АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, 

<

...>

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-15807/2023

25 апреля 2025 года

г. Оренбург

Резолютивная часть решения объявлена 24 апреля 2025 года.

В полном объеме решение изготовлено 25 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Костиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Халаевой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Оренбург (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга, г. Оренбург (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

1)общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр»,

2)частнопрактикающего оценщик ФИО2,

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости (с учетом уточнения).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3, действующая по доверенности № 56 АА 3235339 от 04.08.2023 сроком на три года, паспорт, диплом,

Департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга – ФИО4., действующая по доверенности № 55 от 28.10.2024 сроком по 31.12.2025, служебное удостоверение, диплом.

В судебном заседании присутствует слушатель ФИО5, паспорт.

Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», что подтверждается отчетом о публикации судебных актов (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 №228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации»).

Отводов составу суда не заявлено.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга (далее – ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 2, общей площадью 116,9 кв. м, кадастровый номер 56:44:0111001:1986, расположенного на первом этаже жилого дома Литер А по адресу: 

<

...>:

1)внести изменения в пункт 1.1. договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, изложив его в следующей редакции: «Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и своевременно оплатить недвижимое имущество со следующими характеристиками:

- помещение, назначение: нежилое, площадь 116,9 кв. м, этаж № 1, адрес: 

<

...>, кадастровый номер: 56:44:0111001:1986. стоимостью 5 126 000 рублей 00 копеек. Стоимость неотделимых улучшений указанного имущества составляет 2 039 000 рублей.

В связи с зачетом стоимости неотделимых улучшений цена продажи имущества по настоящему договору составляет 3 087 000 (три миллиона восемьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек.»;

2)внести изменения в пункт 2.1. договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, изложив его в следующей редакции: «Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 3 087 000 (три миллиона восемьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС»;

3)внести изменения в пункт 2.3. договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, изложив его в следующей редакции: «Стороны установили срок рассрочки по оплате выкупной цены, указанной в пункте 2.1 настоящего договора, на 10 лет.»:

4)внести изменения в пункт 2.5. договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, изложив его в следующей редакции: «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159 ФЗ на сумму денежных средств в размере 3 087 000 (три миллиона восемьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек производится начисление процентов в размере 2,5% годовых, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (7,5% годовых). Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга.»;

5) внести изменения в п. 4.3. договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, изложив его в следующей редакции: «В случае существенного нарушения Покупателем условий настоящего договора, Продавец вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в претензии Продавца.» (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 12.04.2024 (резолютивная часть от 11.04.2024) судом назначена судебная экспертиза по делу. Проведение судебной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» ФИО6. 

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1)Соответствует ли Отчет № 1683/23 от 10.04.2023 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации?

2)В случае отрицательного ответа на первый вопрос, определить по состоянию на 21.01.2023 рыночную стоимость нежилого помещения № 2, общей площадью 116,9 кв. м, кадастровый номер 56:44:0111001:1986, расположенного на первом этаже жилого дома Литер А по адресу: 

<

...>.

3)Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения № 2, общей площадью 116,9 кв. м, кадастровый номер 56:44:0111001:1986, расположенного на первом этаже жилого дома Литер А по адресу: 

<

...>, произведенных в период с июля 2018 года до 21.01.2023.

Заключение эксперта от 19.11.2024 № 41/24-С, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» ФИО6 представлено в материалы дела.

От истца к судебному заседанию поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которыми истец просит регулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 2, общей площадью 116,9 кв.м, кадастровый номер 56:44:0111001:1986. расположенного на первом этаже жилого дома Литер А по адресу: 

<

...>. 12/1:

1)внести изменения в пункт 1.1. договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, изложив его в следующей редакции: «Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и своевременно оплатить недвижимое имущество со следующими характеристиками:

- помещение, назначение: нежилое, площадь 116,9 кв. м, этаж № 1, адрес: 

<

...>, кадастровый номер: 56:44:0111001:1986. стоимостью 5 126 000 рублей 00 копеек. Стоимость неотделимых улучшений указанного имущества составляет 2 039 000 рублей.

В связи с зачетом стоимости неотделимых улучшений цена продажи имущества по настоящему договору составляет 3 087 000 (три миллиона восемьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек.»;

2)внести изменения в пункт 2.1. договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, изложив его в следующей редакции: «Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 3 087 000 (три миллиона восемьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС»;

3)внести изменения в пункт 2.3. договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, изложив его в следующей редакции: «Стороны установили срок рассрочки по оплате выкупной цены, указанной в пункте 2.1 настоящего договора, на 10 лет.»:

4)внести изменения в пункт 2.5. договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, изложив его в следующей редакции: «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159 ФЗ на сумму денежных средств в размере 3 087 000 (три миллиона восемьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек производится начисление процентов в размере 2,5% годовых, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (7,5% годовых). Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга.»;

5) внести изменения в п. 4.3. договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, изложив его в следующей редакции: «В случае существенного нарушения Покупателем условий настоящего договора, Продавец вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в претензии Продавца.».

В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Как следует из постановлений Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П и от 26.05.2011 № 10-П, предусмотренное частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право истца при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание иска также вытекает из конституционно значимого принципа диспозитивности, который, в частности, означает, что процессуальные отношения в гражданском судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются главным образом по инициативе непосредственных участников спорного материального правоотношения, имеющих возможность с помощью суда распоряжаться своими процессуальными правами, а также спорным материальным правом.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 24.07.2012 № 5761/12 по делу № А40-152307/10-69-1196 также указано, что частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет истцу исключительное право путем подачи ходатайства изменить предмет или основание иска.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заявленные истцом уточнения исковых требований не противоречат положениям части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем принимаются судом.

Представитель истца поддержал исковые требования, просил урегулировать спор и изложить спорные пункты договора с учетом уточнения исковых требований.  

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по мотивам, указанным в отзыве.

Суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

ФИО1 является индивидуальным предпринимателем с 24.10.2008, имеет статус социального предпринимателя и инвалидность 1 группы бессрочно (справка МСЭ-2013 № 2285987).

09.07.2018 между Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда – нежилого помещения № 2 общей площадью 116,9 кв. м, расположенного на первом этаже жилого дома Литер А по адресу: 

<

...>.

27.10.2022 ИП ФИО1 обратился в Комитет по управлению имуществом города Оренбурга с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

В ответ на вышеуказанное заявление представитель Комитета по управлению имуществом города Оренбурга сообщил ИП ФИО1 в устной форме, что необходимо заявление отозвать, поскольку в настоящее время у Комитета нет возможности произвести оценку арендованного нежилого помещения.

Заявлением от 06.12.2022 ИП ФИО1 отозвал свое заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества.

21.01.2023 ИП ФИО1 повторно обратился в Комитет по управлению имуществом Оренбургской области с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ.

17.07.2023 в адрес ИП ФИО1 поступил проект договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, разработанный Департаментом имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга.

В процессе рассмотрения проекта договора ИП ФИО1 обратился в Департамент с просьбой представить основание, на котором была сформирована указанная в проекте цена продаваемого недвижимого имущества.

В ответ на обращение ИП ФИО1 получил на свою электронную почту 27.07.2023 – копию отчета № 1683/23 от 10.04.2023 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного оценщиком ООО «Аналитик Центр», и 03.08.2023 (после повторного запроса) - копию постановления Администрации города Оренбурга от 28.06.2023 № 1113-п «Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного в городе Оренбурге».

Рассмотрев представленный проект, ИП ФИО1 составил протокол разногласий, в который включил следующие пункты.

Пункт договора

Редакция Продавца

Редакция Покупателя

1.1.

Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и своевременно оплатить недвижимое имущество со следующими характеристиками:помещение, назначение: нежилое, площадь 116,9 кв. м, этаж № 1, адрес: 

<

...>, кадастровый номер: 56:44:0111001:1986, стоимостью 4 688 000 (четыре миллиона шестьсот восемьдесят восемь тысяч) руб. 00 коп.

Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и своевременно оплатить недвижимое имущество со следующими характеристиками:помещение, назначение: нежилое, площадь 116,9 кв. м, этаж № 1, адрес: 

<

...>, кадастровый номер: 56:44:0111001:1986, стоимостью 3 600 000 (три миллиона шестьсот тысяч) рублей 00 копеек. Стоимость неотделимых улучшений указанного имущества составляет 1 097 566 руб. В связи с зачетом стоимости неотделимых улучшений цена продажи имущества по настоящему договору составляет 2 502 434 руб. 00 коп. (два миллиона пятьсот две тысячи четыреста тридцать четыре) руб. 00 коп.

2.1.

Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 4 688 000 (четыре миллиона шестьсот восемьдесят восемь тысяч) руб. 00 коп. без учета НДС.

Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 2 502 434 (два миллиона пятьсот две тысячи четыреста тридцать четыре) руб. 00 коп. без учета НДС.

2.3.

Стороны установили срок рассрочки по оплате выкупной суммы, указанной в пункте 2.1 настоящего договора, на 5 лет.

Стороны установили срок рассрочки по оплате выкупной цены, указанной в пункте 2.1 настоящего договора, на 10 лет.

2.5.

В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона №159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 4 688 000 (четыре миллиона шестьсот восемьдесят восемь тысяч) руб. 00 коп. производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 7,50 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга.

В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона №159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 2 502 434 руб. 00 коп. (два миллиона пятьсот две тысячи четыреста тридцать четыре) рубля 00 копеек производится начисление процентов в размере 2,5% годовых, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (7,5% годовых). Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга.

4.3.

В случае однократного нарушения покупателем срока внесения платежа, продавец вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в претензии продавца.

В случае существенного нарушения покупателем условий настоящего договора, продавец вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в претензии продавца.

13.08.2023 ИП ФИО1 направил протокол с сопроводительным письмом в Департамент.

По электронной почте Департамент получил протокол разногласий (подписанный ИП ФИО1 электронной цифровой подписью) 13.08.2023, почтой России – 22.08.2023. До настоящего времени ответ на протокол разногласий от Департамента не поступил.

Отчет № 1683/23 от об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости был составлен оценщиком ООО «Аналитик Центр» 10.04.2023, однако решение об условиях приватизации арендуемого имущества было принято администрацией г. Оренбурга только 28.06.2023, т.е. с нарушением более чем на 2 месяца срока, установленного пунктом 3 части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Кроме того, ИП ФИО1 не был ознакомлен ни с отчетом об оценке, ни с постановлением администрации города Оренбурга от 28.06.2023 № 1113-п «Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного в городе Оренбурге». Копии указанных документов были предоставлены ИП ФИО1 по электронной почте по его запросу в конце июля 2023 года, уже после того, как он получил проект договора купли-продажи.

В представленном Департаментом проекте договора купли-продажи цена продаваемого имущества определена равной 4 688 000 руб. на основании отчета № 1683/23 от 10.04.2023 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: помещение № 2, назначение: нежилое, общей площадью 116,9 кв. м, кадастровый номер 56:44:0111001:1986, расположенное по адресу: 

<

...>, выполненного оценщиком ООО «Аналитик Центр». С указанной ценой ИП ФИО1 не согласен по следующим основаниям.

Из рецензии оценщика ФИО2 № 147/02/23 от 07.08.2023 следует, что отчет № 1683/23 от 10.04.2023 содержит несоответствия и противоречия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Оценщик ФИО2 представил также справку № 147/03/23 от 07.08.2023 о рыночной стоимости продаваемого недвижимого имущества, согласно которой по состоянию на 07.08.2023 стоимость помещения № 2, назначение: нежилое, общей площадью 116,9 кв. м, кадастровый номер 56:44:0111001:1986, расположенного по адресу: 

<

...>, составила 3 600 000 руб.

Учитывая выявленные в отчете № 1683/23 от 10.04.2023 несоответствия и противоречия, принимая во внимание, что с 23.01.2023 (дата оценки стоимости помещения оценщиком продавца) до 07.08.2023 (дата оценки стоимости помещения оценщиком покупателя) рыночная стоимость недвижимого имущества в г. Оренбурге не снижалась, ИП ФИО1 пришел к выводу о недостоверности указанных в отчете № 1683/23 от 10.04.2023 сведений и существенном завышении цены продаваемого имущества – более чем на 1 млн. руб. (до 4 688 000 руб.).

Кроме того, по условиям проекта договора, в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества не включена стоимость неотделимых улучшений указанного имущества, что противоречит пункту 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ.

Согласно письму от 07.08.2018 № 1-18/4573, Комитет по управлению имуществом города Оренбурга не возражал против ремонта арендуемого ИП ФИО1 муниципального нежилого помещения по ул. Юных Ленинцев, 12/1, с условием обязательного согласования данного вида работ с департаментом градостроительства и земельных отношений.

В письме от 31.08.2018 № 1398 к/и Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга сообщил, что в случае капитального ремонта помещения получение решения (уведомления) по переустройству и (или) перепланировке не требуется.

Таким образом, ИП ФИО1 производил ремонт помещения, вследствие которого у арендуемого помещения появились неотделимые улучшения, с согласия арендодателя.

Состояние помещения до и после ремонта зафиксировано на фото и видео.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого недвижимого имущества ИП ФИО1 оценивает в сумме 1 097 566 руб.

С учетом изложенного, ИП ФИО1 считает необходимым указать в договоре купли-продажи арендованного нежилого помещения следующую цену: 3 600 000 руб. – 1 097 566 руб. = 2 502 434 руб.

Пунктом 2.3. представленного Департаментом проекта договора предусмотрено, что стороны установили срок рассрочки по оплате выкупной суммы, указанной в пункте 2.1 настоящего договора, на 5 лет. ИП ФИО1 просит увеличить указанный срок до 10 лет, с учетом нижеследующего.

Согласно с пункту 1 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ, оплата арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации законом субъекта, но не должен составлять менее пяти лет для недвижимого имущества и менее трех лет для движимого имущества.

ИП ФИО1 является социальным предпринимателем, инвалидом первой группы. На базе помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с 2018 года функционирует созданный ИП ФИО1 детский клуб «РОБОТРЕК» (лауреат конкурсов «социальный бизнес в Оренбурге» в 2020 и в 2021 годах). В 2019 году воспитанники детского клуба стали победителями конкурса поволжского округа по программированию, в 2021 году - победителями международного конкурса по робототехнике. Детский клуб «РОБОТРЕК» специализируется на занятиях с детьми разного возраста в области робототехники и иных инженерных специальностей. Указанная деятельность является социально значимой, однако большого дохода не приносит.

Деятельность по развитию детского клуба робототехники и обучению детей в настоящее время является единственным источником занятости ИП ФИО1, который с этой целью зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя, платит налоги, несет затраты на функционирование детского клуба.

Статьей 20 Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» предусмотрено предоставление инвалидам гарантий трудовой занятости путем проведения специальных мероприятий, способствующих повышению их конкурентоспособности на рынке труда, в том числе создание условий для предпринимательской деятельности инвалидов.

С учетом изложенного, принимая во внимание предусмотренную законом обязанность органов государственной власти и местного самоуправления создавать условия для предпринимательской деятельности инвалидов, ИП ФИО1 просил ответчика предусмотреть в договоре купли-продажи арендованного нежилого помещения увеличение срока предоставления рассрочки до 10 лет.

В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Поскольку на момент опубликования объявления о продаже арендуемого имущества ставка рефинансирования ЦБ РФ составляла 7,5% годовых, треть от нее была равна 2,5%. Соответственно, полагаем более корректным в пункте 2.5 проекта договора указать проценты, которые фактически будут начисляться, т.е. 2,5% (вместо 7,5%).

В силу подпункта 3 пункта 9 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Однако в проекте договора содержится пункт 4.3, согласно которому в случае однократного нарушения покупателем срока внесения платежа, продавец вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в претензии продавца.

Указанная формулировка противоречит требованиям закона и ущемляет права Покупателя, в связи с чем в протоколе разногласий ИП ФИО1 предлагает заменить фразу «в случае однократного нарушения Покупателем срока внесения платежа» на «в случае существенного нарушения покупателем условий настоящего договора».

Учитывая изложенное, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно части 3 статьи 9 Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается участвующими в деле лицами.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования положений статьи 3, частей 1, 2, 4, 8, 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что после принятия органом местного самоуправления решения об условиях приватизации и получения арендатором проекта договора купли-продажи, закон предоставляет арендатору возможность защитить нарушенное право путем направления протокола разногласий к договору купли-продажи в части условий приобретения объекта недвижимости и разрешение спора в порядке преддоговорного спора с соблюдением процедуры, установленной законом. 

От предложения заключить договор купли-продажи истец не отказывался; получив предложение, истец не согласился с выкупной ценой спорного имущества и направил протокол разногласий к договору купли-продажи. 

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно пункту 2 названного информационного письма, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявленный иск следует квалифицировать также в качестве оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта в порядке статьи 13 Закона об оценочной деятельности, в том числе, в специальном порядке путем урегулирования преддоговорного спора.

Исходя из названного, иск правомерно заявлен в качестве оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта в порядке статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» путем урегулирования преддоговорного спора.

В связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, арбитражным судом по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для оценки соответствия отчета № 1683/23 от 10.04.2023 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации, а также определения рыночной стоимости нежилого помещения № 2, общей площадью 116,9 кв. м, кадастровый номер 56:44:0111001:1986, расположенного на первом этаже жилого дома Литер А по адресу: 

<

...> по состоянию на 21.01.2023 без учета налога на добавленную стоимость, в случае выявления несоответствия названного ответа требованиям действующего законодательства, повлиявшим на определение рыночной стоимости нежилого помещения. 

В заключении от 19.11.2024 № 41/24-С эксперт пришел к следующим выводам:

1)Соответствует ли Отчет № 1683/23 от 10.04.2023 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации?

-В силу обстоятельств, указанных в Таблице 7 «Проверка №1683/23 от 10.04.2023 на предмет соответствия требованиям действующего законодательства (выявления фактов несоблюдения законодательства в области оценочной деятельности)» эксперт формирует суждение о том, что Отчет №1683/23 от 10.04.2023 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: помещение №2, назначение: нежилое, общей площадью 116,9 кв. м, кадастровый номер 56:44:0111001:1986, расположенное по адресу: Оренбургская область, 

<

...>, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» ФИО7 не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-Ф3 от 29.07.1998, требованиям федеральных стандартов оценки, утвержденных Минэкономразвития Российской Федерации.

2)В случае отрицательного ответа на первый вопрос, определить по состоянию на 21.01.2023 рыночную стоимость нежилого помещения № 2, общей площадью 116,9 кв. м, кадастровый номер 56:44:0111001:1986, расположенного на первом этаже жилого дома Литер А по адресу: 

<

...>.

-Рыночная стоимость нежилого помещения № 2 с кадастровым номером 56:44:0111001:1986, общей площадью 116,9 кв. м, расположенного на первом этаже жилого дома литер А по адресу: 

<

...> по состоянию на 21.01.2023 (с учетом произведенных неотделимых улучшений), рассчитанная с использованием методов сравнительного подхода с учетом округления составляет: 5 126 000 руб.

3)Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения № 2, общей площадью 116,9 кв. м, кадастровый номер 56:44:0111001:1986, расположенного на первом этаже жилого дома Литер А по адресу: 

<

...>, произведенных в период с июля 2018 года до 21.01.2023.

-Стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения №2 с кадастровым номером 56:44:0111001:1986, общей площадью 116,9 КЕ.М., расположенного на первом этаже жилого дома литер А по адресу: 

<

...> в денежной форме выраженная изменением рыночной стоимости исследуемого объекта в результате изменения характеристик исследуемого объекта составила: 2 039 000 (Два миллиона тридцать девять тысяч) руб.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. 

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. 

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 Кодекса); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. 

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертного заключения судом не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности. 

Представленное в дело экспертное заключение от 19.11.2024 № 41/24-С соответствует Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, обязательным для применения федеральным стандартам оценки, иным нормативным правовым актам, в связи с чем, признается достоверным доказательством. 

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, необъективности проведенного исследования и пристрастности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалы дела не представлено. 

Доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы исследования привели к неправильным выводам, также не имеется. 

Результаты судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, не оспорены. 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, а также учитывая экспертное заключение от 19.11.2024 № 41/24-С, изготовленные по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, арбитражный суд приходит к выводу, что указанная в отчете № 1683/23 от 10.04.2023 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» величина рыночной стоимости объекта оценки не может быть принята судом в качестве рыночной стоимости имущества для целей совершения в отношении него сделки купли-продажи, и предложенная ответчиком выкупная стоимость завышена. 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, учитывая заключение эксперта от 19.11.2024 № 41/24-С, изготовленное по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, арбитражный суд приходит к выводу, что указанная в заключении эксперта от 19.11.2024 № 41/24-С величина стоимости объекта оценки соответствует рыночной стоимости имущества для целей совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Учитывая заключение эксперта, истец уточнил исковые требования в данной части и просил:

1)внести изменения в пункт 1.1. договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, изложив его в следующей редакции: «Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и своевременно оплатить недвижимое имущество со следующими характеристиками:

- помещение, назначение: нежилое, площадь 116,9 кв. м, этаж № 1, адрес: 

<

...>, кадастровый номер: 56:44:0111001:1986. стоимостью 5 126 000 рублей 00 копеек. Стоимость неотделимых улучшений указанного имущества составляет 2 039 000 рублей.

В связи с зачетом стоимости неотделимых улучшений цена продажи имущества по настоящему договору составляет 3 087 000 (три миллиона восемьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек.»;

2)внести изменения в пункт 2.1. договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, изложив его в следующей редакции: «Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 3 087 000 (три миллиона восемьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС»;

В судебном заседании от 06.03.2025 ответчик представил письменный отзыв, из которого следует, что ответчик не возражает против установления стоимости продаваемого нежилого помещения в соответствии с заключением № 41/24-С от 19.11.2024 эксперта ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» ФИО6:

-рыночная стоимость нежилого помещения – 5 126 000 руб.;

-стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения – 2 039 000 руб.;

-итоговая стоимость нежилого помещения по условиям договора – 3 087 000 руб. (5 126 000 – 2 039 000).

В судебном заседании представитель ответчика также не возражал против установления вышеуказанной стоимости нежилого помещения в договоре купли-продажи. Таким образом, по пунктам 1 и 2 искового заявления у истца и ответчика разногласий не имеется.

Пунктом 2.3. представленного Департаментом проекта договора предусмотрено, что стороны установили срок рассрочки по оплате выкупной суммы, указанной в пункте 2.1 настоящего договора, на 5 лет.

ИП ФИО1 просит увеличить указанный срок до 10 лет.

Относительно урегулирования условий, содержащихся в пункте 2.3 договора, арбитражный суд полагает необходимым отметить следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 5 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Между тем, при применении Закона № 159-ФЗ необходимо иметь в виду, что он принят в целях создания благоприятных условий для развития и поддержки малого и среднего предпринимательства. Однако эти цели не могут достигаться за счет нарушения баланса публичных и частных интересов, которые для муниципального образования заключаются в пополнении казны за счет денежных средств, поступающих от приватизации муниципального имущества. На обеспечение такого баланса может быть направлено предоставление одной стороне права выбора срока рассрочки, а другой – разумного размера первого взноса.

В Определении от 08.02.2011 № 130-0-0 Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил, что при рассмотрении конкретного спора по урегулированию разногласий, возникших при заключении договоров о продаже субъектам малого и среднего предпринимательства муниципального имущества, арбитражный суд, давая оценку предложению о размере первоначального платежа по договору купли­продажи, на основе имеющихся в деле доказательств может разрешить вопрос о соблюдении сторонами общего запрета злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), в частности, исходя из того, что государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его осуществления, гарантируя при передаче имущества в собственность субъектов частного права соблюдение конституционных принципов и норм, - установить, позволяют ли предложенные муниципальным образованием условия субъекту малого или среднего предпринимательства воспользоваться правом на рассрочку оплаты приобретаемого им имущества и тем самым реализовать свое право на приватизацию.

При урегулировании разногласий, возникших при согласовании сторонами условий пункта 2.3 договора, арбитражный суд руководствуется положениями части 1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, согласно которым в случае, если нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты такого имущества, равный пяти годам для недвижимого имущества и трем годам для движимого имущества.

Постановлением администрации города Оренбурга от 28.06.2023 № 1113-п «Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного в городе Оренбурге» реализовано преимущественное право арендатора, субъекта малого предпринимательства, индивидуального предпринимателя ФИО1 на приобретение муниципального имущества: помещение, назначение: нежилое, площадь 116,9 кв. м, этаж № 1, местоположение: 

<

...>, кадастровый номер: 56:44:0111001:1989.

Согласно подпункту 2 пункта 2 постановления № 1113-п оплата муниципального имущества, указанного в пункте 1 настоящего постановления, будет производиться в рассрочку, без первоначального взноса, ежемесячно равными долями, срок рассрочки оплаты составляет 5 (пять) лет.

Таким образом, Департаментом соблюдены положения части 1 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ при определении срока рассрочки оплаты за муниципальное имущество по вышеуказанному адресу.

Арбитражный суд также принимает во внимание, что в заявлении от 21.01.2023 (т.1, л.д. 28) сам покупатель просил предоставить ему рассрочку на 5 лет.

Также истец просит внести изменения в пункт 2.5. договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, изложив его в следующей редакции: «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159 ФЗ на сумму денежных средств в размере 3 087 000 (три миллиона восемьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек производится начисление процентов в размере 2,5% годовых, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (7,5% годовых). Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга.».

В соответствии с частью 3 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Учитывая изложенное, суд считает возможным урегулировать спор в данной части, изложив пункт 2.5. договора купли-продажи в следующей редакции: «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона №159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 3 087 000 (три миллиона восемьдесят семь тысяч) руб. 00 коп. производится начисление процентов в размере 2,5% годовых, определяемой исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (7,5% годовых). Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга.».

Согласно пункту 4.3. договора купли-продажи арендованного нежилого помещения в редакции истца, в случае существенного нарушения Покупателем условий настоящего договора, Продавец вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в претензии Продавца.

Ответчик считает необходимым изложить пункт 4.3 договора в следующей редакции: «В случае однократного нарушения Покупателем срока внесения платежа, Продавец вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в претензии Продавца.»

Данная редакция договора, по мнению истца, исключает возможность необоснованного расторжения договора, при наличии лишь формального незначительного нарушения, что влечет неблагоприятные последствия для истца и возврата нежилого помещения в случае однократной просрочки платежа на короткий срок, в том числе по независящим от покупателя обстоятельствам.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая указанные нормы права, а также то обстоятельство, что обычно в хозяйственных договорах стороны предусматривают возможность расторжения договора по инициативе продавца в связи с существенным нарушением условий договора покупателем, если покупатель более двух раз подряд нарушил сроки оплаты основного долга и (или) процентов, установленных в договоре и графике платежей, суд считает возможным принять редакцию истца.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных требований истца в полном объеме.

В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. 

Согласно статье 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки ее уплаты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. 

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентировано статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Размер государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными определяется статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и составляет 6 000 руб., и не зависит от количества пунктов договора, переданных на рассмотрение суда. 

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и судебной экспертизы, назначенной определением суда от 17.03.2023, в размере 28 000 руб. в связи с удовлетворением исковых требований относятся на ответчика на основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) и Департаментом имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при заключении договора купли-продажи арендованного нежилого помещения № 2, площадью 116,9 кв. м, кадастровый номер 56:44:0111001:1986, расположенного на первом этаже жилого дома Литер А по адресу: 

<

...>, изложив оспариваемые пункты договора в следующей редакции:

-пункт 1.1. договора «Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и своевременно оплатить недвижимое имущество со следующими характеристиками:

-помещение, назначение: нежилое, площадь 116,9 кв. м, этаж № 1, адрес: 

<

...>, кадастровый номер: 56:44:0111001:1986. стоимостью 5 126 000 руб. 00 коп. Стоимость неотделимых улучшений указанного имущества составляет 2 039 000 руб..

В связи с зачетом стоимости неотделимых улучшений цена продажи имущества по настоящему договору составляет 3 087 000 (три миллиона восемьдесят семь тысяч) руб. 00 коп.»;

-пункт 2.1. договора «Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 3 087 000 (три миллиона восемьдесят семь тысяч) руб. 00 коп. без учета НДС»;

-пункт 2.3. договора «Стороны установили срок рассрочки по оплате выкупной цены, указанной в пункте 2.1. настоящего договора, на 5 лет.»:

-пункт 2.5. договора «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона №159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 3 087 000 (три миллиона восемьдесят семь тысяч) руб. 00 коп. производится начисление процентов в размере 2,5% годовых, определяемой исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (7,5% годовых). Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга.»;

- пункт 4.3. договора «В случае существенного нарушения Покупателем условий настоящего договора, Продавец вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в претензии Продавца.». 

Судебные расходы по проведению судебной экспертизы в размере 48 800 руб. отнести на ответчика. 

Взыскать с Департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) 48 800 руб. судебных расходов. 

Исполнительный лист выдать истцу в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Оренбургской области в адрес экспертной организации – общества с ограниченной ответственностью «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза», денежные средства в размере 48 800 руб. в счет оплаты проведенной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья Н.С. Костина