АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-7537/2018

г. Оренбург

16 октября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена       08 октября 2019 года

В полном объеме решение изготовлено        16 октября 2019 года

Арбитражный суд  Оренбургской области в составе судьи Вишняковой А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи  Бобковой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело  по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1,     ОГРНИП 307565835800310, ИНН 

<

***>, г. Орск Оренбургской области  к 

1. обществу с ограниченной ответственностью «Ленинский жилищно-коммунальный сервис № 6», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Орск Оренбургской области,

 2. администрации города Орска, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Орск Оренбургской области

 третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1.    Государственная жилищная инспекция по Оренбургской области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Оренбург,

 2. Управление жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Орска, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Орск Оренбургской области

 3.   Некоммерческая организация «Фонд модернизации жилищно-коммунального хозяйства Оренбургской области», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Оренбург

 об обязании совершить определенные действия 

В судебном заседании приняли участие:

- от истца – ФИО2, доверенность от 04.09.2019, сроком на 3 г., паспорт;

- от ответчика 1 – ФИО3, доверенность от 05.08.2019, сроком до 31.12.2019, паспорт;

- от ответчика 2 – явки нет, извещен;

- от третьих лиц – явки нет, извещены

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением (с учетом уточнения  т. 3 л.д. 109 на обороте, 118, т. 4 л.д. 17)  к:

1) администрации города Орска:

об обязании в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда произвести полное вскрытие конструктивных  элементов МКД № 18 по ул. Строителей г. Орска для составления дефектной ведомости с целью разработки проекта производства работ по капитальному ремонту здания;

возложении обязанности по разработке проекта организации капитального ремонта здания и проекта производства работ по капитальному ремонту здания МКД № 18 по ул. Строителей г. Орска;

возложении обязанности в срок до 01.12.2020 года произвести капитальный ремонт здания МКД № 18 по ул. Строителей г. Орска, а именно выполнить работы по капитальному ремонту и усилению фундамента, полной замены конструкций отмостки, капитальный ремонт наружных несущих стен (после выполнения работ по усилению фундамента), произвести полную замену межэтажного перекрытия между первым и вторым этажом, произвести полную замену чердачного перекрытия над вторым этажом за счет собственных средств.

2)  обществу с ограниченной ответственностью «Ленинский жилищно-коммунальный сервис № 6»:

об обязании в срок до 01.12.2020 года произвести полную замену стропильной системы с перекрытием кровли  за счет собственных средств.

Ответчик 2, 3 лица, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по юридическому адресу, что подтверждается почтовыми уведомлениями  и  путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представителей  не направили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей не явившихся лиц.

От ответчика 2 поступил  письменный отзыв на иск, в том числе, в отношении уточненной редакции требований (т. 4 л.д. 114-117, 119, т. 5 л.д. 1-4).

Истец, ответчики и 3 лица не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

С учетом получения всеми  участниками  уточнений требований (т. 4 л.д. 114-117, 119), исковые требования рассматриваются с учетом уточнений в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к: 

 1) администрации города Орска:

об обязании в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда произвести вскрытие конструктивных элементов перекрытия над первым этажом нежилого помещения № 2 многоквартирного дома № 18 по ул. Строителей г. Орска для составления дефектной ведомости с целью разработки проекта производства работ;

возложении обязанности по разработке проекта организации  капитального ремонта и проекта производства работ по капитальному ремонту нежилого помещения № 2 многоквартирного дома № 18 по ул. Строителей г. Орска в течение месяца после составления дефектной ведомости;

возложении обязанности в срок до 01.12.2020  года произвести капитальный ремонт нежилого помещения № 2 многоквартирного дома № 18 по ул. Строителей г. Орска, а именно выполнить работы по капитальному ремонту и усилению фундамента, полной замены конструкций отмостки, капитальный ремонт наружных несущих стен (после выполнения работ по усилению фундамента), полной замены межэтажного перекрытия между первым и вторым этажом, полной замены чердачного перекрытия над вторым этажом за счет собственных средств;

2) обществу с ограниченной ответственностью «Ленинский жилищно-коммунальный сервис № 6»:

 об обязании в срок до 01.12.2020 года произвести полную замену стропильной системы с перекрытием кровли нежилого помещения № 2 многоквартирного дома № 18 по ул. Строителей г. Орска за счет собственных средств.

Истец в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал, пояснив,  что администрация города Орска обязано произвести заявленные работы по капитальному ремонту ввиду того, что является бывшим наймодателем помещений спорного многоквартирного дома и при приватизации помещений обязанность по капитальному ремонту администрацией не исполнена. 

Следовательно, на собственников, приватизировавших помещения, не перешла обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме. Согласно доводов истца ООО «Ленинский жилищно-коммунальный сервис № 6» обязано провести полную замену стропильной системы с перекрытием кровли нежилого помещения, поскольку является управляющей компанией в многоквартирном доме № 18 по ул. Строителей г. Орска, и в силу заключенного договора управления многоквартирным домом обязано осуществлять действия, направленные на своевременное выявление и устранение дефектов  общего имущества. Требования к ответчикам истец подтверждает, в том числе, проведенной по делу судебной экспертизой.

Ответчик 1, общество с ограниченной ответственностью «Ленинский жилищно-коммунальный сервис № 6», в судебном заседании, отзывах на исковое заявление (том 1 л.д. 72-74, 84-86, том 4 л.д. 18-21, 140-141) против удовлетворения требований возражал, указав, что договором о долевом участии в расходах по содержанию строения и ремонту общего имущества, заключенным между ним и истцом, не предусмотрена обязанность обслуживающей организации на проведение работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. Договором на оказание услуг и выполнение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома № 64 от 01.12.2014 обязанность по проведению работ по капитальному ремонту имущества дома была возложена на управляющую организацию до 01.10.2014, с указанной даты плата за капремонт выставляется и перечисляется на счет некоммерческой организации «Фонд модернизации жилищно-коммунального хозяйства Оренбургской области». Кроме того, в соответствии со ст. 189 ЖК РФ проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Указанное собрание собственниками не проводилось, решение о проведении капитального ремонта не принято. Обслуживающая организация дважды путем размещения объявлений на подъездах многоквартирного дома размещало объявления о необходимости принятия решения о проведении капитального ремонта межэтажного перекрытия многоквартирного дома (в целях информирования, поскольку не может выступать инициатором  указанного вопроса), однако собственниками такое решение не принято. ООО «Ленинский жилищно-коммунальный сервис № 6» считает себя ненадлежащим ответчиком по делу. 

Ответчик 2, администрация города Орска, в отзыве на исковое заявление (том 5 л.д. 1-4) против удовлетворения требования возражал, указав, что истцом не представлены доказательства того, что на момент первой приватизации жилого помещения многоквартирный дом требовал производства капитального ремонта. Обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома сохраняется за бывшим наймодателем в том случае, если она не исполнена им на момент приватизации гражданином помещения в указанном доме. 

Некоммерческая организация «Фонд модернизации жилищно-коммунального хозяйства Оренбургской области» в отзывах на исковое заявление (том 2 л.д. 33-35, том 3 л.д. 120-123, том 4 л.д. 25-28) указывает, что  многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...> включен в региональную программу «Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Оренбургской области, в 2014-2034 годах».

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства. 

ФИО1 (истец) в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права является собственником нежилого помещения общей площадью 70,9 кв.м., расположенном на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу 

<

...> (том 1 л.д. 17).

Указанный многоквартирный дом находится в управлении общества с ограниченной ответственностью «Ленинский жилищно-коммунальный сервис № 6» (обслуживающая организация, ответчик 1) в соответствии с договором № 64 на оказание услуг и выполнение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома от 01.09.2012 (том 1 л.д. 18-22).

Согласно пункту 3.2.1 обслуживающая организация обязана предоставлять услуги по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома с надлежащим качеством и с соблюдением установленных норм и стандартов и условий настоящего договора.

Между ФИО1 (собственник) и ООО «Ленинский жилищно-коммунальный сервис № 6» (ООО «Ленинский ЖКС-6») подписан договор № 17/10/13 о долевом участии в расходах по содержанию строения и ремонту общего имущества в многоквартирном доме от 25.10.2013 (том 1 л.д. 15-16), в соответствии с пунктом 1.1 которого собственник поручает ООО «Ленинский ЖКС-6» выполнение работ по надлежащему содержанию, ремонту общедомовых инженерных коммуникаций (в том числе расположенных в нежилом помещении) и конструктивных элементов всего жилого многоквартирного дома, согласно правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

Пунктом 2.2 договора в обязанности ООО «Ленинский ЖКС-6» вменено обеспечивать содержание и ремонт элементов конструкции здания, мест общего пользования и инженерного оборудования общедомового назначения, расположенного в местах общего пользования (чердаки, подвалы, технические подполья, подъезды), устранять аварии на внутридомовом оборудовании собственника после поступления заявки. В случае необходимости проведения текущего ремонта, ремонт может быть выполнен ООО «Ленинский ЖКС-6» за дополнительную оплату.

Согласно акту от 07.12.2015 (том 1 л.д. 23) в помещении, принадлежащем истцу, произошло затопление. В качестве причины затопления указана вина собственника квартиры № 10, допустившего бесхозяйственное обращение с принадлежащим ему имуществом, выразившемся в приведении в негодность с последующим частичным разрушением системы канализации, сантехнического оборудований.

С целью определения технического состояния объекта после установления последствий, возникших в результате затопления истец обратился к экспертной организации – ООО «ГеоЭксПИ». Согласно заключению от 23.12.2015 (том 1 л.д. 29-33) для обеспечения дальнейшей безопасной эксплуатации встроенного нежилого помещения 2 необходимо провести работы по восстановлению целостности перекрытий первого этажа с целью восстановления его несущей способности. 

ФИО1 обратился в Ленинский районный суд г. Орска с исковым заявлением к собственникам квартиры № 10 и к ООО «Ленинский ЖКС-6» с исковым заявлением об обязании произвести ремонтно-восстановительные работы, солидарном взыскании убытков. В рамках рассмотрения указанного искового заявления Ленинским районным судом г. Орска назначалась судебная экспертиза с целью определения вида повреждений в перекрытиях помещения, принадлежащего истцу, и квартиры № 10 (находится над помещением истца), определения давности возникновения повреждений и механизма их образования. 

В соответствии с заключением ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» № 81-С от 19.04.2017 (том 1 л.д. 34-37) установлена необходимость выполнения работ по капитальному ремонту перекрытий, часть повреждений не относится к событию затопления 2015 года, поскольку является результатом продолжительного увлажнения, а не последствием единичного затопления; характер повреждений деревянных конструкций свидетельствует об их систематическом увлажнении в течение продолжительного периода времени, обследование перекрытия подтверждает необходимость его капитального ремонта; в качестве причин образования повреждений указана совокупность как минимум двух факторов – нарушение правил эксплуатации жилого помещения и нарушение периодичности проведения капитального ремонта жилого дома в целом.

Решением Ленинского районного суда г. Орска от 30.05.2017 (том 1 л.д. 43-49) на собственников квартиры № 10, находящейся над помещением истца, возложена обязанность произвести восстановительно-ремонтные работы по устранению повреждений подвесного потолка, повреждений окрасочного слоя стены. В удовлетворении требований о солидарном взыскании убытков отказано.

Полагая, что повреждения межэтажных перекрытий возникло по вине обслуживающей организации, истец обратился к ответчику 1 с претензией, в которой просил произвести ремонт межэтажного перекрытия и текущий ремонт многоквартирного дома (л.д. 13).

В ответе на претензию ответчик 1 указал на необходимость принятия решения о проведении капитального ремонта собственниками помещений многоквартирного дома (том 1 л.д. 14).

В процессе рассмотрения арбитражного дела по ходатайству истца проведена судебная экспертиза, по результатам которой установлено (т. 3 л.д. 61-62), что работы  по устранению  дефектов конструктивного элемента перекрытия над первым этажом нежилого помещения № 2, относятся к работам, выполняемым при капитальном ремонте здания, требуют разработки проекта. Физический износ конструктивного элемента перекрытия над первым этажом нежилого помещения № 2 определяется на уровне 60 %, что согласно классификации по физическому износу соответствует  "не удовлетворительному" техническому состоянию, приграничному к "ветхому", по категории технического состояния относится к ограниченно работоспособному состоянию, приграничному к недопустимому состоянию (категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций). При имеющемся физическом износе конструктивных элементов исследуемого нежилого помещения № 2, эксплуатация помещения должна быть прекращена для производства капитального ремонта. В связи с чем,  по ходатайству истца  в июне 2019 (т. 3 л.д. 109) в качестве соответчика привлечена администрация города Орска Оренбургской области, которая с сентября 2018 участвовала  при рассмотрении арбитражного дела в качестве 3 лица без самостоятельных требований (т. 2 л.д. 87 на обороте).

         Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без обращения за защитой в суд. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего отпадает необходимость в его судебном разрешении.

         Целью установления претензионного порядка разрешения спора, среди прочего, является экономия средств и времени сторон, сохранение между сторонами партнерских отношений, уменьшение нагрузки судов. При этом претензионный порядок не должен являться препятствием защите лицом своих прав в судебном порядке.

         Суду необходимо учитывать цель претензионного порядка и перспективы досудебного урегулирования спора.

         При наличии доказательств свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде (п. 4 раздела II "Процессуальные вопросы" Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015) Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2015).

  Исходя из сроков рассмотрения претензии, времени нахождения искового заявления в суде, учитывая осведомленность ответчиков, в том числе, с учетом дат привлечения в дело изначально 3 лицом, а затем соответчиком,  о наличии спора  по конкретному объекту,  о наличии  в  адрес  каждого из ответчиков  притязаний,  в частности по итогам  проведения судебной экспертизы, отсутствие доказательств добровольного удовлетворения требований или попыток  урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению по существу.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд находит, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

С целью подтверждения  исковых требований по определению дефектов строительных конструкций, характера дефектов (капитальный или текущий ремонт) в спорном помещении,   принадлежащем истцу, определением суда от 13.12.2018 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту индивидуальному предпринимателю ФИО4. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Имеются ли дефекты строительных конструкций в 

<

...>? В случае наличия определить, чем вызваны дефекты строительных конструкций, перечень ремонтных работ для устранения дефектов и их стоимость

2. Возможна ли эксплуатация нежилого 

<

...> без проведения восстановительных работ?

Согласно представленному экспертному заключению (том 3 л.д. 47-88; 61-62) причиной образования дефектов конструктивного элемента перекрытия над первым этажом нежилого помещения № 2 является совокупность причин:

1)Закономерный физический износ строительных материалов (закономерная утрата со временем материалами своих первоначальных свойств), год постройки жилого дома 1947 г.

2)Отсутствие плановых текущих и капитальных ремонтов, в том числе перекрытия, как конструктивного элемента здания.

3)Систематические   протечки   со   второго   этажа   (наиболее   ярко выраженные в месте опирания металлической балки на верхнюю по плану внутреннюю стену), то есть, замачивание древесины, что в свою очередь приводит к образованию гнили, и как следствие к дальнейшему снижению несущей способности;

4)Усугубляющим фактором является приложение динамических нагрузок вибрационного характера от транспорта при эксплуатации автомобильной и трамвайной дороги по ул. Строителей (с учетом месторасположения жилого дома от трамвайных путей на расстоянии 17 м), что на фоне фактического физического износа жилого дома, приводит к неравномерной осадке фундамента (и как следствие деформация наружных стен и перекрытия).

5)Усугубляющим фактором наличия прогибов перекрытия являются работы, выполненные при перепланировке нежилого помещения №2, а именно демонтаж несущих перегородок, которые с учетом фактического физического износа перекрытия являлись временными подпорками.

Работы по устранению дефектов конструктивного элемента перекрытия над первым этажом нежилого помещения № 2, относятся к работам, выполняемым при капитальном ремонте здания, требуют разработки проекта.

Физический износ конструктивного элемента перекрытия над первым этажом нежилого помещения № 2 определяется на уровне 60 %, что согласно классификации по физическому износу соответствует  "не удовлетворительному" техническому состоянию, приграничному к "ветхому", по категории технического состояния относится к ограниченно работоспособному состоянию, приграничному к недопустимому состоянию (категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций).

При имеющимся физическом износе конструктивных  элементов  исследуемого  нежилого  помещения № 2 эксплуатация помещения должна быть прекращена для производства капитального ремонта.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Данные требования при подготовке заключения экспертом ИП ФИО4 соблюдены. В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам.

Выводы судебной экспертизы основаны на предоставлении всей необходимой документации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения.

Принимая во внимание, что эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, наличие документов, подтверждающих у эксперта необходимого образования и достаточной квалификации для проведения такого рода экспертизы, учитывая отсутствие в экспертном заключении противоречивых выводов, а также полноту ответов на поставленные перед экспертом вопросы, суд пришел к выводу о принятии указанного заключения в качестве достоверного и достаточного доказательства по делу.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; вследствие неосновательного обогащения.

Согласно ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 131-ФЗ) к вопросам местного значения городского округа относится владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа.

В силу положений ст. 37 Федерального закона N 131-ФЗ местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования) наделяется уставом муниципального образования полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Норма статьи 6 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон РФ N 1541-1) является специальной нормой, поскольку в соответствии с нею осуществляется приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах особой категории - требующих капитального ремонта. Из нее следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя и не исполненная им на момент приватизации, сохраняется до исполнения им данного обязательства.

В соответствии со статьей 2 и пунктом 3 статьи 15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185 "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" потребность в капитальном ремонте - это необходимость проведения работ (отнесенных указанным Федеральным законом к видам работ по капитальному ремонту) по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме для приведения многоквартирного жилого дома в технически исправное состояние.

Согласно ст. 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Из данной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений и общего имущества многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

При этом юридически значимыми обстоятельствами по делу являются факт нахождения многоквартирного дома в состоянии, требующем его капитального ремонта, на момент приватизации квартир, и не исполнение ответчиком как наймодателем жилых помещений в доме обязанности по проведению капитального ремонта дома на момент бесплатной передачи жилых помещений в собственность.

С 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в статье 39 ЖК РФ и статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из системного толкования статьи 16 вышеназванного Закона, статьи 158 ЖК РФ и статьи 210 ГК РФ обязательства по производству последующих капитальных ремонтов жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Правовой режим отдельных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, определяется на дату приватизации первой квартиры в доме в зависимости от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) на тот момент для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, или использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего.

Из приведенных норм следует, что наймодатель несет обязательства по капитальному ремонту, как жилых помещений, так и общего имущества в многоквартирном доме, если на момент приватизации первого жилого помещения, дом требовал капитального ремонта.

Таким образом, в части исковых требований к администрации города Орска установлению и доказыванию подлежит факт необходимости проведения капитального ремонта в жилом доме на момент приватизации в нем первого жилого помещения.

Согласно сведениям администрации города Орска и сведениям, сообщенным суду истцом, приватизация спорного помещения состоялась в 1993 г., обратного  истцом не представлено.

Экспертиза, проведенная в рамках рассмотрения настоящего дела, а также экспертизы, проведенные при рассмотрении споров в Ленинском районном суде г. Орска, устанавливают состояние помещений многоквартирного дома на момент проведения данных экспертиз (2015, 2017, 2019 года), но не на момент приватизации помещений. В материалах дела не имеется обращений граждан, приватизировавших жилые помещения в указанном многоквартирном доме, к бывшему наймодателю (администрации г. Орска) или к обслуживающей организации (ООО «Ленинский ЖКС-6») о проведении комплексного капитального ремонта жилых помещений и общего имущества многоквартирного дома на момент приватизации первого помещения. 

Доказательств нуждаемости многоквартирного дома в капитальном ремонте по состоянию на 1993 г. в материалы дела истцом не представлено, в том числе, с учетом  приложения № 3 Ведомственных строительных норм 58-88и  технического паспорта (т. 2 л.д. 69). 

При таком положении, представленные истцом доказательства подтверждают то обстоятельство, что МКД на дату рассмотрения дела в суде требует капитального ремонта, что не оспаривается участниками процесса,  подтверждается судебной экспертизой и  включением МКД в долгосрочную Региональную программу капитального ремонта жилых домов.

Истцом не представлено достаточных и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что МКД требовал капитального ремонта именно на момент первой  приватизации квартиры,   чтобы говорить  о возникновении у  администрации  обязанности  по  капитальному ремонту МКД   за счет средств местного бюджета  в силу закона, минуя порядок, предусмотренный действующим  законодательством,   поскольку именно с установлением данного факта  связано сохранение за бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилья.

Учитывая, что в соответствии с действующим законодательством бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме лежит на всех собственниках помещений, по имеющимся материалам дела  суд не усматривает  оснований для проведения капитального ремонта общего имущества  жилого дома только  за счет администрации.

Как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в определении  от 01.03.2012 № 389-0-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы администрации города Омска на нарушение конституционных прав и свобод статьей 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", определяя в Законе Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации,  законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (ст. 16).

Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 01.03.2012 № 389-0-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы администрации города Омска на нарушение конституционных прав и свобод статьей 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"  указано, что статья 16 Закона о приватизации не регулирует вопросы, связанные с порядком и условиями реализации бывшими наймодателями возложенной на них обязанности, включая возможное распределение финансово-экономических обязательств на проведение капитального ремонта между органами государственной власти и органами местного самоуправления, если жилые помещения ранее были переданы из государственной в муниципальную собственность в состоянии, уже требующем капитального ремонта.

Между тем, законодатель определил порядок и условия осуществления капитального ремонта многоквартирных домов, приняв соответствующие поправки в Жилищный кодекс Российской Федерации (раздел IX введен Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ).

Часть 1 статьи 167 Жилищного кодекса Российской Федерации предписывает органам государственной власти субъекта Российской Федерации принять нормативные правовые акты, которые направлены на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 21.12.2015 № 988-п "Об утверждении порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Оренбургской области"  определенный алгоритм  действий для установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, осуществляется  в целях формирования органами местного самоуправления муниципальных образований Оренбургской области краткосрочных планов реализации региональной программы и актуализации региональной программы.

Многоквартирный дом, расположенный по адресу 

<

...> включен в региональную программу "Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории  Оренбургской области, в 2014-2043 годах", утвержденную постановлением Правительства Оренбургской области от 30.12.2013 № 1263-пп.

Постановлением администрации города Орска от 11.08.2014 № 4884-п  фонд капитального ремонта вышеуказанного многоквартирного дома сформирован на счете регионального оператора.

Нормами Жилищного кодекса Российской Федерации и Закона Оренбургской области от 12.09.2013 № 1762/539-V-ОЗ "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Оренбургской области" определен перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и выполнение которых финансируется за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного  исходя из минимального размера взноса, установленного в соответствии со статьей 2 Закона Оренбургской области от 12.09.2013 № 1762/539-V-ОЗ "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Оренбургской области".

При принятии решения собственниками помещений о проведении капитального ремонта большего перечня, необходимо определить размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт общего имущества выше минимального установленного.

Кроме того, в целях реализации региональной программы капитального ремонта, конкретизации сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, уточнения планируемых видов услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, определения видов и объема государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта органы государственной власти субъекта Российской Федерации обязаны утверждать краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта (п. 7 ст. 168 ЖК РФ). 

Согласно п. 1 ст. 13.1 Закона, органы местного самоуправления муниципальных районов, городских округов Оренбургской области утверждают краткосрочные платы реализации региональной программы капитального ремонта ежегодно не позднее 1 июля года, предшествующего планируемому году.

Утвержденные органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов Оренбургской области краткосрочные платы реализации региональной программы капитального ремонта не позднее 5 рабочих дней со дня их утверждения направляются в министерство строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Оренбургской области и региональному оператору.

Правительство Оренбургской области на основании муниципальных краткосрочных планов, утверждает краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта до 1 октября года, предшествующего планируемому периоду.

В соответствии со статьей 210 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Статьей 249 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64, при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку в данном случае элементы перекрытия над первым этажом нежилого помещения № 2 являются общим имуществом здания, расположенного по адресу: 

<

...>, и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в нем, указанные лица обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате платежей по общему имуществу, издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьей 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

В соответствии с положениями ст. 189 ЖК РФ проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

Экспертное заключение, проведенное в рамках рассмотрения настоящего спора, установило, что для производства работ по ремонту конструктивного элемента перекрытия над первым этажом необходимо проведение капитального ремонта, и, кроме того, для производства указанных работ эксплуатация помещения должна быть прекращена.

Так, в заключении отражено (т. 3 л.д. 61-62), что работы  по устранению  дефектов конструктивного элемента перекрытия над первым этажом нежилого помещения № 2, относятся к работам, выполняемым при капитальном ремонте здания, требуют разработки проекта. Физический износ конструктивного элемента перекрытия над первым этажом нежилого помещения № 2 определяется на уровне 60 %, что согласно классификации по физическому износу соответствует  "не удовлетворительному" техническому состоянию, приграничному к "ветхому", по категории технического состояния относится к ограниченно работоспособному состоянию, приграничному к недопустимому состоянию (категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций). При имеющемся физическом износе конструктивных элементов исследуемого нежилого помещения № 2, эксплуатация помещения должна быть прекращена для производства капитального ремонта.

Однако, доказательств, подтверждающих проведение общего собрания собственников и принятие соответствующего решения, в деле не имеется.

Судом приняты доводы  ответчика 1, обслуживающей организации, что ею  дважды – 13.10.2017 и 05.12.2017, собственники уведомлялись   о необходимости проведения общего собрания с целью утверждения работ по капитальному ремонту путем вывешивания объявлений (том 1 л.д.103-114), информативно, поскольку не может быть инициатором данного вопроса. 

С учетом вышеизложенного  суд считает, что правовых оснований, в отсутствие   решения общего собрания собственников  помещений МКД  о проведении капитального ремонта, о сопутствующих указанному обстоятельству вопросах, для удовлетворения исковых требований в отношении обоих ответчиков  не имеется. 

Указанный правовой подход  отражен  в постановлении тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2019 по делу №А21-9128/2018,  постановлении восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2019 по делу №34-9851/2018.

Поскольку  все требования, выставленные в адрес ответчиков сопряжены с капитальным ремонтом  общего имущества МКД, что отнесено к компетенции общего собрания собственников, поскольку затрагивает   их права,  не правомерны  требования без соответствующего общего собрания собственников.

Обязание судом проведения любых работ: будь то капитального ремонта,  выставляемого администрации,  или текущего ремонта, выставляемого  управляющей компании,  будет сопряжено  с  риском для  жизни и здоровья людей, поскольку согласно  судебному заключению, физический износ конструктивного элемента перекрытия над первым этажом нежилого помещения № 2 определяется на уровне 60 %, что согласно классификации по физическому износу соответствует  "не удовлетворительному" техническому состоянию, приграничному к "ветхому", по категории технического состояния относится к ограниченно работоспособному состоянию, приграничному к недопустимому состоянию (категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций). 

При имеющемся физическом износе конструктивных элементов исследуемого нежилого помещения № 2, эксплуатация помещения должна быть прекращена для производства капитального ремонта (истец ставит вопрос в отношении  наружных несущих стен (после выполнения работ по усилению фундамента), полной замены межэтажного перекрытия между первым и вторым этажом, полной замены чердачного перекрытия над вторым этажом, полной замены  стропильной системы с перекрытием кровли нежилого помещения № 2 многоквартирного дома № 18 по ул. Строителей г. Орска, что касается всего, общего  имущества МКД).

Соответственно,  говорить о  возможности проведения  управляющей компанией текущего ремонта также не представляется возможным, с учетом имеющегося судебного экспертного исследования, установившего необходимость проведения -  капитального  ремонта, поскольку  техническое состояние имущества   пригранично  к "ветхому",   при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций). 

Следовательно, при проведении истцом соответствующих, регламентированных и установленных законодательно процедур, сопряженных  с нарушенным правом, в целях восстановления такового, истец не лишен  права  обращения  в суд  с соответствующими исковыми требованиями. Притязания  истца к управляющей компании по уменьшению размера платы за содержание и ремонт общего имущества в связи с некачественным исполнением услуг, как и в отношении фактически  понесенных затрат в суммовом выражении, связанных непосредственно с деятельностью последней,  не являются предметом  настоящего спора и  могут быть реализованы только посредством самостоятельных исковых требований.  

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на истца, в том числе, в отношении судебной экспертизы,  что не лишает истца права  включения  указанных расходов   при предъявлении  иного искового заявления с положенным в его основу  судебным  исследованием наряду с иными доказательствами. Государственная пошлина  определена в размере   6 000 руб. за неимущественное требование  к каждому из ответчиков. В связи с чем, с истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 6 000 рую 

Руководствуясь статьями 167-170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1  отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета  государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать  налоговому органу в порядке статьей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия  (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области. 

Судья                                     А.А. Вишнякова