АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А83-17006/2019

22 сентября 2022 года

город Калуга

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2022 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 22 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Крыжскóй Л.А.,

судей

Власова Е.В.,

ФИО1,

при  ведении протокола           судебного заседания:

 

при участии в заседании: 

   помощником  судьи Шишкиной Д.И.,

от  заявителя жалобы: 

 

от иных участвующих                 в деле лиц:

ФИО2 - представитель общества с ограниченной ответственностью «Ген Лизинг», доверенность  от  11.01.2022, копия диплома,  паспорт;

  не явились, извещены надлежаще;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Крым кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ген Лизинг» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 08.04.2022 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2022 по делу                      № А83-17006/2019,

                                               УСТАНОВИЛ:

Администрация города Керчи Республики Крым (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ген Лизинг» (далее - ООО «Ген Лизинг», общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка в размере 4 083 929,69 руб. и пени в размере                               1 197,37 руб.

ООО «Ген Лизинг» обратилось в суд республики со встречным иском    к администрации о признании пункта 7.4 договора аренды земельного участка от 20.05.2019 недействительным (ничтожным).

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют общество с ограниченной ответственностью «Производственно-транспортный комплекс «Керчь», Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым, общество с ограниченной ответственностью «Крымстоун», акционерное общество «Крымтеплоэлектроцентраль», индивидуальный предприниматель ФИО3.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 08.04.2022 первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме; в удовлетворении встречного искового заявления отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2022 решение суда республики оставлено без изменений.

Полагая вышеуказанные судебные акты незаконными и необоснованными, общество (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных требований, встречный иск удовлетворить.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на неверное применение судами двух инстанций положений статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также императивных норм законодательства, регулирующих арендные отношения. Как указывает заявитель, судом не дана оценка его доводу о том, что  в спорный период использовался участок меньшей площадью;  земельный участок площадью в 49 600 кв.м сформирован в существующих границах в 2018 году, в связи с чем в период с 09.06.2016 до 2018 года не мог являться объектом аренды. При этом, обязанность арендатора по внесению арендной платы непосредственно связана с фактом владения и пользования арендуемым имуществом. На спорном участке  расположен линейный объект недвижимости - ветка железной дороги, находящийся с 2016 года в пользовании ООО «НТК «Керчь».  Кроме того, обращает внимание, что судом при вынесении оспариваемых судебных актов не дана правовая оценка обстоятельствам того, что  договор аренды носит характер договора присоединения.

В судебном заседании суда округа представитель заявителя доводы кассационной жалобы подержал в полном объеме.

Иные участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание суда округа не обеспечили, о причинах неявки суд не уведомили. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 21.10.2016 между ИП ФИО3 и ООО «Ген Лизинг» заключен договор купли-продажи комплекса зданий, расположенного по адресу: 

<

...>, и состоящего из: административно-бытового корпуса (литера А), назначение: нежилое, общей площадью 1 072,8 кв.м, количество этажей 3; гаража (литера Б), назначение: нежилое, общей площадью 613,4 кв.м, количество этажей 1; здания ремонтно-механических мастерских (литера В), назначение: нежилое, общей площадью 2 524,4 кв.м, количество этажей 1; производственного здания (литера Г), назначение: нежилое, общей площадью 1 842,1 кв.м, количество этажей 1; забора общей площадью 1 793 кв.м. Право собственности общества зарегистрировано в ЕГРН 03.11.2016.

Далее, 20.05.2019 между администрацией (арендодатель) и ООО «Ген Лизинг» (арендатор) сроком на 10 лет заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 90:19:010102:3067 площадью 49 600 кв.м, расположенного по адресу: ул. Орджоникидзе, 2 г, г. Керчь, вид разрешенного использования - склады (код 6.9), автомобильный транспорт (7.2)  (далее - земельный участок 03:3067, спорный земельный участок) и подписан акт приема-передачи земельного участка с установлением арендной платы за участок в размере  1 613 840,16 руб. в год (далее - договор аренды, спорный договор). Право аренды зарегистрировано  18.06.2019.

Пунктом 7.4 договора закреплено, что в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, в том числе, обязательство арендатора по оплате за фактическое пользование участком, применяются к отношениям, возникшим с 09.09.2016.

В связи с неисполнением ответчиком условий договора аренды по внесению арендной платы образовалась задолженность по арендной плате за период с 09.09.2016 по 30.06.2019 в сумме 4 083 929,69 руб. и пени за период с 11.06.2019 по 25.07.2019 в сумме 1 197,37 руб.

Неисполнение обществом требований претензии № 1050/13-27 от 31.07.2019 о погашении образовавшейся задолженности по арендной плате и пени в добровольном порядке послужило основанием для обращения администрации в суд республики с настоящими требованиями.

Общество, в свою очередь, ссылаясь на недействительность пункта  7.4. спорного договора как нарушающего требования законодательства и его права, обратилось в суд со встречным требованием.

По мнению суда округа, удовлетворяя первоначальный иск и отказывая во встречном, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 330, 552, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, приведенными в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) и пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление № 11), правомерно исходили из наличия правовых оснований для возложения на общество обязанности по оплате взыскиваемой стоимости аренды и начисленного размера пени.

Так, статья 614 ГК РФ устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Абзац 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ предполагает, что при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

При продаже объектов недвижимости к приобретателю такого объекта переходят все права и обязанности в отношении соответствующего земельного участка. То есть фактически осуществляется законная передача договора пользования земельным участком.

Указанное согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в Обзоре судебной практики № 3 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, согласно которому в результате передачи договора (ст. 392.3 ГК РФ) к третьему лицу переходят все права и обязанности стороны, в том числе возникшие до передачи договора, если иное прямо не установлено в соглашении о передаче договора.

Возражая против  исковых требований администрации, общество указало, что  до момента заключения договора  аренды  им использовалась земля под объектами недвижимости (5 386,14 кв.м), то есть в размере, гораздо меньшем площади спорного земельного участка 49 600 кв.м, сформированного в 2018 году.

Отклоняя данный довод, суды двух инстанций, указали, что  договором аренды  установлено целевое использование земельного участка - для эксплуатации расположенного на нем недвижимого имущества, принадлежащего обществу на праве собственности; для этих целей спорный земельный участок был сформирован; площадь земельного участка  в размере 49 600  кв.м. испрошена самим обществом в преддверии  формирования земельного участка в 2018 году; общество не представило бесспорных доказательств того, что для обслуживания существующих объектов недвижимости необходим земельный участок меньшей площадью; впоследствии по договору аренды ответчик принял в аренду весь земельный участок без выделения отдельного участка под административными зданиями и взял обязательство выплачивать арендную плату по договору за весь земельный участок.

У суда округа отсутствуют правовые основания не согласиться с выводом судов двух инстанций об обоснованном отклонении указанного довода общества и удовлетворении  первоначальных исковых требований.

При этом, факт использования в спорный период земельного участка иным лицом, в том числе ООО «ПТК «Керчь», без согласия общества в материалы дела не представлено, равно как не представлено доказательств наличия прав иных лиц на спорный земельный участок в связи с нахождением на нем объектов недвижимости, дающих право пользования соответствующим земельным участком.

Заявляя  требование  о признании недействительным  пункта 7.4 договора, общество указало, что распространение его условий на период с 09.09.2016 нарушает требования законодательства и права истца, так как порождает у него обязанность внести оплату без встречного предоставления.

На основании пункта 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Суд округа полагает, что отказывая в удовлетворении  встречного иска, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что договор аренды спорного земельного участка подписан сторонами без возражений и замечаний, из чего следует, на момент его заключения общество располагало полной информацией об условиях, содержащихся в договоре и претензий по условиям договора не имело, с учетом того факта, что земельный участок  в определенной площади был сформирован по заявлению общества;  к фактическому использованию объектов недвижимости и соответственно земельного участка общество приступило с 09.09.2016 (дата договора купли-продажи объектов недвижимости);  с 03.11.2016 ответчик является титульным собственником нежилых зданий, расположенных на спорном земельном участке; указанный факт послужил правовым основанием для заключения договора аренды земельного участка от 20.05.2019 без торгов в установленных границах, на основании положений пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, приведенные обществом доводы относительно отсутствия  встречного представления до заключения договора аренды противоречат установленным в деле обстоятельствам и материалам дела.

С учетом изложенного, общество, заключая договор аренды и распространяя его действия на правоотношения с 09.09.2016, добровольно взяло на себя обязанности по уплате арендной платы и за предыдущий период.

Размер заявленной к взысканию с общества задолженности за период с 09.09.2016 по 30.06.2019 в размере 4 083 929,69 руб. подтвержден материалами дела.

Поскольку судом установлено нарушение обществом сроков внесения арендной платы, требование о взыскании размера неустойки, начисленной в соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ и пунктом 4.2 договора за период с 11.06.2019 по 03.07.2019 в сумме 1 197,37 руб.  правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

С учетом изложенных обстоятельств, суд округа не усматривает наличия правовых оснований для отмены состоявшихся судебных актов обеих инстанций.

Рассматривая спор, суды первой и апелляционной инстанций, вопреки доводам кассационной жалобы, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, правильно установили фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, и применили нормы материального права.

Кассационная жалоба, основанная на ошибочном толковании законодательства, не дает оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 08.04.2022 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2022 по делу                        № А83-17006/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий Л.А. Крыжскáя

 

Судьи Е.В. Власов

 

ФИО1