АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А84-6681/21

06 апреля 2022 г.

город Севастополь

 

Резолютивная часть решения объявлена 30.03.2022.

Решение изготовлено в полном объеме 06.04.2022.

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Александрова А.Ю., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи  секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии

от ООО «ТБИ» - ФИО2, по доверенности от 16.07.2021, предъявлено удостоверение адвоката № 91/202;

от ООО «Торговый Дом «Аквамарин Групп» - ФИО3, по доверенности от 22.11.2021, предъявлено удостоверение адвоката № 91/376;

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТБИ» (г. Севастополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Аквамарин Групп» (Московская область, г. Балашиха, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора, возврате имущества и  признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд города Севастополя (далее – суд)  обратилось  общество с ограниченной ответственностью «ТБИ» (далее – истец, ООО «ТБИ) с исковым заявлением  к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Аквамарин Групп» (далее – ответчик, ООО «Торговый Дом  «Аквамарин Групп») о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества №№ 2, 3, 4, 5, 6 и 7 от 13 сентября 2019 и признании за обществом с ограниченной ответственностью «ТБИ» права собственности на:

- нежилое здание, металлический ДОК лит. «В», находящееся по адресу: 

<

...>, общей площадью 344,30 кв. м., кадастровый номер 91:02:004006:9,

- нежилое здание, ремонтно-транспортный цех лит. «Б» с пристройкой лит. «б», находящееся по адресу: 

<

...>, общей площадью 513,10 кв. м., кадастровый номер 91:02:004006:10,

- производственно-административное здание лит. «А» с надстройкой, находящееся по адресу: 

<

...>, общей площадью 3261,00 кв. м., кадастровый номер 91:02:004006:5,

- нежилое здание, склад гофротары лит. «М», находящееся по адресу: 

<

...> общей площадью 200,00 кв. м., кадастровый номер 91:02:004006:15, 

- нежилое здание, здание водопереработки лит. «Н» с пристройками лит. «н», лит. «н1», находящееся по адресу: 

<

...> общей площадью 121,10 кв. м., кадастровый номер 91:02:004006:7,

- нежилое здание, склад жести лит. «О», находящееся по адресу: 

<

...> общей площадью 1361,60 кв. м., кадастровый номер 91:02:004006:1,

- нежилое здание, здание склада лит. «Г» с пристройкой лит. «г», находящееся по адресу: 

<

...>, общей площадью 1051,30 кв. м., кадастровый номер 91:02:004006:8,

- нежилое здание, здание консервного цеха, лит. «А1» с пристройками лит. «а», лит. «а1», находящееся по адресу: 

<

...>, общей Площадью 10108,10 кв. м., кадастровый номер 91:02:004006:4.

Исковые требования мотивированы не исполнением ответчиком условий договора купли-продажи недвижимого имущества №2, №3, №4, №5, №6, №7 от 13.09.2019 (далее – Договоры) в части оплаты проданного истцом недвижимого имущества. При этом, согласно п. 2.3 Договоров №2, №, 3, №5 и №6 оплата должна была быть произведена ответчиком в течение 120 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, по Договору №4 сторонами заключено Дополнительное соглашение №1 к данному договору, согласно которого:  срок оплаты недвижимого имущества продлен до 01.03.2021 включительно, а по Договору №7 сторонами заключено Дополнительное соглашение №1 к указанному договору, в котором  установлен новый срок оплаты недвижимого имущества до 31.12.2020 включительно. Государственная регистрация всех объектов недвижимого имущества осуществлена 25.09.2019, а срок, установленный договорами с учетом дополнительных соглашений, истек, однако,  обязательства по оплате недвижимого имущества ответчиком не исполнены. 

Ответчиком представлен отзыв на заявление, в котором он, не оспаривая факт отсутствия оплаты, указывает на обстоятельства, препятствующие осуществлению своевременной оплаты, и на отсутствие намерения уклониться от исполнения условий Договоров в части оплаты. При этом, ссылаясь на положения п.п. 5.1, 5.2.1 Договоров, указывает на не соблюдение истцом порядка расторжения Договоров, а также указывает на неправильное избрание им способа защиты нарушенного права в части требования о признании права собственности на имущество, поскольку, расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества само по себе не влечет приобретение права собственности продавца на ранее переданное в собственность покупателю имущество, и,  соответственно, прекращение права собственности ответчика на спорное имущество.

Определением суда от 08.11.2021 исковое заявление принято к производству.

Определение суда от 28.12.2021 судом отказано в удовлетворении заявления истца о принятии обеспечительных мер в виде запрета ООО «Торговый дом «Аквамарин групп» совершать сделки  с указанным в иске недвижимым имуществом, а также запрета  Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя (Севреестр) совершать регистрационные действия с вышеуказанным имуществом.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2022 определение Арбитражного суда города Севастополя от 28.12.2021 об отказе в принятии обеспечительных мер по делу № А84-6681/2021 в части отказа в принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя (Севреестр) совершать регистрационные действия с имуществом отменено, заявление ООО  «ТБИ» о принятии обеспечительных мер в указанной части удовлетворено и постановлено: запретить Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя (Севреестр) осуществлять действия по государственной регистрации прав и вносить в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении, прекращении и возникновении права собственности и других вещных прав в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое просит признать истец. 

Определением суда от 24.01.2022 отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о выделении требований о признании права собственности на объекты недвижимости в отдельное производство с последующей  передачей  дела в части требований о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества №2, №3, №4, №5, №6 и  №7 от 13.09.2019 по подсудности в Арбитражный суд Московской области – по месту нахождения ответчика.

24.02.2022 истец уточнил исковые требования, согласно которых, просит:

1. Договоры купли-продажи недвижимого имущества №№ 2, 3, 4, 5, 6 и 7 от 13 сентября 2019 г., заключенные между ООО «ТБИ» и ООО «Торговый дом «Аквамарин Групп, расторгнуть.

2. Обязать ООО «Торговый Дом «Аквамарин Групп» возвратить ООО «ТБИ» нежилые здания:

- нежилое здание, металлический ДОК лит. «В», находящееся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:9,

- нежилое здание, ремонтно-транспортный цех лит. «Б» с пристройкой лит. «б», находящееся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:10,

- производственно-административное здание лит. «А» с надстройкой, находящееся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:5,

- нежилое здание, склад гофротары лит. «М», находящееся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:15,

- нежилое здание, здание водопереработки лит. «Н» с пристройками лит. «н», лит. «н1», находящееся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:7,

- нежилое здание, склад жести лит. «О», находящееся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:1,

- нежилое здание, здание склада лит. «Г» с пристройкой лит. «г», находящееся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:8,

- нежилое здание, здание консервного цеха, лит. «А1» с пристройками лит. «а», лит. «а1», находящееся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:4.

3. Признать за ООО «ТБИ» (ОГРН 

<

***>, ИНН/КПП 

<

***>/ 920401001, 

<

...>, ул. Б. Морская, д.23, кабинет 120/5) право собственности на следующее недвижимое имущество:

- нежилое здание, металлический ДОК лит. «В», находящееся по адресу: 

<

...>, общей площадью 344,30 кв. м., кадастровый номер 91:02:004006:9,

- нежилое здание, ремонтно-транспортный цех лит. «Б» с пристройкой лит. «б», находящееся по адресу: 

<

...>, общей площадью 513,10 кв. м., кадастровый номер 91:02:004006:10,

- производственно-административное здание лит. «А» с надстройкой, находящееся по адресу: 

<

...>, общей площадью 3261,00 кв. м., кадастровый номер 91:02:004006:5,

- нежилое здание, склад гофротары лит. «М», находящееся по адресу: 

<

...> общей площадью 200,00 кв. м., кадастровый номер 91:02:004006:15, 

- нежилое здание, здание водопереработки лит. «Н» с пристройками лит. «н», лит. «н1», находящееся по адресу: 

<

...> общей площадью 121,10 кв. м., кадастровый номер 91:02:004006:7,

- нежилое здание, склад жести лит. «О», находящееся по адресу: 

<

...> общей площадью 1361,60 кв. м., кадастровый номер 91:02:004006:1,

- нежилое здание, здание склада лит. «Г» с пристройкой лит. «г», находящееся по адресу: 

<

...>, общей площадью 1051,30 кв. м., кадастровый номер 91:02:004006:8,

- нежилое здание, здание консервного цеха, лит. «А1» с пристройками лит. «а», лит. «а1», находящееся по адресу: 

<

...>, общей Площадью 10108,10 кв. м., кадастровый номер 91:02:004006:4.

Протокольным определением уточненные требования приняты к производству суда.

Сторонами в ходе судебного разбирательства представлены дополнительные письменные пояснения и возражения, в которых они уточнили свои правовые позиции и привели дополнительные доводы в их обоснование.

В итоговое судебное заседание 30.03.2022 явились представители сторон, которые поддержали свои правовые позиции. Представитель истца просила уточненные исковые требования удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнительных письменных пояснениях. Ответчик в удовлетворении иска просил отказать по основаниям, указанным в отзыве и дополнениях к отзыву. 

Оценив доказательства и доводы, приведенные истцом и ответчиком в обоснование своих требований и возражений, заслушав представителей истца и ответчика в ходе судебного разбирательства,  изучив материалы дела, суд считает, что уточненные исковые требования общества с ограниченной ответственностью  «ТБИ» не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «ТБИ»,  именуемым в дальнейшем «Продавец», и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Аквамарин Групп», именуемым в дальнейшем «Покупатель»,  13.09.2019 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №2 (далее – Договор 2),  в  соответствии с пунктом 1.1 которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество: нежилое здание, металлический ДОК лит. «В», находящееся по адресу: город Севастополь. Набережная Рыбпорта. 33 общей площадью 344,30 кв. м.. кадастровый номер 91:02:004006:9. номер кадастрового квартала 91:02:004006.

Указанное недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.12.2005 г., удостоверенного частным нотариусом ФИО4. номер в реестре нотариальных действий 4227. дата регистрации 28.12.2005 г.

Право собственности зарегистрировано за Продавцом в ГКП «Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества г. Севастополя» и записано в реестровую книгу 15 нж стр. 133 под реестровым № 2253 29.12.2005 г., о чем сделана регистрационная надпись на правоустанавливающем документе.

Право собственности Продавца удостоверено Свидетельством о государственной регистрации права, выданном Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя 20.10.2015 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.10.2015 г. сделана запись регистрации№91-91/001-91/001/050/2015-821/1.

Согласно п.1.2 Указанное в пункте 1.1 настоящего Договора недвижимое имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 91:02:004006:190. площадью 477 (четыреста семьдесят семь) кв. м., находящемся по адресу: г. Севастополь, Бухта Камышовая, участок № 2; номер кадастрового квартала 91:02:004006; предыдущий номер 8536400000:04:006:0026, дата внесения в государственный кадастр недвижимости - 18.08.2000 г., категория земель - «земли населенных пунктов». разрешенное использование - «пищевая промышленность (код 6.4)».

Между обществом с ограниченной ответственностью «ТБИ»,  именуемым в дальнейшем «Продавец», и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Аквамарин Групп», именуемым в дальнейшем «Покупатель»,  13.09.2019 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №3 (далее – Договор 3),  в  соответствии с пунктом 1.1 которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество: нежилое здание, ремонтно-транспортный цех лит. «Б» с пристройкой лит. «б», находящееся по адресу: 

<

...> общей площадью 513,10 кв.м., кадастровый номер 91:02:004006:10, номер кадастрового квартала 91:02:004006, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 10.10.2014 г. Номер и дата государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.10.2015 г. сделана запись регистрации №91-91/001-91/001/050/2015-829/1.

Указанное недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности на основании решения Хозяйственного суда города Севастополя от 02.12.2010 г., дело №5020-5/180. 

Право собственности зарегистрировано за Продавцом в КП «Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества» Севастопольского городского совета, регистрационный номер 33113200, номер записи 3660 в книге 25 нж, что подтверждается Извлечением о государственной регистрации прав №29276301 от 12.03.2011 г., выданным КП «Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества». 

Согласно п.1.2 Указанное в пункте 1.1 настоящего Договора недвижимое имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 91:02:004006:191. площадью 556 (пятьсот пятьдесят шесть) кв. м., находящемся по адресу: г. Севастополь, Бухта Камышовая, участок № 3; номер кадастрового квартала 91:02:004006; предыдущий номер 8536400000:04:006:0025, дата внесения в государственный кадастр недвижимости - 18.08.2000 г., категория земель - «земли населенных пунктов». разрешенное использование - «пищевая промышленность (код 6.4)».

Между обществом с ограниченной ответственностью «ТБИ»,  именуемым в дальнейшем «Продавец» и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Аквамарин Групп», именуемым в дальнейшем «Покупатель»,  13.09.2019 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №4 (далее – Договор 4),  в  соответствии с пунктом 1.1 которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество: нежилое здание, производственно-административное здание лит. «А» с надстройкой, находящееся по адресу: г. Севастополь, Набережная Рыбпорта, 33/10 общей площадью 3261,00 кв.м., кадастровый номер 91:02:004006:5, номер кадастрового квартала 91:02:004006, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 10.10.2014 г. Номер и дата государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.10.2015 г. сделана запись регистрации №91-91/001-91/001/050/2015-707/1.

Указанное недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Свидетельства о праве собственности на производственно-административное здание, выданного Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета 25.05.2006 г. на основании приказа Фонда коммунального имущества Севастопольского городского Совета от 25.05.2006 г. №280.

Право собственности зарегистрировано за Продавцом в КП «Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества» Севастопольского городского совета и записано в реестровую книгу 16 нж стр. 69 под реестровым №3653 29.07.2006 г., о чем сделана регистрационная надпись на правоустанавливающем документе. 

Согласно п.1.2 Указанное в пункте 1.1 настоящего Договора недвижимое имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 91:02:004006:439. площадью 3750 (три тысячи семьсот пятьдесят) кв. м., находящемся по адресу: г. Севастополь, Бухта Камышовая, участок № 4; номер кадастрового квартала 91:02:004006; дата присвоения кадастрового номера – 21.08.2019 г., категория земель - «земли населенных пунктов». разрешенное использование - «пищевая промышленность (код 6.4)».

Между обществом с ограниченной ответственностью «ТБИ», именуемым в дальнейшем «Продавец» и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Аквамарин Групп», именуемым в дальнейшем «Покупатель», 13.09.2019 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №5 (далее – Договор 5),  в  соответствии с пунктом 1.1 которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество: 

П.п. 1.1.1 нежилое здание, склад гофротары лит. «М», находящееся по адресу: 

<

...> общей площадью 200,00 кв.м., кадастровый номер 91:02:004006:15. Номер и дата государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 91-91/001-91/001/050/2015-822/1, 20.10.2015 г.

Согласно кадастрового паспорта здания №91/12/14-13986, выданного Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя, назначение: нежилое здание, кадастровый номер 91:02:004006:15, номер кадастрового квартала: 91:02:004006, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 26.11.2014 г.

Указанное недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности на основании решения Хозяйственного суда города Севастополя от 02.12.2010 г., дело №5020-5/180.

Право собственности зарегистрировано за Продавцом в КП «Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества» Севастопольского городского совета, регистрационный номер 33112981, номер записи 3656 в книге 25 нж, что подтверждается Извлечением о государственной регистрации прав №29276007 от 12.03.2011 г., выданным КП «Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества».

П.п.1.1.2 нежилое здание, здание водопереработки лит. «Н» с пристройками лт. «н», лит. «н1», находящееся по адресу: 

<

...> общей площадью 121,10 кв.м., кадастровый номер 91:02:004006:7. Номер и дата государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 91-91/001-91/001/050/2015-827/1, 20.10.2015 г.

Согласно кадастрового паспорта здания №91/12/14-4258, выданного Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя, назначение: нежилое здание, кадастровый номер 91:02:004006:7, номер кадастрового квартала: 91:02:004006, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 10.10.2014 г.

Указанное недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности на основании решения Хозяйственного суда города Севастополя от 02.12.2010 г., дело №5020-5/180.

Право собственности зарегистрировано за Продавцом в КП «Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества» Севастопольского городского совета, регистрационный номер 33113091, номер записи 3659 в книге 25 нж, что подтверждается Извлечением о государственной регистрации прав №29276164 от 12.03.2011 г., выданным КП «Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества».

П.п.1.1.3 нежилое здание, склад жести лит. «О», находящееся по адресу: 

<

...> общей площадью 1361,60 кв.м., кадастровый номер 91:02:004006:1. Номер и дата государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 91-91/001-91/001/050/2015-828/1, 20.10.2015 г.

Согласно кадастрового паспорта здания №91/12/14-4248, выданного Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя, назначение: нежилое здание, кадастровый номер 91:02:004006:1, номер кадастрового квартала: 91:02:004006, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 10.10.2014 г.

Указанное недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности на основании решения Хозяйственного суда города Севастополя от 02.12.2010 г., дело №5020-5/180.

Право собственности зарегистрировано за Продавцом в КП «Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества» Севастопольского городского совета, регистрационный номер 33113313, номер записи 3658 в книге 25 нж, что подтверждается Извлечением о государственной регистрации прав №29276416 от 12.03.2011 г., выданным КП «Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества».

Согласно пункта 1.2, Указанная в пункте 1.1 настоящего Договора недвижимое имущество расположено на земельном участке с кадастровом номером 91:02:004006:193, площадью 2721 (две тысячи семьсот двадцать один) кв.м., находящемся по адресу: г. Севастополь, Бухта Камышовая, участок №5; номер кадастрового квартала 91:02:004006; предыдущий номер 8536400000:04:006:0023, дата внесения в государственный кадастр недвижимости – 18.08.2000 г., категория – земель – «земли населенных пунктов», разрешенное использование – «пищевая промышленность (код 6.4)».

Между обществом с ограниченной ответственностью «ТБИ», именуемым в дальнейшем «Продавец» и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Аквамарин Групп», именуемым в дальнейшем «Покупатель», 13.09.2019 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №6 (далее – Договор 6),  в  соответствии с пунктом 1.1 которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество: нежилое здание, здание склада лит. «Г» с пристройкой лит. «г», находящееся по адресу:  

<

...>, общей площадью 1051,30 кв.м., кадастровый номер 91:02:004006:8, номер кадастрового квартала 91:02:004006.

Указанное недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи недвижимого имущетсва от 28.12.2005 г., удостоверенного частным нотариусом ФИО4, номер в реестре нотариальных действий 4224, дата регистрации 28.12.2005 г.;

Право собственности зарегистрировано за Продавцом в ГКП «Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества в г. Севастополе» и записано в реестровую книгу 15 нж стр. 133 под реестровым №2252 29.12.2005 г., о чем сделана регистрационная надпись на правоустанавливающем документе.

Право собственности Продавца удостоверено Свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя 20.10.2015 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.10.2015 г., сделана запись регистрации №91-91/001-91/001/050/2015-818/1.

Согласно пункта 1.2 Указанное в пункте 1.1 настоящего Договора недвижимое имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 91:02:004006:194, площадью 1662 (одна тысяча шестьсот шестьдесят два) кв. м., находящемся по адресу: г. Севастополь, Бухта Камышовая, участок № 6; номер кадастрового квартала 91:02:004006; предыдущий номер 8536400000:04:006:0022, дата внесения в государственный кадастр недвижимости – 18.08.2000 г., категория земель – «земли населенных пунктов», разрешённое использование – «пищевая промышленность (код 6.4)».

Между обществом с ограниченной ответственностью «ТБИ», именуемым в дальнейшем «Продавец» и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Аквамарин Групп», именуемым в дальнейшем «Покупатель», 13.09.2019 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №7 (далее – Договор 7),  в  соответствии с пунктом 1.1 которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество: нежилое здание, здание консервного цеха, лит. «А1» с пристройками лит. «а», лит. «а1», находящееся по адресу: 

<

...>, общей площадью 10108,10 кв.м., кадастровый номер 91:02:004006:4, номер кадастрового квартала 91:02:004006.

Указанное недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Свидетельства о праве собственности на здание консервного цеха, выданного Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета 25.05.2006 г., на основании приказа Фонда коммунального имущества Севастопольского городского Совета от 25.05.2006 г. №280.  

Право собственности зарегистрировано за Продавцом в КП «Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества» Севастопольского городского совета и записано в реестровую книгу нж стр. 69 под реестровым № 3654 29.07.2006 г., о чем сделана регистрационная надпись на правоустанавливающем документе. 

  Право собственности Продавца удостоверено Свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя 12.10.2015 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.10.2015 г., сделана запись регистрации №91-91/001-91/001/050/2015-795/1.

Согласно пункта 1.2 Указанное в пункте 1.1 настоящего Договора недвижимое имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 91:02:004006:439, площадью 3750 (три тысячи семьсот пятьдесят) кв. м., находящемся по адресу: г. Севастополь, Бухта Камышовая, участок № 4; номер кадастрового квартала 91:02:004006; дата присвоения кадастрового номера – 21.08.2019 г., категория земель – «земли населенных пунктов», разрешённое использование – «пищевая промышленность (код 6.4)».

Пунктом 1.5 Договоров предусмотрено, что Покупатель обязуется не продавать недвижимое имущество третьим лицам до момента его полной оплаты по цене, указанной в настоящем Договоре.

Цена и порядок оплаты определены разделом 2 ФИО5.            

Пунктом 2.1 Договора 2 определена цена  недвижимого имущества, которая для недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1, составляет 5 800 000 (пять миллионов восемьсот тысяч) рублей 00 копеек, без НДС.

Пунктом 2.1 Договора 3 определена цена  недвижимого имущества, которая для недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1, составляет 9 400 000 (девять миллионов четыреста тысяч) рублей 00 копеек, без НДС.

Пунктом 2.1 Договора 4 определена цена  недвижимого имущества, которая для недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1, составляет 71 600 000 (семьдесят один миллион шестьсот тысяч) рублей 00 копеек, без НДС.

Пунктом 2.1 Договора 5 определена цена  недвижимого имущества, которая для недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1.1, составляет 3 800 000 (три миллиона восемьсот тысяч) рублей 00 копеек, без НДС, указанного в пункте 1.1.2, составляет 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей 00 копеек, без НДС, указанном в пункте 1.1.3, составляет 28 500 000 (двадцать восемь миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек, без НДС. Общая сумму, которую Покупатель обязуется оплатить Продавцу, составляет 33 800 000 (тридцать три миллиона восемьсот тысяч) рублей 00 копеек, без НДС.

Пунктом 2.1 Договора 6 определена цена недвижимого имущества, которая для недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1, составляет 19 400 000 (девятнадцать миллионов четыреста тысяч) рублей 00 копеек, без НДС.

Пунктом 2.1 Договора 7 определена цена  недвижимого имущества, которая для недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1, составляет 53 400 000 (пятьдесят три миллиона четыреста тысяч) рублей 00 копеек, без НДС.

В соответствии с п. 2.2 Договоров расчеты по Договорам должны осуществляться в безналичном порядке путем перевода Покупателем денежных средств на счет Продавца, указанный в разделе 8 настоящего Договоров.

Пунктом 2.3 Договора 2, Договора 3, Договора 5, Договора 6 предусмотрено, что Покупатель обязуется оплатить недвижимое имущество в течение 120 (ста двадцати) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю.

Дополнительным соглашением №1 к договору купли продажи недвижимого имущества №4 от 13.09.2019, пункт 2.3 Договора 4 изложен в редакции: «Покупатель обязуется оплатить недвижимое имущество до 01.03.2022 включительно».

Дополнительным соглашением №1 к договору купли продажи недвижимого имущества №7 от 13.09.2019, пункт 2.3 Договора 7 изложен в редакции: «Покупатель обязуется оплатить недвижимое имущество до 31.12.2020 включительно».

Пунктом 2.6 Договоров №2, №3, №5 и № 6 предусмотрено, что обязанность Покупателя по оплате считается исполненной в момент списания денежных средств с корреспондентского счета банка Покупателя.

Дополнительным соглашением №1 к договору купли продажи недвижимого имущества №4 от 13.09.2019, пункт 2.6 Договора 4 изложен в редакции: «Обязанность Покупателя по оплате считается исполненной в момент поступления денежных средств на расчетный счет Продавца».

Дополнительным соглашением №1 к договору купли продажи недвижимого имущества №7 от 13.09.2019, пункт 2.6 Договора 7 изложен в редакции: «Обязанность Покупателя по оплате считается исполненной в момент поступления денежных средств на расчетный счет Продавца».

Остальные условия, изложенные во всех  Договорах являются аналогичными.

Порядок и условия передачи имущества определены разделом 3 Договоров, в соответствии с которым имущество подлежит передаче Продавцом Покупателю в течение 10 (десяти) дней с момента подписания Договора. Одновременно с недвижимым имуществом Продавец обязуется передать Покупателю документы, относящийся к этому имуществу (пункты 3.1 – 3.2 Договоров).

Согласно п. 3.5.3 Договоров обязательство Продавца передать недвижимое имущество Покупателю считается исполненным после передачи недвижимого имущества Покупателю и подписания сторонами акта приема-передачи.

В соответствии с п. 3.6.1 Договоров  стороны обязуются подать в компетентный орган документы для государственной регистрации перехода права собственности в течение 10 (десяти) дней с момента передачи недвижимого имущества Покупателю.

Право собственности у Покупателя возникает с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3.6.3 Договоров).

В разделах 4, 5 и 6 Договора определены вопросы ответственности сторон, порядок расторжения и изменения Договора и разрешения споров. 

Так, п. 4.3 Договоров предусмотрено, что в случае неисполнения Покупателем обязанности по оплате недвижимого имущества в срок, установленный настоящим пунктом Договора, Продавец вправе требовать оплаты переданного недвижимого имущества или возврата неоплаченного недвижимого имущества (п.2 ст. 488 ГК РФ).

Дополнительным соглашением №1 к договору купли продажи недвижимого имущества №4 от 13.09.2019, пункт 4.3 Договора 4 изложен в редакции: «В случае неисполнения Покупателем обязанности по оплате недвижимого имущества в срок, установленный в пункте 2.3 настоящего Договора, продавец вправе требовать оплаты переданного недвижимого имущества или возврата неоплаченного недвижимого имущества (п. 3 ст. 488 ГК РФ)». А также Договор 4 дополнен пунктом 4.4 следующего содержания: «В случае несвоевременной оплаты недвижимого имущества в срок, установленный в пункте 2.3 настоящего Договора, Покупатель обязуется уплатить Продавцу неустойку (пени) в размере 0,1 (ноль целых одна десятая) процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. При этом оплата неустойки не освобождает Покупателя от обязанности по исполнению принятых на себя обязательств». 

Дополнительным соглашением №1 к договору купли продажи недвижимого имущества №7 от 13.09.2019, пункт 4.3 Договора 7 изложен в редакции: «В случае неисполнения Покупателем обязанности по оплате недвижимого имущества в срок, установленный в пункте 2.3 настоящего Договора, продавец вправе требовать оплаты переданного недвижимого имущества или возврата неоплаченного недвижимого имущества (п. 3 ст. 488 ГК РФ)». А также Договор 7 дополнен пунктом 4.4 следующего содержания: «В случае несвоевременной оплаты недвижимого имущества в срок, установленный в пункте 2.3 настоящего Договора, Покупатель обязуется уплатить Продавцу неустойку (пени) в размере 0,2 (ноль целых две десятых) процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. При этом оплата неустойки не освобождает Покупателя от обязанности по исполнению принятых на себя обязательств». 

Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон (п. 5.1 Договоров).

В соответствии с 5.2.1  Договоров если Покупатель в нарушение Договора отказывается принять и оплатить недвижимое имущество, Продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты недвижимого имущества либо отказаться от исполнения Договора.

В случае расторжения Договора стороны вправе требовать возврата того, что ими было исполнено по Договору. В частности, Продавец вправе требовать от Покупателя возврата переданного ему недвижимого имущества, а Покупатель - возврата уплаченных Продавцу денежных средств (п. 5.2.2 Договоров).

Пунктом  6.1 Договоров предусмотрено, что сторона, которая получила предложение другой стороны об изменении или о расторжении Договора, обязана его рассмотреть и дать письменный ответ в течение 10. (десяти) рабочих дней с момента получения указанного предложения.

Согласно п. 7.1 Договоров, Договор вступает в силу с момента его заключения сторонами и действует до определенного в нем момента надлежащего исполнения обязательств.  

В пункте 7.2 Договоров определено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или Договор связывают наступление гражданско-правовых последствий для другой стороны, должны направляться только одним из следующих способов: с нарочным (курьерской доставкой). Факт получения документа должен подтверждаться распиской стороны в его получении. 

Расписка должна содержать наименование документа и дату его получения, Ф.И.О., должность и подпись лица, получившего данный документ либо заказным письмом с уведомлением, о вручении. При этом юридически значимые сообщения направляются исключительно предусмотренными Договором способами. Направление сообщения иным способом не может считаться надлежащим (п. 7.3 Договоров).

Пунктом 7.4 Договоров определено, что если иное не предусмотрено законом, все юридически значимые сообщения влекут по Договору наступление гражданско-правовых последствий с момента доставки соответствующего  сообщения получающей стороне или ее представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, когда оно поступило адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. 

Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ), а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу (п. 7.5 Договоров).

Из материалов дела следует, что  истцом (Продавцом), во исполнение Договоров от 13.09.2019 года указанное в Договорах недвижимое имущество передано ответчику (Покупателю) с составлением соответствующих актов приема-передачи недвижимого имущества, которыми подтверждено, что Покупатель удовлетворен состоянием имущества и не имеет к нему претензий. 

25.09.2019 Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя (Севреестр) осуществлена государственная регистрация права собственности ООО «Торговый Дом «Аквамарин Групп», на нежилые здания, указанные в Договорах,  что подтверждается отметками Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя, проставленными на Договорах, а также выписками из Единого государственного реестра недвижимости.  С учетом этого, как указывает истец, ответчик  в течение 120 дней, начиная с 25.09.2019, как  Покупатель был обязан оплатить полученное недвижимое имущество в срок до 23.01.2020, а по договорам 4 и 7 с учетом заключенных дополнительных соглашений – в срок до 01.03.2021 и до 31.12.2020 соответственно,  однако, оплату стоимости имущества не произвел.  

27.08.2021 истцом в адрес  ответчика была направлена претензия исх. №27/08-2021 о возврате переданного имущества. Ответчику предложено подготовить проект соглашения о расторжении Договоров, а также назначить дату передачи имущества и составления соответствующего акта, заблаговременно уведомив ООО «ТБИ» о дате передачи имущества.

В соответствии с представленными истцом сведениями, указанная претензия была направлена ООО «Торговый Дом «Аквамарин Групп» заказным письмом с уведомлением, РПО  29901162510749, которое, согласно отчету об отслеживании отправления с указанным почтовым идентификатором, размещенному на сайте «Почты России» в информационно-телекоммуникационной системе «Интернет», было возвращено отправителю 04.10.2021 с отметкой «возврат отправителю по иным обстоятельствам».

Обстоятельства неисполнения ответчиком в досудебном порядке требований истца  о возврате недвижимого имущества и стало основанием для обращения ООО «ТБИ»  с настоящим иском в суд.

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Предметом спора по указанному делу являются материально-правовые требования истца о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,  возврате указанного недвижимого имущества истцу по основаниям, предусмотренными ст. 452, 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и признании права собственности на недвижимое имущество за истцом.

Согласно части 1 статьи 8 далее – ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В данном случае правоотношения сторон возникли из договоров купли-продажи недвижимого имущества №2, №3, №4, №5, №6 и  №7 от 13.09.2019, правовое регулирование которых определено главой 30 ГК РФ.

В соответствии со статьей 307  ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе, из договоров и других сделок.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьями 549, 551, 556 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному аналогичному документу, а переход права собственности на недвижимость по договору подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Пунктом 1 статьи 484 ГК РФ, п. 1 ст. 486 ГК РФ определено, что покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи, а покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

По общему правилу, согласно  п. 3 ст. 488 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе  требовать оплаты переданного товара либо возврата неоплаченных товаров. В силу п. 2 ст. 489 ГК РФ при невнесении покупателем в установленный договором купли-продажи срок очередного платежа за проданный в рассрочку и переданный ему товар продавец вправе, если иное не предусмотрено этим договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Из п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судами, переход права собственности к ответчику зарегистрирован в установленном порядке 25.09.2019, доказательства выполнения ответчиком  обязанности по оплате спорного недвижимого имущества отсутствуют.

В то же время, в силу требований п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Изменение и расторжение договора в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

В ГК РФ (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости» - ст. ст. 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

В то же время в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30 ГК РФ, § 1 «Общие положения о купле-продаже») содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

При  этом, в соответствии с п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

С учетом изложенного, при  оценке спорных  правоотношений выяснению подлежит вопрос о наличии в договорах купли-продажи недвижимого имущества №2, №3, №4, №5, №6, №7 от 13.09.2019 условия  для их расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом или договорами, с возвращением полученного сторонами по договорам до момента его расторжения, в частности и в том случае если покупатель, несмотря на зарегистрированный им переход права собственности, своевременно не произведет оплаты переданного ему имущества.

Что касается доводов  истца о праве продавца в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ расторгнуть договор купли-продажи при существенном нарушении договора Покупателем, к которому им отнесено лишь  невыполнение покупателем в срок принятых на себя обязательств по оплате проданного ему имущества, суд считает необходимым отметить следующее.

Из  содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения, с учетом чего истец должен представить суду доказательства причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ,  в то время как сам факт неоплаты ответчиком в предусмотренный договорами срок приобретенного имущества без установления наличия обязательных признаков такого характера нарушения договоров к безусловным подтверждениям нарушения существенных условий Договоров отнесен быть не может.

Если же продавец не  обосновал  существенное нарушение договора,  правомерным является лишь требование о передаче денежных средств (п. 4 ст. 486 ГК РФ).

Указанная правовая позиция, относительно того, что факт невыплаты денежных средств за  недвижимое имущество покупателем не является доказательством причинения значительного по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ ущерба и не признается существенным нарушением договора купли-продажи квартиры, неоднократно подтверждена Верховным Судом Российской Федерации и судебной практикой и изложена, в частности, в  Определении Верховного Суда РФ от 10.09.2013 N 32-КГ13-4, Определении Верховного Суда РФ от 07.06.2011 N 5-В11-27,   Определении Верховного Суда РФ от 21.10.2008 N 82-В08-11, Определении Верховного Суда РФ от 03.06.2008 N 5-В08-8, постановлениях Федерального арбитражного суда Московского округа от 05.12.2013 по делу N А41-20217/11,  по делу № А40-131626/13-42-1166 от 12.02.2016,  от 03.09.2020 по делу N А40-343012/2019  и является действующей в настоящее время наряду с иными правовыми позициями согласно сведениям информационно-правовой системы поиска законодательных актов (http://www.consultant.ru).

В определении Конституционного суда Российской Федерации от 28 февраля 2017 г. N 430-О по результатам рассмотрения  жалобы гражданина ФИО6  об оспаривании  конституционности ряда  положений Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе пункта 3 статьи 486, согласно которому, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 данного Кодекса,  статей 549 - 558, устанавливающих специальные нормы о продаже недвижимости в связи с отказом судом в удовлетворении его иска о расторжении договора купли-продажи квартиры по причине того,  что  истец не представил доказательств причинения ему значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, ущерба, посчитав значительным неисполнение покупателем обязанности по оплате стоимости спорного жилого помещения, указал на  то, что  подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации равно как и иные оспариваемые ФИО6 и регламентирующие обязательственные отношения нормы гражданского законодательства, обеспечивает справедливый баланс прав и законных интересов участников гражданского оборота, а потому не может расцениваться как нарушающий конституционные права заявителя, в деле с участием которого суды, обосновывая отказ в удовлетворении требований подателя жалобы. 

На указанную правовую позицию имеются многочисленные ссылки в судебной практике. 

Так, Суд по интеллектуальным правам в постановлении от 28.02.2022  по делу N А40-66924/2021 указала, что согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в определении от 28.02.2017 N 430-О, подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, указывающий в качестве основания изменения или расторжения договора по решению суда по требованию одной из сторон существенное нарушение договора другой стороной, предполагает определение судом в конкретном деле в рамках его дискреционных полномочий, является ли нарушение договора существенным по смыслу данной нормы, и направлен на защиту интересов одной стороны договора при нарушении договора другой стороной.

В соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 03.04.2001 N 18-В01-12, факт нарушения договора не может служить основанием для расторжения договора, должна быть доказана существенность нарушения. Ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду доказательства такого нарушения: неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступление других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Суда по интеллектуальным правам от 02.09.2021 N С01-1384/2021 по делу N А40-5620/2021,  Постановлении Суда по интеллектуальным правам от 02.08.2021 N С01-1514/2020 по делу N А40-102379/2019,  Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2021 N 07АП-9694/2021 по делу N А45-13319/2021.

Таким образом,  вышеуказанная правовая позиция подлежит применению с учетом конкретных обстоятельств дела и условий договора, в связи с не исполнением которого возникли спорные гражданско-правовые отношения.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с п. 5.2.1 Договоров определен  конкретный порядок прекращения действия договора: если Покупатель в нарушение Договора отказывается принять и оплатить недвижимое имущество, Продавец вправе по своему выбору требовать оплаты недвижимого имущества либо отказаться от исполнения Договора.

Таким образом, правовое регулирование данного пункта Договоров осуществляется ст. 450.1 ГК РФ, согласно которому настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В то же время, как следует из материалов дела, истец не направлял в адрес ответчика уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств, как того требуют  вышеуказанные нормы ГК РФ  и положения п. 5.2.1 Договоров.  

При этом досудебная претензия исх. 27/08-2021 от 27.08.2021, направленная истцом ответчику, не может расцениваться как односторонний отказ от договора ни по форме, ни по содержанию, поскольку  лишь содержит предложение о расторжении договора путем заключения соответствующего соглашения. 

А то же время ответчик фактически исполнил условия Договоров в части принятия недвижимого имущества, что подтверждается соответствующими актами приема-передачи от 13.09.2019 и фактом государственной регистрацией в ЕГРН.

Судом не установлено безусловных доказательств наличия у ответчика намерения уклониться от исполнения условий Договоров с учетом ссылок последнего на наличие объективных обстоятельств, препятствующих осуществлению оплаты.

Так, истец указывает, что приобретение имущественного комплекса, расположенного по адресу: 

<

...>, осуществлялось им  с целью реализации инвестиционной программы холдинга «Аквамарин Группа» компаний «Аквамарин», куда в том числе входит ответчик, которая выступила в качестве одного из основных инвесторов в реализации приоритетного проекта «Создание рыбопромышленного кластера на территории города Севастополя», стратегия развития которого утверждена Распоряжением Губернатора города Севастополя от 25.11.2021 № 190-РП. В рамках указанной деятельности был составлен бизнес-план для оформления заявки на проектное финансирование для приобретения вышеуказанного объекта, планировалось приобретение комплекса с значительной отсрочкой платежа и регистрацией права собственности без обременений, ввиду того, что одним из основных требований финансовых организаций для привлечения денежных средств была возможность залога имущественного комплекса. При этом, как указывает ответчик, им на протяжении 2019-2021 холдингом предпринимались попытки получения проектного финансирования в АО «Генбанк», АО «Россельхозбанк», однако, согласовать все существенные условия с данными финансовыми организациями не удалось, с учетом чего проводилась работа по получению дополнительного обеспечения обязательств, в частности, с помощью некоммерческой организации «Гарантийный фонд поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в г. Севастополе», АО «Корпорация МСП». Из пояснений ответчика следует, что только в июле 2021 года при поддержке Правительства Севастополя ему удалось получить индикативные условия от РНКБ Банк (ПАО) для финансирования проекта «Приобретение и развитие имущественного комплекса по производству рыбных консервов, расположенного по адресу: 

<

...>» в сумме 450 000 000 млн. руб., включая 313 000 000 руб. на выкуп объектов.

Указанные обстоятельства подтверждается письмом Департамента экономического развития города Севастополя от 01.07.2021 за № 2093/01-15-013-16/02/21.

Фактическая осведомленность о причинах задержки оплаты стоимости недвижимого имущества, а также отсутствие заинтересованности в продлении срока оплаты, либо ее взыскании в принудительном порядке, подтверждается отсутствием обращений истца к ответчику и переписки между сторонами по вопросам оплаты имущества, внесения изменений в условия Договора в части оплаты лишь по договорам №4 и №7 и по этим договорам после истечения новых  сроков оплаты,  не принятием мер  к взысканию неустойки по Договорам №4 и №7 и процентов за пользование чужими денежными средствами в течение длительного периода времени: с 23.01.2020 по 27.08.2021,  

При этом, регистрация права собственности на имущество на ответчика была  осуществлена по взаимному согласию сторон, ответчиком каких-либо мер к отчуждению имущества, действий, которые привели бы к его порче, утрате – не предпринималось, что истцом не оспаривается

В ходе судебного разбирательства ответчиком в письменной форме выражена готовность исполнить свои обязательства по договорам с учетом получения источника финансирования.

Таким образом, односторонний отказ от Договора истцом не заявлен, а основания для его заявления отсутствуют.

Также Договоры предусматривает возможность расторгнуть его по соглашению сторон (пункт 5.1.), однако такое соглашение достигнуто не было.

   Как уже указывалось, в  соответствии с положениями ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

ООО «ТБИ», ссылаясь лишь на сам факт отсутствия оплаты по Договорам, не  представлено каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба.

К числу таковых могли бы быть отнесены доказательства наличия фактического причинения истцу в результате действий ответчика убытков, наличия упущенной выгоды, существенного изменения стоимости проданного недвижимого имущества, уменьшения потребительских качеств и стоимости имущества, повреждение либо утрата свойств нежилых зданий, затраты на содержание и поддержание надлежащего состояния имущества,  использование их в качестве объекта залога без ведома Продавца в хозяйственных отношениях ответчика с иными лицами, которое могло бы привести к утрате или отчуждению имущества и т.п.

При этом, как уже указывалось, для признания существенным нарушением условий Договора самого факта несвоевременной оплаты с учетом условий Договоров и обстоятельств дела не достаточно.

Также, в соответствии с условиями Договоров (п.4.3) четко сформулированы последствия не исполнения Покупателем обязанности по оплате недвижимого имущества в срок, установленный Договором, к которым относятся право Продавца требовать оплаты переданного недвижимого имущества или возврата не оплаченного недвижимого имущества (п. 2 ст. 488 ГК РФ). 

При этом, указанное условие не является основанием для расторжения Договора ни согласно п. 4.3, ни согласно п. 5.2 либо иных положений Договора. 

Последствия не исполнения обязательства в виде оплаты также определены  Дополнительными соглашениями к Договорам 4 и 7. Так, Дополнительным соглашением №1 к договору купли продажи недвижимого имущества №4 от 13.09.2019, Договор 4 дополнен пунктом 4.4, согласно которого в случае несвоевременной оплаты недвижимого имущества в срок, установленный в пункте 2.3 настоящего Договора, Покупатель обязуется уплатить Продавцу неустойку (пени) в размере 0,1 (ноль целых одна десятая) процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. При этом оплата неустойки не освобождает Покупателя от обязанности по исполнению принятых на себя обязательств. Дополнительным соглашением №1 к договору купли продажи недвижимого имущества №7 от 13.09.2019  определен размер неустойки для просрочившего оплату Покупателя - 0,2 (ноль целых две десятых) процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 

Кроме того,  в соответствии с правовой позицией изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от от 10.09.2013. N 32-КГ13-4 спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Таким образом, в данной правовой норме законодатель предусмотрел досудебный порядок урегулирования спора, связанного с изменением или расторжением договора.

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства направления  ООО «ТБИ» в адрес ООО «Торговый Дом «Аквамарин Групп» предложения  о расторжении договора. 

Также отсутствуют надлежащие доказательства соблюдения истцом предусмотренного Договором порядка направления юридически значимых сообщений, к которым, безусловно, относится претензия исх. № 27/08-2021 от 27.08.2021. 

Так, согласно п.п. 7.2 – 7.5 Договора юридически значимые сообщения, с которыми закон или Договор связывают наступление гражданско-правовых последствий для другой стороны, должны направляться исключительно одним из следующих способов: с нарочным (курьерской доставкой), либо заказным письмом с уведомлением, о вручении. При этом, если иное не предусмотрено законом, все юридически значимые сообщения влекут по Договору наступление гражданско-правовых последствий с момента доставки соответствующего  сообщения получающей стороне или ее представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, когда оно поступило адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по указанному адрес своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу 

В соответствии с представленными истцом сведениями, претензия исх. № 27/08-2021 от 27.08.2021 была направлена ООО «ТБИ» в адрес ООО «Торговый Дом «Аквамарин Групп» 27.08.2021 заказным письмом с уведомлением, РПО  29901162510749, которое, согласно отчету об отслеживании отправления с указанным почтовым идентификатором, размещенным на сайте «Почты России» в информационно-телекоммуникационной системе «Интернет», было возвращено отправителя 04.10.2021 с отметкой «возврат отправителю по иным обстоятельствам».

Доказательств направления иной претензии, либо направления претензии исх. № 27/08-2021 от 27.08.2021 иным способом (курьерской службой) не представлено, сам истец указывает на направление претензии именно вышеуказанным заказным письмом с уведомлением.

В то же время, не вручение почтовой корреспонденции «по иным обстоятельствам» не свидетельствует о соблюдении истцом порядка, предусмотренного п. 7-1 - п. 7.4 Договоров и уклонении ответчика от получения юридически значимой корреспонденции.

Так, место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования). Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа, если иное не установлено законом о государственной регистрации юридических лиц (пункт 2 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации). В едином государственном реестре юридических лиц должен быть указан адрес юридического лица в пределах места нахождения юридического лица. Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу (пункт 3 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно разъяснениям данным в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 5 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное юридическому лицу, направляется по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим юридическим лицом. При этом необходимо учитывать, что юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего представителя. Сообщения, доставленные по названному адресу, считаются полученными, даже если юридическое лицо фактически не находится по указанному адресу. Сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения (п. 67 постановления ВС РФ от 23.06.2015 N 25). 

Согласно пункту 32 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 31.07.2014 № 234 (далее - Правила), почтовые отправления (почтовые переводы) доставляются (выплачиваются) в соответствии с указанными на них адресами или выдаются (выплачиваются) в объектах почтовой связи, а также иными способами, определенными оператором почтовой связи. Пунктом 35 Правил предусмотрено, что почтовое отправление или почтовый перевод возвращается по обратному адресу: а) по заявлению отправителя; б) при отказе адресата (его уполномоченного представителя) от его получения; в) при отсутствии адресата по указанному адресу; г) при невозможности прочтения адреса адресата; д) при обстоятельствах, исключающих возможность выполнения оператором почтовой связи обязательств по договору об оказании услуг почтовой связи, в том числе отсутствия указанного на отправлении адреса адресата.

Таким образом, возврат по иным обстоятельствам без указания конкретных причин возврата, а также по основаниями, не связанным с бездействием адресата по получению корреспонденции (пп.»а», «г», «д» пункта 35 Правил) не могут свидетельствовать об уклонении ответчика от получения почтовой корреспонденции и  о надлежащем уведомлении адресата о юридически значимых действиях отправителя (в рассматриваемом деле – ответчика о требовании истца возвратить недвижимое имущество) - (определение Верховного Суда РФ от 10.10.2019  № 305-ЭС19-14303).

Доказательств, подтверждающих конкретные причины возврата претензии истец  в нарушение части 1 ст. 65 АПК РФ не представил. Часть 1 статьи 65 АПК РФ устанавливает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно положениям части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. Непредставление соответствующих доказательств либо нежелание их представить должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументировано со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 №12505/11). В силу статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Данный принцип представляет собой правило, по которому заинтересованные в исходе дела лица вправе отстаивать свою правоту в споре путем представления доказательств. Состязательность предполагает возложение бремени доказывания на сами стороны и снятие по общему правилу с арбитражного суда обязанности по сбору доказательств. При этом, в силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Суд констатирует, что доказательства  направления претензии о возврате имущества и наличия обстоятельств, свидетельствующих о ее вручении ответчику в соответствии с условиями Договоров, истцом не представлено. При этом ответчик факт получения претензии и уклонения от получения корреспонденции по юридическому адресу отрицает.

Таким образом, из содержания статей ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Разрешая спор по существу, суд исходит из того, что законных, предусмотренных п. п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ, оснований для расторжения заключенного между сторонами договоров купли-продажи недвижимого имущества не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон. Заключенные между сторонами договоры купли-продажи недвижимого имущества условий, определяющих случаи расторжения договоров по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договорам до момента его расторжения, не предусматривает, при этом в специальных нормах ГК РФ (глава 30 § 7 «Продажа недвижимости» – ст. 549 - 558 ГК РФ) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договоры купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Указание истца на не передачу денежных средств в счет оплаты стоимости недвижимого имущества  по договору купли-продажи стороной ответчика стороне истца, как на существенное нарушение договора покупателем, суд, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ, считает недостаточным для признания названных нарушений со стороны покупателя существенными. 

Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 65 АПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег недвижимое имущество ответчиком. Кроме того, суд отмечает, что материалы дела не свидетельствуют о намерении ответчика уклониться от исполнения условий Договоров, а нарушение его условий оплаты не препятствуют истцу для взыскания как стоимости объектов недвижимости, так и финансовых санкций за просрочку с ответчика. 

С учетом изложенного, суд отказывает в удовлетворении требований о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества №2, №3, №4, №5, №6 и  №7 от 13.09.2019.

Отказ в удовлетворении требования о расторжении Договоров свидетельствует об отсутствии  оснований и  для удовлетворения требований истца о возврате недвижимого имущества и о признании права собственности на него как последствий расторжения Договоров купли-продажи.

Согласно п. 5.2.2 Договоров Продавец может требовать возврата имущества только после расторжения Договора. В рассматриваемом случае, с учетом расторжения Договора в судебном порядке - после вступления его в законную силу, что свидетельствует о преждевременности требований о возврате недвижимого имущества.  

 Кроме того в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ – то есть в соответствии с нормами гражданского законодательства о возврате неосновательного обогащения.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного  суда Центрального округа от 19.08.2020  по делу N А08-7768/2019.

Однако, с такими требованиями истец в суд в рассматриваемом деле не обращался.

Относительно требования о признании права собственности на объекты недвижимости, на основании которого определена подсудность спора Арбитражному суду города Севастополя, суд также считает необходимым указать следующее.

Сам истец в своих пояснениях от  10.02.2022 указывает на то, что последствием расторжения Договора, в случае удовлетворения иска,  является возврат переданного недвижимого имущества, 

Кроме того, одним из возможных последствий расторжения Договора, согласно п. 5.2.2 Договоров,  является возврат имущества, а не признание права собственности на него. Причем, как указывалось ранее, при оценке преждевременности требования о возврате имущества,  из содержания данного условия Договоров следует, что  Продавец может требовать возврата имущества только после расторжения Договоров, а с учетом расторжения Договоров в судебном порядке - после вступления его в законную силу.  

Также, в  соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» определено, что согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими но обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на эго имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества. При отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 ГК РФ подлежит применению лишь В случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами но себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

ПУНКТ 5 вышеназванного Постановления Пленума ВАС' РФ от 06.06.2014 № 35  устанавливает, что если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, но которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений... К названным отношениям сторон могут применяться положения главы 60 ГК РФ, поскольку иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений (статья 1103 Кодекса)».

Фактически истец обосновывает свои требования о признании права собственности на недвижимое имущество лишь намерением  осуществить регистрацию права собственности на возвращенное после расторжения Договоров недвижимое имущество за истцом ООО «ТБИ» на основании судебного акта в ускоренном порядке, а не нормами действующего законодательства и условиями договоров купли-продажи недвижимого имущества №2, №3, №4, №5, №6, №7 от 13.09.2019.

В то же время, как указывалось ранее, в  силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для последующей государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Следовательно, правовым последствием иска о расторжении договора является обязанность сторон возвратить имущество, полученное по сделке как неосновательное  обогащение.

В свою очередь, иск о признании права собственности  относится к внедоговорным  требованиям собственника имущества о  подтверждении перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество. 

Из системного толкования статьей 12, 209, 301, 302 ГК РФ с учетом разъяснений, изложенных в пункте 58 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что условиями для обращения лица, считающего себя собственником имущества, в суд с иском о признании права собственности, являются  нахождение объекта недвижимости в его владении, и  регистрация права на него за иным субъектом. 

 Таким образом, иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем. Иск о признании права собственности, предъявленный лицом, не владеющим имуществом в случае удовлетворения не восстановит нарушенное право, а лишь приведет к правовой неопределенности.

Таким образом, расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества само по себе не влечет приобретение права собственности продавца на ранее переданное в собственность покупателю имущество, и, соответственно, прекращение права собственности ответчика на спорное имущество.

Таким образом, в рассматриваемом  спорном правоотношении, требование о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом Договора купли-продажи, не является правовым следствием иска о расторжении договора в порядке п. 4 ст. 486 ГК РФ, что свидетельствует об избрании истцом неправильного способа защиты нарушенного права. 

При этом, фактически  подсудность спора Арбитражному суду г. Севастополя определена исходя из заявления истцом указанного искового требования, а отказ в удовлетворении ходатайства ответчика о разделении исковых требований и направлении выделенных требований в части расторжения Договора в иной арбитражный суд обусловлен соблюдением принципа процессуальной экономии и взаимной обусловленностью требований.  

Согласно части 1 статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует. 

В силу статей 49 и 170 АПК РФ арбитражный суд рассматривает дело, исходя из заявленного предмета и основания иска. 

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на правонарушителя. Следовательно, избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. 

Таким образом, избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. Права каждого на судебную защиту его прав и свобод, как оно сформулировано в статье 46 Конституции Российской Федерации, не предопределяет возможность выбора гражданином или объединением граждан по своему усмотрению любых способов и процедур судебной защиты, особенности которых применительно к отдельным категориям дел определяются, исходя из Конституции Российской Федерации  федеральными законами (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2011 N 450-О-О, от 18.07.2006 N 367-О). Способ защиты права должен соответствовать характеру его нарушения и обеспечивать возможность восстановления нарушенных прав или оспариваемых прав.

 По существу истец просит  применить последствия расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества, к которым признание права собственности на недвижимое имущество, переданное, но не оплаченное по указанному Договору, не относится.

Избрание ненадлежащего способа защиты субъективного права, не обеспечивающего восстановление нарушенного права, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении  рассматриваемого искового заявления.

Таким образом, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что требования обществом с ограниченной ответственностью  «ТБИ» о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества №2, №3, №4, №5, №6, №7 от 13 сентября 2019, возврате недвижимого имущества  и признании за обществом с ограниченной ответственностью «ТБИ» права собственности на: 

- нежилое здание, металлический ДОК лит. «В», находящееся по адресу: 

<

...>, общей площадью 344,30 кв. м., кадастровый номер 91:02:004006:9,

- нежилое здание, ремонтно-транспортный цех лит. «Б» с пристройкой лит. «б», находящееся по адресу: 

<

...>, общей площадью 513,10 кв. м., кадастровый номер 91:02:004006:10,

- производственно-административное здание лит. «А» с надстройкой, находящееся по адресу: 

<

...>, общей площадью 3261,00 кв. м., кадастровый номер 91:02:004006:5,

- нежилое здание, склад гофротары лит. «М», находящееся по адресу: 

<

...> общей площадью 200,00 кв. м., кадастровый номер 91:02:004006:15, 

- нежилое здание, здание водопереработки лит. «Н» с пристройками лит. «н», лит. «н1», находящееся по адресу: 

<

...> общей площадью 121,10 кв. м., кадастровый номер 91:02:004006:7,

- нежилое здание, склад жести лит. «О», находящееся по адресу: 

<

...> общей площадью 1361,60 кв. м., кадастровый номер 91:02:004006:1,

- нежилое здание, здание склада лит. «Г» с пристройкой лит. «г», находящееся по адресу: 

<

...>, общей площадью 1051,30 кв. м., кадастровый номер 91:02:004006:8,

- нежилое здание, здание консервного цеха, лит. «А1» с пристройками лит. «а», лит. «а1», находящееся по адресу: 

<

...>, общей Площадью 10108,10 кв. м., кадастровый номер 91:02:004006:4, - удовлетворению не подлежат.

Расходы истца по оплате государственной пошлины, с учетом отказа в удовлетворении исковых  требований (платежные поручения  №17 от 29.10.2021,  №3 от 24.02.2022) по правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на истца. 

Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении уточненных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «ТБИ» - отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

На основании части 1 статьи 177 АПК РФ копии настоящего решения направляются лицам, участвующим в деле, посредством размещения этого судебного акта на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Копии решения на бумажном носителе могут быть направлены лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку на основании соответствующего ходатайства.

 

Судья 

А.Ю. Александров