ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №  А45-43943/2024

г. Новосибирск

02 октября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 сентября 2025 года

Решение в полном  объеме изготовлено 02 октября 2025 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи   Коренковой Е.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовой Т.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Новосибирск), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Новосибирск), 

к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Екатеринбург) 

о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Екатеринбург) 

о расторжении договора аренды, 

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «АРМ Сибирь» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО4, 

при участии представителей:

истца ФИО3: ФИО5, доверенность от 10.03.2025, диплом, паспорт;

ответчика: ФИО6, доверенность №781-24 от 23.09.2024, диплом, паспорт; ФИО7, доверенность № 696-25 от 10.07.2025, диплом, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 и индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истцы) обратились в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (далее – ответчик, ООО «ЭлементТрейд») о  расторжении договора аренды недвижимого имущества № 47-ВЭП от 01.02.2023, заключенного между ООО «Элемент-Трейд» и ООО «ЭТР Сибирь»,  о взыскании в пользу каждого из истцов задолженности по договору аренды по арендной плате за период с августа 2023 года по сентябрь 2024 года в размере 950 393 руб. 73 коп., неустойки за период с 06.09.2023 по 31.10.2024 в размере 227 149 руб. 06 коп. и неустойки за период с 01.11.2024 по день фактического исполнения обязательств из расчета 0,1 % за каждый день просрочки от суммы основного дола.

12.03.2025 индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился с заявлением о процессуальном правопреемстве и замене истцов их правопреемником – ИП ФИО3, мотивировав тем, что истцы после подачи искового заявления продали ему нежилые помещения, являющиеся объектами аренды по спорному договору аренды, и в связи со сменой собственника нежилых помещений к нему перешли права и обязанности по договору аренды, то есть произошла замена стороны в материальном правоотношении.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 25.04.2025, вступившим в законную силу, ходатайство индивидуального предпринимателя ФИО3 о процессуальном правопреемстве удовлетворено частично. Судом произведена замена истцов индивидуального предпринимателя ФИО1 и индивидуального предпринимателя ФИО2 на их правопреемника – индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Новосибирск) в части требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 47-ВЭП от 01.02.2023, заключенного между ООО «Элемент-Трейд» и ООО «ЭТР «Сибирь»

В судебном заседании истец требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении.

Ответчик в судебном заседании и письменным отзывом по делу отклонил требования истцов как необоснованные и не подлежащие удовлетворению по мотивам, изложенным в отзывах.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явились, отзыв по делу и доказательства, опровергающие требования истца, суду не представили.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, арбитражный суд находит требования истцов не подлежащими удовлетворению ввиду нижеследующего.

Как следует из материалов дела, 01.02.2023 ООО «Элемент-Трейд» и ООО «ЭТР Сибирь» был заключен договор аренды недвижимого имущества №47-ВЭП. 

В соответствии с указанным договором ООО «ЭТР Сибирь» передало в пользование ООО «Элемент-Трейд» нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:032645:473 и часть нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:032645:444, а ООО «Элемент-Трейд» обязалось оплачивать арендную плату и стоимость коммунальных услуг. 

В последующем собственником арендованных помещений стал ФИО8, затем ФИО8, затем ФИО4 и в настоящее время помещения находятся в общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2, зарегистрированных в установленном порядке в качестве индивидуальных предпринимателей.

Как указывают истцы, в  течение срока действия договора арендатором были допущены следующие нарушения договора аренды:

- непредставление отчетов о товарообороте в установленной договором форме и в установленный срок;

- систематическая недоплата арендной платы;

- с января 2024 года не оплачены коммунальные услуги.

В соответствии с расчетом истцов ответчик недоплатил арендную плату за август 2023 года - сентябрь 2024 года в общей сумме 1 900 787 рублей 47 копеек (недоплата каждому из арендодателей по 950 393 рубля 73 копейки).

По состоянию на 31 октября 2024 года на указанную задолженность истцами начислена неустойка в сумме 454 298 рублей 12 копеек,  (задолженность перед каждым из арендодателей составляет 227 149 рублей 06 копеек).

Истцы полагают, что поскольку ответчик неоднократно грубо нарушал условия договора аренды, то договор подлежит расторжению.

Истцы неоднократно обращались к арендатору с требованием прекратить нарушение договора и исполнить нарушенные обязательства. Однако все претензии были оставлены без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истцов с настоящим иском в арбитражный суд.

По правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, при этом исходит из следующего.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Как следует из материалов дела, оплата за январь 2024 г. была произведена ответчиком своевременно на основании платежного поручения № 1126 от 09.01.2024.

Период 28-31 марта 2024 г. также был оплачен ответчиком по платежным поручениям № 141570 от 22.05.2024, № 141569 от 22.05.2024, № 141573 от 22.05.2024, № 141572 от 22.05.2024.

Как указал ответчик  период февраль-март 2024 г. не оплачен ввиду неправомерного бездействия самого истца.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что за период февраль 2024, март 2024 (в оставшейся части) истцом не было предоставлено ответчику документов о правообладателе в данный период, более того, истец до настоящего времени не раскрыл данную информации перед ответчиком.

Согласно статье 327.1 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

В силу п. 5.9 договора, в случае смены собственника Объекта, новый арендодатель обязан незамедлительно направить арендатору уведомление о смене арендодателя с  обязательным приложением заверенных банковских реквизитов для перечисления платежей, а также правооустанавливающих документов на объект. Арендатор по истечение 10 рабочих дней с момента получения указанного уведомления с обязательными приложениями, обязан начислять в будущем платежи в пользу нового арендодателя. До истечения указанного срока арендатор в любом случае не является просрочившим.

Таким образом, ответчику не было известно о реквизитах для произведения оплаты за указанный период правообладания. Каких-либо уведомлений об уступке права требования в адрес ответчика не направлялось. На запросы в адрес истца ответы не поступали (в том числе в рамках судебных разбирательств по настоящему делу).

Более того, ответчик самостоятельно направлял запрос нотариусу о предоставлении информации, однако, был получен отказ, напрямую ФИО4, который оставлен без ответа.

Доказательств того, что истцы имели права собственности в заявленный период (феврале 2024, март 2024 (в оставшейся части)), в материалы дела Доказательств обратного, вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии у истцов оснований для взыскания арендной платы за указанный период.

В части правообладателя ФИО4, которая истцом в настоящем деле не выступает, у ответчика отсутствует просрочка исполнения обязательства, в связи с отсутствием уведомления ответчика о наличии ее права собственности в заявленный период.

Также истец ссылается на неоплату коммунальных услуг за период с января 2024 г. 

В силу п. 5.3.1 договора аренды стоимость коммунальных услуг: электроэнергии, воды, водоотведения (канализации), теплоснабжения не входит в арендную плату и компенсируется арендатором арендодателю сверх арендной платы. Для компенсации стоимости коммунальных услуг арендодатель обязуется заключить агентский договор на обслуживание Помещения с эксплуатирующей организацией. На момент заключения настоящего договора эксплуатирующей организацией является индивидуальный предприниматель ФИО8 Выставление счетов на оплату коммунальных услуг (ГВС, ХВС, электроэнергия и отопление) потребленных арендатором, так же будет выставляться от индивидуального предпринимателя ФИО8 В случае смены эксплуатирующей организации арендодатель обязуется незамедлительно уведомить об этом арендатора.

Из чего следует, что плата за коммунальные услуги не входит в арендную плату.

Согласно п. 5.3.4 договора оплата стоимости коммунальных услуг производится в течение 10 дней со дня подписания акта на компенсацию коммунальных услуг. 

Таким образом, до смерти ФИО8 компенсация коммунальных услуг осуществлялась ему на основании подписанных с ним актов.

После смерти ФИО8 стороной арендодателя не исполнялась обязанность по уведомлению ответчика о смене эксплуатирующей организации.

В  адрес ответчика поступало уведомление от ООО «АРМ «Сибирь» о необходимости осуществлять оплаты в их адрес с приложением агентского договора с ИП ФИО8

Ответчик полагает, что у него не было оснований для произведения оплаты на счет ООО «АРМ «Сибирь» ввиду того, что данное уведомление было направлено третьим  лицом, а не правообладателем помещений в соответствии с условиями договора, агентский договор прекращает свое действие в силу смерти принципала.

В силу пункта 1 статьи 385 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.

Согласно пункту 1 статьи 418 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

В силу пункта 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 (ред. от 24.12.2020) "О судебной практике по делам о наследовании" имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя, а также если их переход в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими федеральными законами (статья 418, часть вторая статьи 1112 ГК РФ). В частности, в состав наследства не входят: право на алименты и алиментные обязательства (раздел V Семейного кодекса Российской Федерации, далее - СК РФ), права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования (статья 701 ГК РФ), поручения (пункт 1 статьи 977 ГК РФ), комиссии (часть первая статьи 1002 ГК РФ), агентского договора (статья 1010 ГК РФ).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что у ответчика правомерно возникли сомнения в направленном уведомлении и наличии оснований для компенсации стоимости коммунальных услуг третьему лицу ООО «АРМ «Сибирь». 

Более того, суд обращает внимание на то, что в ходе судебных разбирательств в рамках настоящего дела истцом так и не направлено уведомление об эксплуатирующей организации, согласно условиям договора.

Вместе с тем, ответчик осуществил компенсацию стоимости коммунальных услуг на счет ООО «АРМ Сибирь» в полном объеме.

В соответствие с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Аргумент истца о том, что поскольку переменная часть арендной платы арендатором производилась с нарушением срока оплаты, то данное обстоятельство также является основанием для расторжения договора аренды, судом не принимается, поскольку противоречит разъяснениям пункта 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

 Ввиду того, что компенсация стоимости коммунальных услуг не входит в арендную плату в соответствие с условиями договора аренды (п. 5.3.1), пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в качестве основания для расторжения договора в случае нарушения срока оплаты, а также с учетом бездействия стороны арендодателя.

Также несвоевременное направление справок о товарообороте не может являться основанием для расторжения договора аренды.

В соответствие с п. 5.2.8 договора, арендатор обязуется в течение 15 календарных дней после истечения расчетного месяца предоставить арендодателю справку о размере товарооборота, заверенную подписью полномочных представителей арендатора.

Обязанность арендатора по направлению справок на бумажном носителе по почтовому адресу не предусмотрена договором аренды. Ответчик направлял справки, заверенные главным бухгалтером, на адрес электронной почты. 

За периоды февраль, март 2023 г. у арендатора отсутствовала обязанность по направлению справок на основании условий договора по порядку исчисления арендной платы (п. 5.2.1.1, 5.2.1.2).

За период январь 2024 справка о товарообороте была направлена 05.02.2024. За период февраль 2024 г. справка не направлялась, ввиду отсутствия у ответчика сведений о правообладателе в данный период.

Арендатор оплачивал арендную плату в соответствие со справками о товарообороте и условиями договора об исчислении размера арендной платы. В связи с чем, арендодатель не понесет какой-либо ущерб от просрочек ответчика при направлении справок о товарообороте, более того, имел такую информацию, ввиду наличия доступа в личный кабинет арендатора. 

Доказательств обратного, вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  в материалы дела не представлено.

При расчете задолженности в рамках заявленных исковых требований истец исходит из размера арендной платы в 300 000 рублей.

При этом, пунктами 5.6., 5.6.2. договора аренды установлены специальные экономические условия, в соответствии с которыми арендная плата уменьшается на 30% от установленного договором размера в случае выявления несоответствия арендованного помещения требованиям законодательства о государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей.

Как следует из материалов дела, 12.06.2023 г. Министерство промышленности и торговли Новосибирской области было внесено решение об отказе в переоформлении лицензии на розничную продажу алкогольной продукции в связи с несоблюдением требований Постановления мэрии г. Новосибирска в части несоблюдения расстояния до медицинской организации (ГКУ НСО «Новосибоблфарм»), которая находится в том же здании, что и арендуемые ответчиком помещения (согласно выписке ЕГРН на здание). При проведении предлицензионной проверки должностные лица государственного органа производили замеры, в ходе которых установлено, что арендуемые объект попадает в зону ограничения.

Ввиду наличия оснований для снижения размера арендной платы на 30%, сторонами было подписано дополнительное соглашение от 12.05.2023 о снижении размера арендной платы до 3,5% товарооборота, но не менее 210 000 рублей.

Указанный размер арендной платы применяется до получения лицензии по розничной продаже алкогольной и спиртосодержащей продукции.

Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как разъяснено в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 22.11.1995 N 171-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции" лицензированию подлежат виды деятельности по производству и обороту этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции, за исключением: производства и оборота фармацевтической субстанции спирта этилового (этанола), спиртосодержащих лекарственных препаратов и (или) спиртосодержащих медицинских изделий, а также пива и пивных напитков, сидра, пуаре, медовухи.

Материалами дела установлено, что сторонами достигнуто соглашение  о снижении размера арендной платы до 3,5% товарооборота, но не менее 210 000 рублей до получения лицензии по розничной продаже алкогольной и спиртосодержащей продукции.

Лицензия у ответчика по розничной продаже алкогольной и спиртосодержащей продукции отсутствует.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчик правомерно оплачивал арендную плату в соответствии с условиями договора и дополнительного соглашения от 12.05.2023, факт оплаты не оспаривается истцами. 

Основания для расторжения договора, установленных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют, поскольку оплата производилась ответчиком в полном объеме, существенных нарушений договора аренды арендатором не допущено.

В связи с чем, у истца отсутствуют основания для применения ставки арендной платы, установленной в договоре аренды.

Резюмируя изложенное, суд, оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, сопоставив их с фактическими обстоятельствами дела, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110,  167-171, 181  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,       

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

        Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 7 500 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

        Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета 7 500 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

        Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в доход федерального бюджета 15 000 рублей государственной пошлины.

        Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение, вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

      Судья                                                                                        Е.Ю. Коренкова