﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

25 ноября 2021 года

Дело №

А21-15619/2019

 

     Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Нефедовой О.Ю., судей Боголюбовой Е.В. и Власовой М.Г.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Две пятерки» Жуматия А.В. (доверенность от 04.05.2021), 

рассмотрев 24.11.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Беркут плюс» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 11.06.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2021 по делу                    № А21-15619/2019, 

                                              у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Две пятерки», адрес: 236040, Калининград, улица Горького, дом 55, литера Б, офис 326, ОГРН 1043902812777, ИНН 3906121190 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Беркут плюс», адрес: 236000, Калининград, проспект Мира, дом 49/51, офис 38, ОГРН 1023900773720, ИНН 3905037027 (далее – Компания), о взыскании 12 033 руб. 26 коп. задолженности по договору на выполнение работ и услуг по содержанию, ремонту и коммунальному обеспечению здания торгово-выставочного центра «Две пятерки» (далее – Центр) от 01.01.2011            № 1/1/3 БП (далее – Договор) и 15 992 руб. 21 коп. неустойки по состоянию на 18.11.2019.

Определением суда первой инстанции от 03.12.2019 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением от 10.01.2020 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением суда от 17.02.2020 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А21-14062/2019.

Протокольным определением от 19.05.2021 производство по делу возобновлено.

Решением суда первой инстанции от 11.06.2021 иск удовлетворен частично, с Компании в пользу Общества взыскано 12 033 руб. 26 коп. задолженности и 7963 руб. 21 коп. неустойки по состоянию на 18.11.2019, в остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 26.08.2021 решение от 11.06.2021 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Компания, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и представленным в дело доказательствам, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит отменить вынесенные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы считает, что суды не учли отсутствие у него права собственности на спорные помещения, расположенные в Центре.

По мнению Компании, именно собственник помещения, а не арендатор обязан компенсировать Обществу спорные затраты.

Податель жалобы утверждает, что Договором не предусмотрено оплата заявленных Обществом услуг.  

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Компания о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направила, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является  препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами двух инстанций, решением общего собрания собственников нежилых помещений Центра, оформленного протоколом от 31.08.2018, Общество избрано управляющей компанией по содержанию, ремонту и коммунальному обеспечению здания Центра, общей площадью 6791,1 кв.м (4742,7 кв.м. - без учета мест общего пользования), расположенного в Калининграде по адресу: улица Горького, дом 55, литера Б.

Компания является арендатором помещения № 13 в литере «Б» (1 этаж) общей площадью 39,3 кв.м., расположенного в здании Центра согласно договору от 01.03.2018 № АР-01/2018 аренды нежилого помещения, заключенного с индивидуальным предпринимателем Слуцким Николаем Николаевичем. 

В соответствии с пунктом 4.2 указанного договора коммунальные услуги, услуги связи, телекоммуникационные услуги и иные платежи уплачиваются арендатором самостоятельно на основании соответствующих договоров, заключенных им с поставщиками коммунальных ресурсов и услуг.

Общество (исполнитель) и Компания (заказчик) заключили Договор, по условиям которого исполнитель обязался осуществлять деятельность (выполнять работы и услуги) по обслуживанию и коммунальному обеспечению здания Центра, а заказчик обязался оплачивать выполненные исполнителем работы и услуги в соответствии с условиями Договора. 

Заказчик обязан возмещать в полном объеме расходы исполнителя по договорам, заключенным со сторонними организациями, пропорционально величине общей площади помещения заказчика (пункт 2.3.5 Договора). 

Заказчик обязан своевременно и в полном объеме выполнять решения общего собрания собственников нежилых помещений Центра (пункт 2.3.11 Договора). 

В разделе 3 Договора стороны определили порядок и сроки оплаты услуг по Договору. 

Условиями Договора определено, что места общего пользования - это расположенные в здании Центра вестибюли, коридоры, проходы, пешеходные зоны и зоны отдыха, лестничные трапы, туалеты, технические и вспомогательные помещения, а также территория земельного участка, на котором расположено здание Центра; площадь мест общего пользования составляет 2048,4 кв. м.

Ссылаясь на то, что Компания не исполнила свои обязательства по оплате услуг в полном объеме, Общество направило в ее адрес претензию от 25.09.2019 с требованием погасить задолженность.

Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал требования Общества обоснованными в части, снизив размер подлежащей взысканию неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Апелляционный суд согласился с решением суда первой инстанции.

Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно пункту 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации (далее – ВС РФ) от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Согласно части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном указанным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В силу части 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления нежилым зданием устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в здании.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оказание Обществом услуг по содержанию общего имущества здания Центра подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

Возражая против заявленных требований, Компания ссылалась на необоснованное включение в размер взыскиваемых платежей арендной платы на землю и компенсации расходов на уплату налога на недвижимое имущество. 

Оценив доводы Компании, суды установили следующее.

Проведенным в 2017 году общим собранием собственников нежилых помещений здания Центра в форме заочного голосования, оформленного протоколом от 29.08.2017, принято решение об утверждении Положения о порядке владения, пользования и распоряжения общим имуществом здания Центра (местами общего пользования здания). 

Согласно указанному Положению собственникам нежилых (торговых) помещений в Центре принадлежит право общей долевой собственности на все общее имущество здания в силу закона. Доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности нежилых (торговых) помещений. Собственники нежилых (торговых) помещений Центра в полном объеме несут бремя содержания мест общего пользования (обслуживание, ремонт, уплата арендной платы на землю, налога на имущество организаций и пр. платежи) в размере, пропорциональном площади их помещений, путем своевременной оплаты выставленных счетов (по возмещению стоимости содержания).

По итогам заочного голосования с 20.08.2018 по 24.08.2018 собственниками нежилых помещений Центра и административного здания принято решение, оформленное протоколом от 31.08.2018, об утверждении расходования управляющей компанией (Обществом) денежных средств собственников Центра (доходов от сдачи в аренду мест общего пользования и касетонов, от услуг платной парковки - после погашения всех затрат) на цели, непосредственно связанные с содержанием, ремонтом и эксплуатацией здания Центра и земельного участка, в том числе в первоочередном порядке - на уплату налога на имущество организаций и арендной платы на землю (в отношении мест общего пользования), а также на исполнение решений и предписаний контролирующих органов. Расходование средств определено в размере и порядке по собственному усмотрению Общества с последующим ежегодным отчетом перед собственниками о расходовании денежных средств.

При таких обстоятельствах суды установили, что собственниками нежилых помещений уполномочили Общество включать в стоимость понесенных им затрат на содержание общего имущества здания Центра арендную плату за землю.

Суды учли заключенный администрацией городского округа «Город Калининград» (арендодателем) и собственниками нежилых помещений в Центре (арендаторами) договор аренды земельного участка от 14.03.2017 № 118/2017-А, на котором расположено здание Центра, с множественностью лиц на стороне арендатора. В указанном договоре Общество выступает одним из арендаторов, на которого возложена обязанность вносить арендную плату за приходящуюся на помещения общего пользования площадь земельного участка (с 16.12.2015 по 07.02.2017 за 1814,5 кв. м; с 08.02.2017 - за 1999,8 кв. м), которые используется всеми собственниками торговых помещений в Центре.

Суды приняли во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.02.2021 по делу                           № А21-14062/2019, которым признано право общей долевой собственности за всеми собственниками помещений в здании Центра и признано отсутствующим право собственности Общества на указанные помещения мест общего пользования. 

Поскольку собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания вне зависимости от регистрации такого права, признание права собственности Общества на указанные помещения отсутствующим не влечет отказ в удовлетворении его требований в части компенсации спорных затрат. 

Собственники права общей долевой собственности на общее имущество Центра несут бремя его содержания и должны возместить соответствующие расходы, понесенные Обществом независимо от наличия у них расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

При эксплуатации здания Центра непосредственными пользователями мест общего пользования здания являются собственники и арендаторы нежилых помещений (торговых павильонов), в любое время в общем доступе которых находятся туалеты, коридоры, лифты, лестничные площадки, лестничные клетки и пр.).

В связи с тем, что Компания является арендатором расположенного в Центре помещения, она согласно условиям Договора и договора от 01.03.2018 № АР-01/2018 аренды нежилого помещения обязана участвовать в издержках на содержание и сохранение мест общего пользования здания и прочего общего имущества соразмерно площади арендуемого помещения.

В подтверждение заявленных требований Общество представило платежные документы об уплате налога на имущество за помещения общего пользования и арендной платы по договору аренды от 14.03.2017 № 118/2017-А.

Поскольку данные расходы понесены Обществом в отношении общего имущества Центра (мест общего пользования и земельного участка под Центром), суды пришли к выводу, что они подлежат возмещению законными владельцами помещений Центра, в том числе Компанией.

Статьей 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 ГК РФ).

В связи с просрочкой внесения платы за оказанные услуги Общество начислило Компании 15 992 руб. 21 коп. неустойки по состоянию на 18.11.2019. 

Расчет неустойки проверен судами и признан правильным.

До принятия судом решения ответчик заявил ходатайство об уменьшении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Рассмотрев данное ходатайство, суды признали его обоснованным и снизили размер неустойки на основании статьи 333 ГК РФ до 7963 руб. 21 коп.

В указанной части судебные акты не обжалуются.

У кассационного суда не имеется оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Доводы Компании о том, что обязанность по возмещению спорных затрат должна быть возложена на собственника помещения отклоняются кассационным судом.

В данном случае Компания, заключая договор аренды от 01.03.2018                    № АР-01/2018, согласно пункту 4.2 обязалась дополнительно, сверх арендной платы оплачивать самостоятельно расходы (коммунальные услуги, услуги связи, телекоммуникационные услуги и иные платежи) на основании договоров с поставщиками данных услуг.

Во исполнение указанного пункта договора аренды от 01.03.2018                          № АР-01/2018 Компания заключила с Обществом Договор, подписав который приняла на себя обязанность возмещать Обществу спорные затраты наравне с собственниками нежилых помещений Центра, в связи с чем суды обоснованно применили к спорным отношениям нормы, регулирующие право собственности.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судов двух инстанций.

Переоценка доказательств в полномочия суда кассационной инстанции не входит (статьи 286 и 287 АПК РФ, пункт 32 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Согласно статье 286 АПК РФ кассационный суд при рассмотрении дела проверяет законность принятых судебных актов, устанавливая правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам. Суды правильно применили нормы материального и процессуального права. В связи с этим кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 11.06.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2021 по делу № А21-15619/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Беркут плюс» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

О.Ю. Нефедова

 

Судьи

 

Е.В. Боголюбова

 

М.Г. Власова