А40-19028/18, Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда г. Москвы N 09АП-22193/2020 о признании металлического каркаса площадью 1257,2 кв. м, по адресу: 

<

...>, самовольной постройкой, а зарегистрированного права собственности ответчика ООО "Горенский технопарк" отсутствующим, обязании ответчика снести указанную самовольную постройку.

Из пояснений конкурсного управляющего и заявителя следует, что постановление о приостановлении регистрационных действий от 21.02.2022 они не получали. Также конкурсный управляющий пояснил, что о наложенных судебными приставами-исполнителями ограничений стороны знали, в связи с чем после подачи заявления на регистрацию, конкурсным управляющим приняты меры для снятия обременений.

Так, 17.03.2022 конкурсный управляющий в целях снятия вышеуказанных ограничений в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:03:0006009:2377, отраженных в сведениях в ЕГРН под номерами 3.1.1, 3.1.3, 3.1.4, обратился в ФССП России.

19.05.2022 в 11 час. 28 мин. на электронную почту конкурсного управляющего поступила претензия от представителя заявителя о расторжении спорного договора купли-продажи и возвращении полученных денежных средств.

19.05.2022 в 13 час. 20 мин. конкурсный управляющий получил ранее запрошенную для контроля снятия ограничений в отношении объекта посредством системы "Контур.Фокус" выписку из ЕГРН в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:03:0006009:2377, из которой следовало, что ранее отраженные в сведениях в ЕГРН под номерами 3.1.1, 3.1.3, 3.1.4 ограничения отсутствуют. Немедленно после получения данного документа через МФЦ в г. Воронеж была запрошена выписка из ЕГРН в бумажном виде в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:03:0006009:2377. Данный документ был получен 20.05.2022 и также подтвердил отсутствие ранее наложенных ограничений N 3.1.1, 3.1.3, 3.1.4.

19.05.2022 в 21 час. 41 мин. на электронную почту конкурсного управляющего из Управления Росреестра по Москве поступило уведомление об отказе в государственной регистрации прав. Отказу в государственной регистрации предшествовало обращение ФИО1 14.04.2022 в Управление Росреестра по Москве с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права на объект недвижимости с кадастровым номером 77:03:0006009:2377, а также последующее приоставление на месяц регистрационных действий в связи с обращением заявителя о прекращении регистрационных действий и отсутствием аналогичного обращения со стороны должника.

Впоследствии 10.06.2022 Управление Росреестра по Москве прекратило право собственности ООО "Горенский технопарк" на объект недвижимости с кадастровым номером 77:03:0006009:2377.

Суд первой инстанции отметил, что в сообщениях о проведении торгов в ЕФРБ и на торговой площадке "МЭТС" конкурсным управляющим должника были размещены все имеющиеся у него сведения об имуществе, включенном в состав спорного лота, в том числе было размещено и решение Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2020 по делу N А40-19028/2018 о сносе самовольной постройки. Помимо размещения сведений в сообщениях о проведении торгов организатор торгов отправлял по электронной почте всем обратившимся лицам все копии имевшихся у него документов об имуществе, включенном в состав спорного лота. При этом представитель заявителя, направивший заявку 07.11.2021, обратился за документами об имуществе, включенном в состав спорного лота, только 08.11.2021, а ранее за ознакомлением с имуществом и сведениями о нем не обращался. Таким образом, заявитель был осведомлен обо всех рисках участия в спорных торгах, учитывая размещение решения суда о сносе самовольной постройки в объявлениях о проведении торгов.

ФИО1 также полагает, что должник недобросовестно пытался передать заявителю не объект недвижимости, а строительные материалы.

Так, заявитель указывает, что отчет об оценке имущества подтверждает невозможность реализации спорного объекта недвижимого имущества, поскольку оценка произведена не в отношении объекта недвижимости, а в отношении строительных материалов, которые фактически имелись на земельном участке в момент проведения оценки. Кроме того, ФИО1 ссылается на то, что, хотя в договоре купли-продажи фиксировалось условие о том, что "право собственности на имущество, указанное в п. 1.1 возникает у Покупателя после регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра", фактически продавалось право собственности на материалы, которое не подлежит государственной регистрации.

Между тем, как указал суд первой инстанции, отчет об оценке N 12 от 01.04.2020 произведен в отношении двух объектов оценки:

Здание производственное, нежилое, кадастровый номер 77:03:0006009:2377, 1935 года постройки, площадь общая 1257,2 кв. м, адрес: 

<

...>, состояние: "разрушено 2006 г.". Предоставлено в залог КБ "БРТ" (АО).

Право аренды земельного участка по Договору N М-03-034547 от 23.12.2009 г. Разрешенное пользование - эксплуатация производственного здания, площадь 3612 +/- 21 кв. м, кадастровый номер 77:03:0006009:79, расположен по адресу: 

<

...>, срок аренды до 21.10.2058 г. Предоставлено в залог КБ "БРТ" (АО).

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки, на основании которой впоследствии формируется начальная цена продажи на торгах, исходя из которой потенциальные участники торгов свободно и в своей воле принимают решение об участии в торгах и приобретении предмета торгов.

К Отчету об оценке N 12 от 01.04.2020, в опубликованном в ЕФРСБ сообщении N 4885718 от 03.04.2020, содержится, в частности, на странице 161 пояснение конкурсного управляющего по конструктивным элементам объекта оценки, в котором указано, что объект оценки "здание" содержит внутри своих границ металлический каркас, состоящий из определенных конструктивных элементов. Избежать оценки стоимости материалов, входящих в состав объекта недвижимости, который является разрушенным - невозможно.

Фактически рыночная цена объекта разрушенного недвижимости может быть определена по стоимости его оставшихся составных частей. При этом отчет об оценке не имеет целью проведение правовой экспертизы последствий реализации объекта оценки.

При этом металлический каркас, как объект недвижимости, не являлся предметом торгов, что следует из наименования спорного лота.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2020 по делу N А40-19028/2018 фактически было исполнено и не может быть основанием для прекращения права собственности на фундамент с кирпичной кладкой, так как он не является металлическим каркасом и не является самовольной постройкой, а образует уцелевшую часть здания 1935 года постройки с кадастровым номером 77:03:0006009:1035, в пределах которого было выделено тождественное зданию нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:0006009:2377.

ФИО1 имел возможность ознакомиться с отчетом об оценке имущества, а также иными приложенными документами, содержащими сведения о состоянии имущества, до момента подачи заявки. С учетом подачи заявки заявитель выразил намерение на приобретение имущества на предлагаемых условиях, следовательно, не имел возражений относительно стоимости объектов, их оценки, а также характеристик имущества.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в опубликованном сообщении о проведении торгов имелась в свободном доступе вся необходимая информация, касающаяся проводимых торгов, соответствии с пунктом 10 статьи 110 Закона о банкротстве. Доказательства недостоверности или неполноты содержащейся в объявлении информации Заявителем не представлено. Факт введения ФИО1 в заблуждение организатором торгов относительно предмета торгов, условий договора уступки, не подтвержден. Заявитель, как добросовестный приобретатель, проявив должную степень заботливости и осмотрительности, мог своевременно ознакомиться с размещенной информацией предмете спорных торгов, заранее запросить и получить у организатора торгов любые дополнительные документы. Таким образом, подавая заявку на участие в спорных торгах и впоследствии заключая и оплачивая спорные договоры, заявитель имел те же сведения о предмете торгов, что и организатор торгов, но тем не менее принял решение об участии в торгах, а следовательно взвесил и оценил все риски и решил, что предлагаемая в периоде публичного предложения цена является разумной и обоснованной при всех условиях продажи и обстоятельствах, имеющих отношение к характеристикам имущества, составлявшего спорный лот. Обстоятельство невозможности исполнения ООО "Горенский технопарк" одного из спорных договоров в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:03:0006009:2377 по обстоятельствам, возникшим позднее даты проведения торгов, а также даты заключения оспариваемого договора, не может само по себе являться основанием для признания недействительными спорных торгов.

Суд первой инстанции также указал, что в данном случае  доводы о невозможности исполнения договора купли-продажи с учетом отсутствия каких-либо нарушений в проведении торгов могут быть заявлены вне рамок дела о банкротстве как требования покупателя к продавцу, вытекающие из договора купли-продажи на основании положений статей 461, 462, 463 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту также - ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

При этом судами не учтено следующее.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, конкурсным управляющим должника  были проведены торги, предметом которых являлось следующее имущества: лот № 1: Здание производственное, нежилое, кадастровый номер 77:03:0006009:2377, 1935 года постройки, площадь общая 1257,2 кв.м, адрес: 

<

...>, состояние: "разрушено 2006 г" Предоставлено в залог ООО «Проммашэкспо-1» (ИНН 

<

***>); Право аренды земельного участка по Договору №М-03-034547 от 23.12.2009: разрешенное использование – эксплуатация производственного здания, площадь 3612+/-21 кв.м, кадастровый номер 77:03:0006009:79, расположен по адресу: 

<

...> д 12Б, срок аренды до 21.10.2058 года.

Дата публикации сообщения в газете Коммерсант о проведении торгов 25.09.2021.

В соответствии с протоколом о результатах проведения торгов № 73583-ОТПП/1 от 08.11.2021 г., сформированным на электронной площадке «МЭТС» (https://m-ets.ru/), торги имущества «Горенский технопарк», указанного в лоте № 1 состоялись -заявка с предложением по цене 12557000.00 руб. поступила "07" ноября 2021 23:58:15.523. Заявка поступила от ФИО1 (ИНН 

<

***>). В соответствии с объявлением № 7684128 от 16.11.2021, размещенным на сайте ЕФРСБ, заключены следующие договоры с ФИО1:

- Договор № 73583-ОТПП/1/01 купли-продажи от 16.11.2021 г. - Здание производственное, нежилое, кадастровый номер 77:03:0006009:2377, 1935 года постройки, площадь общая 1257,2 кв.м, адрес: 

<

...>, состояние: "разрушено 2006 г"; расположено на земельном участке с кадастровым номером 77:03:0006009:79, право аренды на который принадлежит Продавцу на основании Договора аренды №М-03-034547 от 23.12.2009г. (срок аренды до 21.10.2058г.), площадью 3612+/-21 кв.м. Цена договора 216 984 рублей 96 копеек.

- Договор №73583-ОТПП/1/02 от 16.11.2021г. уступки права аренды земельного участка- Право аренды земельного участка по Договору №М-03-034547 от 23.12.2009: разрешенное использование – эксплуатация производственного здания, площадь 3612+/-21 кв.м, кадастровый номер 77:03:0006009:79, расположен по адресу: 

<

...> д 12Б, срок аренды до 21.10.2058 года. Цена договора 12 340 015 рублей 04 копейки.

Договоры полностью оплачены. По акту приема-передачи имущество не передано.

12.02.2022 г. Конкурсным управляющим и заявителем были поданы документы на регистрацию перехода права собственности на имущество. 

21.02.2022 г. Управлением Росреестра по городу Москве в адрес ФИО1 и ООО «Горенский Технопарк» было направлено уведомление о приостановке регистрации № КУВД-001/2022-5408773, где указано:

«…2. Согласно сведений Единого государственного реестра надвижимости, в отношении вышеуказанного нежилого помещения в Управление поступили документы от г.Москвы в лице Департамента городского имущества г. Москвы вх. № MFC-0558/2022-130432от26.01.2022г.,о прекращении права собственности на основании Решения Арбитражного суда от 21.02.2020 по делу № А40-19028/18, Постановления девятого арбитражного апелляционного суда г. Москвы № 09-АП- 22193/2020 о признании металлического каркаса площадью 1257,2 кв.м, по адресу: 

<

...>, самовольной постройкой, а зарегистрированного права собственности ответчика ООО "Горенский технопарк" отсутствующим, обязании ответчика снести указанную самовольную постройку.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Учитывая вышеизложенное, проведение государственной регистрации по представленным Вами документам не представляется возможным.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав будет отказано в случае, если в течение срока приостановления не будут устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона (статья 27 Закона).

Осуществление действий по государственной регистрации прав приостанавливается до наступления одного из случаев, установленных ст. 26 Закона о регистрации».

19 мая 2022 г. получено уведомление об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-5408773/8 по заявлению от 12.02.2022 г.

10 июня  2022 г. право собственности на здание и помещение прекращено на основании заявления Департамента  городского имущества города Москвы от 26.01.2022 г. На данный момент у Должника нет ни одного объекта недвижимости на праве собственности.

Таким образом, как указывает заявитель кассационной жалобы, на момент проведения торгов вступившим в законную силу 28.07.2020 решением Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2020 по делу № А40-19028/18-41-130 металлический каркас площадью 1 257, 2 кв. м по адресу: 

<

...>, признан самовольной постройкой, а зарегистрированное на него право собственности ООО «Горенский технопарк» отсутствующим. Указанным решением суд обязал ООО «Горенский технопарк» снести указанную самовольную постройку. Установил срок исполнения решения суда – в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный решением срок Правительству Москвы в лице Госинспекции по недвижимости города Москвы предоставлено право снести указанную самовольную постройку за счет ответчика.

Из материалов регистрационного дела, предоставленного Управлением Росреестра  по г. Москве следует, что в декабре 2021 г. здание было снесено. Представлены Акт мониторинга объекта от 20.12.2021 г. с приложением фотографий, (стр. 188-190 регистрационного дела), Письмо заместителя Префекта восточно-административного округа города Москвы в адрес руководителя Департамента  городского имущества города Москвы М.Ф. Гаману, датированное 21.12.2021 г., о факте демонтажа спорного здания с приложением фотографий (стр. 204-207 регистрационного дела).

В результате чего 26.01.2022 Департаментом городского имущества города Москвы подано заявление о прекращении права собственности на здания 77:03:0006009:1035 (стр.1-5 Регистрационного дела) и на помещение  77:03:0006009:2377 (стр. 9-13 регистрационного дела), что и явилось основанием для приостановки и последующего отказа в регистрации перехода права собственности по оспариваемым торгам

Т.е., как указывает заявитель кассационной жалобы, к моменту подачи заявления о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости его уже не было в натуре (что подтверждается данными Департамента) и были поданы документы на регистрацию прекращения права собственности.

Кроме того, заявитель кассационной жалобы не согласен с выводами судов о том, что самовольной постройкой признан не тот объект, который был выставлен на торги, т.е. что самовольной постройкой признан металлический каркас, а фундамент остается объектом недвижимости.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, указанный довод противоречит вступившему в законную силу решению Арбитражного суда города Москвы по делу№ А40-19028/18-41-130 от 21.02.2020 г., где указано, что Актом Госинспекции по недвижимости города Москвы от 25.06.2018 № 9035411 установлено, что согласно сведениям публичной кадастровой карты на участке находится 1-этажное здание 1935 года постройки площадью 1 257, 2 кв. м с кадастровым номером 77:03:0006009:1035, в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности ответчика на нежилое помещение площадью 1 257, 2 кв. м с кадастровым номером 77:03:0006009:2377 по адресу: 

<

...>, пом. I, - а фактически здание демонтировано, на участке находится металлический каркас площадью около 1 000 кв. м на фундаменте с кирпичной кладкой.

Судебной экспертизой установлено, что металлический каркас на указанном земельном участке является объектом капитального строительства, прочно связан с землей, его перемещение без причинения несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

В решение Арбитражного суда города Москвы по делу №А40-194933/2022 вступившем в законную силу, более полно раскрыты данные судебной экспертизы : металлический каркас площадью около 1 000 кв. м на фундаменте с кирпичной кладкой по адресу: 

<

...> является объектом капительного строительства; объект по адресу: 

<

...> является прочно связанным с землей через заглубленные монолитные ж/б фундаменты (стр. 6 Решения).

Актом Госинспекции по недвижимости города Москвы от 25.06.2018 № 9035411 установлено, что фактически здание демонтировано, на участке находится металлический каркас площадью около 1 000 кв.м. на фундаменте с кирпичной кладкой. Проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что металлический каркас на указанном земельном участке является объектом капитального строительства, прочно связан с землей, его перемещение без причинения несоразмерного ущерба его назначению невозможно, указанный объект является объектом недвижимости. (стр. 6 решения по делу А40-194933/2022)

Таким образом, как указывает заявитель кассационной жалобы, Арбитражный суд города Москвы в 2 разных делах признал металлический каркас объектом капитального строительства, а согласно ст. 130 ГК РФ объектами недвижимости признаются объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Согласно заключению эксперта, металлический каркас и фундамент с кирпичной кладкой являются единым целым, являются неотъемлемыми частями одного объекта недвижимости, перемещение объекта невозможно без причинения несоразмерного ущерба его назначению.  Таким образом, экспертиза показала, что указанный объект (металлический каркас + фундамент) не является постройкой 1935 г. и следовательно, строение целиком является самовольной постройкой.

На основании вышеуказанного здание с кадастровым номером 77:03:0006009:1035 и находящееся в нем помещение с кадастровым номером  77:03:0006009:2377 сняты с кадастрового учета, и как объект гражданских прав больше не существуют, а так же они не существует физически, поскольку были снесены Департаментом  городского имущества города Москвы.

Данным доводам заявителя кассационной жалобы ФИО1, основанным на имеющихся в деле доказательствах и обстоятельствах, установленных вступившими в законную силу судебными актами арбитражных судов, суды первой и апелляционной инстанций оценку не дали, т.е. выводы судов вопреки требованиям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаны на выборочном исследовании и оценке доказательств, что могло привести к принятию неправильных определения, постановления.

Пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Из указанных норм права следует, что, требуя признания торгов недействительными и применения последствий их недействительности, заявитель должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности заключенной на таких торгах сделки.

Таким образом, по смыслу статьи 449 Гражданского кодекса условиями для признания торгов недействительными являются одновременное несоблюдение норм законодательства при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего торги.

Продажа имущества, право собственности на которое в судебном порядке признано отсутствующим, нельзя признать добросовестным. 

Выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны без учета обстоятельств, установленных арбитражным судом по делам №№ А40-194933/2022 и А40-19028/18-41-130, которыми спорный объект признан самовольной постройкой. 

Исходя из пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольная постройка не является объектом гражданских прав и объектом сделок;   использование самовольной постройки не допускается.

Как имущество, изъятое из оборота, самовольная постройка исключается из имущества должника, составляющего конкурсную массу (пункт 2 статьи 131 Закона о банкротстве), 

Следовательно, конкурсный управляющий должника не вправе был осуществлять продажу указанной самовольной постройки в порядке статьи 139 Закона о банкротстве, что исключает какую-либо ответственность ФИО1 перед конкурсным управляющим должника за действия, связанные с участием в торгах и заключении договора купли-продажи. 

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций в обжалуемых определении, постановлении не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм права, что в соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основаниями для отмены судебных актов.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении обособленного спора в суде первой инстанции.

На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя определение Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2023 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2023 года по делу № А40-162724/2017, считает необходимым направить обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении настоящего обособленного спора суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить обособленный спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований заявления ФИО1 и возражений относительно заявленных требований. 

Руководствуясь ст. ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2023 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2023 года по делу № А40-162724/2017,- отменить.

Обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий-судья                                                        А.А. Дербенев 

 

Судьи                                                                                                 Е.Л. Зенькова

 

                                                                                                            В.З. Уддина