АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru         E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А83-7445/2022

11 ноября 2022 года

г. Симферополь

Резолютивная часть решения оглашена 07 ноября 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен 11 ноября 2022 года. 

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Островского А.А., при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Администрации Чистенького сельского поселения Симферопольского района Республики Крым (ОГРН 

<

***>) 

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 319911200053101)  

о взыскании

с участием представителей сторон:

от истца – ФИО3 по доверенности от 21.06.2022, диплом, паспорт;

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 17.03.2020, удостоверение адвоката.

УСТАНОВИЛ:

Администрация Чистенького сельского поселения Симферопольского района Республики Крым обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, согласно которому просит:

- взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 319911200053101) в пользу Администрации Чистенького сельского поселения Симферопольского района Республики Крым (ОГРН 

<

***>) задолженность по договору аренды земельного участка №55/19-зу от 25.09.2019 в размере 3 137 375,52 рублей, неустойку в размере 1 079 743,41 рублей. 

Определением суда от 31 мая 2022 года дело назначено к судебному разбирательству. 

До судебного заседания в адрес суда от ответчика поступили дополнительные документы. 

В судебное заседание явились представители истца и ответчика.

По ходатайству ответчика судом в материалы дела приобщены дополнительные документы. 

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал в полном объеме, просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка и неустойку. 

Ответчик против удовлетворения требований возражал, указав, что со стороны истца отсутствует встречное предоставление, поскольку несмотря на наличие заключенного договора, он в последующем не прошел государственную регистрацию по вине истца, ответчик не приступил к его использованию в целях реализации инвестиционного проекта, а в дальнейшем и договор участия в СЭЗ и договор аренды земельного участка признаны недействительными. 

В судебном заседании на основании ч. 2 ст. 176 АПК РФ оглашена резолютивная часть решения суда.

Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, на которых основываются требования истца, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что в ответ на заявление ответчика от 20 августа 2019 года за вх. №1628 Администрацией Чистенского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым был дан ответ о возможности предоставления в аренду земельного участка площадью 25 155 кв.м., для реализации инвестиционного проекта, расположенного по адресу: Республика Крым, 

<

...>.

Советом министров Республики Крым (уполномоченный орган) с ИП ФИО2 (участник) заключен договор об условиях деятельности в свободной экономической зоне от 30.08.2019 N 1407/19 (далее - Договор), предметом которого, является реализация участником инвестиционного проекта в СЭЗ в соответствии с условиями настоящего Договора с применением особого режима осуществления предпринимательской и иной деятельности в СЭЗ, в том числе таможенной процедуры свободной таможенной зоны (пункт 1.1 Договора).

Согласно пункту 1.2 Договора целью инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией, прилагаемой к заявлению о заключении настоящего Договора, является строительство на территории Республики Крым среднеэтажного жилого комплекса.

Результатом деятельности участника в соответствии с инвестиционной декларацией, прилагаемой к заявлению о заключении настоящего Договора, будет являться создание на территории Республики Крым среднеэтажного жилого комплекса для осуществления видов деятельности, указанных в пункте 1.4, а также создание двух новых рабочих мест (пункт 1.3 Договора).

В соответствии с пунктом 1.4 Договора участник осуществляет следующие виды деятельности на территории СЭЗ: деятельность в области инженерных изысканий, инженерно-технического проектирования, управления проектами строительства, выполнения строительного контроля и авторского надзора, предоставление технических консультаций в этих областях (ОКВЭД 71.12.); строительство жилых и нежилых зданий (ОКВЭД 41.20); покупка и продажа собственного недвижимого имущества (ОКВЭД 68.10).

В соответствии с подпунктами 1.1, 3.2, 3.3 инвестиционной декларации реализация проекта предусмотрена на земельном участке площадью 24554 кв. м, расположенном по адресу: Симферопольское шоссе, с. Чистенькое, Симферопольский район, Республика Крым, находящимся в муниципальной собственности, полученном в аренду без торгов.

23 сентября 2019 года Администрацией Чистенского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым в адрес Совета Министров Республики Крым направлено письмо за исх.№2318/02-24 по обстоятельствам подачи в орган местного самоуправления с целью предоставления земельного участка без проведения торгов инвестора ООО «Сегада» и участника СЭЗ ИП ФИО2

Для реализации инвестиционного проекта ИП ФИО2 администрацией Чистенского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым на основании постановления от 25.09.2019 N 516-П представлен в пользование земельный участок с кадастровым номером 90:12:200103:1991, площадью 25155 кв. м, расположенный по адресу: Республика Крым, 

<

...>.

Во исполнение вышеуказанного Постановления от 25.09.2019 N 516-П, между Администрацией и ИП ФИО2 заключен договор аренды земельного участка от 25.09.2019 N 55/19-зу (далее - Договор аренды), согласно условий которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 90:12:200103:1991, категория земель - земли населенных пунктов и видом разрешенного использования - Среднеэтажная жилая застройка, расположенный по адресу: Республика Крым, 

<

...>, общей площадью 25155 кв. м, в границах, указанных в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28.08.2019 (Приложение N 1), прилагаемой к настоящему договору и являющейся составной и неотъемлемой его частью (т. 1 л.д. 135-140).

Земельный участок находится в муниципальной собственности Чистенского сельского поселения, номер регистрации права - 90:12:200103:1991-90/090/2019-1 от 28.08.2019 (пункт 1.2. Договора аренды).

Срок действия договора составляет 10 лет и действует до 25.09.2029 (пункт 3.1 Договора аренды).

Согласно пункту 1.3 Договора аренды основанием для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов является подпункт 38 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, постановление администрации Чистенского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым от 25.09.2019 N 516-П, Договор об условиях деятельности в свободной экономической зоне на территории Республики Крым N 1407/19 от 30.08.2019 (Приложение N 2).

В соответствии с п. 4.1 договора аренды размер арендной платы устанавливается в процентом соотношении от к нормативной цене земельного участка и на момент заключения договора составляет 611 024,71 рублей. 

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом в денежной форме от суммы, указанной в п. 4.1 договора. 

Спорный земельный участок площадью 25155 кв. м на основании акта приема-передачи от 25.09.2019 был передан Арендодателем во временное владение и пользование Арендатору.

25.09.2019 ИП ФИО2 обратился в Госкомрегистр с заявлением о государственной регистрации права аренды земельного участка с кадастровым номером 90:12:200103:1991, площадью 25 155 кв. м, расположенного по адресу: Республика Крым, 

<

...>.

Согласно описи документов, принятых для оказания государственной услуги к заявлению предпринимателем приложен Договор аренды и квитанция от 25.09.2010 N 6227410136 об уплате государственной пошлины.

30 сентября 2019 года Администрацией Чистенского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым в адрес Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым направлено письмо, содержащее сведения о необходимости прекращения всех регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 90:12:200103:1991.

Уведомлением от 04.10.2019 N 90/016/113/2019-6082 осуществление государственной регистрации было приостановлено, в связи с обращением Главы Администрации Чистенского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым в регистрирующий орган с письмом от 30.09.2019 N 2362/02-24, в котором содержалась просьба прекратить все регистрационные действия в отношении данного Договора аренда до выяснения возникших по нему вопросов.

После чего, сообщением от 09.01.2020 N 90/016/113/2019-6082 в осуществлении государственной регистрации права в отношении Договора аренды заявителю было отказано на основании статьи 27 Закона N 218-ФЗ, поскольку основания приостановления осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, предусмотренные в законе (пункт 6 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ), не устранены.

Не согласившись с указанным отказом Госкомрегистра, ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Крым в порядке главы 24 АПК РФ с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 25.09.2019 N 55/19-зу, оформленного в сообщении об отказе в государственной регистрации от 09.01.2020 N 90/016/113/2019-6082.

27 апреля 2020 года заместитель прокурора Республики Крым обратился в Арбитражный суд Республики Крым в интересах муниципального образования Чистенского сельского поселения Симферопольского района в лице Чистенского сельского совета Симферопольского района Республики Крым, администрации Чистенского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым к Совету министров Республики Крым, индивидуальному предпринимателю ФИО2 с исковым заявлением о признании недействительным договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне от 30.08.2019 N 1407/19, заключенный между Советом министров Республики Крым и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Также 27 апреля 2020 года Заместитель прокурора Республики Крым в защиту интересов муниципального образования Чистенского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым в лице Чистенский сельский совет Симферопольского района Республики Крым обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Администрации Чистенского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым Индивидуальному предпринимателю ФИО2  о признании недействительным договора аренды земельного участка от 25.09.2019 N 55/19-зу с кадастровым номером 90:12:200103:1991, расположенного по адресу: Республика Крым, 

<

...>, заключенного между Администрацией и предпринимателем, а также применении последствий недействительности сделки в виде обязания ИП ФИО2 в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать Администрации по акту приема-передачи земельный участок площадью 25155 кв. м с кадастровым номером 90:12:200103:1991, расположенный по адресу: Республика Крым, 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 28.08.2020 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2020 по делу N А83-8019/2020 решение Арбитражного суда Республики Крым от 28.08.2020 по делу N А83-8019/2020 отменено, Иск заместителя прокурора Республики Крым в интересах муниципального образования Чистенского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым удовлетворен, признан недействительным договор об условиях деятельности в свободной экономической зоне от 30.08.2019 N 1407/19, заключенный между Советом министров Республики Крым и индивидуальным предпринимателем ФИО2, разрешен вопрос о распределении государственной пошлины. 

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 31.03.2021 постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2020 по делу N А83-8019/2020 оставлено без изменений. 

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 08.04.2021 по делу №А83-5154/2020 в удовлетворении требований об оспаривании сообщения об отказе в государственной регистрации от 09.01.2020 N 90/016/113/2019-6082 отказано. 

Определением Верховного Суда РФ от 04.08.2021 N 310-ЭС21-12146 отказано в передаче дела N А83-8019/2020 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2021 по делу N А83-5154/2020 Решение Арбитражного суда Республики Крым от 08 апреля 2021 года оставлено без изменений, апелляционная жалоба – без удовлетворения. 

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 21.12.2021 по делу N А83-8022/2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме, признан недействительным Договор аренды от 25.092019 № 55/19-зу, заключенный между Администрацией Чистенького сельского поселения Симферопольского района Республики Крым и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером 90:12:200103:1991, расположенного по адресу: Республика Крым, 

<

...>, применены последствия недействительной сделки, возложена обязанность на Индивидуального предпринимателя ФИО2 в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать Администрации Чистенького сельского поселения Симферопольского района Республики Крым по акту приема-передачи земельный участок площадью 25155 кв.м. с кадастровым номером 90:12:200103:1991, расположенного по адресу: Республика Крым, 

<

...>.

Все вышеприведенные обстоятельства установлены судебными актами в рамках поименованных дел. 

25 января 2022 года Администрацией Чистенького сельского поселения Симферопольского района Республики Крым в адрес ответчика направлена претензия о взыскании задолженности за фактическое использование земельного участка, которая получена предпринимателем 02 февраля 2022 года. 

Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2022 по делу N А83-8022/2020 решение Арбитражного суда Республики Крым от 21.12.2021 оставлено без изменений, апелляционная жалоба без удовлетворения. 

По причине не урегулирования спора в досудебном порядке истец обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, в том числе самостоятельно избирают порядок и способ защиты гражданских прав и интересов.

В силу части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 Кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактического содержания правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовой подход сформулирован в абзаце 3 пункта 3 постановление Пленумов N 10/22, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.

Баланс интересов всех заинтересованных лиц, стабильность гражданского оборота и определенность в отношениях должны быть обеспечены в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и обеспечивало максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/2011).

Как уже указывалось последовательно судом в описательной части решения, договор аренды земельного участка признан недействительным на основании решения суда от 21.12.2021, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции. 

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1 статьи 166 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункты 1, 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

При таких обстоятельствах между сторонами отсутствуют договорные отношения относительно земельного участка с кадастровым номером №90:12:200103:1991.

Согласно пункту 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" признание впоследствии договора аренды недействительной сделкой не освобождает пользователя от внесения платы за фактическое пользование имуществом.

В силу требований статьи 65 ЗК РФ и статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, применительно к рассматриваемому спору, пользование земельным участком без законных оснований (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, аренда) не освобождает пользователя от платы за фактическое пользование земельным участком.

Исходя из смысла норм, регулирующих обязательства сторон, возникших вследствие неосновательного обогащения, в предмет доказывания при рассмотрении споров о взыскании со стороны неосновательного обогащения входят факты приобретения или сбережения имущества за счет другой стороны, отсутствия правовых оснований для такого получения имущества, размер неосновательного обогащения. При взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать наличие факта сбережения ответчиком имущества за его счет и размер такого сбережения.

Отсутствие заключенного между сторонами договора аренды не освобождает ответчика от обязанности по внесению платежей за фактическое пользование земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы, определяемой по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

К лицам, которые фактически пользуются определенными земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, однако не являются плательщиками земельного налога или арендаторами этих участков, собственник такого земельного участка - соответствующее публично-правовое образование, реализуя принцип платности использования (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), вправе предъявить требование о взыскании неосновательного обогащения в порядке, предусмотренном главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, и аналогичное требование может быть предъявлено также к фактическому землепользователю в период оформления им права на предоставленный земельный участок (Постановление ФАС Уральского округа от 23.06.2009 N Ф09-4143/09-СЗ по делу N А50-16577/2008-А13).

В рассматриваемом споре под неосновательностью пользования следует понимать отсутствие оснований для безвозмездного пользования спорным земельным участком, а под неосновательным обогащением - денежные средства, которые исходя из принципа платности землепользования, установленного подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, должно выплачивать лицо, пользующееся земельным участком в размере, предусмотренном для правоотношений аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" в предмет доказывания по данному спору входят следующие обстоятельства: факт получения ответчиком имущества (услуги), принадлежащего истцу либо оказанной истцом; факт пользования ответчиком этим имуществом; размер переданного имущества (услуги); отсутствие правовых оснований для пользования имуществом (услугой); период пользования в целях определения размера неосновательного обогащения.

Так, 09 августа 2022 года Администрацией Чистенького сельского поселения Симферопольского района Республики Крым составлен акт осмотра земельного участка. 

12 августа 2022 года между Администрацией Чистенького сельского поселения Симферопольского района Республики Крым и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 подписан акт приема-передачи земельного участка площадью 25155 кв.м. с кадастровым номером 90:12:200103:1991, расположенного по адресу: Республика Крым, 

<

...>.

В судебном заседании представитель истца подтвердил, что никаких действий в отношении земельного участка ответчиком не производилось. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Как установлено судом, спорный договор аренды носил целевой характер – для реализации договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне N 1407/19 от 30 августа 2019 года. 

В соответствии с подпунктами 1.1, 3.2, 3.3 инвестиционной декларации ИП ФИО2 цель проекта - строительство на территории Республики Крым среднеэтажного жилого комплекса (5-этажный жилой дом - 2 ед., 6-этажный жилой дом - 1 ед., 7-этажный жилой дом - 2 ед., 8-этажный жилой дом - 3 ед.) с объектами благоустройства и инфраструктуры; реализация проекта предусмотрена на земельном участке площадью 24554 кв. м, расположенном по адресу: Симферопольское шоссе, с. Чистенькое, Симферопольский район, Республика Крым, находящимся в муниципальной собственности, путем заключения договора аренды в порядке части 11 статьи 17 Закона N 377-ФЗ (без торгов). В соответствии с пунктами 1.5.2 и 1.6 инвестиционной декларации в первые три года реализации проекта планируется создание 2 новых рабочих мест: инженер по техническому надзору и менеджер по продажам

Результатом реализации проекта ИП ФИО2 в силу пункта 1.3 Договора, подпунктов 1.4, 3.3.9, 3.6 инвестиционной декларации является создание жилого комплекса с последующей реализацией объектов жилищного фонда.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно части 7 статьи 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство застройщик должен приложить к заявлению в числе прочих документов правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, проектную документацию, подготовленную специализированной организацией в порядке статьи 48 данного Кодекса.

Правоустанавливающим документом на земельный участок в частности является договор аренды земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 25, пункта 2 статьи 26 ЗК РФ, части 2 статьи 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Если публично-правовое образование - арендодатель и публично-правовое образование, орган которого уполномочен выдавать разрешение на строительство, совпадают, то такое публично-правовое образование не может считаться третьим лицом в отношении заключенного им же договора аренды и правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды на него не распространяются.

Вместе с тем для оформления разрешения на строительство арендатору необходимо представить различные документы (проектную документацию, заключения экспертиз, технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и другие документы, указанные в статье 51 ГрК РФ), подготовка которых осуществляется третьими лицами. Как пояснил представитель предпринимателя в судебном заседании Судебной коллегии, в отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка третьи лица отказали арендатору в подготовке указанной документации.

Однако, как уже ранее указывалось судом, письмом Администрацией Чистенского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым в адрес Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым изложены сведения о необходимости прекращения всех регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 90:12:200103:1991, а дальнейшем сообщением от 09.01.2020 N 90/016/113/2019-6082 в регистрации договора аренды земельного участка было отказано. 

Если отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании статьи 328, пункта 1 статьи 611, пункта 4 статьи 614 ГК РФ не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.

При этом следует отметить, что пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" касается случаев, когда арендодатель надлежащим образом исполнял свою встречную обязанность и не касается ситуаций невозможности использования земельного участка по назначению ввиду обстоятельств, за которые отвечает арендодатель.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществления строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

При решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичными, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств как на основании норм статьи 167 ГК РФ, так и статьи 1102 ГК РФ необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 ГК РФ, ни по нормам главы 60 ГК РФ.

Аналогичный правовой подход изложен в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 N 310-ЭС19-16588 по делу N А83-20325/2017, Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 19.04.2018 по делу N А48-5182/2016, в рамках которого Определением Верховного Суда РФ от 16.08.2018 N 310-ЭС18-11835 отказано в передаче дела N А48-5182/2016 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления.

Обстоятельства настоящего дело достоверно свидетельствуют, что с момента подачи письма в регистрирующий орган, истец по делу уклонился от обязанности встречного предоставления земельного участка, сам земельный участок на протяжении всего времени с момента заключения договора аренды до момента признания его недействительной сделкой и составления акта приема-передачи предпринимателем не использовался, доказательств обратного истцом не представлено. 

 Ответчик в судебном заседании пояснил, что в действительности не приступал к освоению земельного участка, не использовал его ввиду наличия ряда споров, что также подтверждается актом обследования земельного участка от 09 августа 2022 года, по которому стороны пояснили, что земельный участок находится в том же состоянии, что и при заключении договора аренды от 25.09.2019. 

 На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковое заявление Администрации Чистенького сельского поселения Симферопольского района Республики Крым удовлетворению не подлежит. 

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, а в удовлетворении иска судом отказано, государственная пошлина распределению не подлежит. 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Администрации Чистенького сельского поселения Симферопольского района Республики Крым отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия решения.

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                     А.А. Островский