Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-10349/2021

г. Владивосток

06 июня 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 июня 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.А. Грызыхиной,

судей С.Б. Култышева, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Регион-Восток»,

апелляционное производство № 05АП-2031/2023 

на решение от 07.03.2023 судьи Е.Е. Чжен

по делу № А51-10349/2021 Арбитражного суда Приморского края 

по иску Администрации г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Регион-Восток» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства,

третье лицо: товарищество собственников жилья «Рыбацкий»,

при участии:

от Администрации г. Владивостока и УМС г. Владивостока: представитель ФИО2 по доверенностям от 19.12.2022 сроком действия до 31.12.2023, диплом о высшем юридическом образовании № 25611, свидетельство о заключении брака, служебное удостоверение; 

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 29.10.2021 сроком действия на 3 года, диплом о высшем юридическом образовании № 14408, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Владивостока (далее – Администрация) и Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, Управление) обратились в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Регион-Восток» (далее – ООО «Регион-Восток», общество) о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства – здание двухэтажного магазина с кафе, с кадастровым номером 25:28:030006:4378, назначение объекта – нежилое, площадь 1287,1 кв.м., степень готовности 15%, инв. 05:401:003:000001520, условный номер: 25-25-01/197/2011-155, адрес объекта: 

<

...>. 

На основании части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено товарищество собственников жилья «Рыбацкий» (далее – ТСЖ «Рыбацкий»).

Решением суда от 07.03.2023 исковые требования удовлетворены в полном объеме, с чем общество не согласилось, обжаловав судебный акт в апелляционном порядке.

Ссылаясь на результаты проведенной по делу строительно-технической экспертизы № 26-2022 от 28.06.2022 и отмечая соответствие проведенных строительных работ по возведению фундамента здания проектной документации, апеллянт утверждает о капитальности спорного объекта и полагает его недвижимой вещью, что исключает возможность удовлетворения исковых требований.

В представленных письменных отзывах, приобщенных к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ, Администрация и ТСЖ «Рыбацкий» возражали против доводов апелляционной жалобы, настаивая на законности оспариваемого судебного акта.

В судебном заседании представитель заявителя жалобы поддержал изложенную позицию, представитель истцов аргументы ответчика опровергла. Неявка в заседание суда извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства представителя третьего лица не препятствовала коллегии рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

 Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 271 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом, 24.04.2002 между администрацией г. Владивостока и ООО «СТОЛЕН» был заключен договор № 3682 аренды земельного участка площадью 1204 кв.м, расположенного в районе ул. Надибаидзе, 17 в г. Владивостоке, в целях строительства и дальнейшей эксплуатации двухэтажного магазина с кафе в капитальных конструкциях, сроком на 10 лет с 12.04.2002 по 11.04.2012. 

В результате заключения ряда соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды (от 03.04.2006 между ООО «СТОЛЕН» и ИП ФИО4, от 14.02.2008 между ИП ФИО4 и  ИП ФИО5, от 05.03.2010 между ИП ФИО5 и ООО «Регион-Восток») права арендатора были переданы ответчику.

25.11.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю осуществлена государственная регистрация права собственности ООО «Регион-Восток» на объект незавершенного строительства – здание двухэтажного магазина с кафе, назначение объекта – нежилое, площадь застройки 737,3 кв.м, степень готовности 2%, инв. 05:401:003:000001520, лит. А, адрес объекта: 

<

...> (свидетельство о государственной регистрации права от 25.11.2011 серия 25-АБ679410). 

31.12.2015 во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Приморского края от 31.01.2014 по делу № А51 -17954/2013 между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Регион-Восток» был заключен договор № 28-Ю-21501 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030002:14 площадью 1 204 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, сроком на 3 года для строительства и дальнейшей эксплуатации двухэтажного магазина с кафе. 

Согласно сведениям ЕГРН, в настоящее время в границах данного земельного участка расположен объект незавершенного строительства – здание двухэтажный магазин с кафе, с кадастровым номером 25:28:030006:4378, назначение объекта – нежилое, площадь 1287,1 кв.м, степень готовности 15%, инв. 05:401:003:000001520, условный номер: 25-25-01/197/2011-155, адрес объекта: 

<

...>, принадлежащий на праве собственности ООО «Регион-Восток» (запись о регистрации права от 25.11.2011 № 25-25-01/197/2011-155). 

Указывая, что регистрация права собственности общества на спорный объект как на недвижимое имущество при фактическом отсутствии у такового соответствующих признаков нарушает права и законные интересы органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком, Администрация г. Владивостока и Управление обратились в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно учел положения Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснения пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), указав, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами; право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество; ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Иск о признании права собственности отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (иски о признании права, о применении последствий недействительности сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения и т.д.).

На основании изложенного, учитывая, что целью заявленного в рамках настоящего дела требования является оспаривание права собственности ответчика, зарегистрированного в отношении объекта недвижимого имущества, не обладающего соответствующими признаками, заявителями избран надлежащий способ защиты, направленный на защиту прав по владению и распоряжению спорным земельным участком, находящимся в публичной собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25), по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 04.09.2012 № 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в ЕГРН не означает, что объект является недвижимой вещью, и не является препятствием для предъявления иска о признании права на объект отсутствующим.

Из изложенного следует, что сама по себе государственная регистрация объекта незавершенного строительства не определяет его статус как недвижимого, поскольку для этого необходимо наличие определенных признаков. При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Следует отметить, что требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом конкретном случае только с учетом критериев, установленных приведенными нормами ГК РФ.

Из положений пункта 52 Постановления № 10/22 следует, что именно невозможность отнесения конкретных объектов к категории недвижимого имущества следует рассматривать в качестве одного из обстоятельств, при которых иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению.

Условия для возможности признания объекта незавершенного строительства недвижимостью разъяснены в пункте 38 Постановления № 25, согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Соответствующая правовая позиция содержится в пункте 15 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2022) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.10.2022).

Исходя из изложенного, следует подчеркнуть, что факт регистрации объекта незавершенного строительства в качестве недвижимости не лишает суд права иначе оценить правовой режим этой вещи.

Для целей установления возможности отнесения спорного объекта к недвижимому имуществу судом первой инстанции были назначены судебная и дополнительная строительно-техническая экспертизы с поручением их проведения эксперту общества с ограниченной ответственностью «Инстор» ФИО6.

По результатам исследований экспертом, помимо иных выводов, дано заключение о том, что фундамент объекта «здание двухэтажный магазин с кафе» с кадастровым номером 25:28:030006:4378, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:030002:14 не завершен строительством, процент готовности фундамента составляет 52 %.

Работы по возведению фундамента объекта экспертизы, предусмотренные рабочей документацией, шифр ПИ-15053П/Р-КР были выполнены на строительной площадке в соответствии с принятыми проектными решениями (для смонтированных конструктивных элементов) с разной степенью строительной готовности (объемов работ), кроме работ по установке фундаментных балок типа Ф61 и Ф62, монтаж которых не производился (не начинался).

Оценив заключения эксперта с позиции части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ, с учетом отсутствия каких-либо возражений участников спора относительно результатов экспертизы, суд первой инстанции признал их надлежащими доказательствами по делу. Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что зарегистрированный за ответчиком объект не отвечает признакам недвижимого имущества, ввиду чего оснований для регистрации права собственности общества на спорный объект как на объект недвижимости (объект незавершенного строительства) не имелось

Признавая указанную позицию суда первой инстанции обоснованной и соответствующей вышеприведенным правовым положениям, в частности разъяснениям пункта 38 Постановления № 25, апелляционный суд считает удовлетворение исковых требований Администрации и УМС г. Владивостока правомерным.

Коллегия исходит из того, что наличие в ЕГРН записи о праве собственности ответчика на спорный объект как на недвижимое имущество налагает на собственника земельного участка (в настоящем случае – на орган, уполномоченный распоряжаться земельным участком), в границах которого находится указанный объект, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий публичного собственника в отношении земельного участка, на котором объект расположен.

Если объект, право на которое в ЕГРН зарегистрировано как на недвижимость, фактически не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, то факт государственной регистрации права собственности на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.

Изложенное, вопреки доводам апеллянта, свидетельствует о наличии оснований для удовлетворения иска. При этом выводы судебной экспертизы № 26-2022 от 28.06.2022 относительно классификации спорного объекта как незавершенного строительством объекта капитального строительства, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, а также аргументы заявителя жалобы о частичном возведении конструкции первого этажа и установке перекрытия второго этажа не опровергают фактических обстоятельств дела (возведение фундамента только на 52%,  установка части фундаментных балок не начиналась) и законность решения суда первой инстанции с учетом невозможности квалифицировать спорную строительную конструкцию в качестве недвижимой вещи. Вопреки доводам апеллянта, частичное возведение элементов каркаса первого этажа (очевидно, не аналогичным сооружению фундамента работам), равно как выполнение части строительных работ в соответствии с проектом само себе не влияет на существо спора, не имеет значения для целей его рассмотрения, поскольку не способно устранить порок в виде отсутствия 48% фундамента.  

По смыслу статей 130, 131 ГК РФ право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, характеризующим, в том числе, объекты, строительство которых не завершено (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.

Вопрос о наличии либо отсутствии у объекта капитального строительства, в том числе незавершенного строительства, статуса объекта недвижимого имущества является правовым вопросом и подлежит разрешению судом на основе исследования и оценки доказательств.

В настоящем случае из содержания экспертных заключений, в том числе фотоматериалов, усматривается, что фактически спорный объект, для возведения которого участок был предоставлен в 2002 году, представляет собой строительную конструкцию, у которой отсутствует завершенный контур фундамента, в связи с чем отдельные существующие на земельном участке элементы в совокупности не могут быть идентифицированы в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества и признаны объектом незавершенного строительства, следовательно,  данный объект не может быть отнесен к объектам недвижимости; регистрация права собственности ответчика на объект, не отвечающий признакам объекта недвижимости, противоречит действующему законодательству и нарушает права муниципального образования, поскольку ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий публичного собственника в отношении земельного участка, на котором объект расположен. 

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения и не опровергают выводы суда первой инстанции, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.  

В соответствии со статьей 110 АПК РФ понесенные при подаче апелляционной жалобы судебные расходы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 07.03.2023 по делу №А51-10349/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.А. Грызыхина

Судьи

С.Б. Култышев

Е.Н. Шалаганова