Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-101468/2018

04 августа 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  16 июля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  04 августа 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Заварзиной М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга;

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Этафон»;

о взыскании 6 380 390,02 руб.;

при участии:

- от истца: ФИО2 по доверенности от 30.12.2019;

- от ответчика: ФИО3 по доверенности от 28.10.2019;

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Этафон» (далее – Общество), о взыскании 6 380 390 руб. 02 коп., в том числе 5 656 397 руб. 47 коп. задолженности по арендной плате по договору от 20.03.2014 № 06/ЗКС-03568 аренды земельного участка на инвестиционных условиях за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 и 723 992 руб. 55 коп. пеней за просрочку платежей за период с 11.04.2017 по 22.11.2017. 

Решением суда от 06.11.2018 иск удовлетворен в полном объеме. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2019 данное решение изменено; с Общества в пользу Комитета взыскано 1 937 197 руб. 92 коп. задолженности по арендной плате; в удовлетворении иска в остальной части отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.10.2019 решение суда первой инстанции от 06.11.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

 В настоящем судебном заседании стороны поддержали ранее заявленные правовые позиции по делу, Комитет заявил об уточнении размера исковых требований, просил взыскать с ответчика 5 920 083 руб. 76 коп. задолженности за период с 01.04.2017 по 31.12.2017, а также 757 603 руб. 75 коп. пеней за просрочку платежа. Уточнение размера исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 24.02.2014 № 124 Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, далее также Комитет) (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 20.03.2014 № 06/ЗКС-03568 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 16 528 кв. м с кадастровым номером 78:37:0017212:1048, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> участок 1 (западнее дома 30, корп. 2, лит. А по Финляндской улице), для осуществления инвестиционного проекта по строительству производства электронного и оптического оборудования (производственный комплекс по выпуску электронного оборудования) сроком действия до 04.03.2017. 

Размер и порядок внесения платежей определены в разделе 4 договора. Согласно пункту 4.1 договора общий размер арендной платы за период действия договора составляет 20 900 000 руб. Указанная сумма уплачивается в порядке, определенном пунктом 4.3.1, а именно: денежные средства в объеме 50 процентов от указанной суммы перечисляются единовременно в месячный срок после заключения договора, остальная часть - поквартально равными долями не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января) в течение срока строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга, с начислением на подлежащую перечислению сумму процентов, равных ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания договора, за период времени с даты подписания договора до даты платежа, установленной в договоре. 

Согласно пункту 5.1 договора реализация инвестиционного проекта начинается 05.03.2014 и оканчивается согласно пункту 5.2.2 договора получением разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию не позднее 04.03.2017. 

Пунктом 6.2.7 установлена обязанность арендатора обеспечить перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора, в сроки, указанные в пункте 4.3 договора и приложении № 5 к договору (график перечисления денежных средств). 

Пунктом 8.3 договора за нарушение условий пунктов 4.3, 6.2.7 договора установлена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки. 

По акту приема-передачи от 20.03.2014 земельный участок передан арендатору. 

Письмом от 16.05.2017 Комитет уведомил Общество о том, что в связи с истечением 04.03.2017 срока действия договора арендная плата подлежит уплате в соответствии с приложенным к письму графиком платежей поквартально в размере, пропорциональном общей сумме арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора. 

Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы, направил в адрес Общества претензию от 22.11.2017 с требованием уплатить задолженность по арендной плате пени в сумме в течение пяти дней с момента получения претензии. 

В связи с оставлением Обществом указанной претензии без удовлетворения Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий по общему правилу не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Возражая против исковых требований, Общество ссылалось на то, что сроки строительства были нарушены по следующим обстоятельствам, не зависящим от него. Разрешение на строительство было получено только 09.03.2017 после продолжительной переписки с государственными органами Санкт-Петербурга; задержка выдачи разрешения в 154 дня была обусловлена необоснованными отказами Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, мотивированными несоответствием характеристик объекта строительства, указанных в проектной документации, условиям договора. В декабре 2017 года строительство было завершено, однако Общество не смогло предъявить к приемке законченный строительством объект вследствие произошедшего 28.12.2017 пожара. 

Общество представило расчет арендной платы за период с 01.04.2017 по 31.12.2017, произведенный исходя из следующего. За периоды с 01.04.2017 по 05.08.2017 и с 28.12.2017 по 31.12.2017 арендная плата рассчитана в соответствии с пунктом 3.1.1 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденного постановлением Правительства СанктПетербурга от 26.11.2009 № 1379 во исполнение Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 (далее – Положение), с применением кода функционального использования территории (Кн) 10.1 с учетом задержки в выдаче разрешения на строительство не по вине Общества и произошедшего пожара, не позволившего сдать объект в эксплуатацию. За период с 06.08.2017 по 27.12.2017 арендная плата рассчитана с применением Кн 18.0. 

Вместе с тем, в силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 65 (в редакции до 01.03.2015), 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, имеет регулируемый характер, ее размер определяется в порядке, установленном уполномоченным органом. 

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции от 25.01.20013 № 13), размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. 

В данном случае договор от 20.03.2014 № 06/ЗКС-03568 аренды земельного участка на инвестиционных условиях заключен с Обществом не по результатам торгов, а в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» (далее – Закон Санкт-Петербурга № 282-43). 

Согласно пункту 1 статьи 8 данного Закона (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) к инвестиционным условиям, в частности, относятся размер арендной платы за земельный участок (при заключении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях), обязанность инвестора завершить строительство объекта недвижимости и сдать его в эксплуатацию не позднее определенного срока. В силу пункта 3 той же статьи формирование инвестиционных условий осуществляется на основе отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, права на заключение инвестиционного договора, арендной платы. 

Таким образом, в случае заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях в соответствии с Законом Санкт-Петербурга № 282-43 без проведения торгов размер арендной платы является регулируемым и определяется в порядке, установленном данным Законом, постановлением Правительства Санкт-Петербурга исходя из отчета о рыночной стоимости арендной платы. 

Кроме того, предусмотренные пунктом 3.1.1 Положения условия определения арендной платы за земельные участки по истечении срока строительства применяются, если на срок строительства арендная плата также рассчитывалась в соответствии с Положением с применением кода функционального использования 10.1. Из пункта 3.1.1 Положения не следует, что по окончании срока строительства арендная плата может быть меньше, чем была установлена в соответствии с Положением на период строительства.

При таких обстоятельствах, представленный Обществом расчет арендной платы, исходя из Методики, не может быть признан судом обоснованным.

При этом, произведенный Комитетом расчет подлежащей внесению в спорный период арендной платы проверен судом и признан правильным. В частности, рассчитывая арендную плату в спорный период Комитет исходил из того, что договор аренды в спорный период считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

В частности, положениями пункта 4.3. договора предусмотрено, что перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1 Договора, осуществляется Арендатором в порядке, предусмотренном подпунктом 4.3.1 Договора, т.е. в соответствии с графиком перечисления денежных средств по Договору (приложение 5 к Договору):

- в объеме 50 процентов от общей суммы денежных средств, подлежащих перечислению Арендатором в соответствии с пунктом 4.1 Договора, в месячный срок после заключения Договора единовременно;

- в объеме 50 процентов от общей суммы денежных средств, подлежащих перечислению Арендатором в соответствии с пунктом 4.1 Договора, поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января), в течение срока строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга.

При этом на сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом квартале, начисляются проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания Договора, за период времени с даты подписания Договора до даты платежа, установленной в Договоре.»,

При расчете арендных платежей в спорный период Комитетом применено тот же алгоритм, что и при заключении договора с той разницей, что авансирование в размере от 50% арендной платы не производится, в связи с чем предусмотренные договором проценты за рассрочку платежа начисляются только на половину расчётного размера квартальной арендной платы, определённого исходя из общей величины арендной платы по договору  и первоначально установленного срока действия договора.

Перечисление в бюджет Санкт-Петербурга арендной платы во время проектирования и строительства должно осуществляться в порядке, установленном постановлением правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 N 275 "О порядке перечисления инвесторами денежных средств по договорам, заключенным в соответствии с Законом Санкт-Петербурга "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции", т.е. сумма, подлежащая перечислению в квартале, в котором осуществляется оплата, рассчитывается с начислением процентов, равных ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания договора, за период времени с даты подписания договора до даты платежа, установленной в договоре (пункт 1.3.2).

Толкование условий пунктов 2.7, 4.1, 4.3 договора аренды свидетельствует о том, что проценты, указанные в подпункте 4.3.1, применяются для целей определения размера арендной платы.

При таких обстоятельствах исковые требования Комитета о взыскании 5 920 083 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате и 757 603 руб. 75 коп. неустойки являются обоснованными.

Доводы ответчика о том, что по окончании срока действия договора неустойка, предусмотренная пунктом 8.3 договора аренды применению не подлежит, не могут быть признаны судом обоснованными.

Направляя настоящее дело на новое рассмотрение и отменяя постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда об отказе во взыскании неустойки, суд кассационной инстанции указал, что пунктом 8.3 договора предусмотрено начисление пеней в размере 0,1 процента от просроченной суммы в случае нарушения арендатором условий пунктов 4.3, 6.2.7 договора. В свою очередь, пунктом 4.3 установлен порядок перечисления арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора, путем единовременного внесения половины этой суммы и поквартального равными долями – второй половины. Определенная пунктом 4.1 договора сумма однозначно квалифицирована сторонами как арендная плата за период действия договора. Поскольку обе стороны считают заключенный между ними договор действующим, нет оснований считать, что истечение указанного в договоре срока повлияло на правовую природу платежей, подлежащих внесению арендатором и после окончания этого срока, а, следовательно, сохраняются и иные условия договора, в том числе в части периодичности сроков внесения платы и ответственности за их нарушение.

Поскольку в соответствии с частью 21 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 2.1. указания арбитражного суда кассационной инстанции  обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело, принимая во внимание, что сторонами не приведено доводов об ином толковании ими условий договора, ссылки Общества на неприменение к правоотношениям сторон в спорный период положений пункта 8.3 договора аренды не могут быть признаны судом обоснованными.

 Ответчиком подано ходатайство о снижении подлежащей взысканию неустойки на основании статьи 333 ГК РФ. В обоснование ходатайства ответчик ссылается на несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. 

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Как следует из пункта 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее также – Постановление №7), при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 N 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При таких обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Рассмотрев заявление ответчика о снижении размера неустойки, оценив представленные в дело доказательства в совокупности и, с учетом фактических обстоятельств настоящего дела, исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения необоснованной выгоды, суд считает возможным применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер подлежащей взысканию суммы до 378 801 руб. 88 коп.

С учетом изложенного, исковые требования в части взыскания неустойки подлежат удовлетворению исходя из указанной суммы, а в остальной части удовлетворению не подлежат.

В соответствии с пунктом 1.1. статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно пункту 4 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных арбитражным судом исковых требований.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Этафон» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 5 920 083,76 руб. задолженности по арендной плате и 378 801,88 руб. пеней за просрочку платежей по договору аренды от 20.03.2014 № 06/ЗКС-03568. 

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Этафон» в доход федерального бюджета 15 578 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Заварзина М.А.