АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-392/2019

г. Чебоксары

18 марта 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 марта 2019 года.

 

Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "МТХ групп", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 429950, 

<

...>,

к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Стройсфера", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428037, 

<

...>,

о взыскании неустойки и штрафа,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Центрстройснаб", общества с ограниченной ответственностью "Фронтон", ФИО1, ФИО2,

при участии:

от истца - ФИО3 по доверенности от 09.01.2019,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "МТХ Групп" (далее – истец) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Стройсфера" (далее – ответчик) о взыскании 804205 руб. 87 коп. неустойки за период с 01.07.2017 по 21.01.2019 и далее по день передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства и 50% штрафа  от присужденной судом суммы.

 Исковые требования основаны на нормах статей 309, 310, 382, 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 6, 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по договору участия в долевом строительстве  многоквартирного дома №18/2-69 от 09.06.2016 в части своевременной передачи объекта строительства. Право требования неустойки перешло к истцу по договору уступки права требования от 01.11.2018.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Центрстройснаб", общество с ограниченной ответственностью "Фронтон", ФИО1, ФИО2.

В судебном заседании представитель истца иск поддержал, пояснил, что в настоящее время квартира дольщику не передана, имеет существенные недостатки. Доводы ответчика о том, что с учетом пункта 3.7 договора срок передачи квартиры был согласован 01.09.2017, считает необоснованными, поскольку такое толкование противоречит предшествующему поведению сторон. Так, в договорах уступки права требования № 18/2-69-У от 01.07.2016 между ООО "Фронтон" и ООО "Центрстройснаб", № 18/2-69-У-2 от 17.10.2016 между ООО "Центрстройснаб" и ФИО2, № 18/2-69-У-3 от 13.06.2017 между ФИО2 и ФИО1 было указано, что новому кредитору известно, что ООО "Строительная компания "Стройсфера" обязуется передать ему завершенный строительством объект долевого строительства не позднее 3 месяцев со дня утверждения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 2 квартала 2017 года. При этом указанные договора содержат отметки об их согласовании с ООО "Строительная компания "Стройсфера", подписанные со стороны ООО "Строительная компания "Стройсфера" директором ФИО4 и заверенные печатью данной организации.

Иные  участники процесса явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о дате и времени проведения заседания суда.

Отзывом от 11.03.2019 ответчик иск не признал. Со ссылкой на статью 8 Закона N 214-ФЗ указал на необоснованное взыскание неустойки начиная с 01.01.2017. Полагает, что исходя из системного толкования пунктов 3.2 и 3.7 договора,  поскольку сдача объекта предполагалась во 2 квартале 2017 г. и акт приема-передачи  должен  быть передан дольщикам не позднее двух месяцев получения с даты разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сторонами  договора долевого участия согласован срок передачи квартиры - 01.09.2017, следовательно, неустойка вправе начисляться с этой даты. Ходатайствовал об уменьшении суммы неустойки и штрафа на основании статьи 33 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 Суд в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело по существу в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца и изучив материалы дела, суд установил следующее.

Между ООО "СК "Стройсфера" (застройщик) и ООО "Фронтон" (участник долевого строительства) заключен договор на участие в долевом строительстве многоквартирного дома №18/2-69 от 09.06.2016, предметом которого является строительство для участника долевого строительства 3 квартир, в том числе  двухкомнатной квартиры общей проектной площадью, ориентировочно определенной на момент заключения договора в размере 72,82 кв.м. (в том числе площадь лоджий и балконов оплачивается с учетом коэффициента равного 0,5), расположенной в жилом доме по адресу: г. Чебоксары, XIV микрорайон г.Чебоксары, позиция 18, условный №81.

Пунктом 3.2 договора предусмотрена обязанность застройщика завершить строительство Объекта долевого строительства в срок ориентировочно 2 квартал 2017 года включительно. В случае, если строительство указанного дома не может быть завершено в указанный срок, направить Участнику долевого строительства письменное уведомление с предложением об изменении срока строительства. Новый срок строительства считается согласованным Сторонами при отсутствии письменного возражения Участника долевого строительства в течение 3 дней с даты вручения ему уведомления, либо по истечении 10 календарных дней с даты отправки такого уведомления, отправляемого по почтовому штампу.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 28.06.2016 (номер регистрации 21-21/001-21/001/018/2016-6128/1).

Пунктом 4.1 договора стороны установили общую стоимость квартир в сумме 8192000 руб. Исходя из изложенного, стоимость двухкомнатной квартиры под условным номером 81 составляет 2730750 руб.

Оплата за квартиру произведена в полном объеме, что подтверждается справкой ООО "СК "Стройсфера" от 05.07.2016.

Впоследствии между ООО "Фронтон" (первоначальный кредитор) и ООО "Центрстройснаб" (новый кредитор) заключен договор уступки права требования №18/2-69-У от 01.07.2016, по условиям которого  первоначальный кредитор уступает новому кредитору  право требования с ООО "СК "Стройсфера" двухкомнатной квартиры общей проектной площадью, ориентировочно определенной на момент заключения договора в размере 72,82 кв.м. (в том числе площадь лоджий и балконов оплачивается с учетом коэффициента равного 0,5), расположенной в жилом доме по адресу: г. Чебоксары, XIV микрорайон г.Чебоксары, позиция 18,  условный №81.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 08.07.2016 (номер регистрации 21-21/001-21/001/018/2016-7325/1).

Впоследствии между ООО "Центрстройснаб" (первоначальный кредитор) и ФИО2 (новый кредитор) заключен договор уступки права требования №18/2-69-У-2 от 17.10.2016, по условиям которого первоначальный кредитор уступает новому кредитору право требования с ООО "СК "Стройсфера" двухкомнатной квартиры общей проектной площадью, ориентировочно определенной на момент заключения договора в размере 72,82 кв.м. (в том числе площадь лоджий и балконов оплачивается с учетом коэффициента равного 0,5), расположенной в жилом доме по адресу: г. Чебоксары, XIV микрорайон г.Чебоксары, позиция 18, условный №81.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 24.10.2016 (номер регистрации 21-21/001-21/001/018/2016-2800/1).

Впоследствии между ФИО2 (первоначальный кредитор) и ФИО5 (новый кредитор) заключен договор уступки права требования №18/2-69-У-3 от 13.06.2017, по условиям которого  первоначальный кредитор уступает новому кредитору  право требования с ООО "СК "Стройсфера" двухкомнатной квартиры общей проектной площадью, ориентировочно определенной на момент заключения договора в размере 72,82 кв.м. (в том числе площадь лоджий и балконов оплачивается с учетом коэффициента равного 0,5), расположенной в жилом доме по адресу: г. Чебоксары, XIV микрорайон г.Чебоксары, позиция 18,  условный №81.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 26.06.2017 (номер регистрации 21:01:030312:3175-21/001/2017-42).

Согласно свидетельству о заключении брака I-РЛ №686883 от 30.06.2017 ФИО5 после заключения брака присвоена фамилия ФИО1.

01.11.2018 между ООО "МТХ групп" (цессионарий) и  ФИО1 (цедент) заключен договор уступки права требования (цессии), по условиям которого цедент передает, а цессионарий принимает право требования неустойки (пени) за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве №18/2-69 от 09.06.2016 срока передачи участникам долевого строительства объекта строительства за период с 01.07.2017 по 01.11.2018  и далее по день фактической передачи застройщиком квартиры цеденту.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 17.12.2018 (номер регистрации 21:01:030312:3175-21/051/2018-184).

Уведомление об уступке права требования и претензия с требованием об оплате неустойки направлены ответчику согласно имеющимся в материалах дела копиям почтовых квитанций.

Поскольку неустойка ответчиком добровольно выплачена не была, истец обратился в суд с иском по настоящему делу.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статьи 310 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2014 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии со статьей 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

По смыслу пункта 3.2 договора №18/2-69 от 09.06.2016  застройщик принял на себя обязательство передать долевику завершенный строительством объект в срок до II  квартала 2017 года включительно. 

Вместе с тем, ответчик нарушил срок передачи объекта, тем самым не выполнил взятых на себя обязательств по договору. Квартира участнику долевого строительства не передана.

На основании пункта 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (что имеет место в рассматриваемом случае).

Согласно расчету истца, сумма неустойки за время просрочки исполнения обязательства по передаче объекта за период с 01.07.2017 по 21.01.2019  составляет 804205 руб. 87 коп. Истец также просил взыскать 50% штрафа от суммы, присужденной судом.

По договору уступки права требования от 01.11.2018 ФИО1  уступила истцу право требования неустойки и штрафа с ответчика.

Часть 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает передачу права (требования), которое принадлежит кредитору на основании обязательства, другому лицу по сделке (уступка требования).

В соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. 

Данная норма является диспозитивной и допускает возможность установления договором регулирования, отличного от определенного ею общего правила. Поэтому первоначальный кредитор, если предмет обязательства, из которого уступается право (требование), делим, вправе уступить новому кредитору принадлежащее ему право (требование) к должнику как полностью, так и в части (пункт 5 Информационного письма от 30.10.2007 № 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского Кодекса Российской Федерации").

Представленный истцом расчет неустойки судом проверен и признан обоснованным. 

Исходя из расчета истца по состоянию на день судебного заседания 14.03.2019 сумма неустойки составит 877572 руб. 02 коп. за период с 01.07.2017 по 14.03.2019.

По смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). 

В этой связи, суд считает правомерным требование истца о взыскании с ответчика неустойки по день фактической передачи объекта долевого строительства.

Вместе с тем, ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки и штрафа по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Кодекса суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно пункту 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Кодекса).

Согласно пункту 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Кодекса).

Согласно пункту 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Кодекса). 

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Кодекса речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации (Определение Конституционного Суда Российской Федерации № 263-О от 21.12.2000).

Степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

В данном случае, именно для ФИО1, являющейся участником долевого строительства, наступили негативные последствия в связи с нарушением застройщиком срока передачи квартиры. С целью защиты ее прав как гражданина Законом 214-ФЗ установлена повышенная ответственность в виде двойного размера неустойки, обычно взимаемой в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Вместе с тем, право на взыскание неустойки было отчуждено ФИО1 истцу по договору уступки права требования от 01.11.2018. Таким образом, гражданка ФИО1 выбыла из правоотношения, целью которого является применение повышенной меры ответственности за нарушение ответчиком обязательства.

Истец, являющийся коммерческой организацией, вступил в данное правоотношение и обратился в суд с иском по настоящему делу не с целью восстановления своего нарушенного права в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства, а исключительно в рамках своей предпринимательской деятельности и с целью получения прибыли, поскольку само по себе нарушение ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве какого-либо ущерба истцу не причинило.

Таким образом, учитывая конкретные обстоятельства рассматриваемого спора, применение к деятельности истца правил, регулирующих деятельность юридического лица (пункт 3 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации), принимая во внимание исключительно компенсационный характер неустойки, суд полагает возможным в соответствии со статьей 333 Кодекса уменьшить неустойку исходя из обычного размера, предусмотренного частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ, то есть одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, что составляет 438786 руб. 01 коп. неустойки за период с 01.07.2017 по 14.03.2019.

По мнению суда, такой размер ответственности будет соответствовать принципам разумности, справедливости, не нарушит баланс интересов всех участников спорных правоотношений, а также иных участников долевого строительства, поскольку обеспечит возможность ответчику продолжать строительство объекта, а долевику – получить разумную компенсацию за ожидание передачи квартиры.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика штрафа, предусмотренного абзацем 1 пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" №2300-1 от 7 февраля 1992 года.

Указанной нормой закона предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Частью 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В рамках рассматриваемого иска является установленным факт просрочки ответчиком своих обязательств перед третьим лицом о передаче в обусловленный срок объекта долевого строительства, а у третьих лиц, в силу закона, есть право требования с ответчика установленной законом неустойки за просрочку исполнения договорных обязательств.

Также материалами дела подтверждается и факт обращения третьего лица к ответчику с требованием о выплате неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ, и ответчик данное требование не выполнил.

Таким образом, третье лицо правомерно передало истцу право требования взыскания штрафной законной неустойки за отказ ответчика добровольно выполнить их первоначальные денежные требования о взыскании неустойки с учетом того, что личность первоначального кредитора (третьих лиц) не имеет значения для уступки этого требования, оно не связано неразрывной связью с личностью первоначального кредитора (третьих лиц), а нормы действующего законодательства не содержат запретов на совершение такой уступки.

Третье лицо передало истцу действительное требование о взыскании штрафной неустойки за отказ ответчика выполнить их законные требования, а право требовать штрафную неустойку за отказ ответчика возникает не в силу принятия судом соответствующего решения, а в силу отказа ответчика от удовлетворения его требований.

Из указанного следует, что поскольку ответчик законные требования третьего лица добровольно не исполнил, право на взыскание штрафа возникло.

В связи с изложенным, требование о взыскании штрафной неустойки (штрафа), предусмотренной абзацем 1 пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" №2300-1 от 7 февраля 1992 года является обоснованным.

Законного запрета на передачу потребителем права требования штрафной неустойки, установленной пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, не имеется. Действующее законодательство не содержит запрета в отношении уступки права (требования) на уплату неустойки, в том числе установленной положениями Закона о защите прав потребителей. Кроме этого, нормы Закона о защите прав потребителей не содержат положений о возможности нарушения прав и интересов должника уступкой права (требования) неустойки, либо о существенном значении личности кредитора в данном обязательстве (абзац 9 пункта 17 информационного письма №120).

Закон о защите прав потребителей не содержит указания на наличие у права требования неустойки неразрывной связи с личностью кредитора, а также на невозможность уступки такого права. Сам по себе факт установления правовых оснований для начисления предъявленного истцом к взысканию штрафа не положениями договора, заключенного между сторонами, а положениями Закона о защите прав потребителей, не свидетельствует о возникновении неразрывной связи такого требования с личностью кредитора.

По договору уступки от 01.11.2018 третье лицо передало право требования штрафа истцу.

Рассмотрев ходатайство ответчика об уменьшении штрафа, суд приходит к выводу о явной несоразмерности заявленной суммы штрафных санкций последствиям нарушения обязательства, доказательств наступления соразмерных негативных последствий в материалы дела не представлено, на основании изложенного в силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшает размер штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя до 109696 руб. 50 коп. 

Доводы ответчика о том, что срок передачи квартиры сторонами был согласован до 01.09.2017, суд находит несостоятельным исходя из следующего.

Так, в пункте 3.2 договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома №18/2-69 от 09.06.2016 указано, что застройщик обязуется завершить строительство Объекта долевого строительства в срок ориентировочно 2 квартал 2017 года включительно. В случае, если строительство указанного дома не может быть завершено в указанный срок, направить Участнику долевого строительства письменное уведомление с предложением об изменении срока строительства. Новый срок строительства считается согласованным Сторонами при отсутствии письменного возражения Участника долевого строительства в течение 3 дней с даты вручения ему уведомления, либо по истечении 10 календарных дней с даты отправки такого уведомления, отправляемого по почтовому штампу.

Согласно части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Частью 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ ("Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства") предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно части 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного, оценив условия договора, суд приходит к выводу, что по смыслу договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома №18/2-69 от 09.06.2016 срок для передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства указан именно в пункте 3.2 договора, в том числе с учетом требования части 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ о том, что срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства.

Именно пункт 3.2 договора предусматривал, что в случае, если строительство указанного дома не может быть завершено в указанный срок, застройщик обязуется направить Участнику долевого строительства письменное уведомление заказным письмом с описью вложения с предложением об изменении срока передачи.

Именно такой смысл вкладывал участник долевого строительства в пункт 3.2 договора, поскольку по договору уступки права требования (цессии) от 01.11.2018 передал право требования неустойки (пени) за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве от 09.06.2016 №18/2-69 именно с 01.07.2017.

Если стороны договора предполагали, что срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства должен определяться иным образом, указанием на иную дату, помимо той, что указана в пункте 3.2 договора, стороны должны были прямо и недвусмысленно указать об этом в договоре.

Однако договор участия в долевом строительстве №18/2-69 от 09.06.2016 не содержит иных условий, в которых бы четко и недвусмысленно был указан иной срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Так, в пункте 3.7 договора буквально сказано следующее: Застройщик обязуется "В двухмесячный срок, после получения в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию и завершения окончательных расчетов с Участниками долевого строительства подготовить и передать Участнику долевого строительства (акт приема-передачи, справку о полной оплате) и в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике пакет документов, необходимых для оформления прав собственности Участников долевого строительства на Объект долевого строительства".

Таким образом, из буквального содержания пункта 3.7 договора не следует, что в нем содержится условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. 

Исходя из буквального значения данного пункта договора, в нем говорится лишь о передаче пакета документов, в том числе справки о полной оплате, Участнику долевого строительства и в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике для целей оформления прав собственности.

В пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

В данном случае именно застройщик, включивший в текст договора формулировки, допускающие возможность двусмысленного толкования, должен нести риски, связанные с толкованием условий договора в пользу более слабой стороны договора - участника долевого строительства.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при выяснении действительной общей воли сторон с учетом цели договора принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как обоснованно указывает истец, доводы ответчика противоречат ранее имевшему место поведению сторон. Так, в договорах уступки права требования №18/2-69-У от 01.07.2016 между ООО "Фронтон" и ООО "Центрстройснаб", №18/2-69-У-2 от 17.10.2016 между ООО "Центрстройснаб" и ФИО2, №18/2-69-У-3 от 13.06.2017 между ФИО2 и ФИО1 было специально оговорено, что новому кредитору известно, что ООО "Строительная компания "Стройсфера" обязуется передать ему завершенный строительством объект долевого строительства не позднее 2 квартала 2017 года. При этом указанные договора содержат отметки об их согласовании без каких-либо возражений со стороны ООО "Строительная компания "Стройсфера", подписанные от имени ООО "Строительная компания "Стройсфера" директором ФИО4 и заверенные печатью данной организации.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства установлен не позднее 2 квартала 2017 года, из чего ранее исходил и сам ответчик.

Государственная пошлина относится на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом суд учитывает, что согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 Кодекса на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Стройсфера" в пользу общества с ограниченной ответственностью "МТХ групп" 438786 (Четыреста тридцать восемь тысяч семьсот восемьдесят шесть) руб. 01 коп. неустойки за период с 01.07.2017 по 14.03.2019, 109696 (Сто девять тысяч шестьсот девяносто шесть) руб. 50 коп. штрафа. Начиная с 15.03.2019 начисление неустойки производить по день передачи объекта долевого строительства по договору на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от 09.06.2016 №18/2-69 в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы 2730750 (Два миллиона семьсот тридцать тысяч семьсот пятьдесят) руб. за каждый день просрочки.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Стройсфера" в доход федерального бюджета 26164 (Двадцать шесть тысяч сто шестьдесят четыре) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                         Е.В. Васильев