Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Москва

14.12.2023                                   Дело № А40-173273/23-11-1285

Резолютивная часть решения объявлена 07.12.2023

Полный текст решения изготовлен 14.12.2023

Судья  Дружинина В. Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1

провел судебное заседание по иску  

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГЕРМЕС" (119415, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ПРОСПЕКТ ВЕРНАДСКОГО, ЛЕНИНСКИЙ ПР-КТ, Д. 96, ПОМЕЩ. IX, КОМ. 44, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 29.06.2004, ИНН: 

<

***>)

к ВЫСШЕМУ ИСПОЛНИТЕЛЬНОМУ ОРГАНУ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ (125032, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: 

<

***>)

ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

об обязании, признании 

в заседании приняли участие: 

от истца: ФИО2 по доверенности от 01.08.2023, паспорт, 

от ответчика 1): ФИО3 по доверенности от 19.07.2023, удостоверение,

ФИО4 по доверенности от 26.05.2023, удостоверение,

от ответчика 2): ФИО3 по доверенности от 22.12.2022, удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГЕРМЕС" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ВЫСШЕМУ ИСПОЛНИТЕЛЬНОМУ ОРГАНУ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ, ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о признании незаконной одностороннюю сделку по расторжению договора аренды № М-08-001978 от 05.04.1995г. на основании уведомления Департамента городского имущества города Москвы об одностороннем расторжении Договора аренды № ДГИ-И-20404/23 от 04.04.2023г. и уведомления № ДГИ-И-9432/23 от 16.02.2023г. об отказе от договора аренды № М-08-001978 от 05.04.1995г.; признании Договора аренды № М-08-001978 от 05.04.1995г. действующим; обязании Правительства Москвы устранить недостатки земельного участка с кадастровым номером 77:08:0080008:8 путем восстановления градостроительных регламентов, позволяющих осуществить на нем строительство Объекта, предусмотренного договором аренды № М-08-001978 от 05.04.1995г.

Судом в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв в судебном заседании до 07.12.2023г.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, по доводам искового заявления.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца и ответчика, оценив в совокупности представленные доказательства, суд установил, что исковые требования не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 05 апреля 1995 г. между ТОО ФИРМА "ДОРН" и Правительством Москвы (далее по тексту - Заинтересованное лицо) был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка № М-08-001978 (далее по тексту также - договор аренды), предметом которого являлся земельный участок площадью 5419 кв.м. по Строгинскому бульвару, вл. Б-33, предоставленный арендатору для строительства Дома мебели с демонстрационными залами, подземной автостоянкой, офисными и складскими помещениями.

Договор заключен сроком на 49 лет и в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию.

Права и обязанности арендатора последовательно передавались с согласия ДГИ г. Москвы другим арендаторам с соответствующей государственной регистрацией данных сделок:

договор купли-продажи права аренды от 08 января 2003 г., заключенный между ООО ФИРМА "ДОРН" и ЗАО "ТАЛИСМАН", зарегистрированный в ЕГРП 12 февраля 2003 г. за номером 77-01/05-48/2003- 396;

дополнительное соглашение № М-08-001978/3 от 15 мая 2003 г., заключенное между Москомземом, ООО ФИРМА "ДОРН" и ЗАО "ТАЛИСМАН", зарегистрированное в ЕГРП 14 августа 2003 г. за номером 77-01/05-548/2003-967;

договор купли-продажи права аренды от 14 июля 2003 г., заключенный между ЗАО "ТАЛИСМАН" и ООО "ЭнергоМаш", зарегистрированный в ЕГРП 12 сентября 2003 г. за номером 77-01/05- 548/2003-1113;

дополнительное соглашение № М-08-001978/4 от 18 ноября 2004 г., заключенное между Москомземом, ЗАО "ТАЛИСМАН" и ООО "ЭнергоМаш", зарегистрированное в ЕГРП 12 августа 2005 г. за номером 77- 01/05-1055/2004-236;

договор уступки права аренды (перенайма) от 20 марта 2008 г., заключенный между ООО "ЭнергоМаш" и ООО "МобиКом", зарегистрированный в ЕГРН 19 мая 2008 г. за номером 77-77-14/008/2008- 516;

-договор купли-продажи права аренды (перенайма) от 21 сентября 2011 г., заключенный между ООО «МобиКом» и ООО «ЭнергоПром», зарегистрированный в ЕГРН 20 декабря 2011 г. за номером 77-77-14/017/2011-261

дополнительное соглашение № 1 от 21 сентября 2011 г. к Договору купли-продажи права аренды (перенайма) от 21 сентября 2011 г., заключенное между ООО «МобиКом» и ООО «ЭнергоПром»;

-договор переуступки прав и обязанностей от 27.10.2020 г., заключенный между ООО «ЭнергоПром» и ООО «Гермес», зарегистрированный в ЕГРН 16 февраля 2021 г. за номером 77-08-0008008:8- 77/05/2021-25.

Дополнительное соглашение от 31.01.2023 г. к Договору аренды, заключенное между ДГИ г. Москвы и ООО «Гермес» было зарегистрировано в ЕГРН 09.02.2023 г. за номером 77-08-0008008:8-77/060/2023-6.

В соответствии с п.1 указанного выше Дополнительного соглашения права и обязанности по договору аренды земельного участка от 05.04.1995 № М-08-001978 в полном объеме переходят к Заявителю с момента государственной регистрации Договора переуступки прав и обязанностей по Договору аренды от 27.10.2020, т.е. с 16.02.2021 г.

В обоснование исковых требований Истец указывает, что заключив вышеуказанное Дополнительное соглашение к Договору аренды, Департамент городского имущества города Москвы тем самым подтвердил права и обязанности ООО «Гермес» как арендатора земельного участка, в том числе в части начала освоения земельного участка с 16.02.2021г.

01.03.2023г. в адрес Заявителя поступило Уведомление № ДГИ-И-9432/23 от 16.02.2023г. об отказе ДГИ города Москвы от договора аренды от 05.04.1995г. № М-08-001978 на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", решение о прекращении реализации инвестиционного проекта строительства и последующей эксплуатации дома мебели, подземной автостоянки, офисных и складских помещений в отношении объекта по адресу: 

<

...> вл. Б-33, кад. № 77:08:0080008:8 принято на заседании Градостроительной комиссии города Москвы 12.01.2023 г., о чем свидетельствует письмо Москомстройинвест от 16.01.2023 г. № 77-29-116/23.

На указанное уведомление в адрес ДГИ города Москвы были направлены возражения относительно расторжения договора аренды № 14 от 09.03.2023 г.

После чего от ДГИ города Москвы было получено Уведомление № ДГИ-И-20404/23 от 04.04.2023 г. о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора аренды.

Истец считает, что Уведомление № ДГИ-И-9432/23 от 16.02.2023г. об отказе ДГИ города Москвы от договора аренды от 05.04.1995г. № М-08-001978 и Уведомление № ДГИ-И-20404/23 от 04.04.2023 г. о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора аренды недействительными, а договор аренды от 05.04.1995г. № М-08-001978 действующим в связи со следующим:

Правительство Москвы дважды пыталось расторгнуть договор аренды по основаниям неосвоения земельного участка:

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 02.04.2002 г. по делу №А40-8548/02-49-110, оставленного без изменения Постановлением Арбитражного судаМосковского округа, в удовлетворении требований Москомзем к ООО Фирма«ДОРН» о расторжении договора аренды М-08-001978 от 05.04.1995 г. отказано, указано, что неосвоение земельного участка не может рассматриваться в качестве основания для досрочного расторжения договора.

Уведомлением от 05.06.2012 г. № 33-12-1899/12, Департамент земельных ресурсовгорода Москвы уведомил ООО «ЭнергоПром» и ООО «МобиКом» о расторжениидоговора аренды М-08-001978 от 05.04.1995 г. по основаниям, предусмотреннымп. 22 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодексаРоссийской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ в связи с неосвоением земельногоучастка.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 17.12.2012 г. по делу №А40-56677/12-16-531, исковое заявление Департамента земельных ресурсов г. Москвы о расторжении договора аренды земельного участка №М-08-001978 от 05.04.1995 г. было оставлено без рассмотрения в связи с нарушением порядка расторжения договора, предусмотренного ч.3 ст. 619 ГК РФ.

Истец указывает, что в дальнейшем действие договора неоднократно подтверждалось Правительством Москвы, в том числе путем заключения Дополнительных соглашений к Договору аренды, а также путем получения арендной платы по Договору.

Пункт 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в развитие общих принципов гражданского права закрепляет принцип запрета на противоречивое поведение управомоченного лица в отношении права на отказ от договора.

Истец указывает, что из полученных от Правительства Москвы документов следует, что 12 января 2023 года в отношении объекта по адресу: 

<

...> вл. Б-33, кад. № 77:08:0080008:8 на заседании Градостроительной комиссии города Москвы принято решение о расторжении договора аренды; 31 января 2023 года (после принятия Правительством Москвы решения о расторжении договора) между Правительством Москвы в лице ДГИ города Москвы и ООО «Гермес» было заключено Дополнительное соглашение, зарегистрированное в ЕГРН 09.02.2023 г. за номером 77-08-0008008:8-77/060/2023-6; 16 февраля 2023 г. от Правительства Москвы в лице ДГИ города Москвы получено Уведомление № ДГИ-И-9432/23 от 16.02.2023г. об отказе от договора аренды; 31 марта 2023 года от Правительства Москвы в лице Госинспекции по недвижимости в адрес ООО «Энергострой» (правопредшественник ООО «Гермес» по договору аренды) было получено письмо № Гин-исх-12551/23 о направлении рекомендаций, которым Правительство Москвы признает договор аренды земельного участка от 05.04.1995 № М-08-001978 действующим до 05.04.2044 г.; 04 апреля 2023 г. от Правительства Москвы в лице ДГИ города Москвы получено Уведомление № ДГИ-И-20404/23 от 04.04.2023 о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора аренды; 31 мая 2023 года от Правительства Москвы в лице Госинспекции по недвижимости в адрес ООО «Гермес» было получено письмо № Гин-исх-22197/23 о направлении рекомендаций, которым Правительство Москвы признает договор аренды земельного участка от 05.04.1995 № М-08-001978 действующим до 05.04.2044 г.; 22 июня 2023 года через сервис портала госуслуг mos.ru от Правительства Москвы получен финансово-лицевой счет № М-08-001978-002 по договору аренды № М-08-001978 от 05.04.1995 года, в котором указан срок действия договора — до 05.04.2044 г. и начислена арендная плата за 2 квартал 2023 года (после предполагаемой даты расторжения договора аренды). Таким образом, в действиях Правительства Москвы прослеживается противоречивое поведение в отношении прав на отказ от договора, когда Правительство Москвы после направления уведомления о расторжении договора, совершает действия, направленные на выполнение условий расторгнутого договора аренды

Истец указывает, что при таких обстоятельствах отказ арендодателя от договора аренды не является добросовестным и существенно нарушает права арендатора - ООО «Гермес».

Также Истец указывает на несоблюдение арендодателем порядка расторжения договора аренды, предусмотренного Договором и части 3 ст. 619 ГК РФ. В связи с отсутствием письменного уведомления от Департамента городского имущества в адрес ООО «Гермес», в котором были бы изложены факты, составляющие основу нарушения, а также нарушения обязательного судебного порядка расторжения, Договор аренды от 05 апреля 1995 г. №М-08-001978 не мог быть расторгнут по основаниям, изложенным в уведомлении об отказе от договора аренды от 16.02.2023 г., следовательно, указанный Договор аренды является действующим.

Также истец указывает на наличие обстоятельств, исключающих возможность использовать земельный участок в соответствии со ст. 46 ЗК РФ, указывает, что неосуществление строительства объекта на Земельном участке было вызвано не бездействием со стороны арендатора, добросовестно исполнявшего возложенные на него договором обязательства, а обстоятельствами, которые от него не зависели, нарушение Истцом срока строительства дома мебели обусловлено действиями органов исполнительной власти города Москвы, препятствующими освоению земельного участка.

На земельный участок Правительством Москвы 21 октября 2021 года был выдан ГПЗУ RU77201000-049288 с предельными параметры разрешенного капитального строительства: максимальная плотность (тыс.кв.м/га)-0; предельная высота (м)- 0. максимальный процент застройки(%)-0. С таким показателями ГПЗУ освоение участка не возможно.

В связи с этим по заказу ООО «Гермес», в октябре 2022 года ГБУ «ГлавАПУ», ТППМ ЮЗАО-ТиНАО подготовили Информационно-справочные материалы о возможности использования территории с предложениями о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы» в отношении земельного участка по адресу: 

<

...> вл. Б-33.

Истец указал, что в границах территории площадью 0,542 га, планируется разместить торговый центр с подземным гаражом с ориентировочными   технико-экономические показателями: площадь застройки-2500кв.м; суммарная поэтажная площадь наземной части здания в габаритах наружных стен -15 000 кв. м; общая площадь (наземная) объектов - 13 500 кв. м; общая площадь (подземная) - 6 075 кв. м; этажность - 6 этажей наземных и 2 эт. подземных; максимальная высота -30 м; вид строительства на участке - новое строительство; вид объекта - капитальный.

С целью реализации проектного решения предлагается для территориальной зоны площадью 0,542 га с кадастровым номером 77:08-7.593 (уникальный номер территориальной зоны 77-09-05-000171) с индексом Ф и предельными параметрами Ф установить виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства: 4.2 - Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). Размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5, 4.6, 4.8 - 4.8.2; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра. Предельные параметры разрешённого строительства на участке: Плотность застройки (тыс.кв.м/га) - 27,7; Высота застройки (м) - 30; Максимальный процент застроенности (%) - не установлен.

Для реализации данного проектного решения ООО «Гермес» направило заявку о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы (0001-9000120-063001-00015215/23 от 19.06.2023).

Таким образом, как указывает Истец, неосвоение земельного участка до 16.02.2023г. было обусловлено обстоятельствами, не зависящими от Заявителя.

Истец указывает, что указанное в уведомлении от 16.02.2023 г. за исх. № ДГИ-И-9432/23 основание, предусмотренное абзацем шестым пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" - отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство, не может являться причиной для досрочного одностороннего расторжения договора аренды, поскольку у Заявителя возникли права и обязанности в отношении освоения земельного участка лишь с 16.02.2021г. Именно с этого срока следует отсчитывать 5-летний срок для получения разрешения на строительство.

Также истец указал на ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, предусмотренная ст. 612 ГК РФ. Согласно положениям ч. 3 ст. 9, чч. 9 и 10 ст. 31, п. 2 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану (данная позиция содержится в п.57 Обзора судебной практики Верховного суда №3 от 2018 года). В настоящее время, согласно Генеральному плану, утвержденному Законом города Москвы от 05 мая 2010 года № 17, Земельный участок находится в многофункциональной общественной зоне, однако, согласно ПЗЗ города Москвы, Земельный участок находится в зоне Ф- территориальная зона сохраняемого землепользования, что препятствует его освоению. В связи с невозможностью Арендатором самостоятельно принимать решения об установлении градостроительных регламентов, позволяющих осуществлять строительство Объекта, предусмотренного договором, Арендодатель в силу п.1 ст. 612 ГК РФ обязан устранить недостатки, препятствующие Арендатору использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды путем установления градостроительных регламентов, действовавших на 17 июля 1995 года, позволяющих осуществить на нем строительство Объекта, предусмотренного договором аренды № М-08-001978 от 05.04.1995г.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, представил отзыв в котором указал, что Договор аренды расторгнут в порядке, установленном земельным законодательством.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Абз. 1 п. 1 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 607 ГК РФ, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Одним из таких федеральных законов является Федеральный закон от 25.01.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Поскольку земельное право выделено в самостоятельную отрасль права, то в п. 3 ст. 3 ЗК РФ делается акцент на приоритет применения земельного законодательства в сфере регулирования имущественных земельных отношений.

Правовые нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства, поэтому при отсутствии в земельном законодательстве правового регулирования тех или иных правоотношений, связанных с землепользованием, необходимо применять гражданское законодательство.

П. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.01.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в случае существенного нарушения условий договора аренды и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

Ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» была дополнена п. 22 в соответствии с Федеральным законом от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, данная норма установила порядок досрочного расторжения в одностороннем порядке органом государственной власти договоров аренды земельных участков, заключенных исключительно до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции, действует с 01.04.2012 и является специальной нормой по отношению к положениям законодательства об инвестиционной деятельности, гражданского законодательства, а также к другим положениями земельного законодательства.

Как следствие, заключенный между Департаментом и Истцом договор аренды от 05.04.1995 № М-08-001978 отвечает приведенным выше критериям.

Названной нормой права также установлены следующие основания досрочного одностороннего расторжения договоров аренды земельных участков:

1) существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

2) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором.

Перечень оснований для досрочного одностороннего расторжения в порядке, предусмотренным вышеуказанным федеральным законом, является закрытым и не содержит такого основания, как добросовестность/недобросовестность арендатора.

Установление факта наличия(отсутствия) вины арендатора не является необходимым условием для расторжения договора аренды земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ.

Также законодатель указал на то, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Указанная норма права является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм ГК РФ, норм ЗК РФ, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

Таким образом, вопреки доводам Истца договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по перечисленным в норме нарушениям условий, безотносительно того по каким причинам обязательства арендатором не исполнены.

В связи с чем, к сложившимся отношениям при рассмотрении данного спора подлежат применению положения п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Как следствие, односторонняя сделка Департамента по расторжению договора аренды 05.04.1995 № М-08-001978, оформленная соответствующими уведомлением от 16.02.2023 № ДГИ-И-9432/23, соответствует положениям названной нормы права, а законность расторжения договора не зависит от вины или добросовестности Истца.

Договор аренды № М-08-001978 от 05.04.1995 заключен с ООО «Гермес» на земельный участок с кадастровым номером 77:08:0008008:8 площадью 5 420 кв. м по адресу: 

<

...> вл. Б-33 сроком действия на 49 лет для строительства и последующей эксплуатации дома мебели с демонстрационным залом, подземной автостоянкой, офисными и складскими помещениями (далее - Объект).

До настоящего времени земельный участок арендатором не освоен, строительство Объекта не осуществлено, по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды отсутствует разрешение на строительство Объекта.

С 27.10.2020 права и обязанности по договору аренды, уступлены ООО «ЭнергоПром» в пользу ООО «Гермес» на основании договора, зарегистрированным в ЕГРН 16.02.2021 № 77-08-0008008:8-77/05/2021-25.

При этом Департамент стороной указанных соглашений не являлся.

На основании обращений Истца в связи с заключением соглашения о переуступке права аренды, 31.01.2023 между Департаментом и Истцом подписано дополнительное соглашение к Договору аренды о замене арендатора, при этом изначальные условия Договора аренды о сроках строительства и ввода объекта в эксплуатацию не изменялись.

В соответствии с положениями ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Согласно п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90, Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 14850/11 приобретателю переходят все права и обязанности, которые предусмотрены договором аренды, он не может получить права должника отдельно от его обязанностей перед арендодателем.

Таким образом, приобретатель права аренды становится новым арендатором аналогично тому, как это происходит при перенайме.

Исходя из положений ст. 384 и 615 ГК РФ, если иное не установлено соглашением о передаче прав и обязанностей по договору, лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали в момент передачи. С момента перенайма ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор.

Фактически перенаем подразумевает под собой окончательную сделку по замене арендатора, первоначальный арендатор выбывает из обязательства не на некоторый период, а навсегда.

При этом для нового арендатора сохраняются неизменными все существенные условия договора аренды.

С учетом изложенного, тот факт, что Истец вступил, приобрел права арендатора по Договору аренды только в 2021 году не имеет юридического значения.

Заключая договор переуступки прав и обязанностей от 27.10.2020, Истец должен был предвидеть риски, связанные с принятием прав и обязанностей арендатора земельного участка, в том числе в части возможности наступления неблагоприятных последствий в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению предыдущим арендатором, являясь собственником спорного земельного участка, предоставленного обществу на праве аренды, город Москва заинтересован в том, чтобы предоставленный земельный участок осваивался Арендатором надлежащим образом, с учетом норм действующего законодательства Российской Федерации в области градостроительной деятельности, а именно, Арендатором осуществлялось строительство объекта, необходимого населению и предусмотренного для реализации градостроительной политики в городе Москве.

Однако, в период действия спорного договора аренды арендатор не выполнил принятые на себя обязательства в части осуществления строительных работ на земельном участке, чем нарушены законные интересы города Москвы.

В связи с чем, Градостроительно-земельной комиссией города Москвы (п. 5 протокола заседания от 12.01.2023 № 1) принято решение расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, таким образом правоотношения сторон по Договору аренды прекращены с 18.03.2023.

Факт неиспользования земельного участка для целей строительства подтверждены актами Госинспекции по недвижимости: протоколом осмотра территорий от 29.03.2023 № 9087347, Решениями: от 24.01.2023 № 9086960, от 06.04.2023 № 9087347/1, от 30.05.2023 № 9087614.

Таким образом, положения пп. 2 ч. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ императивно закрепляют за арендодателем в лице Департамента безусловное право на расторжение Договора аренды ввиду неисполнения его условий, доводы об отсутствии у Департамента ущерба в связи с неисполнением ООО «Гермес» договорных обязательств не соответствуют обстоятельствам дела. А довод о невозможности освоения земельного участка несостоятельны, поскольку ООО «ЭнергоПром» не предпринималось никаких действий направленных на изменение сложившихся обстоятельств, ГПЗУ получен предыдущим арендатором и при переуступке прав, ООО «Гермес» было в праве с ним ознакомится.

Отклоняя довод ответчика о том, что определенные градостроительным регламентом виды разрешенного использования и предельные параметры разрешенного строительства, арендуемого ответчиком земельного участка не предполагают размещение на них объектов капитального строительства, в связи с чем не может осуществлять на данных участках строительство, суд учитывает, что ответчиком был оформлен градостроительный план земельного участка от 21 октября 2021 года, подготовлена техническая документация, однако Мосгорсстройнадзор 13.07.2023 отказал в получении разрешения на строительство на земельный участок с указанным градостроительным регламентом.  Вместе с тем, отказ обжалован ответчиком не был. 

Довод ответчика о том, что градостроительный план земельного участка предусматривает нулевые технико-экономические показатели, изучен судом и отклонен, поскольку в случае несогласия с установленными технико-экономическими показателями выданного ГПЗУ заявитель не лишен возможности оспорить их в самостоятельном порядке. Действия соответствующего органа по выдаче ГПЗУ с нулевыми показателями также не оспорено. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что договор аренды расторгнут в порядке, установленном земельным законодательством, в связи с чем, исковые требования подлежат отклонению в полном объеме.  

Госпошлина по делу относится на Истца в порядке ст. 110 АПК РФ. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья:           В.Г. Дружинина