Арбитражный суд Брянской области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Решение

Дело №А09-2374/2021

город Брянск

01 июня 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена 26.05.2021

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Чернякова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Волвенковой Е.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ИП ФИО1, ИП ФИО2 о признании недействительным решения Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации от 23.12.2020 №29/0921А98,

при участии в заседании:

от заявителя: ИП ФИО1- предпринимателя, ИП ФИО2- предпринимателя, ФИО3 – представителя (доверенности б/н от 15.03.2021 и б/н от 17.03.2021);  

от ответчика: ФИО4 – начальника ю/о (доверенность №29/04-4 от 11.01.2021);

установил:

Индивидуальные предприниматели ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304325421800552) и ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318325600013460) (далее - ИП ФИО1, ИП ФИО2) обратились в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании недействительным решение Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - Управление) об отказе в предоставлении права преимущественного выкупа нежилого помещения площадью 182, 5 кв.м., кадастровый номер 32:28:0012121:289, по адресу: Брянск, ул. Мира, 78, сформулированного в письме от 23.12.2020 №29/0921А98 с возложением обязанности устранить выявленные нарушения. 

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации требования заявителей не признало по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

В предварительном судебном заседании представитель ИП ФИО1 и ИП ФИО2 ходатайствовала о возложении судебных расходов, связанных с рассмотрением настоящего дела, на заявителей. 

Суд, реализуя право, закрепленное частью 4 статьи 137 АПК РФ, с согласия представителей сторон, перешел из предварительного судебного заседания к судебному разбирательству. 

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующее.

ИП ФИО1 является арендатором нежилых помещений, входящих в состав нежилого помещения общей площадью 182,5 кв.м., расположенного по адресу: г.Брянск, Бежицкий р-н, ул.Мира, 78:

- нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Брянск, Бежицкий р-н, ул.Мира, 78, площадью 14,7 кв.м., на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска №8Б-2017 от 01.02.2017г., заключенного с Управлением имущественных и земельных отношений Брянкой городской администрации на основании протокола аукциона №2-А, дата проведения 20.01.2017г. (срок аренды с 01.02.2017г. по 29.01.2018г.), договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска №478БД-2018 от 01.02.2018г., заключенного с Управлением имущественных и земельных отношений Брянкой городской администрации на основании заявки, в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135- ФЗ «О защите конкуренции» (срок аренды с 01.02.2018г. по 31.01.2023г.);

- нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Брянск, Бежицкий р-н, ул.Мира, 78, площадью 39.7 кв.м., на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска №37Б-2016 от 07.09.2016г., заключенного с Управлением имущественных и земельных отношений Брянкой городской администрации на основании протокола аукциона №3-А от 25.08.2016г. (срок аренды с 05.09.2016г. по 03.09.2017г.), договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска №479БД-2018 от 01.02.2018г., заключенного с Управлением имущественных и земельных отношений Брянкой городской администрации на основании заявки, в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (срок аренды с 01.02.2018г. по 31.01.2023г.);

- нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Брянск, Бежицкий р-н, ул.Мира, 78, площадью 42.2 кв.м., на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска №51Б-2016 от 01.11.2016г., заключенного с Управлением имущественных и земельных отношений Брянкой городской администрации на основании протокола аукциона №3-А от 29.09.2016г. (срок аренды с 10.10.2016г. по 08.10.2017г.), договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска №480БД-2018 от 01.02.2018г., заключенного с Управлением имущественных и земельных отношений Брянкой городской администрации на основании заявки, в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-Ф3 «О защите конкуренции» (срок аренды с 01.02.2018г. по 31.01.2023г.).

ИП ФИО2 является арендатором нежилых помещений, входящих в состав нежилого помещения общей площадью 182,5 кв.м., расположенного по адресу: г.Брянск, Бежицкий р-н, ул.Мира, 78:

- нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Брянск, Бежицкий р-н, ул.Мира, 78, пом.2, площадью 15 кв.м., на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска №51 Б-2018 от 01.11.2018г., заключенного с Управлением имущественных и земельных отношений Брянкой городской администрации на основании заявки, в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (срок аренды с 01.11.2018г. по 29.10.2019г.), договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска №47Б-2019 от 30.10.2019г., заключенного с Управлением имущественных и земельных отношений Брянкой городской администрации на основании заявки, в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (срок аренды с 01.11.2019г. по 29.10.2020г.), Договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска №48Б-2020 от 30.10.2020г., заключенного с Управлением имущественных и земельных отношений Брянкой городской администрации на основании заявки, в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-Ф3 «О защите конкуренции» (срок аренды с 01.11.2020г. по 30.10.2021г.);

- нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Брянск, Бежицкий р-н, ул.Мира, 78, площадью 10,2 кв.м., на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска №36Б-2017 от 01.05.2017г., заключенного с Управлением имущественных и земельных отношений Брянкой городской администрации на основании постановления Брянской городской администрации от 04.05.2017 №1512-зп (срок аренды с 01.05.2017г. по 28.04.2018г.), договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска №34Б-2018 от 02.07.2018г., заключенного с Управлением имущественных и земельных отношений Брянкой городской администрации на основании заявки, Постановления Брянской городской администрации от 08.06.2018г. №1713-зп (срок аренды с 02.07.2018г. по 30.06.2019г.), Договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска №39Б-2019 от 15.07.2019г., заключенного с Управлением имущественных и земельных отношений Брянкой городской администрации на основании заявки, Постановления Брянской городской администрации от 02.07.2019г. №2103-зп (срок аренды с 15.07.2019г. по 13.07.2020г.), Договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска №38Б-2020 от 20.07.2020г., заключенного с Управлением имущественных и земельных отношений Брянкой городской администрации на основании заявки, Постановления Брянской городской администрации от 16.07.2020г. №1762-зп (срок аренды с 20.07.2020г. по 18.07.2021г.).

18.12.2020г. ИП ФИО1 и ИП ФИО2 обратились в Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, входящих в состав муниципального нежилого помещения общей площадью 182,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 32:28:0012121:289 в общедолевую собственность, включая помещения, являющиеся вспомогательными по отношению к арендуемым, площадью 60,7 кв.м.

В ответ на заявление предпринимателей Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации принято решение, выраженное в письме №29/0921А98 от 23.12.2020г., об отказе в предоставлении преимущественного права выкупа помещения общей площадью 182,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

В качестве основания для отказа Управление указало, что заявители являются арендаторами помещений общей площадью 121,8 кв.м., в связи с чем, преимущественное право на приобретение помещения площадью 182,5 кв.м., в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ, отсутствует.

Полагая, что решение Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, выраженное в письме №29/0921А98 от 23.12.2020г об отказе в предоставлении ИП ФИО1 и ИП ФИО2 преимущественного права выкупа помещения общей площадью 182,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, является незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителей в сфере предпринимательской деятельности, заявители обратились в суд с настоящим заявлением.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон, суд заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», субъект малого предпринимательства, чье право на приобретение имущества было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение муниципального имущества, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Как следует из положений Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», приватизация муниципального имущества, порядок планирования приватизации и порядок принятия решений об условиях приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, определяются органами местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации (статьи 2,4,10,14).

Статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливает, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно пункта 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 и статьи 3 Федерального закона №159-ФЗ субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение. При этом распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение) осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение.

Таким образом, суд считает, что все условия, необходимые для реализации права преимущественного выкупа, имелись на дату обращения, а именно: на основании заключенных договоров аренды, арендуемые помещения на момент обращения с заявлением о предоставлении права преимущественного выкупа находились в непрерывном временном владении (пользовании) заявителей в течение более двух лет; задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) отсутствовала; арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства; сведения о субъектах малого и среднего предпринимательства не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно вышеуказанным договорам аренды к арендуемым заявителями помещениям относятся позиции 3, 4, 5, 6, 7, 10, 13, 14, 15, 16, 17 в соответствии с нумерацией экспликации нежилого помещения, являющейся частью технического паспорта нежилого помещения, изготовленного ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» по состоянию на 22.08.2018г.

Из технического паспорта на помещение, а также согласно справке ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» от 03.09.2019г. следует, что помещения позиций 1, 2, 8, 9, 11, 12 в нежилом помещении №2 по адресу: 

<

...>, являются вспомогательными для помещений, сдаваемых в аренду (л.д. 21-28). Данный факт также признал представитель Управления в судебном заседании 26.05.2021, что отражено в протоколе судебного заседания. В частности, по результатам ознакомления с листом дела №82, содержащим экспликацию арендуемых заявителями помещений, представитель Управления пояснил, что помещения под №: 1,2,8,9,11,12 являются местами общего пользования по отношению к помещениям под №: 3,4,5,6,7,10,13,14,15,16,17 (номера указаны согласно экспликации) и не могут быть предметом самостоятельной гражданско – правовой сделки, в том числе договоров аренды. 

В силу части 3 статьи 70 АПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств. Факт признания сторонами обстоятельств заносится арбитражным судом в протокол судебного заседания и удостоверяется подписями сторон.

Таким образом, указанные места общего пользования (помещения под №: 1,2,8,9,11,12) общей площадью 60,7 кв.м, не имеют самостоятельного назначения (использования) и служат исключительно для обеспечения доступа и обслуживания помещений, арендуемых заявителями.

Договоров с иными лицами на спорную площадь вспомогательных помещений Управлением не заключалось. Заявители пользуются всеми нежилыми помещениями, примыкающими к местам общего пользования №: 1,2,8,9,11,12 и иных потенциальных пользователей с учетом фактического плана здания не имеется.

При этом, с учетом позиции Конституционного Суда РФ, отраженной в постановлении от 10.11.2016 №23-П, необходимо учитывать, что арендаторы приобретают право пользования местами общего пользования, под которым понимаются помещения в здании, не находящиеся в аренде, субаренде или собственности третьих лиц, предназначенные для прохода посетителей и использования всеми арендаторами, субарендаторами или третьими лицами, а также для обеспечения нормального функционирования здания (лестничные клетки, входные группы, коридоры, тамбуры, проходы, туалеты и прочие).

Арендаторы, в пользовании которых находится нежилое помещение полностью, за исключением мест общего пользования, несут также бремя содержания таких мест общего пользования. Иных лиц, которые осуществляли бы пользование такими местами и осуществляли их содержание в отношении спорного помещения не имелось и не имеется.

В силу регулирующих данный правовой режим нормативных положений возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме производно от приобретения права собственности на помещения в этом доме (статья 289 ГК Российской Федерации и часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) и не связано с государственной регистрацией прав на объекты, относящиеся к общему имуществу (пункт 2 статьи 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 09.07.2012 года №14-5162-ГЕ). Доля в праве собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение в многоквартирном доме и не подлежит выделу в натуре (пункт 2 статьи 290 ГК Российской Федерации, части 2 и 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации). 

В основе предусмотренного действующим законодательством для комплекса общего имущества в многоквартирном доме особого правового режима (право общей долевой собственности собственников помещений со специальным регулированием) лежат объективные предпосылки - технические и экономические характеристики, предопределяющие ограничение оборотоспособности этого имущества, невозможность его отчуждения в целом третьим лицам, и обусловленные непосредственно свойствами самого многоквартирного дома как объемной строительной системы, включающей в себя помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенной для проживания и (или) деятельности людей (пункты 6 и 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 года №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

С учетом разъяснений, отраженных в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, необходимо исходить из того, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, поскольку единственным основанием для отказа в реализации предусмотренного положениями Закона №159-ФЗ права явился фактический вывод об отсутствии оснований для предоставления права в отношении помещений №: 1,2,8,9,11,12 общей площадью 60,7 кв.м., являющихся по установленным судом основаниям вспомогательными по отношению к арендуемым заявителями помещениям №: 3,4,5,6,7,10,13,14,15,16,17 (номера указаны согласно экспликации БТИ, л.д.82), суд, руководствуясь изложенными нормами и правовыми подходами, приходит к выводу об обоснованности заявления индивидуальных предпринимателей ФИО1 и ФИО2 и недействительности решения управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации об отказе в предоставлении права преимущественного выкупа нежилого помещения площадью 182,5 кв.м., кадастровый номер 32:28:0012121:289, по адресу: Брянск, ул. Мира, 78, сформулированного в письме от 23.12.2020 №29/0921А98.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

По смыслу главы 24 АПК РФ требование о понуждении органа, осуществляющего публичные полномочия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя. Исходя из смысла закона, при выборе способа устранения нарушенного права суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует нормам действующего законодательства Российской Федерации, материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения, исходя из оценки спорных правоотношений и совокупности установленных обстоятельств по делу. При этом суд в выборе способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой.

На основании вышеизложенного, оценив фактические обстоятельства дела, а также учитывая полномочия ответчика, суд возлагает на управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации обязанность в срок 20 рабочих дней с даты вступления в силу настоящего решения направить в адрес ИП ФИО1, ИП ФИО2 проект договора купли-продажи нежилого помещения площадью 182, 5 кв.м., кадастровый номер 32:28:0012121:289, по адресу: Брянск, ул.Мира, 78.

Судебные расходы, понесенные заявителями по делу, распределению не подлежат на основании ходатайства, заявленного представителем ИП ФИО1 и ИП ФИО2 в судебном заседании 26.05.2021.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

Заявление ИП ФИО1, ИП ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительным решение управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации об отказе в предоставлении права преимущественного выкупа нежилого помещения площадью 182, 5 кв.м., кадастровый номер 32:28:0012121:289, по адресу: Брянск, ул.Мира, 78, сформулированного в письме от 23.12.2020 №29/0921А98.

Возложить на управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации обязанность в срок 20 рабочих дней с даты вступления в силу настоящего решения направить в адрес ИП ФИО1, ИП ФИО2 проект договора купли-продажи нежилого помещения площадью 182, 5 кв.м., кадастровый номер 32:28:0012121:289, по адресу: Брянск, ул.Мира, 78.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

 

Судья                                                                                                               Черняков А.А.