АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул, д.  8,  Кемерово, 650000

www.kemerovo.arbitr.ru,E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

тел.(384-2) 45-10-82

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А27-7723/2021

город Кемерово

12  июля    2021 года

Резолютивная часть решения оглашена 07 июля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 12 июля 2021 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе: судьи Переваловой О.И., при ведении протокола и аудиозаписи  судебного  заседания секретарем судебного заседания ФИО1,   рассмотрев открытом судебном заседании  дело  по иску общества с ограниченной ответственностью "СОФОПТ", г. Прокопьевск, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 

к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищное хозяйство", г. Прокопьевск, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 

о признании действий незаконными, обязании заключить договор 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "РИЧ", г. Прокопьевск, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>,

при участии: от истца – ФИО2, представитель, доверенность от 19.10.20, паспорт, диплом; от третьего лица – ФИО2, представитель, доверенность от 03.12.20, паспорт, диплом;  от ответчика –  не явились.

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью "СОФОПТ" (далее истец, ООО «СОФОПТ», арендатор)  обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищное хозяйство" (далее ответчик, ООО «УК «ЖХ», управляющая компания)  о признании действий незаконными действия общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищное хозяйство" по отказу обществу с ограниченной ответственностью "СОФОПТ" в заключение договора управления многоквартирным домом   по адресу: 

<

...> дом,16, выразившееся в письме №01/06-3880 от  30.12.2020 и обязании  ответчика заключить договор управления  многоквартирным домом по адресу: 

<

...>.

Иск мотивирован уклонением ответчика от заключения договора управления многоквартирным домом,  ссылаясь на публичную правовую природу договора управления многоквартирным домом, в котором истец на правах аренды владеет нежилым помещением, принадлежащим обществу с ограниченной ответственностью "РИЧ"; полагает, что отказ от заключения договора управления нарушает права и законные интересы арендатора, на которого в силу договора аренды возложена обязанность по заключению договора  управления с управляющей компанией и договоров с ресурсоснабжающими организациями; отсутствие договора не позволяет арендатору предъявить управляющей компании требования, связанные с объемом и качеством оказываемой услуги по содержанию  общего имущества многоквартирного дома.

В настоящем судебном заседании иск поддержан в части понуждения к заключению договора управления на предложенных условиях, представлен проект договора управления; вместе с тем, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об отказе от иска от требования  о признании незаконным действия общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищное хозяйство" по отказу обществу с ограниченной ответственностью "СОФОПТ" в заключение договора управления многоквартирным домом   по адресу: 

<

...> дом,16, выразившееся в письме №01/06-3880 от  30.12.2020.

Согласно части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде  первой или апелляционной  инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

 Суд первой инстанции, установил лицо, подписавшего отказ  от иска, а также   отсутствие нарушения прав других лиц заявленным отказом от иска и отсутствие противоречия его закону, принял отказ от иска. Последствия отказа от исковых требований заявителю известны.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом, при этом расходы от уплаты государственной пошлины за рассмотрение иска  в соответствии с  пунктом 1 статьи 333.40 НК РФ относятся на  истца в размере 30% от государственной пошлины, поскольку отказ не обусловлен добровольным удовлетворением требований истца после принятия иска к производству.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора,  привлечено общество с ограниченной ответственностью "РИЧ" (далее собственник, ООО «РИЧ»), представитель  которого поддержал позицию истца в настоящем судебном заседании, отметив, что на арендатора возложил обязанность по заключению договора управления и несению расходов с ним связанных;  устранившись от пользования спорным имуществом.

Согласно отзыву  ответчика  и дополнений к нему, сторона возражает против удовлетворения иска, указывая, что  управляющая компания не может быть  понуждена к заключению договора управления  многоквартирным домом не собственниками имущества, учитывая, что обязанной стороной по содержанию общего имущества МКД в силу прямого указания закона  возложена на собственника помещений в этом МКД; в данном правоотношении собственник вправе возложить исполнение по статье 313 ГК РФ на арендатора, что не  корреспондируется обязанностью управляющей компании заключить с этим лицом договор управления.

Заслушав позицию истца и третьего лица, изучив представленные доказательства в отдельности и в их совокупности по  правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд не находит оснований для понуждения ответчика к заключению договора, при этом исходит из следующего.

ООО «УК «ЖХ»,  является управляющей компанией, обслуживающей общее имущество (общая долевая собственность) собственников жилых и нежилых помещений, в том числе, многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Прокопьевск, пр-кт. ФИО3, 16, на основании договора управления № 516 от 16.03.2017 и протокола № 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 21.01.2008.

ООО «РИЧ» является собственником нежилого помещения в данном доме, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.07.2019 занимает 252,4 кв.м.

01.02.2021 между ООО «РИЧ» (арендодатель) и ООО «СОФОПТ» (арендатор) заключён договор №2/21 аренды нежилого помещения,  в соответствии с  которым  в том числе арендодатель передает арендатору нежилое помещение площадью 252,4 кв. м,  с кадастровым номером 42:32:0101001:1341, пунктом 3.1 которого  определено, что арендная плата устанавливается за все арендуемые помещения установлено, что арендная плата устанавливается за все арендуемые помещения в целом и не включает плату за коммунальные услуги. Арендатор заключает договоры от своего имени с управляющей компанией, ресурсоснабжающими организациями и самостоятельно оплачивает все их услуги, указанные в настоящем пункте.

25.12.2020 истец обратился к управляющей компании с заявлением о    заключении  договора управления многоквартирным домом с арендатором помещения (вх. №5229 от 25.12.2020,  в заключение которого отказано, ссылаясь на положений статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что именно собственник несет бремя содержания общего имущества МКД и неиспользование помещения или его передача в аренду не освобождает собственника от уплаты, отметив, что управляющая компания не намерена заключать договор с арендатором помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными правовыми актами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, публичный признается договор, если  продавец (подрядчик, исполнитель) ведет предпринимательскую деятельность, в ходе которой должен реализовывать товары (работы, услуги) каждому, кто к нему обратится.

По смыслу приведенных норм, понудить к заключению договора по суду можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу закона либо обусловлено добровольно принятым на себя обязательством.

Однако  в спорном правоотношении,   именно собственники  уполномочены на выбор способа управления многоквартирным домом и выбор лица, которому будет поручено оказания услуг, при этом  порядок и условия заключения договора управления многоквартирным домом определяются собственниками помещений в этом доме, а решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 ЖК РФ).

Из буквального толкования указанной правовой нормы следует обязательность для всех собственников помещений в многоквартирном доме решения общего собрания этих собственников, принятого в установленном порядке по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания. Это решение обязательно и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Права собственника, не участвовавшего в таком собрании, защищены правовой нормой, указанной в части 6 статьи 46 ЖК РФ.

Следовательно, в  данном случае ответчик не может отказать собственнику помещения в многоквартирном доме в заключении договора управления на условиях, утвержденных общим собранием собственников, в  рассматриваемом споре на условиях договора №516 управления многоквартирным домом от 16.03.2008 года, однако у управляющей компании отсутствует обязательность по заключению соответствующего договора с любым  иным  лицом,  за исключением собственника, в частности,  с арендатором помещения.

Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что по смыслу пунктов 1 и 3 статьи 426, а также пункта 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с иском о понуждении заключить публичный договор может только контрагент обязанной стороны.

Иного подхода к разрешению возникшего между сторонами спора действующее законодательство Российской Федерации не устанавливает.

При этом договор на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с учетом пользования местами общего пользования в силу статьи 426 ГК РФ не является публичным договором.

Действительно, в пункте 12 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) указано, что управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 39 ЖК РФ также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.

На основании статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу пункта 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

На основании положений раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил N 491 собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.

Исходя из пункта 5 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.

Как указывалось выше, в силу статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность управляющей компании по заключению договоров установлена лишь с ресурсоснабжающими организациями.

Такая обязанность для собственников, самостоятельно выбравших способ управления, ЖК РФ не установлена. 

В силу статьи 161 ЖК РФ обязанность для собственников заключать договор на техническое и коммунальное обслуживание с обслуживающей компанией появляется только при определении способа управления многоквартирным домом органами местного самоуправления посредством конкурса.

Таким образом, управляющая компания также не является обязанной стороной по смыслу статьи 426 ГК РФ при заключении договора управления многоквартирного дома, равно как и управляющая компания не вправе обращаться в суд иском к собственнику  о понуждении заключить такой договор. 

Следовательно, довод о публичном характере договора на возмещение расходов за содержание и предоставление коммунальных услуг, проект которого представил для заключения с ответчиком истец, является неверным.

То обстоятельство, что  условиями договора аренды  между собственником (арендодателем) и арендатором, последний принял на себя   добровольно обязательство по заключению от своего имени договора с управляющей компанией,  само по себе  не возлагает на  управляющую компанию обязанность по заключению такого договора с арендатором.

В соответствии с положениями абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Гражданский кодекс Российской Федерации и Жилищный кодекса Российской Ф, а также иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у управляющей компании  заключить договор управления многоквартирным домом с арендатором помещения. 

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ), равно как и дополнительной обязанности по содержанию общего имущества, как например, в  представленном договоре аренды нежилого помещения   между истцом и третьим лицом,  установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг, которые не являются стороной договора аренды. 

Вместе с тем, отсутствие договора заключённого с управляющей компанией, не исключает правовой возможности  арендатора нести принятые на себя   дополнительные расходы  на содержание общего имущества МКД, которые в силу  закона возложены на собственника, учитывая  реализованные истцом и третьим лицом принцип свободы заключения договора в правоотношениях  между арендатором и арендодателем, в том числе  в порядке статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации, внося соответствующие платежи в сроки, установленные  законодательством.

Факт заключения арендатором (истцом) договоров с ресурсонабжающими организациями, в силу положений действующего законодательства  не  возлагает на управляющую компания многоквартирного дома обязанности по заключению договора управления с таким арендатором.

Арбитражный суд дополнительно отмечает, что истец,  заявляя о понуждении к заключению договора  управления многоквартирным домом,  вместе с тем представляет проект редакции договора не соответствующего по содержанию  с договором управления 16.03.2008, заключённого от имени  всех собственников   помещений в многоквартирном доме, что  противоречить положениям действующего законодательства.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу  о том, что  у  ответчика отсутствует обязанность по заключению с истцом договора, поскольку она не предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, а также не обусловлена принятым на себя в добровольном порядке обязательством.

Спорный договор подлежит заключению на общих началах гражданского законодательства.

 Вместе с тем, понуждение к заключению договора, обязательность заключения которого для стороны не установлена и он не принял на себя добровольные обязательства по его заключению не допустимо.

  В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесённые истцом расходы от уплаты государственной пошлины за  рассмотрение требования о понуждении к заключению договора относятся на истца.

Руководствуясь пунктом 4  части 1 статьи 150,,    статьями110, 151,  167-171, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

принять отказ общества с ограниченной ответственностью "СОФОПТ" от иска в части признания незаконным действия общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищное хозяйство" по отказу обществу с ограниченной ответственностью "СОФОПТ" в заключение договора управления многоквартирным домом   по адресу: 

<

...> дом,16, выразившееся в письме №01/06-3880 о  30.12.2020. В указанной части производство по делу прекратить.

В остальной  части отказать в удовлетворении иска.

Расходы от уплаты государственной пошлины отнести на истца.

Обществу с ограниченной ответственностью "СОФОПТ"  возвратить из федерального бюджета 4200руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению №50 от 08.04.2021.

Решение может быть обжаловано в арбитражный  суд апелляционной инстанции в течение одного месяца с момента его принятия.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья                                                                                             О.И. Перевалова