ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-62-49, 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А83-20353/2019

07 октября 2021 года

город Севастополь

Резолютивная часть постановления объявлена 07.10.2021.

В полном объёме постановление изготовлено 07.10.2021.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Евдокимова И.В., и           Сикорской Н.И.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А83-20353/2019                 

по иску администрации города Судака Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 11.03.2020 по делу №А83-20353/2019 (судья Чумаченко С.А.)

по иску общества  с  ограниченной ответственностью «Алькор-НВП» 

к администрации города Судака Республики Крым

при  участии третьего  лица,  не  заявляющего  самостоятельных  требований относительно предмета спора: Судакский городской совет, министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым, Министерство труда и социальной защиты Республики Крым, ГБУ Республики Крым «Центр социального обслуживания граждан пожилого возраста и инвалидов г.Судака»

о признании  договора  аренды  земельного  участка  недействительным,

при участии в судебном заседании 

от общества с ограниченной ответственностью «Алькор-НВП»  – ФИО2, по доверенности от 25.11.2019 №82/28-н/82-2019-2-111,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Алькор-НВП» (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к администрации города Судака Республики Крым (далее - ответчик, администрация) о признании договора аренды земельного участка N 233 от 25.11.2016 недействительным в части пунктов 1.3 в редакции «Для размещения «Территориального центра социального обслуживания пенсионеров и одиноких нетрудоспособных граждан» в муниципальную собственность муниципального образования городской округ Судак Республики Крым подлежит безвозмездной передаче 729,2 кв. м, площади нежилых помещений в оконченном строительством объекте", а также пунктов 4.2.4, 4.3.24 указанного договора. Исковые требования первоначально были мотивированы недействительностью договора в данной части ввиду незаконности условия договора о безвозмездной передаче нежилых помещений в собственность муниципального образования.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 11.03.2020 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции признал недействительным договор аренды земельного участка N 233 от 25.11.2016 в части пунктов 1.3 в редакции «Для размещения «Территориального центра социального обслуживания пенсионеров и одиноких нетрудоспособных граждан» в муниципальную собственность муниципального образования городской округ Судак Республики Крым подлежит безвозмездной передаче 729,2 кв. м, площади нежилых помещений в оконченном строительством объекте», а также пунктов 4.2.4, 4.3.24 договора, а также взыскал с администрации в пользу общества судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 6 000 руб. Суд первой инстанции руководствовался тем, что сделка в оспариваемой части является недействительной, администрация допустила злоупотребление правом. Истец вправе требовать признания сделки недействительной в части пунктов 1.3, 4.2.4, 4.3.24 договора, поскольку обращение с таким иском преследует цель защиты нарушенных интересов общества.

На основании определения от 27.07.2019 Двадцать первый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым (далее - МИЗО РК, Министерство).

От истца поступал отказ от части исковых требований о признании недействительными пунктов 1.3, 4.2.4, 4.3.24 договора аренды земельного участка от 25.11.2016 №233, заключенного между администрацией и обществом, в части площади в размере 469,9 кв. м.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2020 решение Арбитражного суда Республики Крым от 11.03.2020 отменено, принят отказ общества от части исковых требований о признании недействительными пунктов 1.3, 4.2.4, 4.3.24 договора аренды земельного участка от 25.11.2016 N 233, заключенного между администрацией и обществом, в части площади в размере 496,9 кв. м, в этой части производство по делу прекращено.

Признаны недействительными пункты 1.3, 4.2.4, 4.3.24 договора аренды земельного участка от 25.11.2016 №233, заключенного между администрацией и обществом, в части указания площади подлежащих передаче нежилых помещений в размере 232,3 кв. м.

Редакции пунктов 1.3, 4.2.4, 4.3.24 договора аренды земельного участка от 25.11.2016 №233, принимая во внимание признание данного договора недействительным в указанной выше части, для целей правовой определенности, подлежат исполнению в следующей редакции.

Абзац 3 пункта 1.3 договора: «Для размещения "Территориального центра социального обслуживания пенсионеров и одиноких нетрудоспособных граждан» в муниципальную собственность муниципального образования городской округ Судак Республики Крым подлежит безвозмездной передаче 496,9 кв. м, площади нежилых помещений в оконченном строительством объекте».

Пункт 4.2.4 договора: «Требовать безвозмездной передачи в муниципальную собственность муниципального образования городской округ Судак Республики Крым нежилых помещений площадью 496,9 кв. м после завершения строительства и сдачи в эксплуатацию объекта строительства».

Пункт 4.3.24 договора: «Арендатор обязан в течение 60 дней после завершения строительства и сдачи в эксплуатацию объекта строительства передать в муниципальную собственность муниципального образования городской округ Судак Республики Крым нежилые помещения площадью 496,9 кв. м».

Апелляционный суд руководствовался незаконностью оспариваемых условий договора ввиду отсутствия определенности в исчислении размера подлежащих передаче площадей, несоответствия условий договора требованиям как гражданского законодательства Украины, так и России; признаками злоупотребления арендодателя своим правом (статья 10 ГК РФ), 

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 29.01.2021 указанное постановление отменено в оспариваемой части (применительно признанию договора недействительным в части), дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Суд кассационной инстанции указал, что выводы судов первой и апелляционной инстанций являются преждевременными. Договорных споров до 2014 года между обществом и территориальными органами власти Украины не было; переоформляя договор, у администрации отсутствовали полномочия по изменению его существенных условий; заявив по сути требования об изменении договора, общество не доказало признаков злоупотребления со стороны администрации, которая участвовала только в переоформлении договора. Поскольку выводы судов первой и апелляционной инстанций являются преждевременными, при новом рассмотрении дела необходимо дать оценку условию договора в соответствии с требованиями украинского законодательства.

При новом рассмотрении дела общество дополнило основания исковых требований, ссылаясь на недействительность оспариваемых пунктов договора ввиду противоречия положениям Закона Украины от 17.02.2011 №3038 «О регулировании градостроительной деятельности» (далее – Закон №3038) и Закону Украины от 20.04.2000 №1699 «О планировке и застройке территорий» (далее – Закон №1699) с учетом того, что на общество необоснованно возложена обязанность по передаче части объекта строительства в собственность муниципального образования в условиях оплаты паевого взноса в бюджет территориального образования (л.д.98-102 т.3).

Ходатайство о дополнении оснований исковых требований было удовлетворено на основании определения апелляционного суда от 16.09.2021.

Представитель общества в судебном заседании поддержал свои исковые требования. 

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в связи, с чем рассмотрение жалобы возможно в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Рассматривая исковые требования общества по правилам, предусмотренным для рассмотрения споров в суде первой инстанции, апелляционный суд учитывает, что постановлением кассационного суда от 29.01.2021 постановление суда апелляционной инстанции было отменено только в обжалуемой части; в остальной части (в отмене решения суда первой инстанции, в принятии отказа от части исковых требований и прекращении в данной части производства по делу) постановление апелляционного суда от 27.07.2019 вступило в силу.

Исследовав доводы апелляционной жалобы и основания, предмет предъявленного иска (с учетом уточненных требований), изучив материалы дела, апелляционный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 27.10.2006 между Судакским городским советом Автономной Республики Крым и обществом заключен договор аренды земли, зарегистрированный в Судакском городском отделе Крымского регионального филиала ГП «ЦГЗК» при Госкомземе Украины, о чем в государственном реестре земли совершена запись от 27.10.2006 за N 040601600065 (далее - договор от 27.10.2006).

Согласно пункту 1.1 договора от 27.10.2006 Судакский городской совет на основании решения Судакского городского совета N 554/41-05 от 10.11.2005 и решении Судакского городского совета N 443/8 от 28.09.2006 предоставляет, а общество принимает в долгосрочную аренду земельный участок площадью 0,5653 га для строительства и обслуживания 50-ти квартирного жилого дома со встроенными помещениями «Территориального центра социального обслуживания пенсионеров и одиноких нетрудоспособных граждан» по ул. Гвардейская в г. Судаке из земель Судакского горсовета не переданных в собственность или пользование, в т.ч. по угодьям: 0,4753 га - открытые земли без растительного покрова или с незначительным растительным покровом, в т.ч. другие; 0,0900 га - застроенные земли используемые для отдыха и другие открытые земли для отдыха и другие открытые земли в том числе зеленые насаждения общего пользования, согласно прилагаемого плана земельного участка.

Земельный участок передается в долгосрочную аренду сроком до 10.11.2055 для строительства и обслуживания 50-ти квартирного жилого дома, площадью 0,5653 га, с безвозмездной передачей 729,2 кв. м, площади в коммунальную собственность Судакского городского совета под помещения «Территориального центра социального обслуживания пенсионеров и одиноких нетрудоспособных граждан» (пункт 1.2 договора).

21.12.2006 решением исполнительного комитета Судакского городского совета №668 были внесены изменения в решение № 22 от 07.02.2006 «О разрешении строительства 50-ти квартирного жилого дома со встроенными помещениями «Территориального центра по обслуживанию пенсионеров и одиноких нетрудоспособных граждан» по ул. Гвардейской в г. Судак», а именно: пункт 1 изложен в редакции: «Разрешить обществу строительство 116 квартирного жилого дома со встроенными помещениями «Территориального центра по обслуживанию пенсионеров и одиноких нетрудоспособных граждан» по ул. Гвардейской в г. Судак».

07.06.2016 с целью переоформления вышеуказанного договора аренды в соответствии с требованиями действующего законодательства, истец обратился в администрацию города Судака с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 5 653 кв. м, с кадастровым номером 90:23:010137:78. по адресу: 

<

...> для строительства и обслуживания 116-квартирного жилого дома со встроенными помещениями «Территориального центра социального обслуживания пенсионеров и одиноких нетрудоспособных граждан».

25.11.2016 между обществом и администрацией был заключен договор аренды земельного участка №233 (далее - договор от 25.11.2016). Общество и администрация являются сторонами в договоре от 25.11.2016 на основании договора от 27.10.2006, в соответствии с Порядком переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории муниципального образования городской округ Судак Республики Крым, утвержденным решением Судакского городского совета от 12.03.2015 N 209.

В соответствии с пунктом 1.1 договора от 25.11.2016 администрация передала обществу за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 5 653 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Крым, городской округ Судак, 

<

...> с кадастровым номером 90:23:010137:78. Общество приняло указанное имущество.

Согласно разделу 7 договора от 25.11.2016 установлен срок действия договора с даты его подписания по 10.11.2055.

В соответствии с пунктом 1.3 договора от 25.11.2016 участок предоставляется для строительства и обслуживания 50-ти квартирного жилого дома со встроенными помещениями «Территориального центра социального обслуживания пенсионеров и одиноких нетрудоспособных граждан». Категория земель - земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: основной - средне этажная жилая застройка, код 2,5; вспомогательное - социальное обслуживание, код - 3.2.

Также, в соответствии с пунктом 1.3 договора от 25.11.2016 для размещения «Территориального центра социального обслуживания пенсионеров и одиноких нетрудоспособных граждан» в муниципальную собственность муниципального образования городской округ Судак Республики Крым подлежит безвозмездной передаче 729,2 кв. м площади нежилых помещений в оконченном строительством объекте.

В соответствии с пунктом 4.2.4 договора от 25.11.2016 предусмотрено право администрации требовать безвозмездной передачи в муниципальную собственность муниципального образования городской округ Судак Республики Крым нежилых помещений общей площадью 729,2 кв. м после завершения строительства и сдачи в эксплуатацию объекта строительства.

Пунктом 4.3.24 договора от 25.11.2016 предусмотрена обязанность общества после завершения строительства и сдачи в эксплуатацию объекта строительства передать в муниципальную собственность муниципального образования городской округ Судак Республики Крым нежилые помещения общей площадью 729,2 кв. м.

Полагая, что договор от 25.11.2016 является недействительным в части пунктов 1.3, 4.2.4, 4.3.24, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

Исковые требования рассматриваются апелляционным судом по правилам, предусмотренным для рассмотрения дел в суде первой инстанции, с учетом дополнения оснований иска.

При решении вопроса об обоснованности исковых требований апелляционный суд руководствуется следующим.

В силу пункта 2.1 статьи 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Необходимо дать оценку оспариваемым условиям договора в соответствии с требованиями украинского законодательства, причем с учетом того, что часть оснований иска по существу уже признаны постановлением арбитражного суда кассационной инстанции необоснованными.

Правовое значение для правильного рассмотрения исковых требований, с учетом дополнения оснований иска, имеет выяснение вопроса о соответствии договоров от 27.10.2006 (с учетом дополнительных соглашений) и договора от 25.11.2016 требованиям соответственно украинского и российского законодательства. 

В соответствии с правилами статьи 40 Закона №3038 заказчик, который имеет намерение на застройку земельного участка в соответствующем населенном пункте, обязан принять участие в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта (пункт 2).

Размер долевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта определяется в договоре, заключенном с органом местного самоуправления (пункт 5).

Органам местного самоуправления запрещается требовать от заказчика строительства предоставления любых услуг, в том числе осуществление строительства объектов и передачи материальных или нематериальных активов (в том числе жилых и нежилых помещений, в том числе путем их выкупа), кроме долевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта, предусмотренной настоящей статьей, а также кроме случаев, определенных частью пятой статьи 30 настоящего Закона (пункт 7).

В соответствии с пунктом 7 Заключительных положений к Закону №3038 если договором, который заключен до вступления в силу настоящего Закона, предусмотрена уплата долевого участия заказчиком строительства (полностью или частично) в объемах других, чем определено настоящим Законом, такой договор подлежит приведению в соответствие с настоящим Законом (абзац 1).

Любые решения органов местного самоуправления о предоставлении заказчиком строительства любых услуг, передачу активов в любой форме (материальной или нематериальной), передачу части (процентной доли) площадей принятых в эксплуатацию объектов градостроительства, кроме долевого участия в соответствии с настоящим Законом, принятые до вступления в силу настоящего Закона, подлежат приведению в соответствие с настоящим Законом (абзац 2).

Данные правила вступили в силу с 12.03.2011.

Кроме того, согласно статье 27.1 Закона №1699 органам местного самоуправления запрещается требовать от заказчика строительства предоставления любых услуг, в том числе осуществления строительства объектов и передачи материальных или нематериальных активов (в частности, жилых и нежилых помещений, в том числе путем их выкупа), кроме паевого участия (взноса) заказчика, установленного этой статьей.

Данная норма права вступила в силу с 14.01.2009.

Таким образом, согласно нормативному правовому регулированию, действующему в Украине и, соответственно, Автономной Республике Крым (применительно к периоду до 21.03.2014) была установлена невозможность исполнения договоров, предметом которых была передача органу местного самоуправления части площадей построенного объекта. Возможна была только уплата денежной суммы в качестве долевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта.

Кроме того, в силу прямого указания Заключительных положений к Закону №3038 заключенные ранее договоры, содержащие такие условия, подлежат приведению в соответствие с этим Законом.

Изложенное полностью согласуется с разъяснениями Минрегион Украины от 15.03.2015, который дополнительно указал, что ничто не препятствует органу местного самоуправления пересматривать (отменять) свои решения на основании правовой позиции, высказанной в решении Конституционного Суда Украины от 16.04.2009 №7-рп/2009.

Апелляционным судом установлено, что общество направляло в адрес арендодателя письмо от 31.12.2011 №50, содержащее требование об изменении условий арендного обязательства (с учетом готовности арендатора, по добровольному согласию, все же передать часть помещений органу местного самоуправления часть объекта строительства), однако доказательств его рассмотрения администрация в рамках рассмотрения настоящего спора не представила.

Из материалов дела также следует, что между Исполнительным комитетом Судакского горсовета (арендодатель) и обществом в исполнении требований приведенных норм Закона №3038 и Закона №1699 был заключен договор долевого участия от 14.03.2013.

Согласно пункту 2.1 указанного договора общество обязано внести сумму паевого участия в размере 338 546,92 гривен.

Из платежных поручений от 10.04.2013 №5, от 10.04.2013 №8, от 11.04.2013 №13, от 12.04.2013 №6 видно, что указанная сумма была полностью перечислена; платежные операции проведены банком.

Администрацией указанные доказательства (факт существования договора от 14.03.2013 и осуществление платежей в его исполнение) не опровергнуты; заявления о фальсификации доказательств в порядке статьи 161 АПК РФ в апелляционный суд не направлялось.

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что соответствующий орган власти, являющийся арендодателем, во-первых, не рассмотрел заявление общества о корректировке условий договора с учетом требований Закона №3038, Закона №1699 и, во-вторых, принял оплату на основании договора долевого участия.

При таких обстоятельствах, учитывая требования статьи 40, пункта 7 Заключительных положений к Закону №3038, статьи 27.1 Закона №1699 договор аренды от 27.10.2006 (с учетом дополнительных соглашений) не мог исполняться и должен был быть приведен в соответствие с указанными нормами права, заключающееся в том, что общество обязано было только уплатить сумму долевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта.

В силу статьи 12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее - Закон N 6-ФКЗ) на территории Республики Крым действуют документы, в том числе подтверждающие право собственности, право пользования, а также разрешительные документы, выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым, если иное не предусмотрено статьей 12.2 данного Федерального конституционного закона, а также, если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

Законом Республики Крым от 31.07.2014 №38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» (далее - Закон N 38-ЗРК) предусмотрено, что право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации (часть 9 статьи 3).

При этом стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2020 года внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации (часть 13 статьи 3 Закона N 38-ЗРК).

Из системного толкования положений статьи 13, части 14 статьи 3 Закона 38-ЗРК, а также пункта 2 Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым, утвержденного постановлением совета министров Республики Крым от 02.09.2014 №313 (далее - Порядок №313) следует, что по своей правовой сути процедура переоформления прав является процедурой приведения ранее возникших прав в соответствие с положениями законодательства Российской Федерации, введенной законодательством переходного периода с учетом различного правового режима использования земель по законодательству Украины и Российской Федерации, в целях приведения правоотношений, возникших по нормам законодательства Украины, в соответствие с положениями законодательства Российской Федерации.

Как указано выше договор аренды от 27.10.2006 был переоформлен сторонами в порядке Закона №38-ЗРК, в связи с чем заключен договор аренды земельного участка №233 от 25.11.2016.

Апелляционный суд считает, что условия договора аренды от 27.10.2006 применительно к обязанности передать органу местного самоуправления часть площадей в объекте строительства не подлежало включению в договор аренды ввиду того, что данное условие не могло быть исполнено в силу прямого указания статьи 40, пункта 7 Заключительных положений к Закону №3038, статьи 27.1 Закона №1699.

Таким образом, сложилась ситуация, когда данное условие договора аренды от 25.11.2016 вступило в противоречие со статьей 12 Закона №6-ФКЗ. 

По существу было легализовано условие договора аренды от 27.10.2006, не подлежащее исполнению ввиду прямого указания приведенных положений Закона №3038 и Закона №1699.

Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Частью 2 указанной статьи регламентировано, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Таким образом, право на признание сделки ничтожной в отсутствие требований о применении последствий ее недействительности предусмотрено действующим законодательством.

Истец не согласен с включением в договор условия о безвозмездной передаче арендодателю части помещений в строении (с учетом отказа истца от части исковых требований, эта площадь составляет 232,3 кв. м).

Таким образом, у истца имеется законный интерес в признании недействительными пунктов 1.3, 4.2.4, 4.3.24 договора аренды земельного участка в соответствующей части.

При таких обстоятельствах истец обоснованно поставил вопрос о признании оспариваемого договора аренды недействительным в соответствующей части, ссылаясь на правила российского законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

Апелляционный суд считает, что подлежат признанию недействительными пункты 1.3, 4.2.4, 4.3.24 договора в части указания площади подлежащих передаче нежилых помещений в размере 232,3 кв. м (729,2 кв. м - 496,9 кв.м), поскольку включив соответствующие условия в перезаключенный договор аренды от 25.11.2016, администрация нарушила требования статьи 12 Закона №6-ФКЗ, по существу признав действительным условие договора аренды от 27.10.2006, которое не подлежало исполнению ввиду прямого указания приведенных положений Закона №3038 и Закона №1699.

Во исполнение обязательных для апелляционного суда указаний, высказанных в постановлении суда кассационной инстанции от 29.01.2021, апелляционный суд принял меры к оценке адекватности выбранного обществом способа защиты своих прав.

Так, исковое требование о внесении изменений в договор аренды от 27.10.2006 заявлено быть не может ввиду того, что данный договор уже переоформлен в порядке Закона №38-ЗРК.

Заявление требований о внесении изменений в договор аренды от 25.11.2016 также необоснованно, поскольку, согласно обязательной правовой позиции, высказанной в постановлении арбитражного суда кассационной инстанции от 29.01.2021, «исходя из системного толкования положений Закона №6-ФКЗ, Закона №38-ЗРК и Порядка №313 у администрации отсутствовали полномочия по изменению существенных условий договора аренды при осуществлении процедуры его переоформления».

Таким образом, учитывая особые правила переоформления договоров аренды земельных участков, заключенных до 21.03.2014, сложилось положение, когда правовой режим прежнего договора от 27.10.2006 полностью воспринят договором  аренды от 25.11.2016. При этом заявление требований о внесении изменений в каждый их договоров не является надлежащим способом защиты права.

В такой ситуации единственным правовым средством защиты интересов общества является заявление требований о признании договора аренды от 25.11.2016 недействительным в соответствующей части.

Апелляционный суд, принимая во внимание приведенные выше правила статьей 166-168 ГК РФ, считает данный способ защиты адекватным нарушению требований статьи 12 Закона №6-ФКЗ во всяком случае.

Кроме того, для общества, как участника предпринимательской деятельности, правовой эффект по сравнению с удовлетворением исковых требований о внесении изменений в договорное обязательство – аналогичный.

При таких обстоятельствах общество выбрало верный способ защиты своего права, поставив вопрос о признании договора аренды от 25.11.2016 недействительным в части.

Ссылка администрации на то, что суммы долевого участия не перечислялись обществом, что подтверждается письмом Службы безопасности Украины от 06.01.2011, не принимается апелляционным судом, поскольку соответствующие платежные поручения оформлены позже – в 2013 году. 

Во исполнение обязательных для апелляционного суда указаний, высказанных в постановлении суда кассационной инстанции от 29.01.2021, апелляционный суд принял меры к оценке факта отказа общества от части исковых требований.

Как пояснил представитель истца в судебном заседании, часть помещений в завершенном строительством объекте площадью 496,9 кв. м уже передана администрации более трех лет назад на основании актов приема-передачи от 05.05.2015, от 30.12.2015 (л.д. 34-35 т. 1). Воли на оспаривание сделки в данной части у общества не имеется. Лица, за которыми закреплены указанные помещения, привлечены апелляционным судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора.

Право отказа от части исковых требований закреплено процессуальным законом (статья 49 АПК РФ).

Апелляционный суд оценил факт того, что указанные выше платежные поручения о перечислении суммы долевого участия общества в инфраструктуре населенного пункта оформлены не обществом, а ПАО «Крымжелезобетон».

Как пояснил представитель общества, указанные суммы были перечислены ввиду взаимозачетов между коммерческими предприятиями; первичные документы не сохранились ввиду значительной давности платежа.

Администрация, являющаяся публичным правопреемником получателя соответствующих денежных средств до 21.03.2014, не опровергла факта получения указанных денежных сумм или поступления их по другому правовому основанию.

Кроме  того, уплаченная сумма полностью совпадает с суммой, указанной в договоре долевого участия от 14.03.2013 (338 546,92 руб.).

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно статьям 8, 9 АПК РФ, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

С учетом указанных правил процессуального закона, учитывая положения статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания, апелляционный суд считает факт перечисления денежных средств во исполнение договора долевого участия от 14.03.2014 доказанным, а стандарт доказывания со стороны общества – выполненным.

Администрация, в свою очередь, не только не опровергла, но и не поставила под сомнение представленные обществом доказательства.

Исходя из совокупности доказательств, представленных в материалы дела, апелляционный суд полагает, что исковые требования общества о признании договора аренды земельного участка N 233 от 25.11.2016 недействительным в части (принимая во внимание итоговые исковые требования), обоснованы.

Подлежат признанию недействительными пункты 1.3, 4.2.4, 4.3.24 договора в части указания площади подлежащих передаче нежилых помещений в размере 232,3 кв. м (729,2 кв. м - 496,9 кв. м).

Редакции пунктов 1.3, 4.2.4, 4.3.24 договора аренды, принимая во внимание признание оспариваемой сделки недействительной в указанной выше части, подлежат исполнению в следующей редакции.

Абзац 3 пункта 1.3 договора: «Для размещения "Территориального центра социального обслуживания пенсионеров и одиноких нетрудоспособных граждан» в муниципальную собственность муниципального образования городской округ Судак Республики Крым подлежит безвозмездной передаче 496,9 кв. м, площади нежилых помещений в оконченном строительством объекте».

Пункт 4.2.4 договора: «Требовать безвозмездной передачи в муниципальную собственность муниципального образования городской округ Судак Республики Крым нежилых помещений площадью 496,9 кв. м после завершения строительства и сдачи в эксплуатацию объекта строительства».

Пункт 4.3.24 договора: «Арендатор обязан в течение 60 дней после завершения строительства и сдачи в эксплуатацию объекта строительства передать в муниципальную собственность муниципального образования городской округ Судак Республики Крым нежилые помещения площадью 496,9 кв. м».

С учетом смысла правил статей 169, 170 АПК РФ о правовой определенности судебного акта и его исполнимости, апелляционный суд считает необходимым указать на указанные выше обстоятельства в резолютивной части настоящего постановления суда.

При решении вопроса о распределении судебных расходов (статья 110 АПК РФ) апелляционный суд учитывает, что исковые требования и апелляционная жалоба общества являются обоснованными. Необходимо взыскать с администрации в пользу общества судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 000 руб. за рассмотрение исковых требований и за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

п о с т а н о в и л:

Признать недействительными пункты 1.3, 4.2.4, 4.3.24 договора аренды земельного участка от 25.11.2016 №233, заключенного между администрацией города Судака Республики Крым и обществом с ограниченной ответственностью «Алькор-НВП», в части указания площади подлежащих передаче нежилых помещений в размере 232,3 кв. м.

Редакции пунктов 1.3, 4.2.4, 4.3.24 договора аренды земельного участка от 25.11.2016 №233, принимая во внимание признание данного договора недействительным в указанной выше части, для целей правовой определенности, подлежат исполнению в следующей редакции.

Абзац 3 пункта 1.3 договора: «Для размещения «Территориального центра социального обслуживания пенсионеров и одиноких нетрудоспособных граждан» в муниципальную собственность муниципального образования городской округ Судак Республики Крым подлежит безвозмездной передаче 496,9 кв.м, площади нежилых помещений в оконченном строительством объекте».

Пункт 4.2.4 договора: «Требовать безвозмездной передачи в муниципальную собственность муниципального образования городской округ Судак Республики Крым нежилых помещений площадью 496,9 кв.м после завершения строительства и сдачи в эксплуатацию объекта строительства».

Пункт 4.3.24 договора: «Арендатор обязан в течение 60 дней после завершения строительства и сдачи в эксплуатацию объекта строительства передать в муниципальную собственность муниципального образования городской округ Судак Республики Крым нежилые помещения площадью 496,9 кв.м».

Взыскать с администрации города Судака Республики Крым (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Алькор-НВП» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 000 руб. за рассмотрение исковых требований и за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                          А.А. Тарасенко

Судьи                                                                                                         И.В. Евдокимов

                                                                                                                    Н.И. Сикорская