АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248000, г. Калуга, ул. Ленина, д. 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 599-457; 

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело №А23-3011/2022

20 сентября 2022 года

г.Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 20 сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 20 сентября 2022 года

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Масенковой О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Констар» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 249033, 

<

...>, оф.4,5)

к Администрации (исполнительно-распорядительному органу) городского округа «Город Обнинск» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, Калужская область, г.Обнинск, площадь Преображения, д.1)

о признании незаконным решения,

при участии в судебном заседании:

от заявителя - представителя ФИО2 по доверенности от 31.03.2022, паспорт, 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Констар» (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением о признании незаконным решения Администрации (исполнительно-распорядительного органа) городского округа «Город Обнинск» (далее - заинтересованное лицо, администрация) об отказе в выкупе земельного участка, расположенного по адресу ориентира: 

<

...> уч.36, с кадастровым №40:27:030803:1419, площадью 13 457 кв.м., содержащегося в письме от 31.01.2022  №01-14/151-22.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Заинтересованное лицо в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте судебного заседания в силу норм статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещено надлежащим образом, в поступившем в суд ходатайстве просило рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя, поддержало доводы, изложенные в отзыве.

В силу норм статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителя заинтересованного лица, явка обязательной не признавалась.

На основании положений статей 9, 65, 123, 70 (часть 31), 123, 156, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено при указанной явке по представленным доказательствам с учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, установленного распределения бремени доказывания, доводов заявления, объема и существа возражений.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя заявителя, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, земельный участок с кадастровым №40:27:030803:1419, площадью 13 457 кв.м., почтовый адрес ориентира: 

<

...> предоставлялся Администрацией (исполнительно-распорядительным органом) городского округа «Город Обнинск» в аренду на основании конкурса открытого по составу участников, по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, для строительства объектов административного, производственного-складского назначения безопасного производства наукоемкой продукции, на основании постановления Администрации города Обнинска от 16.09.2014 №1734-п.

По условиям конкурса вышеуказанный земельный участок предоставлялся для использования в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Обнинск», утв. решением Обнинского городского Собрания от 12.03.2007 №01-40, с целью осуществления инновационной деятельности.

Согласно протоколу о результатах данного конкурса победителем был признан ООО «Производственно-конструкторский Центр «Констар», которым в качестве конкурсного предложения представлен инновационный проект, утвержденный генеральным директором ООО «Производственно-конструкторский Центр «Констар» 20.10.2014, согласно которому арендатор должен обеспечить использование земельного участка для строительства объектов с целью производства инновационного продукта: на 2015-2017 - строительство производственного здания площадью 1 400 кв.м. со сборочным цехом, затем здание офиса площадью 3 000 кв.м.

Администрацией на основании протокола о результатах конкурса с ООО «Производственно-конструкторский Центр «Констар» заключен договор аренды земельного участка от 05.11.2014 №А92-2014 на срок три года с условием продления срока на срок, установленный в проекте строительства.

На основании соглашения от 30.04.2015 между ООО «Производственно-конструкторский Центр «Констар» и ООО «Констар» все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 05.11.2014 №А92-2014 перешли к последнему.

Администрацией обществу было выдано разрешение на строительство объекта: «Завод по производству нестандартного металлообрабатывающего оборудования. 1 этап - главный корпус, 2 этап - заготовительный цех» от 14.06.2017 №40-302000-58-2017, на основании проектной документации инв. №11-16-01, разработанной ООО «Современные строительные технологии», г.Калуга.

19.12.2017 между Администрацией (исполнительно-распорядительным органом) городского округа «Город Обнинск» и ООО «Констар» без проведения аукциона был заключен договор аренды земельного участка №А-69-2017, которым ООО «Констар» предоставлен в аренду земельный участок площадью 13 457 кв.м., расположенный по адресу ориентира: 

<

...> уч.36, с кадастровым №40:27:030803:1419.

Согласно пункту 1.2 договора аренды на участке имеются объекты незавершенного строительства: нежилое здание (главный корпус завода по производству нестандартного металлообрабатывающего оборудования), степень готовности объекта составляет 90% и нежилое здание (заготовительный цех завода по производству нестандартного металлообрабатывающего оборудования), степень готовности объекта составляет 90%, принадлежащие арендатору на праве собственности.

Пунктом 1.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор использует земельный участок для завершения строительства объектов указанных в пункте 1.2 договора аренды.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 08.02.2021 №40-302000-8-2021 объект введен в эксплуатацию.

Обществом было зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости - главный корпус и заготовительный цех завода по производству нестандартного металлообрабатывающего оборудования, в установленном законом порядке.

Письмом от 16.12.2021 №01-14/6848-21 на заявление ООО «Констар» о выкупе вышеуказанного земельного участка на льготных условиях, администрация указала на необходимость предоставления документов в соответствии с требованиями статьи 16 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

ООО «Констар» 30.12.2021 повторно обратилось в адрес Администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского округа «Город Обнинск» с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, находящегося в аренде у общества, расположенного по адресу ориентира: 

<

...> уч.36, с кадастровым №40:27:030803:1419, площадью 13 457 кв.м., без проведения торгов.

Письмом от 31.01.2022 №01-14/151-22 Администрация (исполнительно-распорядительный орган) городского округа «Город Обнинск» отказала обществу в выкупе испрашиваемого земельного участка, поскольку земельный участок, площадью 13 457 кв.м., предоставленный ООО «Констар» в аренду, освоен не в полном объеме и подлежит разделу с целью исключения из границ землеотвода неосвоенной территории.

При этом, администрация направила в адрес общества схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории для рассмотрения.

Земельный участок площадью 6 200 кв.м., необходимой для эксплуатации завода, образован путем деления земельного участка с кадастровым №40:27:030803:1419 и исключения из границ землеотвода неосвоенной территории.

Кроме того, администрация указала, что после утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, выполнения кадастровых работ в отношении вновь образуемого земельного участка и постановки его на кадастровый учет ООО «Констар» вправе обратиться с заявлением на выкуп этого участка.

Ссылаясь на то, что отказ в выкупе земельного участка, выраженный в письме от 31.01.2022 №01-14/151-22 является незаконным, поскольку ООО «Констар» является собственником объектов недвижимости - главного корпуса и заготовительного цеха завода по производству нестандартного металлообрабатывающего оборудования, расположенных на испрашиваемом земельном участке и в соответствии с положением пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в свою собственность, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на административный орган.

Из части 7 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» следует, что предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Заинтересованное в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лицо должно представить в соответствующий орган власти заявление о предоставлении земельного участка без проведения торгов с указанием всех необходимых сведений, указанных в пункте 1 статьи 39.17 ЗК РФ.

При этом уполномоченный орган, рассматривая соответствующее заявление, в установленный срок проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельных участков на испрашиваемом праве и при наличии хотя бы одного из таких оснований принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка (статьи 39.17 ЗК РФ).

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Как следует из содержания оспариваемого решения, основанием для вынесения оспариваемого отказа явился тот факт, что земельный участок, площадью 13 457 кв.м., предоставленный ООО «Констар» в аренду, освоен не в полном объеме и подлежит разделу с целью исключения из границ землеотвода неосвоенной территории.

Вместе с тем, в данном отказе указано на следующее.

В соответствии со статьей 27 Правил землепользования и застройки муниципального  образования «Город  Обнинск» предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных в зоне ПК-3, устанавливаются проектной документацией на каждый объект.

Согласно разделу 2 Проектной документации «Завод по производству металлообрабатывающего оборудования». инв. №11-16-01-ПЗУ.2017, изготовленной ООО «Современные строительные технологии», площадь земельного участка под 1 и 2 этапом строительства планировалась - 4 300 кв.м. (3 858 кв.м. и 442 кв.м.), то есть не вся площадь предоставленного под строительство земельного участка (13 457 кв.м). 

В соответствии с приложением А «Правила подсчета коэффициента застройки земельного участка» свода правил СП 18.13330.2019 «Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка (Генеральные планы промышленных предприятий). СНиП П-89-80*» и исполнительной топографической съемке площадь застройки завода фактически составляет ориентировочно 3 720 кв.м. (из них площадь застройки зданий, согласно акту ввода в эксплуатацию, составляет 1 357,96 кв.м.), то есть 27,6% от площади всего земельного участка.

В соответствии с таблицей 1 «Нормы расчета земельных участков зданий промышленных предприятий» статьи 27 вышеуказанных правил среднее значение минимальной плотности застройки промышленных предприятий составляет 41,5%. 

В соответствии с таблицей 1 статьи 23.1 «Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства» вышеуказанных правил максимальный процент застройки земельного участка в научно-производственной зоне должен составлять 60%.

Согласно исполнительной топографической съемке площадь застройки земельного участка с кадастровым №40:27:030803:1419 после ввода объекта в эксплуатацию - 3 720 кв.м.

Таким образом, нормативная площадь земельного участка для эксплуатации завода, введенного в эксплуатацию, с учетом возможности увеличения его застройки до 60% составляет 6 200 кв.м., при этом фактическая площадь испрашиваемого земельного участка составляет 13 457 кв.м.

Приказом Росреестра от 02.09.2020 №П/0321 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, при обращении с заявлением о приобретении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьей 39.20 ЗК РФ.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Из системного толкования приведенных норм следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 №64-КГ16-2).

Подпунктом 3 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17.02.2003 предусмотрено, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь прилегающей территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами.

В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено доказательств того, что к заявлению о выкупе земельного участка соответствующие документы, обосновывающие площадь, были приложены обществом.

Из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости усматривается, что общая площадь принадлежащих обществу на праве собственности объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке, составляет 1 785,3 кв.м. (1 410,5 кв.м. и 374,8 кв.м. соответственно).

Предложения суда о проведении по делу судебной экспертизы для определения размера земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих заявителю на праве собственности, оставлены заявителем без внимания, при этом обоснования необходимости приобретения в собственность земельного участка значительно превышающему площадь объектов недвижимого имущества заявителем не представлено.

Вместе с тем лишь факт нахождения на спорном земельном участке вышеуказанных объектов недвижимости, общей площадью 1 785,3 кв.м., принадлежащих заявителю на праве собственности, сам по себе не может являться основанием для возникновения у общества права на предоставление земельного участка в заявленной площади - 13 457 кв.м.

Более того, ООО «Констар» не представило, как в уполномоченный орган, так и суду, доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок с кадастровым №40:27:030803:1419, площадью 13 457 кв.м. был сформирован и предоставлен обществу в аренду для целей строительства объектов капитального строительства площадью 1 410,5 кв.м. и 374,8 кв.м. соответственно.

В связи с чем, суд не принимает во внимание ссылку заявителя на позицию Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенной в письмах от 03.07.2015 №Д23и-3084 и от 25.06.2015 №Д23и-2954, более того вышеуказанные письма не являются нормативно-правовыми актами и не могут носить обязательный характер. 

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из содержания данных норм следует, что для признания ненормативного акта недействительным, действий (бездействия) незаконными необходимо соблюдение двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действия (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов субъекта предпринимательской деятельности.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

В силу статьи 110 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Констар» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 249033, 

<

...>, оф.4,5) о признании незаконным отказа Администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского округа «Город Обнинск» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, Калужская область, г.Обнинск, площадь Преображения, д.1), выраженного в письме от 31.01.2022  №01-14/151-22.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятияв Двадцатый арбитражный апелляционный суд путём подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

Судья      О.А. Масенкова