Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-2110/2017

г. Благовещенск

24 мая 2017 года

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 24.05.2017. Резолютивная часть решения объявлена 18.05.2017.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Косаревой О.П.,

при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП   315280100013364, ИНН 

<

***>) к Комитету по управлению имуществом Ивановского района (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>) о признании незаконным  решения о досрочном расторжении договора аренды,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация Ивановского района, отдел образования администрации Ивановского района,

и встречное исковое заявление Комитета по управлению имущество Ивановского района (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП   315280100013364, ИНН 

<

***>) о признании договора аренды расторгнутым, обязании освободить арендуемые помещения,

при участии в судебном заседании: 

ФИО2, паспорт;

от ИП ФИО2: ФИО3, паспорт, по доверенности 28 АА 0840857 от 18.04.2017;

от ответчика: ФИО4, паспорт, по доверенности №9 от 11.04.2017;

от администрации Ивановского района: ФИО4, паспорт, по доверенности №5 от 09.01.2017;

от отдела образования администрации Ивановского района: начальник отдела образования ФИО5, распоряжение от 13.12.2011;

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по  тексту  - ИП Выскварка, истец) обратился в суд с иском о признании недействительным (незаконным) одностороннее расторжение Комитетом по управлению имуществом Ивановского района (далее по тексту  - Комитет, ответчик) договора №33/16-АН  от 25.11.2016, выраженного в уведомлении от 28.12.2016 № 863; о внесении изменения в  договор путём заключения дополнительного соглашения в части исключения пункта 6.5 договора.

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) ответчик обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о признании договора аренды №33/16-АН  от 25.11.2016 расторгнутым, обязании ИП Выскварка освободить арендуемые помещения и взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Определением Арбитражного суда Амурской области от 18.04.2017 встречный иск Комитета по управлению имуществом Ивановского района принят для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

В последующем комитет требования по встречному иску уточнил, просил признать расторгнутым договор №33/16-АН о передаче в аренду недвижимого имущества от 25.11.2016, обязать ответчика освободить занимаемое здание  и возвратить его по акту приема-передачи.

Уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению в порядке ст. 49 АПК РФ.

ИП Выскварка в судебном заседании 18.05.2017 на заявленных требованиях настаивал, возражал против удовлетворения встречного иска, ссылаясь на отсутствие оснований для расторжения договора.

Ответчик по первоначальному иску – Комитет – возражал против удовлетворения первоначального иска, ссылаясь на нуждаемость муниципального образования в спорных помещениях (здании), просил встречный иск (с учетом принятого уточнения) удовлетворить в полном объеме.

Представители администрации Ивановского района, отдела образования администрации Ивановского района администрации Ивановского района поддержали позицию Комитета по управлению имуществом Ивановского района.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 25.11.2016 между Комитетом (арендодатель) и ИП Выскварка (арендатор) был  заключен  договор аренды №33/16-АН, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование и владение за плату нежилое социально-культурное здание, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 1029,3 м², год постройки 1988, инвентарный номер 01020022, для оказания бытовых услуг, размещения торговых точек, предприятий общественного питания (далее – имущество).

Договор зарегистрирован 14.12.2016 в установленном порядке.

Имущество передано по акту приема-передачи от 25.11.2016.

Договор №33/16-АН  заключен на срок с 25.11.2016 по 24.11.2021 (пункт 2.1 договора). 

В соответствии с разделом 4 договора  ежемесячная арендная плата составляет 79 874,60 руб. и вносится в полном объеме  на основании договора ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за расчётным.

Уведомлением от 28.12.2016  исх. № 863  Комитет уведомил ИП Выскварка о досрочном расторжении договора от 25.11.2016 № 33/16-АН по истечении 30 дней с момента получения настоящего уведомления. Уведомление вручено предпринимателю  нарочно 28.12.2016, что подтверждается отметкой в получении.

Полагая, что у Комитета  отсутствовали основания для расторжения договора, ИП Выскварка обратился в суд с настоящим иском.

Комитет, в свою очередь, полагает, что основания для дальнейшего предоставления в аренду имущества отсутствуют, в связи с чем предъявил встречный иск.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска, исходя из следующего.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ)  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

В силу предписаний ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Согласно п.6.5 договор подлежит досрочному расторжению в случае государственной необходимости, для исполнения полномочий органов местного самоуправления  или по решению компетентных органов контроля поданному имуществу, при этом арендатор уведомляется о расторжении договора в срок не менее чем за 1 месяц.

Суд считает, что указанным пунктом договора арендодателю предоставлено право досрочного расторжения  договора в случае государственной необходимости, для исполнения полномочий органов местного самоуправления  или по решению компетентных органов контроля поданному имуществу, при этом арендодатель уведомляет о расторжении договора в срок не менее чем за 1 месяц.

Государственная необходимость ответчика в спорном имуществе подтверждается  представленными в материалы дела доказательствами. Как указывает Комитет и не оспаривает  ИП Выскварка, в здании многофункционального центра (МФЦ), учрежденного администрацией Ивановского района, расположенного по адресу ул. Торговая, д. 13, с. Ивановка 28.11.2016 произошел пожар. Данный факт подтверждается техническим заключением № 411-16 от 05.12.2016.

В связи с чрезвычайной ситуацией в муниципальном бюджетном учреждении «Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг Ивановский районный Совет народных депутатов принял решение от 06.12.2016 № 565 «Об обращении к главе Ивановского района», которымпредписано главе администрации Ивановского района решить вопрос о расторжении договора аренды здания «Дома быта» с предпринимателем ФИО2 для дальнейшего использования в муниципальных целях.

28.12.2016 администрация Ивановского района, руководствуясь решением Ивановского районного Совета народных депутатов и пунктом 6.5 договора, приняла распоряжение «О досрочном расторжении договора аренды с ИП ФИО2».

Межу тем во исполнение Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг", МФЦ вынужден было заключить договор субаренды с ИП ФИО2 с арендной платой в размере 27 400 руб. в месяц. 

Указанные обстоятельства подтверждают возникновение у истца потребности в использовании спорного помещения в собственных (муниципальных) нуждах.

Из материалов дела следует, что Комитет воспользовался своим правом на расторжение договора, направив в адрес ИИ Выскварке соответствующее уведомление № 863 от 28.12.2016.

Направленное арендатору уведомление о прекращении действия договора является правомерным и соответствует положениям Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, как установлено судом, МФЦ только в феврале 2017 года освободило помещения Дома быта, находящиеся в аренде у ИП Выскварка. Таким образом, на момент направления  уведомления 28.12.2016 о досрочном расторжении договора, полученного индивидуальным  предпринимателем 28.12.2016, и на момент истечения 30-дневного срока с момента его получения, нуждаемость муниципального образования в помещениях Дома быта имелась. Следовательно, оспариваемый договор является расторгнутым с 28.01.2017.

Кроме того, муниципальное образование нуждается в арендуемых индивидуальным предпринимателем помещениях в настоящее время для использования его по детский сад.

Из представленных суду документов следует, что администрация Ивановского района планирует здание  по адресу 

<

...>, в котором в настоящее время находится отдел образования, передать ГАУ АО «Ивановский КЦСОН», здание, в котором в настоящее время расположено  ГАУ АО «Ивановский КЦСОН», передать  под размещение детского  сада, а для отдела образования Ивановского района выделить помещения Дома быта (арендуемые ИП Выскварка). Указанное подтверждается письмом отдела образования администрации Ивановского района от 02.12.2016, протоколом комитета по вопросам социальной политики от 03.02.2017, экспертным заключением №99 от 19.01.2017, пояснениями представителя КУМИ Ивановского района и отдела образования в судебном заседании.

При этом судом не принимается довод предпринимателя о том, что он мог бы предоставить часть арендуемых помещений под отдел образования. Как следует из пояснений КУМИ Ивановского района, необходимо возвращение арендодателю всех помещений, переданных в аренду ИП Выскварка, так как, помимо отдела образования, помещения необходимы для размещения отдела опеки и попечительства. Кроме того, предоставление в аренду фактически только части помещений, предусмотренных договором №33/16-АН от 25.11.2016, на условиях предусмотренных договором, противоречило бы закону  о защите конкуренции; при указанных обстоятельствах предмет, выставляемый на торги, существенно бы изменил свои характеристики и  в этом случае необходимо проведение нового аукциона.

Суд признает возражения КУМИ Ивановского района убедительными и обоснованными. 

При этом ссылки предпринимателя на то, что он продолжает использовать помещение, не свидетельствует о правомерности такого использования и не влияет на действительность уведомления Комитетом, направление которого предусмотрено установленным договором порядком.

Исходя из изложенного, суд признаёт расторгнутым договор №33/16-АН с 28.01.2017, что исключает возможность удовлетворения заявленного в рамках первоначального иска ИП Выскварка требования о признании недействительным (незаконным) одностороннего расторжения Комитетом договора №33/16-АН  от 25.11.2016, выраженного в уведомлении от 28.12.2016 № 863. 

В указанной части первоначальный иск  удовлетворению не подлежат.

В части требований о внесении изменения в  договор путём заключения дополнительного соглашения в части исключения пункта 6.5 договора иск подлежит оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением претензионного порядка урегулирования спора.

Согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ (в редакции, действующей с 01 июня 2016 года) спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен федеральным законом.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

ИП Выскварка направил Комитету претензионное письмо, содержащее требования об отмене решения  о досрочном расторжении договора; об отмене распоряжения главы Ивановского района от 28.12.2016  № 525, как противоречащее нормам действующего законодательства РФ; об отмене решения Ивановского районного Совета народных депутатов от 06.12.2016 № 565.

Требования о внесении изменения в  договор путём заключения дополнительного соглашения в части исключения пункта 6.5 договора указанное претензионное письмо не содержит.

Доказательства соблюдения претензионного порядка урегулирования спора в отношении указанного требования   в материалы дела не представлены.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что претензионный порядок в отношении исковых требований о внесении изменения в  договор путём заключения дополнительного соглашения в части исключения пункта 6.5 договора предпринимателем не соблюден,  требования в указанной части подлежат оставлению без рассмотрения.

При этом суд считает необходимым разъяснить, что согласно пункту 3 статьи 149 АПК РФ оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения. 

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора арендованное имущество подлежит возврату арендодателю.

Поскольку доказательств освобождения предпринимателем спорного имущества и передачи его Комитету не представлено, требование Комитета об обязании возвратить спорное имущество  правомерно и  подлежит  удовлетворению.

При таких обстоятельствах  являются правомерными требования Комитета по встречному иску о признании договора №33/16-АН расторгнутым и обязании ИП Выскварки возвратить спорное имущество.  

Госпошлина по первоначальным требованиям составляет 6000  руб.  и оплачена ИП Выскваркой по чеку-ордеру от 20.01.2017.

Госпошлина по встречному исковому заявлению составляет 6000 руб. 

В соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса РФ Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины.

 Расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному и встречному искам в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на ИП Выскварку. Таким образом, с ИП Выскварки в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в   размере  6 000 руб. по встречному иску.

  Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 и 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд 

решил:

по первоначальному иску:

в удовлетворении требования о признании решения Комитета по управлению имуществом Ивановского района (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>) о досрочном расторжении договора отказать, требование об обязании заключить дополнительное соглашение об исключении из текста договора п.6.5 оставить без рассмотрения.

По встречному иску:

признать расторгнутым договор №33/16-АН о передаче в аренду недвижимого имущества от 25.11.2016,

обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП   315280100013364, ИНН 

<

***>) освободить занимаемое нежилое здание социально-культурное, расположенное по адресу: 

<

...> общей площадью 1029,3 кв.м., год постройки 1988, инвентарный номер 01020022 и передать его по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом Ивановского района (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>) в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать  с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП   315280100013364, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета госпошлину по встречному иску в размере 6000 руб. 

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                              О.П. Косарева