ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-3672/2024

город Ростов-на-Дону

30 июня 2025 года

15АП-5445/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сороки Я.Л.,

судей Илюшина Р.Р., Крахмальной М.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с\з ФИО1,

при участии:

от заявителя: представитель ФИО2 по доверенности от 03.06.2025 №09,

от заинтересованного лица посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)»: представитель ФИО3 по доверенности от 03.03.2025 №52-41-15-7023/25,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского краяна решение Арбитражного суда Краснодарского краяот  20.03.2025 по делу № А32-3672/2024 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ремстройсервис»(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ремстройсервис» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – заинтересованное лицо, департамент), в котором просило:

 - признать незаконным действие Департамента имущественных отношений Краснодарского края, в отказе оформленного письмом от 25.12.2023 N 52-37-05-50155/23, в утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410044:33;

- обязать Департамент имущественных отношений Краснодарского края утвердить схему расположения земельного участка площадью 9 019 кв. м, на кадастровом плане территории, образованного путем выдела из земельного участка площадью 10 548 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0410044:33, расположенного по адресу: 

<

...>.

Определением суда от 01.04.2024 в рамках настоящего дела назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «НовоТех» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2025 суд признал незаконным отказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края, оформленный письмом от 25.12.2023 N 52-37-05-50155/23, в утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410044:33. Суд обязал Департамент имущественных отношений Краснодарского края утвердить схему расположения земельного участка площадью 9 019 кв. м, на кадастровом плане территории, образованного путем выдела из земельного участка площадью 10 548 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0410044:33, расположенного по адресу: 

<

...>. С департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ремстройсервис» взыскано Геленджик 3 000,00 рублей в порядке возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины. Из федерального бюджета обществу с ограниченной ответственностью «Ремстройсервис» возвращено 3 000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 16.01.2024 N 18.

Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить.

В обоснование апелляционной жалобы департамент указывает, что площадь образуемого земельного участка более чем в 6 раз превышает площадь расположенных на нем объектов. Судом неверно применена норма ст. 133.1 ГК РФ, расположенные объекты (навесы, емкость для воды, забор, АЗС) нельзя квалифицировать в качестве единого имущественного комплекса, такое определение противоречит нормам материального права, а также сложившейся судебной практики. При утверждении схемы земельного участка, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410044:33, останется часть участка непригодная для дальнейшего рационального и эффективного использования. 

В границах испрашиваемого к образованию земельного участка  расположен объект, не принадлежащий заявителю. Судом не исследовалась проведенная экспертиза, из расчета предложенного экспертом следует, что сложены площади всех расположенных объектов включая объекты не стоящие на кадастровом учете. 

В отзыве на апелляционную жалобу общество просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 153.2 АПК РФ.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора. 

На вопрос суда пояснил, что ходатайство о назначении дополнительной, повторной экспертизы, отсутствует.

Представитель заявителя в судебном заседании отклонил доводы жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в собственности субъекта Российской Федерации - Краснодарского края находится земельный участок с кадастровым номером 23:40:0410044:33, площадью 10 548 +/- 36, расположенный относительно ориентира: 

<

...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства производственной базы (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:40:0410044:33, спорный земельный участок, участок).

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости в границах участка расположены следующие объекты недвижимости: 23:40:0410044:105, 23:40:0410044:62, 23:40:0410044:157, 23:40:0410044:150, 23:40:0410044:149, 23:40:0410044:151.

Общество является собственником объектов недвижимого имущества и объектов вспомогательного назначения, расположенных по адресу: 

<

...>:

- мастерская, назначение: нежилое, площадью 112,5 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0410044:149, запись регистрации права собственности от 14.08.2021 N 23:40:0410044:149-23/231/2021-12;

- гараж, назначение: нежилое, площадью 344,3 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0410044:150, запись регистрации права собственности от 14.08.2021 N 23:40:041044:150-23/231/2021-12;

- проходная, назначение: нежилое, площадью 23,3 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0410044:151, запись регистрации права собственности от 14.08.2021 N 23:40:0410044:151-23/231/2021-12;

- здание склада с пристройками, назначение: нежилое, площадью 1 073 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0410044:157, запись регистрации права собственности от 14.08.2021 N 23:40:0410044:157-23/231/2021-12;

- объектов вспомогательного назначения: АЗС литер Г7; АЗС литер Г9; ворота литер IV; емкость для воды литер Г4; емкость для воды литер Г5; емкость для воды литер Гб; емкость для воды литер Г26; забор литер II; забор литер Ш; котельная литер Г22; мощение литер VI; навес литер Г23; навес литер Г24; навес литер Г25; подпорная стенка литер V; пристройка литер Г20; пристройка литер Г21; пристройка литер Г; сарай для инвентаря литер Г19; сарай литер Г12; эстакада литер УШ.

Вышеуказанные объекты недвижимости принадлежат ООО «Ремстройсервис» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 07 июня 2021 года N 40, заключенного с НАО «Геленджикское ДРСУ», и акта приема-передачи имущества от 01 июля 2021 года к договору купли-продажи недвижимого имущества N 40 от 01.07.2021, заключенных по результатам выигранных электронных торгов путем проведения открытого электронного аукциона по продаже имущества N 4398-ОТПП/2/40, посредством публичного предложения на электронной торговой площадке "Аукцион-центр".

23 августа 2021 года общество обратилось в департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка площадью 10 548 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0410044:33, расположенного на территории муниципального образования город-курорт Геленджик по адресу: 

<

...>, сроком на 49 лет, без проведения торгов, в связи с нахождением на нем объектов недвижимости, принадлежащих заявителю на праве собственности.

Письмом от 23 сентября 2021 года N 52-33-20-43183/2 департамент возвратил заявление ООО «Ремстройсервис», в связи с отсутствием указания в нем основания предоставления земельного участка без проведения торгов.

12 ноября 2021 года ООО «Ремстройсервис» направило в департамент заявление о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410044:33, площадью 10 548 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, сроком на 49 лет без проведения торгов в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации с приложением перечня всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке.

21 декабря 2021 года в адрес ООО «Ремстройсервис», департаментом направлено письмо с отказом N 52-33-16-59431/21. Отказ мотивирован тем, что в границах испрашиваемого для предоставления земельного участка согласно сведениям из ЕГРН расположены объекты недвижимого имущества с кадастровом номерами 23:40:0410044:105 и 23:40:0410044:62, в отношении которых отсутствует информация о наличии прав, оформленных в установленном законодательством порядке. Также основанием отказа указано на факт нахождения на испрашиваемом для предоставления земельном участке вспомогательных объектов, в отношении которых отсутствует информация об отнесении их к объектам движимого или недвижимого имущества, и отсутствием информации о соответствии предельной площади земельного участка, занятой объектами недвижимого имущества и необходимой для их использования, утвержденным в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, градостроительной и проектной документации, так как согласно сведениям ЕГРН площадь земельного участка с кадастровым номером N 23:40:0410044:33 составляет 10 548 кв. м, площадь объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности заявителю, составляет 1 553,5 кв. м, и частичным наложением данного земельного участка на земли лесного фонда.

21 июня 2022 года ООО «Ремстройсервис» направило в департамент заявление об устранении замечаний, указанных в письме зам. руководителя Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 21.12.2021 N 52-33-16-59431/21, явившихся основанием для отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду. В частности, в данном сообщении указывается на осуществление расчета предельной площади земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410044:33, необходимого для эксплуатации и содержания зданий и сооружений, принадлежащих ООО "Ремстройсервис" на праве собственности, выполненного лицензированной организацией ООО "Курортпроект", которым установлена необходимая для использования площадь в размере 8 757 кв. м, в связи, с чем кадастровым инженером выполнены кадастровые работы по установлению координат поворотных точек границ земельного участка с составлением соответствующей схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 8 757 кв. м. Представлено письмо Государственного казенного учреждения Краснодарского края "Комитет по лесу" от 04.04.2022 за N 111-2290/21 "О принадлежности к землям лесного фонда", из содержания которого следует, что согласно акту N 16/06.2 КАБ от 17.12.2021 в государственном лесном реестре произведены документированные изменения о лесном участке с кадастровым номером 23:40:0410044:33 в земли иных категорий, и указанный земельный участок не имеет в настоящее время наложений (пересечений) с землями Государственного лесного фонда.

10 августа 2022 года в адрес общества поступил отказ N 52-37-10-32729/22 в утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, образуемого из земельного участка с кадастровым номером N 23:40:0410044:33 на том основании, что отсутствуют документы, предусмотренные федеральным законом, подтверждающие полномочия лиц, обратившихся с заявлением об утверждении схемы; заявленная схема расположения земельного участка не соответствует установленным требованиям, а именно: в представленной графической части схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории отсутствует отображение границ всех зон с особыми условиями использования территории, объектов капитального строительства и земельных участков; отсутствует согласие в письменной форме собственников объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка, из которого при разделе образуется земельный участок, также указано, что предельная площадь части земельного участка, занятая объектом недвижимости и необходимая для его использования, должна соответствовать утвержденным в установленном порядке нормам отвода земель для конкретных видов деятельности.

12 сентября 2022 года общество обратилось в департамент с заявлением об устранении препятствий для заключения договора аренды земельного участка и утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, образуемого из земельного участка площадью 8 757 кв. м.

Письмом от 11 ноября 2022 года N 52-37-10-47062/22 департамент отказал в утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410044:33. В обоснование отказа указал на то, что отсутствуют документы, предусмотренные федеральным законодательством, подтверждающие полномочия лиц, обратившихся с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, а также указано, что предполагаемый к Образованию земельный участок накладывается на земли государственного лесного фонда Геленджикского лесничества. Кабардинского участкового лесничества, квартал 36А, часть выдела 43 (со ссылкой на письмо ГКУ КК "Комитет по лесу" от 28.10.2022 года N 111-7937/22), тогда как в соответствии с частью 7 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы лесничеств, лесопарков. Также указано, что предельная площадь части земельного участка, занятая объектом недвижимости и необходимая для его использования, должна соответствовать утвержденным в установленном порядке нормам отвода земель для конкретных видов деятельности.

19 января 2023 года ООО «Ремстройсервис» вновь обратилось в департамент с заявлением установленной формы о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410044:33, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, в аренду сроком на 49 лет, без проведения торгов в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 30 января 2023 года N 52-33-16-2944/23 заявление общества возвращено департаментом, на том основании, что к заявлению о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов по основаниям подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не приложено сообщение заявителя, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.

14 февраля 2023 года общество направило в адрес департамента сообщение, содержащее перечень всех здании, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на праве собственности заявителю.

Письмом от 15 марта 2023 года N 52-33-21-9341/23 обществу отказано в предоставлении государственной услуги в предоставлении в аренду земельного участка площадью 10 548 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410044:33 в городе-курорте Геленджик, со ссылкой на то обстоятельство, что согласно выписке из ЕГРН в границах участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:40:0410044:105, в отношении которого отсутствует информация о наличии прав ООО «Ремстройсервис», оформленных в установленном законодательством порядке. Также в обоснование отказа указано на: наличие на испрашиваемом земельном участке объектов, в отношении которых отсутствует информация об отнесении их к объектам движимого или недвижимого имущества, и отсутствие в представленных документах информации о соответствии предельной площади земельного участка, занятой объектами недвижимого имущества и необходимой для их использования, утвержденным в установленном порядке нормам отвода земель для конкретных видов деятельности или правилам землепользования и застройки, градостроительной и проектной документации.

24 марта 2023 года общество обратилось в департамент с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при образовании земельных участков - земельного участка площадью 8 757 кв. м, который планируется образовать путем выдела из существующего земельного участка площадью 10 548 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0410044:33, в целях формирования земельного участка, согласно расчета предельной площади земельного участка, занятой объектами недвижимости и сооружениями, принадлежащими заявителю на праве собственности, и необходимой площади для их использования и эксплуатации.

22 мая 2023 года в адрес ООО «Ремстройсервис» от департамента поступило письмо N 52-37-10-19444/23 об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410044:33. Отказ мотивирован тем, что образование заявленного земельного участка приводит к недостаткам, препятствующим рациональному использованию земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410044:33 площадью 10 548 кв. м с видом разрешенного использования "для строительства производственной базы", так как для эксплуатации объектов недвижимости используется площадь 4 735,36 кв. м (акт обследования земельного участка ГКУ КК «Кубаньземконтроль» от 30.01.2023 N 6), при этом, в расчет предельной площади земельного участка 8 757 кв. м для эксплуатации объектов недвижимости в собственности ООО «Ремстройсервис», выполненный ООО «Курортпроект» включены асфальтовое покрытие и объект недвижимости с кадастровым номером 23:40:0410044:105 на которые право собственности заявителя не зарегистрировано.

С целью устранения причин препятствующих предоставлению земельного участка в аренду для обоснования необходимой предельной площади земельного участка 8 757 кв. м, необходимой для эксплуатации объектов зданий и сооружений в октябре 2023 году заключен договор с экспертом ИП ФИО4 о выполнении строительно-технической экспертизы "Об определении площади конфигурации земельного участка, необходимого для использования производственной базы, занятой зданиями и сооружениями, принадлежащими ООО «Ремстройсервис» на праве собственности по адресу: 

<

...>".

23 ноября 2023 года от эксперта ИП ФИО4 получено Заключение с выводами эксперта: Для полноценного обслуживания производственной базы состоящей из объектов недвижимости расположенных по адресу: 

<

...>, необходимо использование территории земельного участка площадью не менее 8 757 кв. м.

06 декабря 2023 года ООО «Ремстройсервис» обратилось в департамент с заявлением от 06.12.2023 исх. N 36/9, об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при образовании земельных участков - земельного участка площадью 8 757 кв. м, который планируется образовать путем выдела из существующего земельного участка площадью 10 548 кв. м с кадастровым номером N 23:40:0410044:33, в целях формирования земельного участка, согласно расчета предельной площади земельного участка, занятой объектами недвижимости и сооружениями, принадлежащими заявителю на праве собственности, и необходимой площади для их использования и эксплуатации. К заявлению приложены: схема расположения земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410044:33 для утверждения, заключение эксперта о выполнении строительно-технической экспертизы от 23.11.2023 "Об определении площади конфигурации земельного участка, необходимого для использования производственной базы, занятой зданиями и сооружениями, принадлежащими ООО «Ремстройсервис» на праве собственности по адресу: 

<

...>, выполненное судебным экспертом ИП ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), членом НП "Саморегулируемая организация судебных экспертов".

Письмом от 25.12.2023 N 52-37-05-50155/23 департамент отказал в утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410044:33. Отказ мотивирован тем, что образование земельного участка согласно предоставленной схемы приведет к нарушению пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, которым установлено, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом, другими федеральными законами.

При принятии судебного акта суд руководствовался ст.ст. 9, 65, 198-201 АПК РФ и следующим. 

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке (пункты 1, 8 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Положениями статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

В пункте 2 названной статьи указано, что подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территории, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

В силу пункта 13 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации, схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, если иное не предусмотрено данным Кодексом.

Согласно пункту 7 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации в целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 данного Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются: 1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить; 2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка содержится в пункте 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно: 1) несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 настоящей статьи; 2) полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек; 3) разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам; 4) несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории; 5) расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

Согласно пункту 5 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом принято во внимание, что в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 12955/11 сформулирован правовой подход, в силу которого при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или собственность земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду суду надлежит определить размер части земельного участка, необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Определением суда от 01.04.2024 в рамках настоящего дела назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "НовоТех" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>).

Согласно выводам, изложенным в заключении:

1. На земельном участке с кадастровым номером 23:40:0410044:33 по адресу: 

<

...> расположены здания и сооружения:

Nп/п

Литер

Наименование объекта

Кадастровый номер

Количество этажей

Площадь застройки, кв. м

11

2

3

4

5

6

11.

Лит. Д

Нежилое здание (гараж)

23:40:0410044:150 - том 1, л.39-40 мат.дела

1 этаж

380,7

22.

Лит. Е

Нежилое здание (мастерская)

23:40:0410044:149 том 1 л.37-38 мат.дела

1 этаж

112,8

33.

Лит. Б1

Проходная

23:40:0410044:151 - том 1 л.41-42 мат.дела

1 этаж

44,7

44.

Лит. А

Нежилое здание (склад с

пристройками)

23:40:0410044:157- том 1 л.43-44

Основное строение- 1 этаж; пристройка- 2 этажа

1 030,0+117,0 = 1 147,0

55.

Котельная, лит. Г22

Нежилое здание

23:40:0410044:62- данные кадастрового учета

1этаж

30,9

66.

Лит. Г

Пристройка

1 этаж

12,2

77.

Лит. Г4

Емкость для воды

-

12,1

88.

Лит. Г5

Емкость для воды

-

11,3

99.

Лит. Г6

Емкость для воды

-

11,5

110.

Лит. Г10

АЗС

1 уровень

5,7 7

111.

Лит. Г7

АЗС

1 уровень

15,7+1,5 = 17,2

112.

Лит. Г12

Сарай

1 этаж

10,9

113.

Лит. Г19

Сарай для инвентаря

1 этаж

14,3

114.

Лит. Г20

Пристройка

1 этаж

4,9

115.

Лит. Г21

Пристройка

1 этаж

2,3

116.

Лит. Г22

Навес

1 этаж

30,9

117.

Лит. Г23

Навес

1 этаж

41,4

118.

Лит. Г24

Навес

1 этаж

32,0

119.

Лит. Г25

Навес

1 этаж

41,5

220.

Лит. П

Забор - ограждение территории

16,9 м

221.

Лит. Ш

Забор - ограждение территории

171,4 м

222.

Лит. IV

Ворота

1,0

223.

Лит. V

Подпорная стена

-

48,7

224.

Лит. V1

Мощение

Бетонное покрытие территории, не входящее в площадь застройки, кв. м

4 300,0

225.

Лит. VШ

Эстакада

-

42,1

226.

Лит. Г26

Водонапорная башня

7,5

227.

Лит. V11

Скважина

1,0

228.

Металлическое сооружение

11,1

229.

Сооружение

1,5

Итого:

2 076,2

2. Площадь земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410044:33, необходимого для эксплуатации зданий, строений, расположенных в границах земельного участка необходимо установить в размере 9 019 кв. м.

В исследовательской части заключения указано, что исследуемые объекты являются комплексом зданий и сооружений, используемых для производственно-складского назначения, находятся в пределах одного исследуемого земельного участка с размешенным использованием - для строительства производственной базы, принадлежат одному собственнику и связаны единой технологической функцией - для производственно-складского назначения.

Исследуемые здания рассматривались экспертом в качестве единого производственно-складского комплекса объектов недвижимости.

В ходе проведенного исследования эксперты установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:0410044:33 площадью 10 548 кв. м по адресу: 

<

...> имеет сложный рельеф с большими и резкими перепадами высот до 10 м. Таким образом, часть территории с существенным перепадом площадью 1 590,0 кв. м является непригодной для массовой застройки в текущей конфигурации.

Экспертное заключение принято судом в качестве доказательства на основании статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доказательств, что спорный земельный участок используется в иных целях нежели для эксплуатации единого производственного комплекса суду не представлено.

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 N 4345/04, от 20.10.2010 N 6200/10). Названные подходы поддерживаются Верховным судом Российской Федерации (определения от 26.01.2018 N 301-ЭС17-21416, от 13.12.2017 N 301-ЭС17-18823) и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.05.2019 по делу N А32-42452/2017.

Заявитель претендует не на выкуп земельного участка, а лишь на предоставление его в аренду.

Исследовав представленные в дело доказательства и экспертное заключение, суд пришел к выводу, что правовые основания для отказа заявителю в утверждении схемы спорного земельного участка у заинтересованного лица отсутствовали.

Таким образом, требования заявителя о признании оспариваемого отказа незаконным подлежали удовлетворению.

Заявитель указывает на недопустимость квалификации спорных объектов  в качестве единого имущественного комплекса ввиду отсутствия регистрации права собственности на данные объекты как одну недвижимую вещь.

Данный довод отклоняется. Как отмечено выше, сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса. В рассматриваемом случае из заключения экспертизы следует, что исследуемые здания рассматривались экспертом в качестве единого производственно-складского комплекса объектов недвижимости (т. 3 л.д. 70).

На вопрос суда  заявитель пояснил отсутствие ходатайства о назначении дополнительной, повторной экспертизы. Предметно факт использования спорных объектов в качестве единого производственно-складского комплекса заявителем не опровергнуто.

Заявитель ссылается на судебную практику по делу № А32-43692/2019. Вместе с тем судебные акты по указанному делу приняты по иным фактическим обстоятельствам. В частности кассационный суд отметил, что из материалов дела не следует, что объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, приобретены как предприятие (единый имущественный комплекс).

В рамках настоящего дела подтверждено (т. 1 л.д. 30), в частности материалами размещенными в ЕФРСБ (торги 4398-ОТПП-40) реализация в рамках банкротных процедур (А32-48068/2017) спорного комплекса объектов (включая вспомогательные: навес; емкости; забор; мощение; котельная; пристройка) как имущественного комплекса – производственной базы. Дополнительно использование имущества в качестве единого комплекса подтверждено судебной экспертизой, внесудебным исследованием.

Как и отмечено судом, при доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества.

Что касается нецелесообразности раздела земельного участка (то есть, по сути, департамент указывает на необходимость передачи в аренду всего участка, в том числе части (крутой склон горной местности, покрытый растительностью), не являющейся необходимой для использования производственной базы и использование которой (части участка) для эксплуатации производственной базы невозможно), суд исходит из того, что данная часть земельного участка не является необходимой для использование производственной базы.

Как изложено выше передаче в аренду под расположенными на земельном участке объектами подлежит только земельный участок в необходимой для эксплуатации объектов площади. Данное правило подразумевает не только исключение необоснованной передачи в аренду по упрощенной процедуре части земельного участка сверх необходимой площади, но в определенной мере гарантирует защиту интересов потенциального арендатора, исключая ситуацию, в которой по воле соответствующего органа в пользование за плату передается также дополнительно площадь участка (по сути неликвидная для рассматриваемых целей, т. 1 л.д. 106) необходимость в которой у потенциального арендатора отсутствует.

С учетом указания в отзыве департамента (т. 1 л.д. 106, до проведения судебной экспертизы) о том, что подпорная стена не может быть использована в качестве самостоятельного объекта, суд отмечает, что данный объект включен в состав объектов истца для расчета необходимой площади земельного участка для эксплуатации производственной базы (т. 3 .д. 75).

Дополнительно, с учетом первоначального отказа департамента от 21 декабря 2021 года N 52-33-16-59431/21 суд отмечает, что исключение из состава необходимого для эксплуатации земельного участка площади, превышающей 9 019 кв. м, нивелирует указание в данном отказе на возможное наложение испрашиваемого земельного участка на земли лесного фонда.

При данных обстоятельствах требования правомерно удовлетворены.

Суд обязал департамент имущественных отношений Краснодарского края утвердить схему расположения земельного участка площадью 9 019 кв. м, на кадастровом плане территории, образованного путем выдела из земельного участка площадью 10 548 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0410044:33, расположенного по адресу: 

<

...>.

Учитывая исследование всех существенных обстоятельств, а также многократность обращений и отказов департамента по рассматриваемому вопросу, основания для избрания иного способа восстановления нарушенного права, не имеется.

На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу, не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от  20.03.2025 по делу № А32-3672/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий                                                           Я.Л. Сорока

Судьи                                                                                             Р.Р. Илюшин

                                                                                                        М.П. Крахмальная