АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-2440/2021

г. Чебоксары

18 октября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 12.10.2021.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>,  Россия 428000, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. К. Маркса д. 36,

к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ГрандСтрой", ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>,  Россия 428000, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. Гагарина д. 55, офис 203 А,

о расторжении договора и возврате земельных участков,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 28.12.2020 №29/01-8155 (сроком до 31.12.2021),

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 30.07.2021 (сроком на 1 год),

установил:

администрация города Чебоксары Чувашской Республики обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" о расторжении договора о развитии застроенной территории в городе Чебоксары от 07.06.2013 №39, обязании возвратить земельные участки с кадастровыми номерами: 21:01:030201:471 площадью 1246 кв.м по ул. Энергетиков для коммунального обслуживания (для размещения котельной, поз. 9), 21:01:030201:480 площадью 134 кв.м по ул. Энергетиков для коммунального обслуживания (для размещения трансформаторной подстанции, поз. 20), 21:01:030201:482 площадью 189 кв.м по ул. Энергетиков для коммунального обслуживания (для размещения трансформаторной подстанции, поз. 19), 21:01:030201:483 площадью 4043 кв.м для строительства 21-25этажного жилого дома со встроенными предприятиями обслуживания поз. 3, 3а, 36, в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Исковые требования основаны на нормах статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы существенным нарушением  ответчиком обязательств по договору о развитии застроенной территории в городе Чебоксары от 07.06.2013 №39.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям. Указал, что ответчиком допущено существенное нарушение обязательства, поскольку Администрация лишилась того, на что рассчитывала, заключая договор. Сообщил, что решение суда по делу №А79-12237/2018 обществом не исполняется, им не внесен первый платеж в связи с предоставленной судом рассрочкой.

Представитель ответчика исковые требования не признал по доводам отзыва от 26.04.2021 и пояснений от 12.10.2021, в частности, указал на просрочку самого кредитора, непредставление им соглашений об изъятии квартир и земельных участков для оплаты выкупной цены собственникам таких квартир, а, соответственно, неосведомленность застройщика о размере выкупной цены, собственниках выкупаемого жилья; на наличие объективных препятствий в освоении застроенной территории в виде нахождения части земли  в пользовании третьих лиц, утверждения истцом проекта улично-дорожной сети, предусматривающего размещение на земельном участке общества соответствующих элементов такой сети; принятия судом обеспечительных мер по запрету застройки спорных участков в период с 06.11.2018 по декабрь 2020 года в рамках дела №А79-12237/2018.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом в рамках арбитражного дела №А79-13084/2018 установлены следующие, преюдициальные для настоящего дела, а потому не подлежащие повторному доказыванию в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства. 

Администрацией города Чебоксары (администрация) и обществом с ограниченной ответственностью "ГрандСтрой" (застройщик) заключен договор о развитии застроенной территории от 07.06.2013 №39, по условиям которого застройщик принял на себя обязательства, связанные с развитием застроенной территории общей площадью 8,45 га, ограниченной улицами Энергетиков, Волжская, Якимовский овраг, восточная территория ТЭЦ-1 в г.Чебоксары. Перечень адресов зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу, реконструкции при развитии территории определен в приложении №2 к настоящему договору.            

Дополнительным соглашением от 28.08.2015 изменен Перечень адресов зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу при развитии Территории:

1. улица Энергетиков, дом 9 – многоквартирный жилой дом,

2. улица Энергетиков, дом 11 – многоквартирный жилой дом,

3. улица Энергетиков, дом 13 – многоквартирный жилой дом,

4. улица Энергетиков, дом 16 – многоквартирный жилой дом,

5. улица Энергетиков, дом 18 – многоквартирный жилой дом,

6. улица Энергетиков, дом 20 – многоквартирный жилой дом,

7. улица Энергетиков, дом 12 – многоквартирный жилой дом,

8. улица Энергетиков, дом 12а – многоквартирный жилой дом,

9. улица Энергетиков, дом 14 – многоквартирный жилой дом.

Согласно пункту 2.1.3 договора застройщик обязан создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность города Чебоксары благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на Территории. Приобретенная или построенная целевым назначением и передаваемая жилая площадь для переселения нанимателей должна быть равнозначной по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, а также соответствовать санитарным и техническим требованиям, иметь отделку, сантехническое, электротехническое и другое оборудование.

Максимальные сроки выполнения данного обязательства - 24 месяца с момента утверждения проекта планировки (проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Энергетиков, Волжская, Якимовский овраг, восточная территория ТЭЦ-1 в г.Чебоксары утвержден постановлением Администрации города Чебоксары от 05.08.2014 №2682).

Пунктом 2.1.4 договора предусмотрена обязанность застройщика уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на Территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, Чувашской Республики, муниципального образования "город Чебоксары", в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 2.1.3 настоящего договора.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (пункт 2.1.4.1. договора).

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением, заключенным с собственником изымаемого жилого помещения в соответствии с законодательством. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение, созданное или приобретенное за счет собственных и (или) привлеченных средств Застройщика с зачетом его стоимости в выкупную цену (пункт 2.1.4.2. договора).

Максимальные сроки выполнения данного обязательства - в течение месяца с момента подписания соглашения с собственником (с момента вступления в силу соответствующего судебного решения).

Согласно условиям пункта 2.3.3 договора о развитии застроенной территории Администрация обязалась принять решение о предоставлении земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена, и которые не представлены в пользование и (или) во владение иным гражданам и юридическим лицам, застройщику для строительства отдельных объектов в границах территории без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством после выполнения Застройщиком обязанностей, указанных в подпунктах 2.1.2-2.1.4 договора.

Письмом от 29.01.2014 №5 ООО "ГрандСтрой" обратилось в Администрацию города Чебоксары с просьбой вынести на публичные слушания разработанный проект планировки и проект межевания территории.

Постановлением Администрации города Чебоксары от 05.08.2014 №2682 утвержден проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Энергетиков, Волжская, Якимовский овраг, восточная территория ТЭЦ-1 в г.Чебоксары.

Администрацией города Чебоксары (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ГрандСтрой" (арендатор) заключен договор аренды земельных участков от 19.03.2015 №44/6058-К, в соответствии с которым последнему переданы в аренду земельные участки с кадастровым номером 21:01:030201:460 площадью 2119 кв.м, с кадастровым номером 21:01:030201:465 площадью 1123 кв.м для жилой застройки; срок аренды установлен до 01.05.2018.

11.09.2015 обществу с ограниченной ответственностью "ГрандСтрой" выдано разрешение Администрации города Чебоксары №21-01-182-2015 на строительство 25-этажного жилого дома поз.6 со встроенными предприятиями обслуживания поз.6а; срок действия разрешения установлен до 01.03.2019.

Впоследствии арендные обязательства в отношении земельных участков с кадастровым номером 21:01:030201:460 площадью 2119 кв.м, с кадастровым номером 21:01:030201:465 площадью 1123 кв.м продлены путем заключения договора аренды от 12.04.2018 №40/5776-К; срок аренды установлен до 01.05.2019.

Действие разрешения от 11.09.2015 №21-01-182-2015 на строительство 25-этажного жилого дома поз.6 со встроенными предприятиями обслуживания поз.6а продлено до 01.03.2020.     

По делу №А79-12237/2018 судом установлено, что:

- 10.06.2015 Администрацией принято постановление № 1973 "О предоставлении ООО "ГрандСтрой" земельного участка по ул. Энергетиков (в границах территории, ограниченной улицами Энергетиков, Волжская, Якимовский овраг, восточная граница ТЭЦ-1 в городе Чебоксары (жилой комплекс "Алые паруса"), поз. 9 в собственность бесплатно" о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:471, площадью 1246 кв.м. ООО "ГрандСтрой" в собственность бесплатно;

- 09.07.2015 Администрацией принято постановление № 2281 "О предоставлении ООО "ГрандСтрой" земельного участка по ул. Энергетиков (в границах территории, ограниченной улицами Энергетиков, Волжская, Якимовский овраг, восточная граница ТЭЦ-1 в городе Чебоксары (жилой комплекс "Алые паруса"), поз. 20 в собственность бесплатно" о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:480, площадью 134 кв.м. ООО "ГрандСтрой" в собственность бесплатно4

- 22.07.2015 Администрацией принято постановление № 2454 "О предоставлении ООО "ГрандСтрой" земельного участка по ул. Энергетиков (в границах территории, ограниченной улицами Энергетиков, Волжская, Якимовский овраг, восточная граница ТЭЦ-1 в городе Чебоксары (жилой комплекс "Алые паруса"), поз. 19 в собственность бесплатно" о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:482, площадью 189 кв.м. ООО "ГрандСтрой" в собственность бесплатно4

- 05.11.2015 Администрацией принято постановление № 3357 "О предоставлении ООО "ГрандСтрой" земельного участка по ул. Энергетиков (в границах территории, ограниченной улицами Энергетиков, Волжская, Якимовский овраг, восточная граница ТЭЦ-1 в городе Чебоксары (жилой комплекс "Алые паруса") в собственность бесплатно" о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:483, площадью 4043 кв.м. ООО "ГрандСтрой" в собственность бесплатно.

Письмом от 15.08.2016 №147 ООО "ГрандСтрой" направило Администрации города Чебоксары уточненный график строительства объектов, планируемых к возведению в соответствии с утвержденным проектом планировки территории в рамках договора о развитии застроенной территории от 07.06.2013 №39, и уточненный график отселения жителей из жилых помещений домов №№ 9, 18, 20 по ул.Энергетиков г.Чебоксары.      

Уведомлением от 06.04.2017 №275 Управление архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары уведомило общество с ограниченной ответственностью "ГрандСтрой" об одностороннем отказе от договора от 07.06.2013 №39 о развитии застроенной территории в городе Чебоксары. 

Уведомлением от 14.04.2017 №288 Администрация города Чебоксары уведомила общество с ограниченной ответственностью "ГрандСтрой" об одностороннем отказе от договора от 07.06.2013 №39 о развитии застроенной территории в городе Чебоксары, указав на неисполнение обществом обязательств, предусмотренных частью 2 договора, а также указав, что договор считается прекращенным по истечении 30 дней с момента получения обществом настоящего уведомления (т.  2 л.д.3).

Письмом от 16.06.2017 №120 ООО "ГрандСтрой" сообщило Администрации города Чебоксары о своем несогласии с односторонним отказом Управления архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары, изложенным в письме от 06.04.2017 №275 от договора.     

Из материалов настоящего дела усматривается, что в обязанности застройщика входило расселение жителей 18 квартир домов № 9, 18, 20, которые были предоставлены им по договорам социального найма (т.3, л.д. 54), а также обеспечением жильем собственников подлежащих сносу аварийных домов. 

В материалы настоящего дела представлены договоры социального найма жилых помещений № 32 от 02.02.2021, № 33 от 02.02.2021, №68 от 24.02.2021, из которых усматривается, что трем семьям граждан  ФИО4, ФИО5 и ФИО6, ранее проживавшим в аварийных домах №12А и  № 14 по ул. Энергетиков в г. Чебоксары, предоставлены муниципальные квартиры в доме № 18 по ул. Ленинского Комсомола, в доме № 3 по проезду Соляное и в доме № 72 по ул. Гражданская соответственно, которые переданы в муниципальную собственность ответчиком (т.2, л.д. 9-11 – постановления о предоставлении жилых помещений от 01.02.2021, т.3 – л.д. 52, а также договоры социального найма, которые представлены в заседании 12.10.2021).

Однако, остальные граждане расселены самой Администрацией.

Так из вступившего в законную силу решения суда по делу № А79-13084/2018 следует, что в соответствии с муниципальными контрактами от 11.06.2014 №38, от 24.04.2015 №48, от 10.05.2016, от 16.05.2016 №28, от 18.05.2016 №31, от 25.07.2016 №100, от 07.02.2017 №1, от 21.03.2017 №2, от 27.03.2017 №3, от 17.04.2017 №7 (в редакции дополнительных соглашений) муниципальным образованием город Чебоксары приобретено жилье для муниципальных нужд в построенном жилом многоквартирном доме по адресу г.Чебоксары, ул. ФИО7, д.1, а также выполнены работы для муниципальных нужд города Чебоксары по строительству жилых многоквартирных домов по следующим адресам: 

<

...>

Постановлениями Администрации города Чебоксары от 26.12.2014 №№4409, 4410, 4411, от 29.12.2014 №4452, от 27.08.2015 №2788, от 07.07.2016 №№1902, 1903, 1905 для муниципальных нужд изъяты жилые помещения по адресам: 

<

...> дома №№ 9, 11, 12, 12А, 13, 14, 16.           

Постановлением Администрации города Чебоксары от 30.01.2017 №269 (в редакции изменений, внесенных постановлением от 16.08.2017 №1965) Администрациям Калининского, Ленинского, Московского районов поручено переселить в соответствии со статьями 32, 86, 89 Жилищного кодекса Российской Федерации жильцов из аварийных жилых домов с изъятием земельных участков у собственников.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 11.08.2017 №963 по договору социального найма от 14.08.2017 №533 семье ФИО8 из шести человек, проживающей в муниципальной двухкомнатной квартире №4 площадью 47,4 кв.м в доме №20 по ул.Энергетиков г.Чебоксары, предоставлена двухкомнатная квартира №44 площадью 49,4 кв.м в доме №8/2 по ул.Яблочкова г.Чебоксары в связи со сносом аварийного жилого дома №20 по ул.Энергетиков, для переселения.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 18.08.2017 №1010 по договору социального найма от 21.08.2017 №537 семье ФИО9 из четырех человек, проживающей в муниципальной двухкомнатной квартире №5 площадью 47,8 кв.м в доме №18 по ул.Энергетиков г.Чебоксары предоставлена двухкомнатная квартира №128 площадью 55,6 кв.м в доме №16 по проезду Соляное г.Чебоксары в связи со сносом аварийного жилого дома №18 по ул.Энергетиков, для переселения.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 31.08.2017 №1116 по договору социального найма от 07.09.2017 №561 семье ФИО10 из трех человек, проживающей в муниципальной двухкомнатной квартире №4 площадью 47,7 кв.м в доме №18 по ул.Энергетиков г.Чебоксары предоставлена двухкомнатная квартира №8 площадью 51,7 кв.м в доме №14 по проезду Соляное г.Чебоксары в связи со сносом аварийного жилого дома №18 по ул.Энергетиков, для переселения.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 31.08.2017 №1117 по договору социального найма от 07.09.2017 №562 семье ФИО11 из двух человек, проживающей в муниципальной двухкомнатной квартире №8 площадью 47,6 кв.м в доме №18 по ул.Энергетиков г.Чебоксары предоставлена двухкомнатная квартира №4 площадью 63,2 кв.м в доме №1 по ул.Дементьева г.Чебоксары в связи со сносом аварийного жилого дома №18 по ул.Энергетиков, для переселения.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 31.08.2017 №1118 по договору социального найма от 07.09.2017 №563 семье ФИО12 из двух человек, проживающей в муниципальной двухкомнатной квартире №1 площадью 47,7 кв.м в доме №18 по ул.Энергетиков г.Чебоксары предоставлена двухкомнатная квартира №8 площадью 51,6 кв.м в доме №18 по проезду Соляное г.Чебоксары в связи со сносом аварийного жилого дома №18 по ул.Энергетиков, для переселения.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 31.08.2017 №1277 по договору социального найма от 13.10.2017 №893 семье ФИО13 из четырех человек, проживающей в муниципальной двухкомнатной квартире №6 площадью 49,9 кв.м в доме №20 по ул.Энергетиков г.Чебоксары, предоставлены две однокомнатные квартиры №№ 160, 161 общей площадью 57 кв.м (площадью 28,5 кв.м каждая) в доме №2 по ул.Парижской Коммуны г.Чебоксары в связи со сносом аварийного жилого дома №20 по ул.Энергетиков, для переселения.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 13.10.2017 №1653 по договору социального найма от 14.10.2017 №663 семье ФИО14 из четырех человек, проживающей в муниципальной двухкомнатной квартире №1 площадью 46,7 кв.м в доме №20 по ул.Энергетиков г.Чебоксары, предоставлена двухкомнатная квартира №83 площадью 49,7 кв.м в доме №10 по ул.Магницкого г.Чебоксары в связи со сносом аварийного жилого дома №20 по ул.Энергетиков, для переселения.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 13.10.2017 №1663 по договору социального найма от 13.10.2017 №881 семье ФИО15 из трех человек, проживающей в муниципальной двухкомнатной квартире №8 площадью 48 кв.м в доме №20 по ул.Энергетиков г.Чебоксары, предоставлены две однокомнатные квартиры №№ 3, 4 общей площадью 57,4 кв.м (площадью 28,5 кв.м и 28,9 кв.м. каждая соответственно) в доме №2 по ул.Парижской Коммуны г.Чебоксары в связи со сносом аварийного жилого дома №20 по ул.Энергетиков, для переселения.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 13.10.2017 №1664 по договору социального найма от 13.10.2017 №891 семье ФИО16 из двух человек, проживающей в муниципальной двухкомнатной квартире №2 площадью 49,2 кв.м в доме №20 по ул.Энергетиков г.Чебоксары, предоставлены две однокомнатные квартиры №№ 71, 72 общей площадью 57,0 кв.м (площадью 28,5 кв.м каждая) в доме №2 по ул.Парижской Коммуны г.Чебоксары в связи со сносом аварийного жилого дома №20 по ул.Энергетиков, для переселения.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 13.10.2017 №1665 по договору социального найма от 13.10.2017 №890 ФИО17, проживающей в двух муниципальных комнатах общей площадью 46,6 кв.м в трехкомнатной квартире №7 площадью 49,2 кв.м в доме №20 по ул.Энергетиков г.Чебоксары, предоставлена двухкомнатная квартира №206 площадью 50,4 кв.м в доме №2 по ул.Парижской Коммуны г.Чебоксары в связи со сносом аварийного жилого дома №20 по ул.Энергетиков, для переселения.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 13.10.2017 №1678 по договору социального найма семье ФИО18 из трех человек, проживающей в муниципальной двухкомнатной квартире №1 площадью 43,6 кв.м в доме №9 по ул.Энергетиков г.Чебоксары предоставлена двухкомнатная квартира №122 площадью 43,83 кв.м в доме №49 по ул.Богдана Хмельницкого г.Чебоксары в связи со сносом аварийного жилого дома №9 по ул.Энергетиков, для переселения.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 13.10.2017 №1680 по договору социального найма от 13.10.2017 №894 семье ФИО19 из двух человек, проживающей в муниципальной двухкомнатной квартире №6 площадью 49 кв.м в доме №18 по ул.Энергетиков г.Чебоксары предоставлены две однокомнатные квартиры №№ 167, 168 общей площадью 57,0 кв.м (площадью 28,5 кв.м каждая) в доме №2 по ул.Парижской Коммуны г.Чебоксары в связи со сносом аварийного жилого дома №18 по ул.Энергетиков, для переселения.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 13.10.2017 №1679 по договору социального найма от 13.10.2017 №875 семье ФИО20 из двух человек, проживающей в муниципальной двухкомнатной квартире №2 площадью 49,9 кв.м в доме №18 по ул.Энергетиков г.Чебоксары предоставлены две однокомнатные квартиры №№ 38, 39 общей площадью 57,0 кв.м (площадью 28,5 кв.м каждая) в доме №2 по ул.Парижской Коммуны г.Чебоксары в связи со сносом аварийного жилого дома №18 по ул.Энергетиков, для переселения.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 16.10.2017 №1836 по договору социального найма от 16.10.2017 №919 семье ФИО21 из пяти человек, проживающей в муниципальной трехкомнатной квартире №3 площадью 62,4 кв.м в доме №18 по ул.Энергетиков г.Чебоксары предоставлена трехкомнатная квартира №200 площадью 62,7 кв.м в доме №37 корпус 1 по ул.Ленинского Комсомола г.Чебоксары в связи со сносом аварийного жилого дома №18 по ул.Энергетиков, для переселения.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 16.10.2017 №1845 по договору социального найма от 16.10.2017 №916 семье ФИО22 из шести человек, проживающей в муниципальной трехкомнатной квартире №3 площадью 61,8 кв.м в доме №20 по ул.Энергетиков г.Чебоксары предоставлена трехкомнатная квартира №196 площадью 62,6 кв.м в доме №37 корпус 1 по ул.Ленинского Комсомола г.Чебоксары в связи со сносом аварийного жилого дома №18 по ул.Энергетиков, для переселения.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 16.10.2017 №1849 по договору социального найма от 16.10.2017 семье ФИО23 из четырех человек, проживающей в муниципальной трехкомнатной квартире №7 площадью 62,3 кв.м в доме №18 по ул.Энергетиков г.Чебоксары предоставлена трехкомнатная квартира №192 площадью 62,5 кв.м в доме №37 корпус 1 по ул.Ленинского Комсомола г.Чебоксары в связи со сносом аварийного жилого дома №18 по ул.Энергетиков, для переселения.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 07.03.2018 №292 по договору социального найма ФИО24, проживающей в муниципальной двухкомнатной квартире №2 площадью 44,1 кв.м в доме №9 по ул.Энергетиков г.Чебоксары предоставлена двухкомнатная квартира №9 площадью 53,3 кв.м в доме №12 по проезду Соляное г.Чебоксары в связи со сносом аварийного жилого дома №9 по ул.Энергетиков, для переселения.

Во исполнение постановления главы администрации Калининского района города Чебоксары от 16.10.2017 №1732 "Об изъятии и предоставлении жилого помещения собственнику квартиры №2 ФИО25 в связи со сносом жилого аварийного дома №13 по улице Энергетиков в г.Чебоксары" по договору от 16.10.2017 муниципальное образование города Чебоксары – столица Чувашской Республики в лице Администрации Калининского района города Чебоксары предоставило ФИО25 в собственность трехкомнатную квартиру №60 дома №2 по ул.Парижской Коммуны г.Чебоксары площадью 59,5 кв.м взамен трехкомнатной квартиры №2 дома 13 по ул.Энергетиков г.Чебоксары площадью 49,9 кв.м.

Во исполнение постановления главы администрации Калининского района города Чебоксары от 16.10.2017 №1783 "Об изъятии и предоставлении жилого помещения собственникам квартиры №4 ФИО26, ФИО27, ФИО28 в связи со сносом жилого аварийного дома №9 по улице Энергетиков в г.Чебоксары" по договору об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 08.12.2017 муниципальное образование города Чебоксары – столица Чувашской Республики в лице Администрации Калининского района города Чебоксары предоставило ФИО26, ФИО27, ФИО28 в собственность двухкомнатную квартиру №224 дома №2 по ул.Парижской Коммуны г.Чебоксары площадью 50,9 кв.м взамен двухкомнатной квартиры №4 дома 9 по ул.Энергетиков г.Чебоксары площадью 47,5 кв.м.

Во исполнение постановления главы администрации Калининского района города Чебоксары от 14.04.2018 №482 "Об изъятии и предоставлении жилого помещения собственнику квартиры №1 ФИО29 в связи со сносом жилого аварийного дома №13 по улице Энергетиков в г.Чебоксары" по договору от 18.04.2018 муниципальное образование города Чебоксары – столица Чувашской Республики в лице Администрации Калининского района города Чебоксары предоставило ФИО29 в собственность трехкомнатную квартиру №85 дома №2 по ул.Парижской Коммуны г.Чебоксары площадью 59,5 кв.м взамен трехкомнатной квартиры №1 дома 13 по ул.Энергетиков г.Чебоксары площадью 50,6 кв.м.

Во исполнение постановления главы администрации Калининского района города Чебоксары от 17.04.2018 №484 "Об изъятии и предоставлении жилого помещения собственнику квартиры №3 ФИО30 в связи со сносом жилого аварийного дома №11 по улице Энергетиков в г.Чебоксары" по договору от 18.04.2018 муниципальное образование города Чебоксары – столица Чувашской Республики в лице Администрации Калининского района города Чебоксары предоставило ФИО30 в собственность двухкомнатную квартиру №191 дома №2 по ул.Парижской Коммуны г.Чебоксары площадью 46,9 кв.м взамен двухкомнатной квартиры №3 дома 11 по ул.Энергетиков г.Чебоксары площадью 45,6 кв.м.

Во исполнение постановления главы администрации Калининского района города Чебоксары от 17.04.2018 №483 "Об изъятии и предоставлении жилого помещения собственнику квартиры №4 ФИО31 в связи со сносом жилого аварийного дома №11 по улице Энергетиков в г.Чебоксары" по договору от 18.04.2018 муниципальное образование города Чебоксары – столица Чувашской Республики в лице Администрации Калининского района города Чебоксары предоставило ФИО31 в собственность двухкомнатную квартиру №239 дома №2 по ул.Парижской Коммуны г.Чебоксары площадью 46,1 кв.м взамен двухкомнатной квартиры №4 дома 11 по ул.Энергетиков г.Чебоксары площадью 45,5 кв.м.

Во исполнение постановления главы администрации Калининского района города Чебоксары от 07.06.2018 №697 "Об изъятии и предоставлении жилого помещения собственнику квартиры №1 ФИО32 в связи со сносом жилого аварийного дома №11 по улице Энергетиков в г.Чебоксары" по договору от 07.06.2018 муниципальное образование города Чебоксары – столица Чувашской Республики в лице Администрации Калининского района города Чебоксары предоставило ФИО32 в собственность однокомнатную квартиру №142 дома №12 по проезду Соляное г.Чебоксары площадью 40,3 кв.м взамен однокомнатной квартиры №1 дома 11 по ул.Энергетиков г.Чебоксары площадью 36,6 кв.м.

Во исполнение постановления главы администрации Калининского района города Чебоксары от 07.06.2018 №697 "Об изъятии и предоставлении жилого помещения собственнику квартиры №1 ФИО32 в связи со сносом жилого аварийного дома №11 по улице Энергетиков в г.Чебоксары" по договору от 07.06.2018 муниципальное образование города Чебоксары – столица Чувашской Республики в лице Администрации Калининского района города Чебоксары предоставило ФИО32 в собственность однокомнатную квартиру №142 дома №12 по проезду Соляное г.Чебоксары площадью 40,3 кв.м взамен однокомнатной квартиры №1 дома 11 по ул.Энергетиков г.Чебоксары площадью 36,6 кв.м.

В соответствии с постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 16.10.2017 №1821 "Об изъятии и предоставлении жилого помещения собственникам квартиры №1 ФИО33, ФИО34 в связи со сносом жилого аварийного дома №16 по улице Энергетиков в г.Чебоксары" собственникам трехкомнатной квартиры №1 площадью 68,1 кв.м в доме №16 по ул.Энергетиков г.Чебоксары ФИО33, ФИО34 взамен изымаемой квартиры предоставлена четырехкомнатная квартира №97 площадью 81,6 кв.м в доме №49 по ул.Богдана Хмельницкого г.Чебоксары.

Во исполнение постановления главы администрации Калининского района города Чебоксары от 24.05.2018 №634 "Об изъятии и предоставлении жилого помещения собственникам квартиры №3 ФИО35, ФИО36 в связи со сносом жилого аварийного дома №9 по улице Энергетиков в г.Чебоксары" по договору от 05.06.2018 муниципальное образование города Чебоксары – столица Чувашской Республики в лице Администрации Калининского района города Чебоксары предоставило ФИО35, ФИО36 в собственность квартиру №2 дома №64 корпус 1 по ул.Лебедева г.Чебоксары площадью 47,5 кв.м взамен двухкомнатной квартиры №3 дома 9 по ул.Энергетиков г.Чебоксары площадью 47,7 кв.м.

Таким образом, судом по указанному делу установлено, что на застройщике  лежала обязанность предоставить квартиры нанимателям жилых помещений и оплатить выкупную стоимость собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих сносу при развитии застроенной территории, однако, лица, проживающие на территории, подлежащей развитию в рамках договора о развитии застроенной территории от 07.06.2013 №39, были переселены в многоквартирные дома по следующим адресам: 

<

...> Администрацией города Чебоксары, поскольку нанимателям и собственникам жилых помещений предоставлены муниципальные квартиры. 

В нарушение договорных условий застройщик-ООО "ГрандСтрой" свои обязательства по предоставлению квартир нанимателям жилых помещений и оплате выкупной стоимости собственникам жилых помещений в спорных многоквартирных домах, подлежащих сносу при развитии застроенной территории, не исполнил.

Данные обстоятельства нарушения застройщиком договора от 07.06.2013 не подлежат опровержению в рамках настоящего дела со ссылкой на просрочку самой Администрации, поскольку  в случае наличия такой просрочки обязанность застройщика по выплате Администрации компенсации могла к моменту рассмотрения дела №А79-13084/2018 не наступить, однако, в ходе рассмотрения этого дела застройщик о существенном нарушении Администрацией своих обязательств не заявлял.

Более того, ссылался на расторжение договору ввиду одностороннего отказа от него Администрации.

Решением суда от 17.12.2019 по делу №А79-13084/2018, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2020, с общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" в пользу Администрации города Чебоксары Чувашской Республики взыскано 41 292 100 руб. 39 коп. неосновательного обогащения. 

Суд в рамках дела №А79-13084/2018 пришел к выводу, что положения пункта 5 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации и условия договора от 07.06.2013 №39 не предусматривают обязанность застройщика производить выкуп жилых помещений непосредственно у собственников жилых помещений, а обязывают уплатить цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и расположенных на застроенной территории.

Таким образом, если публично - правовым образованием осуществлены мероприятия по расселению граждан, проживающих в аварийных домах, то застройщиком должна быть осуществлена компенсация в виде уплаты выкупной стоимости за изъятые жилые помещения, расположенные в границах застроенной территории. При этом, право требования с застройщика уплаты выкупной стоимости за изымаемые жилые помещения появляется у публично - правового образования после осуществления последним фактического расселения граждан. 

Данным же решением суда договор о развитии застроенной территории признан действующим.

Претензией от 17.12.2020 № 29/02-7790, полученной ответчиком 22.12.2020, истец потребовал передать  в муниципальную собственность еще 5 жилых квартир для расселения остальных муниципальных квартир  в подлежащих сносу аварийных домах №12, 12А, 14 (т.1, л.д.59-62).

Претензией от 25.01.2021 № 29/032-1017, полученной ответчиком 29.01.2021 (т.1, л.д. 63-64), истец предложил расторгнуть договор о развитии застроенной территории по соглашению сторон.

Поскольку по соглашению сторон расторжение договора Администрацией и застройщиком не состоялось, Администрация, ссылаясь на указанные выше допущенные застройщиком существенные нарушения договора о развитии застроенной территории, обратилась  в суд с настоящим иском о его расторжении и возврате земельных участков.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 указанного Кодекса).

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 указанной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 данной статьи.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации   изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 4 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ предусмотрено обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Пунктом 5 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ предусмотрено обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Пунктом 6 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ предусмотрено обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки.

Аналогичные обязанности застройщика содержит и рассматриваемый договор.

При этом обязательством органа местного самоуправления является предоставление указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления), и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства, после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части,  (часть 3 статьи 46.2 ГрК РФ).

Несмотря на неисполнение застройщиком обязанностей по предоставлению квартир и оплате выкупной стоимости Администрация предоставила ему шесть земельных участков: два в аренду (на которых в настоящее время возводятся позиции 6 и 6а) и четыре в собственность бесплатно (которые не освоены и являются предметом настоящего спора).

Судом проверены доводы застройщика о неисполнении администрацией иных встречных обязательств и установлено наличие просрочки в их исполнении, в частности: утверждение проекта планировки по договору должно было быть осуществлено до 06.06.2014 (пункт 2.3.1 договора), а фактически – 05.08.2014; решения об изъятии квартир должны были быть приняты до 04.09.2014, с учетом дополнения договора тремя аварийными домами дополнительным соглашением от 28.08.2015 – до 28.09.2015 (пункт 2.3.2 договора), а фактически приняты в период с 26.12.2014 по 07.07.2016, а  также 25.11.2020 (по домам № 12, 12А, № 14).

Между тем, по мнению суда, застройщик получил достаточную компенсацию в связи с упомянутой просрочкой в виде преждевременного предоставления  в аренду земельных участков под строительство 25-этажного многоквартирного дома, которое им начато еще в 2015 году, однако, с 2015 года до настоящего времени не завершил строительство и не ввел этот дом  в эксплуатацию.

Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В силу пункта 1 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, в случае если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации  существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В рамках дела № А79-9530/2020 общество "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" обратилось в суд с заявлением к   Администрации города Чебоксары Чувашской Республики о признании недействительными пунктов 1 и 2 постановления от 06.07.2020 №1137,  обязании в течение десяти дней  со дня вступления решения в законную силу совершить действия по предоставлению:  разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:483 площадью 4043 кв.м. по адресу г.Чебоксары (подзона застройки жилыми домами смешанной этажности со сложившейся застройкой индивидуальными жилыми домами (Ж-5.1)), "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)", разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства – жилого комплекса "Алые паруса" (поз. 3, 3а, 3б) в границах земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:483 в части уменьшения минимального отступа от границ земельного участка с юго-восточной стороны с 3 до 1,5 метров.

Заявленные требования мотивированы были отказом администрации в предоставлении обществу разрешений: на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:483 площадью 4043 кв.м. по адресу г.Чебоксары (подзона застройки жилыми домами смешанной этажности со сложившейся застройкой индивидуальными жилыми домами (Ж-5.1), "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)", разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства – жилого комплекса "Алые паруса" (поз. 3, 3а, 3б) в границах земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:483 в части уменьшения минимального отступа от границ земельного участка с юго-восточной стороны с 3 до 1,5 метров.

Общество указало, что ООО "Архитектурное бюро "Классика" подготовлена проектная документация на строительство объекта капитального строительства "Жилой комплекс "Алые паруса" поз. 3, 3а, 3б по ул. Энергетиков г. Чебоксары ЧР», согласно которой возведение объекта предполагается на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030201:483.

На основании договора на проведение негосударственной экспертизы от 15.02.2017 № 04-08/10 по поручению застройщика ООО "ПартнерСтройЭкспертиза" проведена негосударственная экспертиза проектной документации на строительство объекта, по результатам которой вынесено положительное заключение экспертизы № 21-2-1-2-0127-17 от 14.12.2017.

Согласно проектной документации, строительство многоквартирного жилого дома (поз. 3, 3а, 3б) жилой площадью 17 025 кв.м  на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030201:483, площадью 0,4043 га возможно.

В заявлении от 27.03.2020 о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства заявитель предоставил сведения об объекте 21-25 этажный жилой дом, жилая площадь 18800 кв.м.

Общество сочло, что отказ администрации в предоставлении запрашиваемых разрешений в связи с недостаточностью площади земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:483 для строительства жилого комплекса заявленной площадью 18800 кв.м. препятствует осуществлению обществом обязательств по договору № 39 от 07.06.2013 о развитии застроенной территории, а также противоречит законодательству о градостроительной деятельности, действующему постановлению администрации г.Чебоксары от 05.08.2014 №2682 "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной улицами Энергетиков, Волжская, Якимовский овраг, восточная граница ТЭЦ-1 в городе Чебоксары", положительному заключению негосударственной экспертизы проектной документации на строительство объекта № 21-2-1-2-0127-17 от 14.12.2017, согласно которой строительство многоквартирного жилого дома (поз. 3, 3а, 3б) жилой площадью 17025 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030201:483 площадью 0,4043 га возможно.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 21.05.2021 по делу №А79-9530/2020 обществу отказано в удовлетворении заявления, при этом судом установлено следующее.

Администрацией постановлением от 05.08.2014 № 2682 утвержден проект планировки территории и проект межевания территории, ограниченной улицами Энергетиков, Волжская, Якимовский овраг, восточная граница ТЭЦ-1 в городе Чебоксары.

Согласно утвержденному проекту планировки территории и проекту межевания территории, на подлежащей развитию территории предусмотрено строительство, в том числе, многоквартирного жилого дома (поз, 3) со встроенным кафе на 25 мест (поз. 3а) и встроенными предприятиями обслуживания (поз. 3б) по ул. Энергетиков г. Чебоксары жилой площадью 14 236,6 кв.м.

11.05.2017 главой администрации г. Чебоксары вынесено постановление №1171 "О подготовке документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории) для размещения линейного объекта "Улично-дорожная сеть территории, ограниченной территорией жилого района "Новый город", Марпосадским шоссе, ул. Калинина, ул. Декабристов, территорией микрорайона "Мега Сити", территорией микрорайона "Алые паруса" набережной р. Волга г. Чебоксары".

21.03.2019 проведены публичные слушания об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории для размещения линейного объекта "Улично-дорожная сеть территории, ограниченной территорией жилого района "Новый город", Марпосадским шоссе, ул. Калинина, ул. Декабристов, территорией микрорайона "Мега Сити", территорией микрорайона "Алые паруса", набережной р. Волга г. Чебоксары".

28.03.2019 о результатах публичных слушаний опубликовано в газете № 32 "Чебоксарские новости".

Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий (часть 9 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации). 

Согласно части 1 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

15.05.2019 администрацией города Чебоксары вынесено постановление                  № 1038 "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории для размещения линейного объекта "Улично-дорожная сеть территории, ограниченной территорией жилого района "Новый город", Марпосадским шоссе, ул. Калинина, ул. Декабристов, территорией микрорайона "Мега Сити", территорией микрорайона "Алые паруса", набережной р. Волга г. Чебоксары".

Согласно проекту планировки территории и проекту межевания территории, утвержденным постановлением от 15.05.2019 № 1038, часть планируемых к размещению линейных объектов, в частности, Проектная улица, дом 13, Проектная улица дом 14, и красные линии обозначены на части подлежащей развитию территории, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030201:483, то есть на территории, ранее предоставленной администрацией обществу для застройки.

Постановление главы города Чебоксары от 03.06.2020 № 377 "О проведении публичных слушаний по вопросам предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства" размещено на официальных сайтах управления архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары и Чебоксарского городского Собрания депутатов.

Оповещение о проведении указанных публичных слушаний опубликовано в газете "Чебоксарские новости" от 09.06.2020 № 59.

23.06.2020 проведены публичные слушания. В них приняли участие  368 человек: лично- 29 человек, зарегистрированные пользователи публичных слушателей онлайн-14 человек; участники через социальные сети и сайт администрации г.Чебоксары-325 человек.

По результатам публичных слушаний принято заключение от 23.06.2020 года, в том числе по одиннадцатому и двенадцатому вопросам публичных слушаний о не согласии с предоставлением разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства здания - жилого комплекса "Алые паруса" (поз. 3, 3а, 3б), в границах земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:483, расположенного по адресу: г. Чебоксары, в части увеличения этажности здания и уменьшения минимального отступа от границ земельного участка, в связи: 1) с необходимостью рассмотрения в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории для размещения линейного объекта, утвержденным постановлением администрации г. Чебоксары от 15.05.2019   № 1038; 2) с нехваткой территории под строительство; 3) с расположением объекта в опасной близости к кромке обрыва берега Чебоксарского водохранилища; 4) с отсутствием парковочных мест в границах принадлежащего земельного участка.

Рекомендовано учесть поступившие замечания и предложения в связи с тем, что: 

1)представленные на публичные слушания материалы выполнены без учета документации по планировки территории для размещения линейного объекта "Улично-дорожная сеть территории, ограниченной территорией жилого района "Новый город", Марпосадским шоссе, ул.Калинина, ул. Декабристов, территорией микрорайона "МегаСити", территорией микрорайона"Алые паруса", набережной р. Волга г.Чебоксары", утвержденной Постановлением администрации города Чебоксары от 15.05.2019 № 1038, и установленных красных линий;

2)площадь земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:483 не позволяет разместить жилой комплекс заявленной жилой площадью 18 800 кв.метра.

06.07.2020 администрацией вынесено постановление № 1137 "Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства", согласно которому, в том числе (п.1 и 2): отказано в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:483, площадью 4043 кв. м, расположенного по адресу: г. Чебоксары, (подзона застройки жилыми домами смешанной этажности со сложившейся застройкой индивидуальными жилыми домами (Ж-5.1)), "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" в связи с тем, что представленные на публичные слушания материалы выполнены без учета документации по планировки территории для размещения линейного объекта "Улично-дорожная сеть территории, ограниченной территорией жилого района "Новый город", Марпосадским шоссе, ул. Калинина, ул. Декабристов, территорией микрорайона "Мега Сити", территорией микрорайона "Алые паруса", набережной р, Волга г. Чебоксары", утвержденной постановлением администрации города Чебоксары от 15.05.2019 № 1038, и установленных красных линий; площадь земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:483 не позволяет разместить жилой комплекс заявленной жилой площадью 18 800 кв.м;  отказано в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства - жилого комплекса "Алые паруса" (поз. 3, 3а, 3б), в границах земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:483, расположенного по адресу: г. Чебоксары, в части уменьшения минимального отступа от границ земельного участка с юго-восточной стороны с 3 м до 1,5 м, в связи с тем, что представленные на публичные слушания материалы выполнены без учета документации по планировки территории для размещения линейного объекта "Улично-дорожная сеть территории, ограниченной территорией жилого района "Новый город", Марпосадским шоссе, ул. Калинина, ул. Декабристов, территорией микрорайона "Мега Сити", территорией микрорайона "Алые паруса", набережной р. Волга г. Чебоксары", утвержденной постановлением администрации города Чебоксары от 15.05.2019 № 1038, и установленных красных линий; площадь земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:483 не позволяет разместить жилой комплекс заявленной жилой площадью 18 800 кв.м.

Таким образом, суд пришел к выводу, что заявленная обществом площадь 18800 кв.м. превышает допустимую застраиваемую площадь для данного земельного участка.

Также суд признал доводы заявителя необоснованными, поскольку положительное заключение 2017 года, разработанное на основании проекта планировки территории 2014 года и градостроительного плана 2018 года, не соответствует требованиям, установленным Правилам землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, утвержденным решением Чебоксарского городского Собрания депутатов от 03.03.2016 № 187 и проекта планировки и проекта межевания территории для размещения линейного объекта "Улично-дорожная сеть территории, ограниченной территорией жилого района "Новый город", Марпосадским шоссе, ул. Калинина, ул. Декабристов, территорией микрорайона "Мега Сити", территорией микрорайона "Алые паруса", набережной р. Волга г. Чебоксары, утвержденного постановлением администрации города Чебоксары от 15.05.2019 № 1038.

Обжалуемое постановление от 06.07.2020 №1137 вынесено на основании принятого администрацией постановления № 1038 от 15.05.2019 "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории для размещения линейного объекта "Улично-дорожная сеть территории, ограниченной территорией жилого района "Новый город", Марпосадским шоссе, ул. Калинина, ул. Декабристов, территорией микрорайона "Мега Сити", территорией микрорайона "Алые паруса", набережной р. Волга г. Чебоксары", которое заявителем  не обжаловано и имеет юридическую силу. 

Градостроительный план земельного участка № RU21304000-0000000000000517, утвержденный на основании обращения ООО "ГрандСтрой" от 11.07.2018 № 143 (п.2 примечаний) содержит расчет минимального размера земельного участка , определяемого по формуле S min=0,92хS общ. площ., где 0,92–удельный показатель земельной доли для жилых зданий разной этажности (при норме жилищной обеспеченности-18 кв.м. на человека. Для иной нормы согласно расчету: 0,92Х18\n. 

Однако, в период утверждения градостроительного плана минимальная обеспеченность жилой площадью  в городской местности составляла 27 кв.м. на человека. Даже при соответствующем расчете 0,92х18/27=0,61, 0,61х14236,6=8684,33 кв.м., 0,61х18800=11468 кв.м., заявленная истцом площадь 18800 кв.м., превышает допустимую застраиваемую площадь для данного  спорного земельного участка.

После заключения рассматриваемого договора и утверждения проекта планировки территории от 05.08.2014,  в городе Чебоксары была полностью обновлена вся градостроительная документация, в частности, решением Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 23.12.2014 № 1787 утвержден новый генеральный план Чебоксарского городского округа,  решением Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 03.03.2016 № 187 утверждены новые Правила землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, как указано выше постанвлением администрации города № 1038 от 15.05.2019 утвержден проект планировки и проекта межевания территории для размещения линейного объекта "Улично-дорожная сеть территории, ограниченной территорией жилого района "Новый город", Марпосадским шоссе, ул. Калинина, ул. Декабристов, территорией микрорайона "Мега Сити", территорией микрорайона "Алые паруса", набережной р. Волга г. Чебоксары".

Кроме того, как неоднократно пояснял ответчик,  в границах развиваемой территории находятся земли третьих лиц, не предоставленные обществу.

Судом установлено, что в границах территории развития имелся земельный участок с кадастровым номером 21:01:000000:11, площадью 282 490 кв.м., находящийся в постоянном бессрочном пользовании у МБУ культуры Мемориальный комплекс "Победа"  (т.3, л.д. 42, 58-59).

Таким образом, в период действия рассматриваемого договора нормативные акты и документы муниципального образования, связанные с градостроительной деятельностью и планированием спорной территории изменились настолько, что реализация  договора о развитии застроенной территории  в существующем виде не представляется возможной.

Помимо этого, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 12.03.2021 по делу №А79-9939/2020 установлено следующее.

Согласно пункту 2.1.10 договора от 07.06.2013 застройщик обязан в ходе застройки микрорайона осуществить снос и расселение жилых домов таким образом, чтобы всем собственникам и нанимателям жилых помещений, выразившим желание в дальнейшем проживать в границах микрорайона, были предоставлены жилые помещения в границах территории.

В соответствии с Приложением № 2 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 28.08.2015), в перечень адресов зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу при развитии территории включены, в том числе, спорные многоквартирные дома № № 13, 18, 20 по ул. Энергетиков г. Чебоксары.

Однако ответчик снос вышеуказанных многоквартирных домов не производил.

Постановлением администрации города Чебоксары от 30.01.2017 № 269 "О переселении жильцов из аварийных жилых домов и о сносе" (в редакции постановления администрации города Чебоксары от 16.08.2017 № 1965), в частности, поручено МБУ "Управление жилфондом г. Чебоксары" организовать снос аварийных жилых домов, указанных в приложении к постановлению, в том числе, спорных многоквартирных домов №№ 13, 18, 20 по ул. Энергетиков г. Чебоксары.

МБУ "Управление жилфондом г. Чебоксары" заключен муниципальный контракт от 26.02.2018 с ООО "Алснаб", в рамках исполнения которого ООО "Алснаб" осуществлен снос многоквартирных домов по ул. Энергетиков № 13 (снесен - 18.12.2018); № 18 (снесен - 05.02.2019) и № 20 (снесен - 22.02.2020), что подтверждается представленными в материалы дела контрактом, справками о стоимости выполненных работ и затрат и актами о приемке выполненных работ).

Учреждением произведена оплата ООО "Алснаб" за проведение работ по сносу многоквартирных домов №№ 13, 18, 20 по ул. Энергетиков в размере 339 299 руб. 79 коп. в том числе: 60207 руб. 83 коп. - за снос дома № 13 по ул. Энергетиков; 135384 руб. 08 коп. - за снос дома № 18 по ул. Энергетиков; 143707 руб. 88 коп. - за снос дома № 20 по ул. Энергетиков.

В этой связи с чем с общества "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" в пользу муниципального бюджетного учреждения "Управление жилищным фондом города Чебоксары" взыскано 339 299 руб. 79 коп. в счет возмещения расходов по сносу многоквартирных домов.

Учитывая изложенные обстоятельства, в частности, исполнение самой Администрацией обязанностей застройщика по переселению граждан, по приобретению для них жилых помещений, по сносу аварийных и требующих расселения многоквартирных домов, принимая во внимание предоставление администрацией  застройщику земельных участков вопреки условиям договора и незавершение застройщиком строительства даже одного дома из комплекса жилых домов, имея в виду существенное изменение городской градостроительной документации, а также учитывая фактическое недостижение до настоящего времени целей, для которых договор был заключен – а именно развитие спорной территории,  суд приходит к выводу о том, что исполнение сторонами обязательств по договору в том виде, в котором он был заключен, сторонами не осуществлялось, а в настоящее время является невозможным, в связи с чем требование Администрации о расторжении договора суд удовлетворяет.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации   стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. 

Согласно абзацу 3 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

По разъяснениям, изложенным в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора", если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений.

Из содержания статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что  положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. 

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что администрацией обществу в рамках рассматриваемого договора предоставлено право застройки развиваемой территории, оплата за которое в сумме 10 029 400 руб. (пункт 1.3 договора от 07.06.2013 № 39) обществом по условиям торгов произведена.

Также во исполнение договора Администрацией обществу в аренду для строительства передано два земельных участка, на которых обществом возводится 25-этажный жилой дом, кроме этого, в собственность бесплатно передано четыре спорных земельных участка с кадастровыми номерами 21:01:030201:471, 21:01:030201:480, 21:01:030201:482, 21:01:030201:483. 

Обществом же в муниципальную собственность передано три упомянутых выше квартиры, общей стоимостью порядка 5 млн. руб.

Кроме того, решением суда по делу №А79-13084/2018 с общества в пользу администрации взыскано  41 292 100 руб. 29 коп. неосновательного обогащения, возникшего ввиду самостоятельного приобретения/строительства администрацией квартир для переселения граждан со спорной территории, а решением по делу №А79-9939/2020 взыскано 339 299 руб. 79 коп. в счет возмещения расходов по сносу трех многоквартирных домов.

В ходе рассмотрения настоящего спора ответчиком возражений относительно необоснованности требования истца о возврате четырех, переданных бесплатно земельных участков, не приводилось.

Оценив указанные выше взаимные предоставления сторон, суд считает, что бесплатное предоставление  в собственность общества четырех земельных участков нарушает эквивалентность встречных предоставлений, поскольку доход общества от реализации жилых и нежилых помещений в 25-этажном доме (поз. 6, 6а), который в настоящее время построен, но не введен в эксплуатацию, значительно превысит  взысканное с общества неосновательное обогащение, потому такие участки в связи с расторжением договора подлежат возврату администрации.

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Государственную пошлину за рассмотрение иска в сумме 6000 руб. суд взыскивает с ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Расторгнуть договор №39 о развитии застроенной территории в городе Чебоксары от 07.06.2013, заключенный обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" и Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" в течение месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу возвратить Администрации города Чебоксары Чувашской Республики земельные участки с кадастровыми номерами 21:01:030201:471 площадью 1246 кв.м по ул. Энергетиков для коммунального обслуживания (для размещения котельной, поз. 9), 21:01:030201:480 площадью 134 кв.м по ул. Энергетиков для коммунального обслуживания (для размещения трансформаторной подстанции, поз. 20), 21:01:030201:482 площадью 189 кв.м по ул. Энергетиков для коммунального обслуживания (для размещения трансформаторной подстанции, поз. 19), 21:01:030201:483 площадью 4043 кв.м для строительства 21-25этажного жилого дома со встроенными предприятиями обслуживания поз. 3, 3а, 3б.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" в доход федерального бюджета 6 000 (Шесть тысяч) рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

О.А. Коркина