АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

18 мая 2017 года

Дело №

А52-37/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 мая 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Ракчеевой М.А., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Рыбачий Стан» ФИО1 (доверенность от 03.03.2016), ФИО2 (доверенность от 03.03.2016), от администрации Гдовского района ФИО3 (доверенность от 16.03.2017 № 02-14/446), от прокурора Псковской области Пантюшкиной Я.А. (удостоверение), 

рассмотрев 11.05.2017 в открытом судебном заседании кассационные жалобы  общества с ограниченной ответственностью «Рыбачий Стан» и администрации Гдовского района на решение Арбитражного суда Псковской области от 21.09.2016 (судья Яковлев А.Э.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2017 (судьи Чередина Н.В.,               Романова А.В., Шадрина А.Н.) по делу  № А52-37/2016,

                                                у с т а н о в и л:

Прокурор Псковской области обратился в интересах муниципального образования «Гдовский район» и неограниченного круга лиц в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Гдовского района, место нахождения: 181600, 

<

...>,                                  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Комитет), обществу с ограниченной ответственностью «Рыбачий Стан», место нахождения: 181600, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), о признании недействительными (ничтожными) договора от 19.06.2014 № 22 аренды земельного участка и договора от 10.12.2014 № 167 купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделок (с учетом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Гдовского района, место нахождения: 181600, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Администрация), федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», место нахождения: 107078, Москва, ФИО4 пер., д. 10, стр. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Государственный комитет Псковской области по экономическому развитию и инвестиционной политике, место нахождения: 180001, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>.

Протокольным определением от 22.07.2016 суд выделил требование о применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 60:03:0035601:52 в муниципальную собственность в отдельное производство (дело № А52-2387/2016).

Решением суда первой инстанции от 21.09.2016, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 06.02.2017, требование о признании недействительным договора от 10.12.2014 № 167 купли-продажи земельного участка удовлетворено; в признании недействительным договора от 19.06.2014 № 22 аренды земельного участка отказано; с Общества в доход федерального бюджета взыскано 4500 руб. государственной пошлины.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить в части удовлетворения требований о признании недействительным договора от 10.12.2014 № 167, дело в этой части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы считает выводы судов о нарушении процедуры предоставления земельного участка противоречащими фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права (статьи 7, 34 Земельного кодекса Российской Федерации). Общество указывает на ошибочность вывода судов о нахождении спорного участка в территориальных зонах Р-1 и СХ-2, что привело к принятию неправильного решения о неправомерности формирования и отчуждения Администрацией земельного участка Обществу. Податель жалобы оспаривает вывод судов о недополучении муниципальным образованием денежных средств от продажи земельного участка, поскольку такой вывод основан на необоснованных предположениях.  

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить в части удовлетворения требований о признании недействительным договора от 10.12.2014 № 167, направить дело в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению Администрации, основания для предоставления Обществу земельного участка по иной процедуре отсутствовали. Податель жалобы указывает на то, что полученные муниципальным образованием денежные средства соответствовали рыночной стоимости земельного участка, были необходимой и достаточной компенсацией за его отчуждение; нарушение публичных интересов отсутствует. Администрация оспаривает выводы судов о нарушении территориального зонирования. 

В судебном заседании представители Общества и Администрации поддержали доводы кассационных жалоб, а представитель прокураторы просила оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными, по мотивам, приведенным в отзыве. 

          Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество 11.04.2014 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 11 месяцев для проектно-изыскательских работ земельного участка площадью 23 000 кв.м, расположенного по адресу: Псковская обл., Гдовский р-н, городское поселение «Гдов», дер. Устье.

В районной газете «Гдовская заря» от 16.05.2014 № 20 опубликовано сообщение о возможности предоставления в собственность земельного участка площадью 23 000 кв.м, находящегося по указанному выше адресу, для размещения благоустроенной площадки для отдыха.

По результатам рассмотрения заявления Общества постановлением Администрации от 17.06.2014 № 353 утверждена схема расположения указанного земельного участка.

На основании постановления Администрации от 19.06.2014 № 361 земельный участок площадью 23 000 кв.м предоставлен Обществу в аренду по договору от 19.06.2014 № 22 для проектно-изыскательских работ на срок с 19.06.2014 по 18.06.2015.

Согласно кадастровому паспорту земельный участок с кадастровым номером 60:03:0035601:52 площадью 30 479 кв.м поставлен на кадастровый учет 28.11.2014.

Общество 03.10.2014 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении арендованного земельного участка с уточненной площадью                     30 479 кв.м в собственность для размещения объектов рекреационного назначения.

Постановлением Администрации от 06.10.2014 № 165 утверждены схема расположения и вид разрешенного использования испрашиваемого земельного участка.

В районной газете «Гдовская заря» от 17.10.2014 № 42 размещена информация о внесении поправки в первоначально опубликованное сообщение о продаже земельного участка, а именно: уточнена площадь земельного участка -  30 479 кв.м, а также цель предоставления - для размещения объектов рекреационного назначения.

В соответствии с выпиской из отчета оценки от 03.12.2014 № 445, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Полис и К», рыночная стоимость данного земельного участка составляет                                      1 890 000 руб.

На основании постановления Администрации от 09.12.2014 № 794 между Обществом и Комитетом заключен договор от 10.12.2014 № 167, по которому Обществу в собственность передан земельный участок с кадастровым номером 60:03:0035601:52 площадью 30 479 кв.м, расположенный по адресу: Псковская обл., Гдовский р-н, городское поселение «Гдов», дер. Устье, для размещения объектов рекреационного назначения.

Право собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 60:03:0035601:52 зарегистрировано 09.02.2015 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Постановлением Администрации от 16.03.2015 № 129 Обществу утвержден градостроительный план земельного участка.

На основании заявления Общества от 17.03.2015 Администрацией выданы 24.03.2015 разрешения на строительство на спорном земельном участке объектов недвижимости: кафе-гостиницы и пяти гостевых домов.

Согласно заключению заместителя прокурора Гдовского района от 16.10.2015 по состоянию на указанную дату на спорном земельном участке возведены здание кафе-гостиницы и фундаменты шести зданий.

Прокурор, указывая на то, что оспариваемые сделки совершены с нарушением норм земельного законодательства, определяющего условия и порядок предоставления земельных участков, нарушают публичные интересы и права неопределенного круга лиц, и в связи с этим в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недействительными, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

  Суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, пришел к выводу об обоснованности исковых требований в части, признал недействительным договор от 10.12.2014 № 167, исходя из того, что процедура предоставления земельного участка в собственность для целей, не связанных со строительством, предусмотренная Земельным кодексом Российской Федерации, не соблюдена. Суд отказал в признании недействительным договора от 19.06.2014 № 22, сделав вывод о его незаключенности. При этом суд установил, что договор аренды подлежал обязательной государственной регистрации, которая не была произведена, а также установил, что на момент принятия постановления от 19.06.2014 № 361 о предоставлении Обществу земельного участка в аренду и заключения договора от 19.06.2014 № 22 земельный участок как объект гражданских прав не был сформирован и поставлен на кадастровый учет. Возражений против обжалуемых судебных актов в части отказа в удовлетворении требования о признании договора аренды недействительным кассационные жалобы не содержат.

 Изучив материалы дела и доводы жалоб, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. 

 Признавая недействительным договор купли-продажи земельного участка от 10.12.2014 № 167, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

 В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

 В период совершения оспариваемых сделок порядок предоставления гражданам (юридическим лицам) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, был регламентирован статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, утратившей силу с 01.03.2015.

В соответствии с абзацами 2 и 4 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления, в собственности и (или) в ведении которых находятся земельные участки, обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений; при этом рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока; не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; а также обязаны обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25.11.2010  № 1549-О-О отметил, что данные нормы во взаимосвязи с абзацем 1 пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков, направлены на обеспечение справедливого баланса между интересами всех лиц, желающих приобрести в собственность или аренду земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Из материалов дела видно, что на момент обращения Общества с заявлением от 11.04.2014 предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством, на территории муниципального образования «Гдовский район» осуществлялось в соответствии с Положением о порядке предоставления земельных участков на территории муниципального образования «Гдовский район», утвержденным решением Собрания депутатов Гдовского района от 09.03.2006. Пунктом 5.4 названного Положения предусмотрено, что Комитет информирует население о предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством, на определенном праве и предусмотренных условиях. Если в течение 14 дней с момента опубликования сообщения поступило два и более заявления о предоставлении земельных участков в собственность или о передаче земельных участков в аренду, такие земельные участки предоставляются в собственность или в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Суды обеих инстанций, проанализировав содержание информационных сообщений о предоставлении земельного участка, опубликованных в районной газете «Гдовская заря» от 16.05.2014 № 20, от 17.10.2014 № 42, пришли к правильному выводу о том, что спорный земельный участок был предоставлен Обществу в собственность с нарушением права на информирование, что выразилось в указании неполных сведений о земельном участке, а именно его площади, месте нахождения, видах разрешенного использования. Данное обстоятельство исключило возможность для заинтересованных лиц приобрести права на спорный земельный участок на конкурсной основе, необоснованно создало приоритеты для Общества на получение земельного участка первоначально в аренду, а в дальнейшем в собственность. 

Несоблюдение требований закона при заключении договора купли-продажи земельного участка, как указали суды, привело к нарушению прав неопределенного круга лиц на приобретение земельного участка в собственность для целей, не связанных со строительством, а также нарушению публичных интересов муниципального образования «Гдовский район», не дополучившего денежные средства, которые могли быть выручены от продажи земельного участка на конкурентной основе на торгах по более высокой цене.

Судами также приняты во внимание последующие действия Общества, заключающиеся в получении разрешения на строительство (24.03.2015) и строительстве на спорном земельном участке объектов недвижимости, тогда как земельный участок предоставлялся Обществу для целей, не связанных со строительством. Между тем порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства до 01.03.2015 регулировался статьями 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации. Обществу, имеющему намерение осуществить строительство объектов недвижимости, надлежало изначально обратиться с заявлением о предоставлении участка по правилам указанных статей.

        Кроме того, судами установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 60:03:0035601:52 состоит из трех частей (земельных участков). Согласно Генеральному плану городского поселения «Гдов», утвержденному решением Собрания депутатов городского поселения «Гдов»             от 23.08.2013 № 129, земельный участок с кадастровым номером 60:03:0035601:52 расположен в 2-х функциональных зонах: зеленые насаждения общего пользования (парки, скверы, бульвары) зоны рекреационного использования и иные территории сельскохозяйственного использования (ЛПХ, пашни) зоны сельскохозяйственного использования. В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского поселения «Гдов», утвержденными решением Собрания депутатов городского поселения «Гдов»     от 06.03.2014 № 157, земельный участок с кадастровым номером 60:03:0035601:52 расположен в двух территориальных зонах: зоне зеленых насаждений общего пользования Р-1 (2 части земельного участка) и зоне территорий сельскохозяйственного использования СХ-2 (1 часть участка). В числе видов разрешенного использования земельных участков, находящихся в данных территориальных зонах, возведение кафе-гостиниц, гостевых домиков не предусмотрено. 

В силу пункта 3 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

При таких обстоятельствах, применив положения пункта 1 статьи 166, пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, содержащиеся в пунктах 8, 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суды пришли к правильному выводу о недействительности оспариваемой сделки купли-продажи земельного участка.

Доводы подателей жалоб о противоречивости сведений об отнесении спорного земельного участка к той или иной территориальной зоне, о нахождении земельного участка в зоне отдыха и туризма Р-2 рекреационной зоны были предметом исследования апелляционного суда и обоснованно  отклонены, поскольку не опровергают выводы судов о несоблюдении при предоставлении Обществу земельного участка порядка, предусмотренного статьями 30 - 32, 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку доказан факт нарушения земельного законодательства при совершении оспариваемой сделки, довод подателей жалоб о ее фактическом исполнении (приобретение земельного участка по рыночной стоимости,  исполнение обязательств по оплате) обоснованно отклонен судами.

Доводы подателей жалоб не опровергают правильности выводов судов первой и апелляционной инстанций и не могут служить основанием для отмены принятых по делу судебных актов.

Приняв во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды двух инстанций, правильно применив нормы материального и процессуального права, обоснованно удовлетворили заявленное требование, кассационные жалобы не подлежат удовлетворению.

         Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Псковской области от 21.09.2016 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2017 по делу                              № А52-37/2016 оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Рыбачий Стан» и администрации Гдовского района - без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

М.А. Ракчеева

Т.И. Сапоткина