АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-16038/2023

г.Тверь

27 июня 2024 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 17 июня  2024 года

 

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Курова О.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чубаревой Д.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Прокурора Тверской области г. Тверь в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования Эммаусское сельское поселение пос. Эммаусс Калининского района Тверской области 

 

к ООО Город-Сад» г. Тверь, Администрации Калининского муниципального округа г.Тверь, Администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района пос.Эммаусс Калининиского района Тверской области

 

с участием третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тверской области г. Тверь,  

 

неимущественный спор

 

при участии в режиме онлайн: 

прокурора Захаровой Я.А.,

Администрации Калининского муниципального округа ФИО1 представителя 

 

УСТАНОВИЛ:

Прокурор обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды, заключенного между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» от 01.09.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:838, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Эммаусское сельское поселение, нп. Эммаусская школа-интернат, площадью 2139 кв.м недействительной (ничтожной) сделкой; признании договора аренды, заключенного между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» от 30.08.2022 для завершения строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:838, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Эммаусское сельское поселение, нп. Эммаусская школа-интернат, площадью 2139 кв.м. недействительной (ничтожной) сделкой; применении последствий недействительности ничтожной сделки, возложив на ООО «Город-Сад» обязанность возвратить в первоначальном состоянии администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельный участок с кадастровым номером 69:10:0260501:838, расположенный по адресу: Тверская область, Калининский район, Эммаусское сельское поселение, нп. Эммаусская школа-интернат, площадью 2139 кв.м по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления в законную силу судебного акта.

Определением от 08 ноября 2023 года удовлетворено ходатайство прокурора о применении обеспечительных мер - приняты обеспечительные меры в виде:

- наложения запрета Управлению Росреестра по Тверской области совершать какие-либо регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:838, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Эммаусское сельское поселение, нп. Эммаусская школа-интернат, площадью 2139 кв.м.; 

- наложения запрета Управлению Росреестра по Тверской области в связи с предоставлением земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:838 в аренду ООО «Город-Сад» в отсутствие правовых оснований, совершать какие-либо регистрационные действия в отношении объекта недвижимости, кадастровый номер: 69:10:0260501:878, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Эммаусское сельское поселение, нп. Эммаусская школа-интернат. 

Ответчики и третье лицо, надлежаще извещенные о дате, месте и времени судебного заседания (ст.ст.121-123 АПК РФ), явку полномочных представителей в предварительное судебное заседание не обеспечили. Дело рассматривалось в порядке ст. 136 АПК РФ в отсутствие представителей данных лиц.

15 ноября 2023 года от Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тверской области поступили дополнительные документы.

29 ноября 2023 года от Администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области поступил отзыв на иск, согласно которого ответчик считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Прокурор заявил в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которого просил:

- прекратить производство по   делу  в  части признания   договора   аренды,   заключенного между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской  области  и  ООО  «Город-Сад»  от  30.08.2022  для  завершения строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:838, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Эммаусское сельское поселение, нп. Эммаусская школа-интернат, площадью  2139  кв.м.  недействительной  (ничтожной)  сделкой, в связи с добровольным исполнением требований (соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 30.08.2022);

- признать договор аренды, заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской  области  и  ООО  «Город-Сад»   от   01.09.2020   в   отношении  земельного  участка с кадастровым номером 69:10:0260501:838, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Эммаусское сельское поселение, нп. Эммаусская школа-интернат, площадью  2139  кв.м.  недействительной  (ничтожной)  сделкой;

-  применить  последствия  недействительности  ничтожной сделки, возложив на ООО «Город-Сад» обязанность возвратить в первоначальном состоянии администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской  области земельный  участок  с  кадастровым  номером 69:10:0260501:838, расположенный по адресу: Тверская область, Калининский район, Эммаусское сельское поселение, нп. Эммаусская школа-интернат, площадью  2139  кв.м. по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления в законную силу судебного акта, путем освобождения за счет собственных средств ООО «Город-Сад» земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:838 от объекта недвижимости с кадастровым номером 69:10:0260501:878;

- признать отсутствующим в едином государственном реестре недвижимости обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:838 в отношении ООО «Город-Сад»;

- обязать ООО «Город-Сад» снять с государственного кадастрового учета объекта недвижимости с кадастровым номером 69:10:0260501:878.

Суд  счел  возможным  принять отказ прокурора от иска в части требования о признании   договора   аренды, заключенного между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской  области  и  ООО  «Город-Сад»  от  30.08.2022  для  завершения строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:838, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Эммаусское сельское поселение, нп. Эммаусская школа-интернат, площадью  2139  кв.м.  недействительной  (ничтожной)  сделкой, производство по делу в этой части иска прекратить.

Суд счел также возможным  удовлетворить ходатайство прокурора об уточнении исковых требований, поскольку оно не противоречит ст. 49 АПК РФ, в связи с чем рассмотрению подлежат уточненные исковые требования.

Прокурор заявил устное ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию Калининского муниципального округа Тверской области, поскольку Администрация Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области п. Эммаусс Калининского района Тверской области находится в процессе реорганизации и в дальнейшем прекратит свою деятельность.

Суд счел возможным принимая во внимание обстоятельства дела, для полного и всестороннего рассмотрения дела, принятия законного и обоснованного судебного акта, руководствуясь ст. 51 АПК РФ,  привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию Калининского муниципального округа г.Тверь  (170100 г.Тверь. набережная реки Лазури, 3).

Прокурор возражал против перехода к рассмотрению дела по существу в данном судебном заседании, указал, что необходимо уточнить исковые требования.

Арбитражный суд, проведя предварительное судебное заседание, рассмотрев представленные документы по делу, заслушав прокурора, пришел к выводу о готовности настоящего дела к судебному разбирательству и счел стадию подготовки дела к судебному разбирательству оконченной. 

Дело назначено к судебному разбирательству в отдельном судебном заседании с учетом позиции прокурора.  

16.04.24г. от Администрации Калининского муниципального округа Тверской области поступили дополнительные документы, в том числе акт осмотра земельного участка № 31 от 05.04.24г. с фототаблицей.

Также от данного лица поступило ходатайство об участии в судебном заседании в режиме онлайн.

Ответчики и третье лицо, надлежаще извещенные о дате, месте и времени судебного заседания (ст.ст.121-123 АПК РФ), явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. Представитель Администрации Калининского муниципального округа, несмотря на заявленное ходатайство подключение не произвел.

Дело рассматривалось в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей данных лиц. 

В судебном заседании  прокурор представил уточненное исковое заявление, согласно которому просит признать договор аренды, заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» от 01.09.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:838 недействительной (ничтожной) сделкой; Применить последствия недействительности ничтожной сделки, возложив на ООО «Город-сад» обязанность возвратить в первоначальном состоянии администрации Калининского муниципального округа земельный участок с кадастровым номером 69:10:0260501:838 в течение 10 дней со дня вступления в законную силу судебного акта; Исключить из единого государственного реестра недвижимости сведения об аренде ООО «Город-сад» в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:838;  Признать объект с кадастровым номером 69:10:0260501:878 самовольной постройкой и возложить на ООО «Город-сад» обязанность осуществить его снос в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу; Исключить из единого государственного реестра недвижимости сведения о собственности ООО «Город-Сад» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 69:10:0260501:878.

Прокурор пояснил, что, так как объект недвижимости возведен на земельном участке, то договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию. В части требования о применении последствий недействительности сделки прокурор полагает, что участок необходимо вернуть по оспариваемой сделке несмотря на уже произведенный  его возврат в рамках расторжения договора аренды №14а/22 от 30.08.22г. по акту приема-передачи от 23.11.23г. 

Требование о признании объекта недвижимости самовольной постройкой это вновь заявленное требование, при этом прокурор заявил об отсутствии необходимости проведения судебной экспертизы. 

Суд счел ходатайство прокурора об уточнении исковых требований не противоречащим ст. 49 АПК РФ и подлежащим удовлетворению.

Из документов, представленных Администрацией Калининского муниципального округа усматривается наличие на спорном земельном участке помимо фундамента постройки еще и трансформаторной подстанции, право собственности на которую принадлежит ООО «Город Сад». 

Прокурор пояснений по данному вопросу не представил. 

 По итогам судебного заседания суд пришел к выводу о необходимости отложения судебного заседания в связи с изменением Прокурорм исковых требований. 

Рассмотрение дела отложено на 17.06.24г.

17.06.2024 от Прокуратуры Тверской области поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференции. 

 14.06.2024 от Администрации Калининского муниципального округа г. Тверь поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференции. 

14.06.2024 от Прокуратуры Тверской области поступили письменные пояснения по делу.

 14,15.05.2024 от ППК "РОСКАДАСТР" поступило дополнительные документы. 

В соответствии со ст. 156 АПК РФ судебное разбирательство проводится в отсутствие ответчика ООО «Город-Сад», третьих лиц надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела и не направивших в заседание суда своих представителей.

В судебном заседании Прокурор поддержал заявленные требования, указал, что Администрация Эммаусского сельского округа прекратила существование, правопреемником является Администрация Калининского муниципального округа, в связи с чем просит заменить данного ответчика по делу на Администрацию Калининского муниципального округа. 

Администрация Калининского муниципального округа не возражает против замены ответчика по делу. 

В силу ч. 1 ст. 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

В соответствии со статьей 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса. На замену стороны ее правопреемником или на отказ в этом арбитражным судом указывается в соответствующем судебном акте, который может быть обжалован. Для правопреемника все действия, совершенные в арбитражном процессе до вступления правопреемника в дело, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 57 Гражданского кодекса Российской Федерации реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) или органа юридического лица, уполномоченного на то учредительным документом. Юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации.

Судом установлено, что в ЕГРЮЛ 23.04.24г. внесена запись о том, что юридическое лицо Администрация Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области прекратило деятельность путем реорганизации в форме присоединения, правопреемником является  Администрация Калининского муниципального округа Тверской области.

На основании пункта 5 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией. Таким образом, правопреемнику реорганизованного юридического лица переходят все права и обязательства.

При таких обстоятельствах имеются основания для замены в порядке процессуального правопреемства ответчика по настоящему делу Администрация Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области на правопреемника – Администрацию Калининского муниципального округа Тверской области.  

Администрация Калининского муниципального округа не заявила возражений против продолжения рассмотрения спора по существу в данном заседании суда в связи с изменением ее статуса с третьего лица на ответчика по делу.

Прокурор поддержал требования к ответчикам.

Ответчик Администрация Калининского муниципального округа возражает против удовлетворения иска. 

Как следует из материалов дела и пояснений представителя Прокурора, прокуратурой Тверской области проведена проверка исполнения требований земельного законодательства в деятельности администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области.

В ходе проверки установлено, что названным муниципалитетом с участием ООО «Город-Сад» реализован следующий способ распоряжения земельным участком с кадастровым номером 69:10:0260501:417: Администрацией 13.03.2019 издано постановление № 61 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории», в соответствии с которым орган местного самоуправления постановил организовать и провести открытый по составу участников аукцион на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:417 из земель населенных пунктов общей площадью 110276 кв.м, под комплексное освоение территории, местоположение которого установлено относительно ориентира, имеющего адрес: Тверская область, Калининский район, Эммаусское сельское поселение, н.п. Эммаусская школа-интернат.

В соответствии с протоколом от 15.04.2019 аукцион признан несостоявшимся ввиду наличия только одной заявки, проект договора аренды направлен ООО «Город-Сад».

В дальнейшем, 29.04.2019, Администрация Эммаусского сельского поселения (Администрация) и ООО «Город-Сад» заключили договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:417 площадью 110 276 кв.м, имеющего вид разрешенного использования - для жилищного строительства под комплексное освоение территории на срок с 29.04.2019 по 28.04.2024.

Также Администрацией и ООО «Город-Сад»  29.04.2019 заключен договор о комплексном освоении территории.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 16.02.2021 по делу № А66-11547/2020 признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:417 под комплексное освоение территории, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13.03.2019 № 61, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29.04.2019 и договор о комплексном освоении территории от 29.04.2019, заключенные между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад».

Земельный участок с кадастровым номером 69:10:0260501:417 снят с регистрационного учета 28.07.2020г., произведено его межевание, образовано 25 участков, в том числе земельный участок с  кадастровым номером 69:10:0260501:838.

Между Администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» 01.09.2020 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:838, срок аренды установлен по 28.04.2024, земельный участок передан по акту приема-передачи.

Указанный договор заключен на основании решения Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13.03.2019 №61, признанного вышеуказанным решением Арбитражного суда Тверской области незаконным (решение вступило в силу 06.05.2021),.

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости 23.08.2021 на указанном участке зарегистрировано право собственности ООО «Город-Сад» на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 69:10:0260501:878.

В последующем, с целью исполнения  решения суда по делу № А66-11547/2020 между Администрацией и ООО «Город-Сад» подписан акт приема-передачи находящихся в муниципальной собственности земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:417. При этом дата подписания акта отсутствует.

Согласно указанному акту земельные участки, в том числе с кадастровым номером 69:10:0260501:838, переданы в том состоянии, в котором находился земельный участок с кадастровым номером 69:10:0260501:417 на момент передачи его ООО «Город-Сад».

 При этом за ООО «Город-Сад» на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0260501:417 каких-либо строений зарегистрировано не было.

Также между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской  области  и  ООО  «Город-Сад» был заключен договор   аренды земельного участка на котором расположен объект незавершенного строительства для завершения его строительства № 14а/22 от  30.08.2022  в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:838, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Эммаусское сельское поселение, нп. Эммаусская школа-интернат, площадью  2139  кв.м. 

 Соглашением от 23.11.23г. о расторжении договора аренды земельного участка от 30.08.2022 указанный договор расторгнут с составлением акта приема-передачи земельного участка. 

По мнению Прокурора, договор аренды  от 01.09.2020  земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:838 является недействительным, в связи с заключением его по итогам торгов, признанных судом  недействительными. Регистрация на указанном земельном участке объекта незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 69:10:0260501:878 после вступления в законную силу решения суда о признании торгов недействительными является злоупотреблением правом.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском (с учетом принятого судом уточнения исковых требований и принятого судом частичного отказа от иска).

В ходе рассмотрения дела судом произведена замена ответчика Администрация Эммаусского сельского поселения на Администрацию Калининского муниципального округа Тверской области в порядке универсального правопреемства.  

Рассматривая дело, суд исходит из следующего:

В соответствии с Конституцией Российской Федерации и частью 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Передача земельного участка из государственной или муниципальной собственности в собственность либо в аренду юридических, физических лиц возможна только в случаях и на основаниях предусмотренных действующим законодательством.

При этом, соблюдение общеправового принципа законности применительно к данным правоотношениям, в силу особой значимости земли как пространственного базиса соответствующих территорий, имеет первоочередное значение.

В силу пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также - на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату, договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности регламентированы статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, согласно части 1 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также -аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В соответствии с частью 18 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.

Согласно частям 19, 20, 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

В соответствии с частью 22 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда  Тверской области по делу А66-11547/2020 установлено, что  в силу прямого указания ч. 8 ст. ст. 9 Федерального закона от 03.07.2016  № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» ( далее- Закон № 373-ФЗ) после 01 июля 2017 года заключение договоров о комплексном освоении территории при отсутствии в правилах землепользования и застройки отображения территорий, в границах которых возможно осуществление деятельности по комплексному развитию, после 01.07.2017 года не допускается.

Из материалов дела № А66-11547/2020 следует и Администрацией не оспаривалось, что предусмотренная ч. 7 ст. 9 Закона № 373-ФЗ обязанность не исполнена, Правила землепользования и застройки ни до 01 июля 2017 года, ни в последующем не были приведены в соответствие с требованиями градостроительного законодательства в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию.

В рамках дела А66-11547/2020 арбитражный суд пришел к выводу о том, что торги в форме аукциона, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 12 марта 2019 года № 25, постановления Администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 марта 2019 года № 61, являются недействительными, как противоречащие п. 5.1 ст. 30 ГрК РФ, ч.ч. 7-8 ст. 9 Закона № 373-ФЗ.

В соответствии с частью 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

В этой связи решением по делу А66-11547/2020 на ООО «Город-Сад» применены последствия недействительности договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года: на ООО «Город-Сад» возложена обязанность в месячный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу передать Администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:417.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В ходе рассмотрения настоящего спора судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 69:10:0260501:838 площадью 2 139кв.м образован из земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:417.

Договор аренды от 01.09.2020 земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:838 заключен на основании Решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области «О проведении аукциона на заключение права аренды под комплексное освоение земельного участка» № 25 от 12.03.2019г., Постановления Администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории» № 61 от 13.03.2019, т.е. по результатам торгов в форме аукциона, признанных вступившим в законную силу решением суда по делу А66-11547/2020  недействительными.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)

В соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Из разъяснений, изложенных в пункте 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Под лицом, заинтересованным в предъявлении иска о признании недействительной ничтожной сделки, следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации и частью 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Передача земельного участка из государственной или муниципальной собственности в собственность либо в аренду юридических, физических лиц возможна только в случаях и на основаниях предусмотренных действующим законодательством.

При этом, соблюдение общеправового принципа законности применительно к данным правоотношениям, в силу особой значимости земли как пространственного базиса соответствующих территорий, имеет первоочередное значение.

В данном случае иск прокурора направлен на защиту прав, законных интересов неопределенного круга лиц на равный доступ к приобретению в собственность земельных участков из земель населенных пунктов, которыми распоряжаются органы местного самоуправления, которое он полагает нарушенным в связи с необоснованным предоставлением земельного участка в аренду определенному лицу в преимущественном порядке без законных к тому оснований.

Правом на обращение с таким иском прокурор наделен в соответствии  со статьями 27, 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» от 17 января 1992 года № 2202-I и 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 В силу пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также - на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату, договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности регламентированы статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, согласно части 1 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также -аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В соответствии с частью 18 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.

Согласно частям 19, 20, 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

В соответствии с частью 22 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

      Из приведенных положений закона следует, что для возникновения у лица права на заключение договора аренды земельного участка является проведение муниципальным органом аукциона в виде торгов результат проведения торгов. Без проведения торгов заключение договора аренды предусмотрены положениями ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако, как установлено судом, торги на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:838 Администрацией не проводились.

 Постановление №61 «О проведении аукциона на право заключение договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории» выносилось в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:417 и признано судом недействительным.

С учетом изложенного, право на приобретение в аренду земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:838 ООО «Город-Сад» не имел, поскольку договор аренды от 01.09.2020 г. был заключен с нарушением требований земельного и гражданского законодательства без проведения торгов в отношении спорного земельного участка, в преимущественном перед неопределенным кругом лиц порядке.

 У Администрации не имелось оснований для предоставления поименованного выше земельного участка ООО «Город-Сад» в аренду в порядке, предусмотренном пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Договор от 01.09.2020 аренды земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:838 заключен в нарушение требований закона и является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ.

Довод Администрации о том, что в связи с добровольным расторжением договора аренды  от 30.08.2022 спорного земельного участка отсутствует предмет спора, судом отклоняется, поскольку оспариваемый договор аренды от 01.09.2020 года  не расторгнут, срок его действия на момент рассмотрения дела не истек.

Прокурор просит применить последствия недействительности ничтожной сделки, возложив на ООО «Город-сад» обязанность возвратить в первоначальном состоянии администрации Калининского муниципального округа земельный участок с кадастровым номером 69:10:0260501:838 в течение 10 дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. 

В пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" даны разъяснения о том, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату.

В данном случае  также был заключен между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской  области  и  ООО  «Город-Сад»  договор   аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства для завершения его строительства № 14а/22 от  30.08.2022  в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:838, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Эммаусское сельское поселение, нп. Эммаусская школа-интернат, площадью  2139  кв.м. 

 Соглашением от 23.11.23г. договор аренды земельного участка от 30.08.2022 расторгнут с составлением акта приема-передачи земельного участка. 

Администрация не оспаривает передачу ООО «Город-Сад» ей земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:838 по упомянутому соглашению. 

Вследствие указанного, поскольку земельный участок не находился во владении ответчика ООО «Город-Сад» с момента его передачи Администрации Эммаусского сельского поселения 23.11.23г., основания для удовлетворения требований прокурора о применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка ООО «Город-Сад» Администрации Калининскогно муниципального округа отсутствуют. 

Прокурор также просит признать объект с кадастровым номером 69:10:0260501:878 самовольной постройкой и возложить на ООО «Город-сад» обязанность осуществить его снос в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу. 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи Гражданского кодекса Российской Федерации последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее, не вправе совершать в отношении такой постройки какие-либо сделки (продавать, дарить и т.д.), которые будут считаться ничтожными и, соответственно, не порождать никаких юридических последствий; лицо не вправе распоряжаться самовольной постройкой, заключать сделки; самовольное строение не является недвижимым имуществом и, соответственно, не подлежит регистрации в учреждениях юстиции.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе и к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений (пункт 2 статьи 62 Земельного кодекса РФ).

В силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №  44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительством объекта, возведенный ответчиком ООО «Город-Сад». Также из материалов дела усматривается, что ООО «Годод-Сад» обратилось в Администрацию Эммаусского сельского поселения с просьбой о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:838 для эксплуатации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 69:10:0260501:878, который представляет собой незавершенное строительство блокированного семиквартирного жилого дома с процентом готовности 3%, в ответ на что и был заключен договор аренды земельного участка от 30.08.22г. с предоставлением земельного участка для окончания строительства. Впоследствии договор аренды земельного участка был расторгнут соглашением от 23.11.23г. Договор аренды от 01.09.20г. земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства признан судом ничтожной сделкой. Таким образом, возведение объекта недвижимости произведено на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. 

В материалы дела представлены технический план объекта незавершенного строительства, разрешение на строительство от 07.12.20г., выданное Администрацией муниципального образования Эммаусское сельское поселение. 

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на объект зарегистрировано за ООО «Город-Сад», объекту присвоен кадастровый номер 69:10:0260501:878. 

В соответствии с п. 8  Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №  44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. 

Суд установил что объект имеет такие признаки в силу отсутствия вещных прав у ООО «Город-Сад» на земельный участок, на котором он расположен. 

Ввиду указанного данный объект недвижимости подлежит сносу как самовольная постройка. 

Суд считает в этой части требования прокурора подлежащими удовлетворению. Однако с учетом сложности процедуры сноса объекта незавершенного строительства, необходимости привлечения спецтехники суд полагает,  что объект надлежит снести в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу. 

В удовлетворении требования прокурора об исключении из единого государственного реестра недвижимости сведений об аренде ООО «Город-сад» в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:838 суд отказывает, поскольку в соответствии с сообщением ППК «Роскадастр» в письме от 14.05.24г., представленном в адрес суда по состоянию на 14.05.2024 г. по данным ЕГРН в отношении объекта недвижимости – земельный участок с кадастровым номером: 69:10:0260501:838 было зарегистрировано ограничение прав и обременение – аренда, 69:10:0260501:838-69/075/2020-2 от 03.11.2020г., документы-основания - договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 01.09.2020г., запись погашена 20.07.2022г., документы-основания прекращения ограничения прав и обременение – аренда - решение Арбитражного суда Тверской области от 16.02.2021 г. Таким образом сведения об обременении земельного участка уже исключены из ЕГРН. 

В удовлетворении требования прокурора об исключении из единого государственного реестра недвижимости сведений о собственности ООО «Город-Сад» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 69:10:0260501:878 суд также отказывает в силу следующего. 

Согласно ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 5 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившее в законную силу решение суда о сносе самовольной постройки (если сведения о такой постройке содержатся в Едином государственном реестре недвижимости) является основанием для подготовки после сноса такой постройки акта обследования здания или сооружения, снятия таких здания, сооружения и (или) помещений, машино-мест в них, объекта незавершенного строительства с кадастрового учета и государственной регистрации прекращения права собственности на них.

Из указанных норм следует, что решение суда о сносе самовольной постройки является основанием после сноса такой постройки для одновременного внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации прекращения права собственности и снятия объекта недвижимости с государственного кадастрового учета в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН.

Условием государственной регистрации прекращения права собственности на самовольную постройку и снятия ее с кадастрового учета является снос самовольной постройки и предоставление акта обследования.

Сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата снятия с государственного кадастрового учета в соответствии с пунктом 7 части 4 статьи 8 Закона № 218-ФЗ отнесены к основным сведениям об объекте недвижимого имущества, подлежащим внесению в кадастр недвижимости.

Согласно части 1 статьи 3 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Таким образом, поскольку орган являющийся лицом, осуществляющим государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав ответчиком по настоящему делу не является, требования в этой части заявленные к Администрации  и ООО «Город-Сад» не подлежат удовлетворению. 

В связи с частичным удовлетворением иска и наличием у Прокурора и Администрации освобождения от уплаты государственной пошлины, с ООО «Город- Сад» в доход федерального бюджета подлежит взысканию 9 000 руб. госпошлины.

         Руководствуясь ст. ст. 110, 156, 167-170, 176 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка кадастровый номер 69:10:0260501:838 от 01.09.20г.. заключенный между Администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» г.Тверь.

Признать объект незавершенного строительства кадастровый №69:10:0260501:878, площадью 855,8кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым №69:10:0260501:838 находящемся по адресу: Тверская область,  Калининский  муниципальный округ, Эммаусское сельское поселение, нп. Эммаусская школа-интернат самовольной постройкой.

Обязать ООО «Город-Сад» г.Тверь ОГРН  

<

***> ИНН 

<

***> произвести снос указанного объекта в течение 30 дней с момента вступления настоящего решения в законную силу.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с ООО «Город-Сад» г.Тверь  ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> в доход федерального бюджета в установленном порядке 9000руб. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать взыскателям  после вступления решения в законную силу в соответствии со ст.319 АПК РФ.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд г.Вологда в месячный срок со дня его принятия 

 

Судья:

О.Е.Куров