АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-39181/23

26 марта 2024 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   12 марта 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            26 марта 2024 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению акционерного общества «Коммунальщик Дона» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

о признании незаконным отказа, обязании осуществить государственную регистрацию,

при участии третьего лица: ООО «ДОНУК» ИНН 

<

***>, ОГРН: 

<

***>,

при участии:

от заявителя: представитель ФИО2 по доверенности от 09.01.2024,

от заинтересованного лица: представитель ФИО3 по доверенности от 08.11.2023,

от третьего лица: представитель ФИО4 по доверенности от 18.01.2024,

установил:

акционерное общество «Коммунальщик Дона» обратился в суд с заявлением к Управлению  Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании уведомления о приостановлении государственной регистрации незаконным, обязании осуществить государственную регистрацию.

В процессе рассмотрения дела заявитель уточнил исковые требования, изложив их в следующей редакции: о признании незаконным решения о отказе государственной регистрации прав от 15.12.2023 № КУВД-001/2023-39484978/3, обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.

Протокольным определением от 06 февраля 2024 года суд принял к рассмотрению требования в уточненной редакции.

В судебном заседании представитель заявителя доложил основание и предмет заявления, требования поддержал в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица против удовлетворения требований заявления возражал по доводам, изложенным в отзыве на заявление.

Третье лицо отзыва на заявление не представило, возражений по существу заявленных требований не заявило.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд не нашел оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду следующего.

Судом установлено, что 04.09.2023 в Росреестра по Ростовской области обратилось акционерное общество «Коммунальщик Дона» с заявлением о государственной регистрации права в отношении нежилого здания, общей площадью 22,8 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0021133:376, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. Веры Пановой, д 30, строение 4.

В качестве правоустанавливающих документов представлены:

- договор купли-продажи имущества от 26.09.2023 № б/н, согласно которому общество с ограниченной ответственностью «Донук», представляющее интересы собственников помещений многоквартирного дома с кадастровым номером 61:44:0021133:43, продает акционерному обществу «Коммунальщик Дона», в том числе, нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0021133:376 за 1500 рублей;

- протокол № 1/1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> от 18.03.2019.

В соответствии со статьей 29 Закона о регистрации государственным регистратором была проведена правовая экспертиза представленных для государственной регистрации документов, по итогам которой было установлено следующее.

В Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) содержатся сведения о нежилом здании, общей площадью 22,8 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0021133:376, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. Веры Пановой, д 30, строение 4; сведения о правах отсутствуют.

Государственный кадастровый учет указанного нежилого здания был осуществлен 25.01.2019 на основании заявления о государственном кадастровом учете от 21.01.2019 Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 61-310-893209-2019 от 17.01.2019, технического плана здания, сооружения, помещения либо объекта незавершённого строительства № б/н от 13.12.2018.

Согласно сведениям ЕГРН нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0021133:376 расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021133:40.

В границах вышеуказанного земельного участка также расположено три многоквартирных дома с кадастровыми номерами 61:44:0021133:378, 61:44:0021133:43 и 61:44:0021133:711.

В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Заявление о переходе права собственности от общества с ограниченной ответственностью «Донук», представляющего интересы собственников помещений многоквартирного дома с кадастровым номером 61:44:0021133:43, к акционерному обществу «Коммунальщик Дона» на основании договора купли-продажи имущества от 26.09.2023 № б/н в Управление не представлено.

Также в Управление не представлены документы, подтверждающие право собственности продавца на заявленный объект недвижимости.

С учетом данного обстоятельства, в целях соблюдения законности установленного порядка проведения государственной регистрации и недопущения нарушения прав и законных интересов участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, 15.10.2023 государственная регистрация права на объект недвижимости с кадастровым номером 61:44:0021133:376 была приостановлена на срок до трех месяцев по инициативе регистратора в соответствии с п. 2 ст. 26 Закона о регистрации, о чем АО «Коммунальщик Дона» было уведомлено.

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 15.10.2023 указаны причины приостановления государственной регистрации прав, в частности, разъяснено о необходимости осуществить государственную регистрацию права собственности продавца по договору купли-продажи.

Заявитель мотивирует требования возникновением права общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома с кадастровым номером 61:44:0021133:43 на нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0021133:376.

Уведомлением от 15.12.2023 № КУВД-001/2023-39484978/3 в удовлетворении заявления отказано, так как 15.12.2023 истек срок приостановления государственной регистрации права на спорный объект недвижимости.

Указанные действия и решения заинтересованного лица оспорены в рамках данного заявления.

При его рассмотрении суд руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Действия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав регулируются нормами Федерального закона 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

Согласно статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН) является      единственным доказательством    существования зарегистрированного права.

По правилам статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Той же нормой установлены основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации на предмет наличия или отсутствия установленных Законом оснований для приостановления государственное регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В силу подпунктов 1 и 3 пункта 1 статьи 26 Федерального закона  от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости, а также если  имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав согласно статьей 27 Федерального закона в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Федерального закона.

Из приведенных законоположений следует, что  при ее проведении регистратор обязан дать оценку основаниям для регистрации права, установленным как представленными заявителем документами, так и действующим законодательством, что и составляет содержание правовой экспертизы документов, императивно вменной в обязанность регистратора законом.

Доказывая законность своих действий, регистратор ссылается на непредоставление документов, подтверждающих право собственности продавца на нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0021133:376, а также на отсутствие в ЕГРН сведений о правах на спорный объект.

Оппонируя этому доводу, заявитель указывает на возникновение права общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома с кадастровым номером 61:44:0021133:43 на нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0021133:376 в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Суд соглашается с позицией управления, основываясь на следующих законоположениях.

Согласно части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

На основании пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ со дня проведения государственного кадастрового земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений, указанных в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П, а также в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд приходит к выводу о том, что в нормах пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации подразумевается земельный участок, на котором расположен один многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Между тем, из материалов дела усматривается и заявителем не оспорено, что в границах спорного земельного участка расположено три многоквартирных дома с кадастровыми номерами 61:44:0021133:378, 61:44:0021133:43 и 61:44:0021133:711.

Таким образом, исходя из вышеуказанных разъяснений, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021133:40, как и нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0021133:376, не могут являться объектами общего имущества исключительно собственников помещений многоквартирного дома с кадастровым номером 61:44:0021133:43.

Из описанного следует, что государственный регистратор правомерно отказал в регистрации права собственности на спорный объект.

Довод заявителя о введении в эксплуатацию только одного многоквартирного дома с кадастровым номером 61:44:0021133:43 на момент заключения договора купли-продажи имущества от 26.03.2019 также отклонен судом как беспредметный ввиду нахождения в настоящий момент в границах спорного земельного участка трех многоквартирных домов.

Изложенное влечет вывод о необходимости отклонения заявленных обществом требований.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на заявителя относятся понесенные им судебные расходы.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Солуянова Т. А.