АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ 

 634050 пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

 

г. Томск Дело № А67-9687/2022 Резолютивная часть решения объявлена 26.04.2023 Полный текст решения изготовлен 04.05.2023 

Судья Арбитражного суда Томской области Е.В. Чиндина,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Межрегионального  территориального управления Федерального агентства по управлению государственным  имуществом в Кемеровской и Томской областях (650064, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью «Издательская компания «Глобус» (634033,  

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; фактический  адрес: 634029, 

<

...>)  

о взыскании 142 975 руб. 23 коп. при участии в заседании: 

от Заявителя – ФИО2 (доверенность от 10.10.2022 № 42-АЛ-07/10146);  от Ответчика – ФИО3 (паспорт);  

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по  управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях (далее –  МТУ Росимущества, истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с исковым  заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее – АПК РФ), о взыскании с общества с ограниченной  ответственностью «Издательская компания «Глобус» (далее – ООО «Издательская  компания «Глобус», ответчик) 142 975 руб. 23 коп., в том числе: 43 608 руб. 27 коп. –  основной долг по договору аренды № 1-09-тф/21 от 10.09.2021 за период с 01.06.2022 по  31.03.2023, 99 366 руб. 96 коп.– пени за период с 12.04.2022 по 31.03.2023.  

В судебном заседании представитель МТУ Росимущества поддержал заявленные  требования по основаниям, изложенным в заявлении, дополнительных пояснениях,  указав, что ООО «Издательская компания «Глобус» не уплачены арендные платежи за  период с 01.06.2022 по 31.03.2023 по договору аренды недвижимого имущества от  10.09.2021 № 1-09-тф/21. В связи с несвоевременной уплатой арендных платежей на  сумму несвоевременно внесенной платы начислены пени. Доводы ответчика о зачете  арендной платы в счет произведенного капитального ремонта являются  необоснованными. У ответчика нет оснований требовать зачета капитального ремонта в  счет арендной платы, так как произведенный ремонт был осуществлен вне арендованного  помещения, таким образом отсутствуют основания для произведения зачета арендной  платы. Кроме того, в договоре аренды стороны согласовали иной, отличный от  предусмотренного в пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации,  

порядок проведения капитального ремонта арендованного имущества, который подлежит  выполнению за счет арендатора; следовательно, у истца не возникло обязанности  выплатить ответчику стоимость произведенного капитального ремонта, а также  производить зачет капитального ремонта в счет арендной платы. Также по условиям  договора аренды арендаторы помещений осуществляют за свой счет обслуживание  общего имущества в здании, в том числе модернизацию узла учета тепловой энергии.  МТУ Росимущества не согласовывало ответчику зачет в арендную плату расходов по  ремонту узла учета тепловой энергии.  

Представитель ООО «Издательская компания «Глобус» возражал относительно  заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве, дополнительных  пояснениях, указав, что узел учета тепловой энергии, установленный в здании, где  находится арендуемые ООО «Издательская компания «Глобус» нежилые помещения,  требовал проведения неотложных работ по его замене, так как его дальнейшая  эксплуатация была недопустима, о чем поступило уведомление от энергоснабжающей  организации. Работы по замене узла учета тепловой энергии являются капитальным  ремонтом системы теплоснабжения здания по адресу: 

<

...>.  Поскольку после уведомления МТУ Росимущества о необходимости проведения ремонта  арендатором ремонтные работы не проведены, то ООО «Издательская компания «Глобус»  письмом от 01.07.2022 уведомило МТУ Росимущества, что в соответствии с требованиями  ч. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендаторы за свой счет  выполняют неотложные работы по замене узла учета тепловой энергии здания по адресу:  

<

...> являющегося собственностью Российской Федерации, с  зачетом стоимости указанных работ в счет арендной платы. ООО «Издательская компания  «Глобус» произвело оплату выполненных работ ООО «ТехноТерм» в размере 30 000 руб.,  в связи с чем указанная сумма подлежала зачету в счет уплаты арендных платежей. Также  ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера начисленной неустойки в порядке  статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, арбитражный суд  установил следующие обстоятельства.  

Российской Федерации на праве собственности принадлежит недвижимое  имущество - нежилые помещения цокольного этажа, первого и второго этажей ц006-ц008,  ц014-ц016, ц018-ц022, ц025-ц035, ц038- ц046, ц049, ц051-ц0б1, ц063-ц064, ц066-ц077,  1001-1007, 1018, 1041,1043-1045, 1047, 1054-1057, 1061- 1062,2001-2007,2009,20162018,2020-2021,2023-2024,2026,2028-2031, 2033-2037, 2039-2050, а001-а002, общей  площадью 1 980 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>,  кадастровый номер объекта 70:21:0200016:3702, что подтверждается выпиской из Единого  государственного реестра недвижимости от 27.10.2021 № КУВИ-002/2021-143467525  (право собственности зарегистрировано за № 70-70-01/211/2009-687 от 01.12.2009).  

10.09.2021 между МТУ Росимущества (Арендатор) и ООО «Издательская компания  «Глобус» (Арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества № 1-09- тф/21, в соответствии с которым Истец предоставил ответчику во временное владение и  пользование Объект недвижимости – нежилые помещения в здании, согласно поэтажному  плану: помещении цокольного этажа №№ ц026-ц027, обшей площадью 75,4 кв. м. с  кадастровым номером 70:21:0200016:3702, расположенные по адресу: 

<

...>.  

По акту приема-передачи от 10.09.2021 недвижимое имущество передано ООО  «Издательская компания «Глобус» во временное владение и пользование.  

Срок действия договора согласно п. 5.1 договора аренды установлен до 09.09.2026. 

Согласно п. 2.2.5 договора аренды № 1-09-тф/21 Арендатор обязан своевременно и в  полном объеме вносить арендную плату в соответствии с условиями договора.  

В соответствии с п. 3.1 договора аренды № 1-09-тф/21 размер годовой арендной  платы (без НДС) за пользование Объектом на основании отчета о рыночной стоимости  арендной платы от 27.05.2021 № 21-025-35 устанавливается в сумме 372 777 руб. 60 коп.  

Арендная плата вносится в следующем порядке: в первый год аренды - 40 % размера  арендной платы и составляет 149 111 руб. 04 коп., в том числе 12 425 руб. 92 коп. в месяц;  во второй год аренды - 60 % размера арендной платы и составляет 223 666 руб. 56 коп., в  том числе 18 638 руб. 88 коп. в месяц; в третий год аренды - 80 % размера арендной платы  и составляет 298 222 руб. 08 коп., в том числе 24 851 руб. 84 коп. в месяц; в четвертый и  последующие - 100 % размера арендной платы и составляет 372 777 руб. 60 коп., в том  числе 31 064 руб. 80 коп. в месяц.  

Арендная плата исчисляется с момента фактического пользования Объектом,  указанного в пункте 5.1 настоящего договора. Срок для внесения арендной платы  наступает с момента подписания настоящего Договора.  

Пунктом 3.2 договора аренды № 1-09-тф/21 установлено, что арендная плата (без  НДС) в сумме, определенной в соответствии с пунктом 3.1 договора, в срок до 10-го числа  месяца, за который производится оплата, должна быть перечислена Арендатором на счет  Арендодателя.  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и  пользование или во временное пользование.  

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено,  что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную  плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором  аренды.  

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства  должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и  требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований  – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми  требованиями.  

Как следует из материалов дела ответчик в нарушении условий договора аренды №  1-09-тф/21 от 10.09.2021 платежи за арендную плату вносил не полностью, в результате  чего у ответчика образовалась задолженность по арендной плате.  

Согласно представленному истцом расчету задолженность по арендной плате за  период с 01.06.2022 по 31.03.2023 по договору аренды № 1-09-тф/21 от 10.09.2021  составляет 43 608 руб. 27 коп. Размер исчисленной задолженности арендной платы  ответчиком не оспорен, контррасчета задолженности в материалы дела не представлено.  

Доказательства уплаты арендной платы в размере 43 608 руб. 27 коп. ответчиком  арбитражному суду не представлены.  

Возражая относительно заявленных требований о взыскании арендных платежей  ООО «Издательская компания «Глобус» указало, что на основании ч. 1 ст. 616  Гражданского кодекса Российской Федерации в счет арендной платы должны были быть  учтены платежи стоимости работ по замене узла учета тепловой энергии, которые  произвело ООО «Издательская компания «Глобус».  

В соответствии с ч. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду  имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или  договором аренды.  

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а  если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный  срок.  

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает  арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный  договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя  стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного  уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.  

Из положений статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что  арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт только переданного в  аренду имущества, если иное не предусмотрено договором. В связи с чем, право  арендатора произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный  неотложной необходимостью, с зачетом стоимости ремонта в счет арендной платы, в  случае уклонения арендодателя от такого ремонта, может быть применено только к  имуществу, переданному ему в аренду.  

Кроме того, по смыслу названной статьи, арендатор вправе требовать зачета, если  представит доказательства, что арендодатель уклоняется от исполнения обязательства по  проведению капитального ремонта, или подтвердит неотложную необходимость его  проведения для эксплуатации объекта аренды.  

Из условий договора аренды от 10.09.2021 № 1-09-тф/21 следует, что ООО  «Издательская компания «Глобус» в аренду переданы нежилые помещения цокольного  этажа №№ ц026-ц025 общей площадью 75,4 кв.м, расположенные в здании по адресу: 

<

...>.  

При этом, как следует из материалов дела, узел учета тепловой энергии, который был  замен ООО «Издательская компания «Глобус», не находится в арендуемых им  помещениях, что сторонами в ходе дела не оспаривалось. Следовательно, работы по  замене узла учета не могут быть признаны капитальными работами в отношении  арендованного объекта недвижимости.  

Доказательств неотложной необходимости проведения замены узла учета тепловой  энергии, и невозможности эксплуатации здания и находящихся в нем помещений при  неосуществлении данной замены ООО «Издательская компания «Глобус» в материалы  дела не представлено. В частности, ответчиком не представлено уведомлений от  энергоснабжающей организации о необходимости провести капитальный ремонт  теплового узла, так как его дальнейшая эксплуатация недопустима, на которые ООО  «Издательская компания «Глобус» ссылается в отзыве как основание для проведения  замены узла учета.  

Из представленной МТУ Росимущества переписки с ООО «Мастер обслуживания»  (письмо от 26.10.2021) следует, что узел учета тепловой энергии требует модернизации,  так как новые расходомеры не работают с устаревшими приборами узла учета тепловой  энергии. В тоже время, неотложной необходимости проведения данной модернизации из  письма ООО «Мастер обслуживания» не следует.  

Представленный ООО «Издательская компания «Глобус» акт вывода приборов узла  учета тепловой энергии из эксплуатации от 12.10.2021 свидетельствует лишь о не  возможности использования узла учета для коммерческого расчета тепловой энергии, что  не подтверждает факт невозможности получения тепловой энергии.  

При этом, арбитражный суд отмечает, что согласно пункту 2 и подпункту 2 пункта 3  статьи 19 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении»  коммерческий учет тепловой энергии, теплоносителя осуществляется путем их измерения  приборами учета, которые устанавливаются в точке учета, расположенной на границе  балансовой принадлежности; в случае неисправности приборов учета допускается  коммерческий учет тепловой энергии, теплоносителя расчетным путем.  

Порядок определения количества поставленной тепловой энергии, теплоносителя в  целях их коммерческого учета, в том числе расчетным путем, определен в разделе IV  Правил коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя, утвержденных  

постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 № 1034 «О  коммерческом учете тепловой энергии, теплоносителя».  

Таким образом, неисправность узла учета влечет за собой лишь осуществление  коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя расчетным путем. Доказательств  возможности отключения здания от теплоносителя в связи с неисправностью узла учета в  материалах дела не содержится.  

Представленные ответчиком извещения о непригодности к применению № И- ДХТ/17-08-2022/179935266 от 17.08.2022, № 0541/203 от 22.06.2018 не позволяют  установить их отнесение к теплосчетчику, установленному в здании, поскольку указанные  в них заводские номера не соответствуют номерам счетчиков, входящих в комплект  теплосчетчика, указанных в руководстве по эксплуатации теплосчетчика СТ3. Адреса  расположения счетчиков, указанных в данных извещениях, не указаны. В связи с этим,  отношение представленных документов к счетчикам, расположенным в спорном здании,  ответчиком не подтверждено.  

Применительно к ссылкам ответчика на истечение срока службы теплосчетчика  арбитражный суд отмечает, что в соответствии с пунктом 6 Правил коммерческого учета  тепловой энергии, теплоносителя, утвержденных постановлением Правительства  Российской Федерации от 18.11.2013 № 1034, узлы учета, введенные в эксплуатацию до  вступления в силу настоящих Правил, могут быть использованы для коммерческого учета  тепловой энергии, теплоносителя до истечения срока службы основных приборов учета  (расходомер, тепловычислитель), входящих в состав узлов учета.  

В пункте 7 Правил коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя,  утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 №  1034, установлено, что по истечении трех лет со дня вступления в силу настоящих Правил  теплосчетчики, не отвечающие требованиям настоящих Правил, не могут использоваться  для установки как в новых, так и существующих узлах учета.  

Из указанных пунктов следует, что узлы учета, введенные в эксплуатацию до  вступления в силу настоящих Правил с истекшим сроком службы основных приборов  учета, не могут использоваться именно для установки как в новых, так и существующих  узлах учета.  

Доказательства получения ответчиком согласия МТУ Росимущества на проведение  замены узла учета тепловой энергии, не относящегося к арендуемому имуществу, с  возможностью последующего зачета произведенных затрат в счет арендной платы в  материалах дела отсутствуют. В ходе судебного разбирательства представитель истца  указал на то, что согласия на замену узла учета в счет уплаты арендной платы, то есть по  сути, на улучшение своего имущества, не переданного в аренду, МТУ Росимущества  Арендатору ООО «Издательская компания «Глобус» не давало.  

С учетом указанных обстоятельств арбитражный суд считает, что у МТУ  Росимущества отсутствует обязанность осуществить зачет произведенных ООО  «Издательская компания «Глобус» расходов в счет уплаты арендной платы в порядке  статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

В связи с этим, требования истца о взыскании с ООО «Издательская компания  «Глобус» задолженности по арендным платежам по договору аренды недвижимого  имущества от 10.09.2021 № 1-09-тф/21 в размере 43 608 руб. 27 коп. за период с  01.06.2022 по 31.03.2023 подлежат удовлетворению.  

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором  денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или  ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения  (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В соответствии с пунктом 4.2 договоров аренды № 1-09-тф/21 от 10.09.2021 за  просрочку внесения арендной платы арендатор обязан уплатить пеню в размере 0,7 % от  суммы долга за каждый день просрочки.  

В связи с тем, что ответчик обязанность по своевременной уплате арендных  платежей по договору № 1-09-тф/21 от 10.09.2021 надлежащим образом не исполнил,  истец в соответствии с пунктом 4.2 указанного договора начислил пени в общем размере  99 366 руб. 96 коп. за период с 12.04.2022 по 31.03.2023.  

Расчет пени судом проверен и признан правильным. Возражений по методике  расчета, а также контррасчета пени ответчиком не представлено.  

В ходе рассмотрения дела ООО «Издательская компания «Глобус» заявлено о  снижении размера неустойки на основании положений статьи 333 Гражданского кодекса  Российской Федерации.  

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если  подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства,  суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим  предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии  заявления должника о таком уменьшении.  

Пунктом 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено,  что уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом,  осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных  случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором  размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.  

В силу пункта 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса  Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее -  Постановление № 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или  договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства  может быть уменьшена в судебном порядке.  

Согласно пункту 71 Постановления № 7 если должником является коммерческая  организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация  при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом  допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть  сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333  Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Из пункта 77 Постановления № 7 следует, что снижение размера договорной  неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным  предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство  при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных  случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может  повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.  

Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения  обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных  обстоятельств дела. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.  

Превращение института неустойки в способ обогащения кредитора недопустимо и  противоречит ее компенсационной функции.  

С учетом ходатайства ответчика о снижении размера процентов в порядке ст. 333  Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд считает возможным  снизить проценты, руководствуясь при этом следующим.  

Установленный договором размер процентов (0,7 % в день или 255,5 процентов  годовых) более чем в 34 раза превышает размер ключевой ставки ЦБ РФ действующей на  день принятия решения. Сумма пени превышает сумму основного долга в 2 раза.  Разумных причин установления столь высокого размера неустойки, как и доказательств  наличия каких-либо неблагоприятных последствий для истца, наступивших от  ненадлежащего исполнения ответчиком своего обязательства, а также наличия  негативных последствий от ее снижения, истец не представил.  

Суд приходит к выводу, что заявленный к взысканию размер неустойки явно  несоразмерен последствиям нарушенного обязательства, приводит к накоплению  экономически необоснованной прибыли. Принимая во внимание значительное  превышение суммы неустойки к сумме возможных убытков, компенсационный характер  гражданско-правовой ответственности, арбитражный суд считает возможным в  соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшить  размер взыскиваемых пени исходя из размера 0,1 % за каждый день просрочки или 36,5 %  в год. Сумма пени, рассчитанная исходя из данного размера, составляет 14 195 руб. 24  коп.  

Ответчик доказательства уплаты пени в материалы дела не представил. 

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика пени в  размере 14 195 руб. 24 коп. является правомерным, в остальной части требование о  взыскании пени удовлетворению не подлежит.  

С учетом изложенного, общая сумма требований, подлежащая удовлетворению,  составляет 57 803 руб. 51 коп., в том числе: 43 608 руб. 27 коп.– задолженность по  договору аренды недвижимого имущества от 10.09.2021 № 1-09-тф/21 за период с  01.06.2022 по 31.03.2023, 14 195 руб. 24 коп. – пени за период с 12.04.2022 по 31.03.2023.  

В остальной части заявленные требования удовлетворению не подлежат. 

Поскольку МТУ Росимущества в силу под. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса  Российской Федерации освобождено от уплаты государственной пошлины, то с ООО  «Издательская компания «Глобус» подлежит взысканию государственная пошлина в  доход федерального бюджета в сумме 2 312 руб.  

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Издательская компания  «Глобус» (634033, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>; фактический адрес: 634029, 

<

...>) в пользу  Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению  государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях (650064, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  задолженность по арендной плате за период с 01.06.2022 по 31.03.2023 в размере 43 608,  27 руб., пени за период с 12.04.2022 по 31.03.2023 в размере 14 195, 24 руб.  

В удовлетворении остальной части отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Издательская компания  «Глобус» (634033, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>; фактический адрес: 634029, 

<

...>) в доход  федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 312 руб.  

Решение суда может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный  апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд  Томской области.  

Судья Е.В. Чиндина 

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 01.04.2022 5:02:00

Кому выдана Чиндина Евгения Викторовна