Дело № А32-44272/2023

г. Краснодар

06 марта 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 21.02.2024. 

Полный текст мотивированного решения изготовлен 06.03.2024.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе:

судьи Купреева Д.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стаценко В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению:

общества с ограниченной ответственностью «Сигнал-сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Сочи Краснодарского края, (1),

общества с ограниченной ответственностью «Технический центр «Сигнал сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Сочи Краснодарского края, (2),

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар,

 

о признании ненормативного акта недействительным, об обязании совершить действия,

 

в судебном заседании участвуют представители:

от заявителей: (1) – не явился, уведомлен надлежащим образом, (2) ФИО1 – доверенность от 25.01.2024;

от ответчика: ФИО2 – доверенность от 21.12.2023 № 59; 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Сигнал-сервис» и общество с ограниченной ответственностью Технический центр «Сигнал сервис» обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением: 

- о признании незаконным уведомления от 29.06.2023 № КУВД-001/2023-11053318 об отказе в государственной регистрации прав, вынесенного Адлерским отделом города Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю;

- об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю устранить нарушение прав заявителей путем регистрации соглашения от 03.02.2023 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 03.07.2021, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Сигнал-сервис» и обществом с ограниченной ответственностью «Технический центр Сигнал сервис».

Представители общества с ограниченной ответственностью «Технический центр «Сигнал сервис» и ответчика в судебном заседании присутствовали, в материалы дела представили документы. Представитель общества с ограниченной ответственностью «Сигнал-сервис» в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. 

В судебном заседании объявлен перерыв до 15.45 часов 21.02.2024. По окончании перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Между ООО «Сигнал-сервис» (продавец) и ООО «Технический Центр Сигнал сервис» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 03.07.2021, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель – принять и оплатить недвижимое имущество – здание с кадастровым номером 23:49:0202016:1653, площадью 102,9 м2, расположенное по адресу: 

<

...>.

07.09.2021 указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в установленном законом порядке, в ЕГРН внесена запись о переходе права собственности на здание к ООО «Технический Центр Сигнал сервис».

03.02.2023 между ООО «Сигнал-сервис» и ООО «Технический Центр Сигнал сервис» подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи от 03.07.2021, в соответствии с которым стороны аннулировали все права и обязанности по договору купли-продажи от 03.07.2021, со ссылкой на то, что здание с кадастровым номером 23:49:0202016:1653, площадью 102,9 м2, расположенное по адресу: 

<

...> из владения и пользования ООО «Сигнал-сервис» не выбывало, ООО «Технический Центр Сигнал сервис» не передавалось.

21.03.2023 ООО «Сигнал-сервис» и ООО «Технический Центр Сигнал сервис» обратились в регистрирующий орган с заявлением № КУВД-001/2023-11053318 о государственной регистрации права собственности ООО «Сигнал-сервис» на недвижимое имущество – здание с кадастровым номером 23:49:0202016:1653, площадью 102,9 м2, расположенное по адресу: 

<

...>.

В приложении к заявлению представлены: приказ от 03.02.2023 № 1/02, 

решение

 от 03.02.2023 № 1/02, решение от 15.01.2023 № 1/01, соглашение о расторжении договора купли-продажи от 03.02.2023, приказ от 15.01.2023 № 1/01. 

По результатам проведенной правовой экспертизы представленных документов регистрирующий орган направил в адрес ООО «Сигнал-сервис» и ООО «Технический Центр Сигнал сервис» уведомления от 30.03.2023 № КУВД - 001/2023-11053318/1, от 30.03.2023 № КУВД-001/2023-11053318/3 о приостановлении государственной регистрации прав до 29.06.2023, в связи с тем, что договор купли-продажи от 03.07.2021, на основании которого зарегистрирован переход права, стороны надлежащим образом исполнили.

29.06.2023 Адлерским отделом города Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю принято решение об отказе в осуществлении регистрационных действий, оформленное уведомлением от 29.06.2023 № КУВД-001/2023-11053318, мотивированное тем, что по истечении срока приостановления осуществления регистрационных действий заявителем не были устранены причины, выявленные при проведении правовой экспертизы, послужившие основаниями для приостановления заявленных регистрационных действий.

Посчитав незаконным уведомление Адлерского отдела города Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю решение от 29.06.2023 № КУВД-001/2023-11053318 об отказе в государственной регистрации прав, заявители обратились арбитражный суд с настоящим заявлением. 

Принимая решение по делу, суд руководствовался следующим. 

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Положениями Федерального закона № 218-ФЗ определено, что регистрация прав осуществляется посредством внесения в реестр записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в реестр. Государственная регистрация права в реестре является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу пункта 2 части 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, в том числе документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Частью 1 статьи 21 Федерального закона № 218-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В силу пункта 9 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам.

Частью 1 статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ определено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК).

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

Пунктами 1 - 4 статьи 453 ГК РФ установлено, что:

при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде;

при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства;

в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора;

стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Исходя из статей 153, 408, 420, 450, 452, 453 ГК, соглашение о расторжении договора - это сделка о прекращении ранее возникших на основании этого договора обязательств.

Таким образом, расторжение договора возможно по основаниям, установленным ГК РФ в частности, пунктом 2 статьи 453 ГК РФ предусматривающим возможность расторжения договора, если обязательства по нему сторонами не исполнены.

Действующим законодательством не предусмотрено расторжение договора по соглашению сторон, если обязательства по нему сторонами исполнены надлежащим образом (согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство).

Из материалов дела следует, что основанием для вынесения регистрирующим органом оспариваемого уведомления об отказе в государственной регистрации прав от 29.06.2023 № КУВД-001/2023-11053318/11, послужил вывод регистратора об исполнении сторонами договора обязательств в полном объеме.

Вместе с тем в заявлении в суд истцы указывают, что объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0202016:1653 фактически из владения, пользования ООО «Сигнал-сервис» не выбыл, договор купли-продажи от 03.07.2021 не был исполнен, что послужило основанием для заключения соглашения о расторжении от 03.02.2023. 

Согласно правовой позиции заявителей заключение договора купли-продажи от 03.07.2021 было обусловлено решением налогового органа о предстоящем исключении ООО «Сигнал-сервис» из ЕГРЮЛ от 10.03.2021, в связи с чем единственным учредителем, директором ООО «Сигналсервис» и ООО ТЦ «Сигнал сервис» было принято решение перерегистрировать здание и право аренды на земельный участок по адресу г. Сочи ул. Донская, д. 110, с ООО «Сигнал-сервис» на ООО ТЦ «Сигнал сервис». 

Необходимость заключения договора купли-продажи от 03.07.2021 также обусловлена тем, что обслуживать здание и земельный участок, собственник которых исключен из ЕГРЮЛ, невозможно, все договоры с ресурсоснабжающими организациями и с арендодателем земли прекращают свое действие. 

06.07.2021 в отношении ООО «Сигнал-сервис» налоговым органом были совершены незаконные действия по исключению общества из ЕГРЮЛ. В 2021-2022 годах учредитель обществ ФИО3 оспаривал действия налогового органа по исключению общества из ЕГРЮЛ, полагая их незаконными. Решением арбитражного суда Краснодарского края от 21.01.2022 по делу № А32-33317/2021 действия налогового органа по исключению ООО «Сигнал-сервис» признаны незаконными и запись о государственной регистрации ООО «Сигнал-сервис» в ЕГРЮЛ восстановлена. 

Таким образом, согласно доводам заявителей, договор купли-продажи являлся вынужденным шагом с целью продолжения эксплуатации здания, без цели реальной передачи здания иному собственнику. 

Поскольку, в дальнейшем запись о регистрации ООО «Сигнал-сервис» в ЕГРЮЛ восстановлена, учредителем обществ принято решение об актуализации сведений в ЕГРН относительно права собственности ООО «Сигнал-сервис» на здание с кадастровым номером 23:49:0202016:1653. Указанные обстоятельства послужили основанием для заключения соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 03.07.2021.

Из текста соглашения от 03.02.2023 о расторжении ранее заключенного между ООО «Сигнал-сервис» и ООО «Технический Центр Сигнал сервис» договора купли-продажи здания с кадастровым номером 23:49:0202016:1653, площадью 102,9 м2, расположенного по адресу: 

<

...> следует, что сторонами договора определены все существенные условия сделки, в том числе поименовано передаваемое имущество, указано, по какой причине и на каком основании оно передается обратно ООО «Сигнал-сервис».

Кроме того, в соглашении указано, что фактически право собственности на недвижимое имущество у покупателя не возникло, а у продавца не прекращалось.

В связи с чем суд приходит к выводу о том, что условия договора купли-продажи недвижимости от 03.07.2021 сторонами исполнены не были.

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» указано, что согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.

При отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

Поскольку условия договора купли-продажи недвижимости от 03.07.2021 сторонами фактически исполнены не были, расторжение договора купли-продажи недвижимости от 03.07.2021 обусловлено волеизъявлением обеих сторон, а в Росреестр были представлены все подтверждающие данное обстоятельство документы, у регистрирующего органа отсутствовали препятствия для государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект на основании соглашения от 03.02.2023 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 03.07.2021, и, как следствие, правовые основания для вынесения уведомления об отказе в государственной регистрации прав от 29.06.2023 № КУВД-001/2023-11053318/11.

Доводы Росреестра о том, что обязательства сторон по договору купли-продажи от 03.07.2021 исполнены, в связи с чем расторжение договора по соглашению сторон невозможно, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. В данном случае оспариваемый отказ в государственной регистрации противоречит воле сторон сделки и является вмешательством в существующие договорные отношения, в связи с чем реализация требований статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, применительно к настоящим правоотношениям, не относится к компетенции органа регистрации.

Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что соглашение о расторжении договора от 03.02.2023 не признано недействительным в установленном порядке.

В этой связи в рассматриваемом случае отказ в государственной регистрации прав ООО «Сигнал-сервис» на недвижимое имущество на основании представленного в качестве удостоверяющего наличие такого права имеющего юридическую силу соглашения от 03.02.2023 о расторжении договора купли-продажи от 03.07.2021, фактически противоречит воле сторон договора.

Учитывая изложенное, у ответчика в данном случае отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации прав.

Аналогичная правовая позиция поддержана в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.06.2019 по делу № А32-28281/2018, Арбитражного суда Московского округа от 05.06.2023 по делу № А40-212853/2022.

Учитывая вышеизложенное, решение Адлерского отдела города Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю об отказе в государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Сигнал-сервис» на недвижимое имущество – здание с кадастровым номером 23:49:0202016:1653, площадью 102,9 м2, расположенное по адресу: 

<

...> формализованное в уведомлении от 29.06.2023 № КУВД-001/2023-11053318, является незаконным.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействий) органов, осуществляющих публичные полномочия, должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В связи с чем с целью восстановления прав заявителей суд считает необходимым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю устранить нарушение прав заявителей путем регистрации соглашения от 03.02.2023 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 03.07.2021, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Сигнал-сервис» и обществом с ограниченной ответственностью Технический центр Сигнал сервис».

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей, понесенные ООО Технический центр «Сигнал сервис» при обращении в суд, относятся на ответчика. 

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Решение Адлерского отдела города Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю об отказе в осуществлении государственной регистрации прав, формализованное в уведомлении от 29.06.2023 № КУВД-001/2023-11053318/11, - признать незаконным.

Обязать Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить регистрацию соглашения от 03.02.2023 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 03.07.2021, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Сигнал-сервис» и обществом с ограниченной ответственностью Технический центр «Сигнал сервис».

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (

<

...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Технический центр «Сигнал сервис» (Краснодарский край, город-курорт Сочи, ул. Московская 22, помещение 2, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 3 000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины, уплаченной платежным поручением от 16.08.2023 № 156.

 

Решение суда может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение 1 месяца со дня его принятия.    

 

Судья                                                                                                                  Д.В. Купреев