Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-50141/2024

21 марта 2025 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 21 марта 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Егоровой Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хатуевой И.Л. 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: товарищество собственников жилья «Кирочная 32-34» 

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

третье лицо: 1. общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 3 Центрального района Санкт-Петербурга»

2. Управление Росреестра по Санкт-Петербургу

о признании права собственности на нежилые помещения отсутствующим, признании права общей долевой собственности на нежилые помещения, внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости,

при участии: согласно протоколу от 04.03.2025,

установил:

товарищество собственников жилья «Кирочная 32-34» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 2-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2565), пом. 6-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2574), пом. 7-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2576), пом. 103-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2555) в силу приобретательной давности, признать право собственности Санкт-Петербурга на нежилые помещения 6-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2574), 7-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2576), 103-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2555) отсутствующим, Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости на помещения 2-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2565), 6-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2574), 7-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2576), 103-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2555), указав в графе собственник «общедолевая собственность МКД», Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости на помещение 2-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2565), указав площадь помещения в соответствии с ведомостью помещений и их площадей, составленной ПИБ Центрального района Санкт-Петербурга по состоянию на 24.06.2021.

Определением от 01.08.2024 суд принял исковое заявление к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, назначена дата предварительного и основного судебного заседания.

Одновременно с исковым заявлением истец обратился в арбитражный суд с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде наложения запрета на совершение любых действий, касающихся нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 2-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2565), пом. 6-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2574), пом. 7-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2576), пом. 103-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2555), направленных на распоряжение нежилыми помещениями.

Определением суда от 25.06.2024 в удовлетворении ходатайства об обеспечении иска отказано.

В судебном заседании 12.11.2024 суд, руководствуясь ст. 135-137 АПК РФ, определил считать дело подготовленным, перешел к рассмотрению дела по существу в судебном заседании в соответствии с определением суда о принятии иска к производству.

В судебном заседании 14.01.2025 суд определил привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 3 Центрального района Санкт-Петербурга».

В судебном заседании присутствовали представители истца и ответчика.

Истец заявленные требования поддержал. Ответчик относительно удовлетворения исковых требований возражал, по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

ТСЖ «Кирочная 32-34» создано в многоквартирном доме 32-34, литера А, по Кирочной улице в Санкт-Петербурге.

Согласно Акту приёма-передачи многоквартирного дома в 2009 году ряд нежилых помещений (в том числе 2- Н, 6-Н, 7-Н и 103-Н) переданы ТСЖ «Кирочная 32-34» как общее имущество многоквартирного дома. В паспорте на многоквартирный дом инв. № 16/01-162, изготовленном ПИБ Центрального департамента кадастровой деятельности СПб ГУП ГУИОН в разделе 1.1. Общее имущество собственников помещений многоквартирного дома в перечне нежилых помещений (частей помещений), являющихся общим имуществом - собственников помещений многоквартирного дома указаны помещения 2-Н, 6-Н, 7-Н, 103-Н.

На протяжении длительного времени, то есть со дня первой приватизации квартиры в доме (с 06.05.1993) собственники помещений дома открыто владели, пользовались и распоряжались указанными помещениями, содержали их, несли бремя расходов по их содержанию и ремонту.

24 сентября 2022 года в результате визита сотрудников Управления по контролю за имуществом Санкт-Петербурга до Центральному району, пришедших с требованием об освобождении принадлежащих Санкт-Петербургу помещений, истцу стало известно, что 01 июня 2022 года Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга на нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...> лит. А, пом. 6-Н (78:31:0001275:2574), лом. , 7-Н (78:31:0001275:2576), пом. 103-Н (78:31:0001275:2555), далее «Помещения».

Считая государственную регистрацию права собственности города на Помещения незаконной, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, целью обращения лица, право которого нарушено, в арбитражный суд является восстановление нарушенного права этого лица.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, в том числе, путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, а также способами, установленными специальным законом.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно части 3 данной статьи в случаях и в порядке, предусмотренных названным Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен либо от которого собственник отказался или утратил на него право собственности по предусмотренным законом основаниям, на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 15 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений МКД принадлежит общее имущество, в состав которого входят и нежилые помещения, отвечающие признакам, установленным статьей 36 ЖК РФ и пунктом 2 Правил содержания общего имущества в. многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской от 13.08.2006 N 491.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Законом о регистрации недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Законом о регистрации сведений.

Согласно ч. 5 ст. 1 Закона о регистрации, государственная регистрация прав в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По сведениям ЕГРН в собственности Санкт-Петербурга с 01.06.2022 находятся пом. №6-Н с кад. №78:31:0001275:2574, пом. №7-Н (кад. №78:31:0001275:2576), пом. №103-Н (кад. №78:31:0001275:2555), расположенные по адресу: 

<

...>, лит. А, на основании Выписки из реестра собственности Санкт-Петербурга от 27.05.2022 (п. 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации №3020-1 от 27.12.1991).

Записи о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях) нежилого помещения №2-Н с кад. № 78:31:0001275:2565 по адресу: 

<

...>, лит. А, площадью 10.9 кв. м, в ЕГРН отсутствуют.

Спорные объекты недвижимости расположены в многоквартирном доме с кад. № 78:31:0001275:2010 по адресу: Санкт-Петербург, Кирочная улица, дом 32-34, литера А, 1900 года ввода в эксплуатацию, площадью 15042.7 кв. м.

Сведения об указанных помещениях внесены в государственный кадастр недвижимости 09.01.2013, помещения являются ранее учтенными.

В соответствии с п. 1 ст. 287.5 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственникам помещений, машино-мест принадлежат доли в праве общей собственности на общее имущество (п. 1 ст. 259.1). Предназначение имущества для удовлетворения общих потребностей собственников помещений, машино-мест может следовать, в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест о приобретении, создании или об образовании общего имущества.

Согласно п. 2 ст. 287.5 ГК РФ к общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места.

В соответствии с ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в п. 2 ст. 287.6 ГК РФ.

Состав общего имущества МКД определен в ст. 36 ЖК РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно акту приёма-передачи многоквартирного дома в 2009 году ряд нежилых помещений (в том числе 2-Н, 6-Н, 7-Н и 103-Н) переданы ТСЖ «Кирочная 32-34» как общее имущество многоквартирного дома. В паспорте на многоквартирный дом инв. № 16/01-162, изготовленном ПИБ Центрального департамента кадастровой деятельности СПб ГУП ГУИОН в разделе 1.1. Общее имущество собственников помещений многоквартирного дома в перечне нежилых помещений (частей помещений), являющихся общим имуществом - собственников помещений многоквартирного дома указаны помещения 2-Н, 6-Н, 7-Н, 103-Н.

В судебном заседании истец предоставил на обозрение суда оригиналы передаточного акта и всех приложенных к нему документов.

Общая фактическая площадь переданных в управление ТСЖ спорных помещений совпадает с площадью указанных площадей в акте.

Также представителем ТСЖ представлены квитанции об оплате коммунальных услуг в спорный период. В квитанциях площадь спорных помещений учтена в составе общего имущества многоквартирного дома, их содержание оплачено ТСЖ.

Из представленных документов следует, что на протяжении длительного времени, с даты приватизации первой квартиры в доме (с 06.05.1993) и далее с момента передачи дома на управление ТСЖ (с 01.09.2009) собственники помещений дома открыто владели и пользовались указанными помещениями, несли бремя расходов по их содержанию и ремонту.

На момент судебного разбирательства собственники помещений многоквартирного дома продолжали владеть спорными Помещениями, председатель ТСЖ пояснил, что ключи находятся у него и Комитету не передавались.

В представленных в материалы дела актах обследования помещений от 15.03.2023, составленных Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, указано, что доступ в Помещение представлен представителями ТСЖ, что также подтверждает фактическое владение истца спорными помещениями.

Комитетом в материалы дела не представлено доказательств того, что до сведения ТСЖ или собственников помещений многоквартирного дома доводилась информация о том, что спорные помещения являются государственной собственностью и указаны в передаточных актах как общее имущество ошибочно.

Наличие в ЕГРН записи о праве собственности Санкт-Петербурга не может свидетельствовать об отсутствии добросовестности у собственников МКД, поскольку владение помещениями в период государственной регистрации права собственности города ими утрачено не было, доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

Осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника сама по себе не означает недобросовестности давностного владения (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2019 N 4-КГ19-55, 2-598/2018).

Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений статьи 236 ГК РФ, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности, или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22 октября 2019 года N 4-КГ19-55 и др.).

Как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 26.11.2020 N 48-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО1», понимание добросовестности давностного владения, подразумевающее, что лицо при получении владения должно полагать себя собственником имущества, лишает лицо, длительное время владеющее имуществом как своим, заботящееся об этом имуществе, несущее расходы на его содержание и не нарушающее при этом прав иных лиц, возможности легализовать такое владение, вступает в противоречие с целями, заложенными в статье 234 ГК РФ.

Учитывая изложенное, собственники помещений многоквартирного дома добросовестно, открыто и непрерывно владели спорными помещениями как своими собственными в течение срока приобретательной давности.

В связи с приобретением права собственности на нежилые помещения 6-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2574), 7-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2576), 103-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2555) собственниками помещений многоквартирного дома в силу приобретательной давности Санкт-Петербург утратил свое право собственности, и оно должно быть признано отсутствующим.

На помещение 2-Н (кадастровый номер 78:31:0001275:2565) право государственной собственности Санкт-Петербурга не регистрировалось. Ввиду того, что до начала приватизации жилых помещений в многоквартирных домах все входившие в их состав вторичные объекты недвижимости находились в государственной собственности, требования в отношении помещения 2-Н предъявлены к Комитету правомерно.

Решение суда о признании нежилого помещения общим имуществом будет являться основанием для внесения в ЕГРН соответствующей записи (ст. 42 Закона о регистрации, п. 199 порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514) в случае обращения заинтересованного лица в Управление в порядке ст. 18 Закона о регистрации.

В соответствии с п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Государственная регистрация на основании судебного акта производится в порядке ст. 58 Закона о регистрации. Решение суда должно соответствовать требованиям, предъявляемым ст. 21 Закона о регистрации к документам, устанавливающим наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. 

Ввиду того, что государственная регистрация прав на основании судебных актов производится в общем порядке и носит заявительный характер, оснований для обязания Управления Росреестра по Санкт-Петербургу внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости на помещения 2-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2565), 6-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2574), 7-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2576), 103-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2555), указав в графе собственник «общедолевая собственность МКД», не имеется.

Также, поскольку ТСЖ не обращалось в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении площади помещения 2-Н, требование об ее изменении не подлежит удовлетворению. Судебный акт не должен подменять процедуру внесения изменений в сведения ЕГРН, предусмотренную Законом о регистрации. ТСЖ не лишено возможности обратиться с соответствующим заявлением в порядке статьи 18 Закона о регистрации. Внесение изменений в кадастр недвижимости в части площади объекта осуществляется на основании соответствующего заявления с приложением документа-основания (технического плана).

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать право общей долевой собственности собственников собственников помещений многоквартирного дома на нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 2-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2565), пом. 6-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2574), пом. 7-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2576), пом. 103-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2555).

Признать право собственности города Санкт-Петербурга на нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 6-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2574), пом. 7-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2576), пом. 103-Н (с кадастровым номером: 78:31:0001275:2555) отсутствующим.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений в пользу товарищества собственников жилья «Кирочная 32-34» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Егорова Д.А.