Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-146331/22-85-1130

г. Москва

26 мая 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 02 мая 2023 года 

Полный текст решения изготовлен 26 мая 2023 года  

Арбитражный суд г. Москвы в составе: 

Председательствующего судьи Федоровой Д.Н. (единолично),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БИЗНЕС ГРУПП" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ БЮДЖЕТНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ "КОМФОРТНАЯ СРЕДА" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании недействительным дополнительное соглашение к договору аренды и применения последствия недействительности сделки

при участии: 

от истца – ФИО2 по дов. от 01.02.2023 №0102/23-1Д

от ответчика  – ФИО3 по дов. от 20.01.2023№12-23   

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БИЗНЕС ГРУПП" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ БЮДЖЕТНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ "КОМФОРТНАЯ СРЕДА" о признании недействительным одностороннюю сделку по увеличению арендной платы по договору аренды №15 от 29.10.2018г., применении последствия недействительности сделки — отменить начисление арендной платы по договору в увеличенном размере с 01.04.2022 года.

Протокольным определением от 26.01.2023 суд в порядке ст. 48 АПК РФ произвел процессуальную замену ответчика с ФГБУ "УПРАВЛЕНИЕ СЛУЖЕБНЫМИ ЗДАНИЯМИ" на ФГБУ «Комфортная среда».

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика возражал относительно заявленных исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, доводы отзыва на иск, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав в судебном заседании полномочных представителей сторон, которые полностью изложили и поддержали свою позицию по делу, арбитражный суд пришел к выводу, что заявленный иск удовлетворению не подлежит.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом РФ.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч.2 ст.9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

Из материалов дела следует, что между ООО «Бизнес Групп» (далее – Истец, Арендатор) и ФГБУ «УСЗ» заключен долгосрочный Договор аренды №15 от 29.10.2018г. (далее – Договор), согласно условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые здания общей площадью 5224,5 кв.м. (далее – Имущество), расположенные по адресу: 

<

...> корп. 3, включающие в себя: нежилое здание, склад (модуль) общей площадью 3899,6 кв.м. с реестровым номером федерального имущества В 112770001058 - цель использований под склад; нежилое здание, гараж общей площадью 1019, кв.м. с реестровым номером федерального имущества В 12770001056 — цель использования под склад; нежилое здание, гараж общей площадью 305,0 кв.м с реестровым номером федерального имущества В 112770001057 - цель использования под склад, автосервис.

Согласно п.6.1, указанного Договора, сумма ежемесячной арендной платы за аренду помещений составляет 344 636, 50 (триста тридцать четыре тысячи шестьсот тридцать шесть) рублей 50 копеек без учета НДС.

Согласно п.6.3, указанного договора, размер арендной платы и порядок ее уплаты могут быть изменены по соглашению сторон.

Согласно п. 6.3.1. указанного Договора, новый размер арендной платы, порядок ее оплаты определяются пропорционально ставки рефинансирования ЦБ РФ.

02.03.2022 года Арендодателем в адрес Арендатора направлено уведомление о повышении ставки арендной платы с 01.04.2022г. и направлено дополнительное соглашение в котором размер ежемесячной арендной платы устанавливается в размере 1 781 094,09 рублей без учета НДС.

Таки образом, увеличение арендной платы составило в 5,15 раз или на 415%, что не соответствует условиям Договора аренды, а именно п.6.3, и 6.3.1., т.к. ключевая ставка рефинансирования ЦБ РФ, к которой сторонами привязана возможность изменения арендной платы на дату заключения договора составлял 7,5%, а на дату принятия Арендодателем решения об изменении арендной платы ключевая ставка рефинансирования составляла 20% и своего согласия Арендатор на какие-либо изменения арендной платы не давал.

Арендатор не согласился с таким увеличением арендной платы и обратился к Арендодателю, а также в Министерство науки высшего образования РФ с предложением об изменении размере увеличения либо предоставлении отсрочки увеличения размера арендной платы, на что получил отказ.

Представленное дополнительное соглашение об увеличении арендной платы Арендатором не подписывалось.

06.06.2022г. Арендодателем Арендатору был направлен акт сверки, где за апрель 2022 года и за май 2022 года была указана задолженность Арендатора по уплате арендной платы в увеличенном размере, а именно по 2 1937 312,91 включая НДС ежемесячно.

Истец считает, что Арендодатель осуществил действия по увеличению арендной платы по договору аренды №15 от 29.10.2018г. в одностороннем порядке в нарушение ст. 614 ГК РФ, в связи с чем Истец считает, что его права как Арендатора по Договору аренды нарушены незаконными действиями Арендодателя и односторонняя сделка по увеличению арендной платы - недействительна.

Таким образом спор между сторонами возник ввиду несогласия Общества, являющегося стороной по договору аренды (арендатор), с уведомлением второй стороны по договору (арендодатель) об изменении ставки арендной платы. 

Нарушенное право общества подлежит восстановлению гражданско-правовыми способами, в порядке статьи 12 ГК РФ. 

По смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, односторонний отказ от исполнения обязательства) (пункт 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). 

По общему правилу право на одностороннее изменение условий обязательства должно быть предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ). 

Право на одностороннее изменение условий обязательства может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой (пункт 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" – далее ПП ВС РФ № 54). 

При применении статьи 310 ГК РФ следует учитывать, что общими положениями о договоре могут быть установлены иные правила о возможности предоставления договором права на одностороннее изменение его условий. 

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, только в случае если иное не предусмотрено договором. 

Таким образом, буквальное толкование вышеуказанных норм позволяет прийти к выводу о том, что по общему правилу арендодателю нормами Гражданского кодекса Российской Федерации не предоставлено право на одностороннее изменение условий договора аренды о размере арендной платы. 

Если одностороннее изменение условий обязательства совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон, или не соблюдены требования к его совершению, то по общему правилу такое одностороннее изменение его условий не влечет юридических последствий, на которые оно было направлены (пункт 12 ПП ВС РФ № 54). То есть, согласно указанному разъяснению данная односторонняя сделка является ничтожной. 

Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к 4 ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена. Таким образом, с учетом пункта 2 статьи 154 ГК РФ, для признания оспариваемого уведомления об изменении ставки арендной платы недействительной сделкой ввиду ее ничтожности, суду необходимо установить, что она совершена тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон, или арендодателем не соблюдены требования к ее совершению.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания договора) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Согласно статьям 166 и 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Статьей 1 ГК РФ закреплен принцип свободы договора и беспрепятственного осуществления гражданских прав на основе равенства участников гражданских правоотношений.

Статья 9 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан юридических лиц от осуществления, принадлежащих им прав, не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ответчик в порядке ст. 131 АПК РФ представил отзыв на исковое заявление, указав на право Арендодателя в одностороннем порядке увеличивать арендную плату в силу условий Договора.

В соответствии с п. 6.3 Договора в редакции Дополнительного соглашения №1 от 29.07.2019 стороны предусмотрели право и порядок Арендодателя на увеличение размера платы в одностороннем порядке не чаще одного раза в год.

Основания изменения Арендодателем в одностороннем порядке арендной платы новый размере арендной платы и порядок ее оплаты определяются в соответствии с законодательством РФ. При изменении в одностороннем порядке арендной платы, а также при изменении реквизитов и порядка ее оплаты, Арендодателем в адрес Арендатора направляется соответствующее уведомление. Новый размере арендной платы и порядок ее оплаты подлежит согласованию с Минобрнауки России и уполномоченным органом (п. 6.3.1).

Уведомление об установлении нового размера арендной платы составляется в письменном виде Арендодателем в двух экземплярах и является неотъемлемой частью Договора. В течение 3 (трех) рабочих дней после составления уведомления 4 Арендодатель направляет один экземпляр уведомления Арендатору заказным письмом по адресу, указанному в Договоре, или представляет Арендатору под роспись его уполномоченного лица, заверенную печатью Арендатора (п.6.3.2).

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 11.10.2021 № 945-60/2021 величина годовой ставки арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, расположенными по адресу: 

<

...> корп. 3, общей площадью 5 224,5 кв.м, установлена в размере 21 373 000 рублей, без учета НДС, эксплуатационных расходов, коммунальных услуг, административно-хозяйственных расходов и платежей за землю в год.

Увеличение арендной платы на основании указанного отчета об оценке согласовано Минобрнауки России (письмо от 30.12.2022 № МН-21/6304) и ТУ Росимущества в городе Москве (письмо от 22.02.2022 № 77-09/5220).

В соответствии с п. 6.3, пп. 6.3.1, 6.3.2 Договора ответчик уведомлением от 02.03.2022 № И-108/22 известил истца о том, что в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной в отчете об оценке от 11.10.2021г. № 945-60/2021, с 01.04.2022 ежемесячная арендная плата без учета НДС составляет 1 781 094 руб. 09 коп.

Уведомление об установлении нового размера арендной платы получено арендатором 04.03.2022, что подтверждается росписью в получении генерального директора ООО «Бизнес Групп» ФИО4

Заключая спорное дополнительное соглашение к договору аренды, истец, подписывая его, действуя добросовестно и разумно, обязан ознакомиться с его условиями. Подписание дополнительного соглашения предполагает согласие арендатора с условиями этого соглашения и гарантирует другой стороне по договору - его действительность и исполнимость. Истец, подписав дополнительное соглашение, согласился с их условиями, в том числе и с условиями и порядком установления арендной платы.

В данном случае изменение размера арендной платы произведено ответчиком в полном соответствии с законодательством и условиями Договора, ставка арендной платы определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы от 11.10.2021 № 945-60/2021, подготовленного ООО «Центр оценки «Аверс», по результатам рассмотрения которого ТУ Росимущества в городе Москве сделан мотивированный вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» и федеральным стандартам оценки (письмо от 22.02.2022 № Г 77-09/5217).

Истец ставку арендной платы определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы от 11.10.2021 № 945-60/2021, по существу, не оспорил.

При этом ссылка истца на необоснованное повышение ответчиком арендной платы судом отклонена, так как указанное право ответчиком реализовано в соответствии с пунктом 6.3.1 Договора в редакции Дополнительного соглашения № 1, подписанное сторонами без замечаний и разногласий. 

В ходе судебного разбирательства, судом предложено сторонам провести оценочную экспертизу с целью определения ставки арендной платы. Истец и ответчик против проведения экспертизы возражали, полагая рассмотреть спор по имеющимся доказательствам.

В данном случае Ответчик исполнил свои обязательства по договору, передав Истцу в аренду все предусмотренное по договору имущество, Истец со своей стороны принял такое имущество и использовал его на протяжении всего срока действия договоров, в том числе, после заключения Дополнительного соглашения в целях получения прибыли от осуществляемой им деятельности, что Истцом не отрицается.

Таким образом, оценив в совокупности представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, с учетом приведенных разъяснений, суд приходит к выводу о том, что договор аренды исполнялся со стороны ответчика, оснований несоответствия требованиям закона спорного договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 1 от 29.07.2019 не имеется.

В соответствии со ст. ст. 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по иску относится на истца. 

С учетом изложенного, на основании ст. ст. 11, 12, 153, 154, 167, 168, 307, 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса РФ и руководствуясь ст. ст. 4, 9, 27, 41, 63-65, 71, 110, 112, 121, 122, 123, 131, 159, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства, в Девятом арбитражном апелляционном суде, в течение месяца после его принятия судом.

     Судья:

Д.Н. Федорова