АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5388/2022

06 декабря 2022 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи С.Н. Новиковой

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, В.А. Гребенщиковой

представители сторон не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение от 20.05.2022, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2022

по делу №  А04-6031/2020 Арбитражного суда Амурской области

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 319280100027299, ИНН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 319280100027299, ИНН 

<

***>) 

о признании договора аренды расторгнутым   

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Амурской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.01.2020.

Решением от 20.05.2022, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2022, в удовлетворении исковых требований отказано. 

В кассационной жалобе ИП ФИО1 просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель, ссылаясь на фактический возврат арендованного имущества ответчику 16.06.2020,                  т.е. после вступления в силу части 4 статьи 19 Федерального закона                      «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (08.06.2020), приводит доводы о наличии правовых оснований для расторжения спорного договора аренды. Полагает, что судами не дана оценка всем обстоятельствам спора, в частности невозможности арендатором пользоваться арендуемым помещением по прямому назначению, отсутствию денежных средств для внесения арендных платежей, вследствие введенных                    в марте 2020 года ограничительных мер, неопределенной позиции арендодателя. 

Отзыв на кассационную жалобу не поступил. 

В судебном заседании, проведенном до перерыва в соответствии                    с положениями статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области, представитель ИП ФИО1 поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав суду пояснения.

После объявленного перерыва представители сторон не обеспечили явку в судебное заседание, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется. 

Как следует из материалов дела, 01.01.2020 между индивидуальными предпринимателями ФИО2 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендатор принял в пользование нежилые помещения площадью 159,8 кв.м, собственником которых является арендодатель (свидетельство о государственной регистрации права от 03.07.2014 № 28 АА 940867), расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома              № 208 по ул. Амурская в г. Благовещенске, для использования под гостиничные услуги, сроком с 01.01.2020 по 01.12.2020.

Разделом 3 договора предусмотрены «Особые условия», согласно которым арендатор в связи с изменением функционального использования помещений под гостиничные услуги обязан за счет своих средств получить разрешительные документы и произвести перепланировку (устройство дополнительного сантехнического оборудования:  установку, монтаж, присоединение к действующей системе водоснабжения, установку счетчика для воды), согласно проекта СРО-П-203-08112018 ООО «А ПРОЕКТ», в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Никаких других перепланировок в данном помещении, кроме вышеуказанных, не предусмотрено (проект СРО-П-203-08112018 к договору прилагается). После выполнения работ по перепланировке и подписания акта, подтверждающего, что устройство дополнительного сантехнического оборудования согласно проекту было проведено в соответствии                                     с действующим законодательством, арендатор обязан передать оригинал акта приемки арендодателю для внесения соответствующих изменений                           в техпаспорт нежилого помещения.

При расторжении или прекращении действия договора арендатор обязан произвести косметический ремонт и сдать арендодателю помещение в хорошем состоянии и ключи от помещения по акту сдачи-приемки (пункт 3.14 договора).

В соответствии с пунктом 3.23 договора по истечении срока его действия, а также при досрочном расторжении не позднее чем за 30 календарных дней арендатор обязан сообщить арендодателю о своем намерении освободить или перезаключить договор аренды на новый срок.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что ежемесячная арендная плата за арендуемую площадь составляет 136 000 руб., которую арендатор вносит наличной суммой или на расчетный счет арендодателя до 15 числа каждого текущего месяца за последующий месяц.

Первая арендная плата в сумме 136 000 руб. вносится арендатором в мае 2020 года за июнь месяц 2020 года и так дальше ежемесячно эта сумма вносится до срока окончания договора (пункт 4.2 договора).

В силу пункта 4.3 договора за январь, февраль, март и май 2020 года арендная плата не взимается. Арендодатель и арендатор пришли к обоюдному соглашению, что эти месяцы являются установочными, в связи с функциональным изменением использования арендуемого помещения под гостиничные услуги и устройством дополнительного сантехнического оборудования арендатором за счет собственных средств и сил.

Разделом 6 договора предусмотрены условия для его досрочного расторжения по требованию арендатора: при нецелевом использовании арендатором помещения (пункт 6.1); при ухудшении состояния помещения по вине арендатора (пункт 6.2); при пропуске арендатором срока арендной платы и коммунальных услуг более 5 дней (пункт 6.3 договора).

Факт передачи арендатору нежилого помещения подтверждается актом от 01.01.2020, в котором отражены сведения о состоянии каждого из передаваемых помещений, о текущих показаниях водо- и электросчетчиков.

Письмом от 09.04.2020 предприниматель ФИО1 в связи с ухудшением экономической ситуации, связанной с распространением новой коронавирусной инфекции COVID-19, просила предпринимателя  ФИО2 снизить размер арендной платы по договору от 01.01.2020 на 50% за период с апреля по май 2020 года, а также предоставить отсрочку по уплате арендных платежей, предусмотренных в 2020 году, в период с 28.03.2020 по 30.04.2020 согласно части 1 статьи 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – ФЗ № 98-ФЗ).

Письмом от 06.05.2020 № 1 предприниматель ФИО1 вновь просила снизить размер арендной платы на 50 % за период с июня                      по 31 декабря 2020 года, предоставить отсрочку уплаты арендной платы на срок до 01.10.2021, начиная с даты введения режима повышенной готовности на территории региона.

 Письмом от 18.05.2020 предприниматель ФИО1 направила для подписания Соглашение о внесении изменений в договор от 01.01.2020 в части, касающейся отсрочки оплаты арендных платежей, изменения ответственности, предусмотренной пунктом 5.2 договора, уменьшив ее размер с 0,5% до 0,1%, а также просила зачесть в счет оплаты арендных платежей 750 000 руб., полученных арендодателем.

Письмом от 01.06.2020 арендатор направила в адрес арендодателя уведомление о расторжении договора аренды с 01.06.2020, указав на невозможность использования помещений с 29.03.2020 по назначению ввиду установленных на территории Амурской области ограничений, связанных с распространением коронавирусной инфекции COVID-19, приложив к письму соглашение о расторжении договора, для подписания (письмо направлено 04.06.2020 экспресс-отправлением № ED06139747RU и получено адресатом 06.06.2020).

27.06.2020 предпринимателем ФИО1 почтовой корреспонденцией направлены предпринимателю ФИО2 ключи от помещений, а также акт приема-передачи нежилых помещений для подписания; соответствующий акт, ключи получены адресатом 22.07.2020.

В свою очередь, предпринимателем ФИО2 в адрес арендатора направлены претензии: от 30.05.2020 о необходимости выполнений условий договора от 01.01.2020, включая его раздел 3 «Особые условия»;                             от 18.06.2020 о необходимости оплаты задолженности по договору                                  и об отсутствии оснований для расторжения договора, для подписания соглашения о расторжении договора, акта приема-передачи, сообщив при этом о полученных ключах от нежилых помещений.

Наличие спора в отношении действия договора от 01.01.2020 послужило основанием для обращения предпринимателя ФИО1 в арбитражный суд с настоящим иском, которая окончательно сформулировала требования по иску в виде признания договора аренды от 01.01.2020 расторгнутым с 16.06.2020.

В ходе судебного разбирательства производство по настоящему делу приостанавливалось до рассмотрения дела № А04-7208/2020.

По названному делу, вступившим в законную силу решением от 07.06.2021 Арбитражного суда Амурской области, отказано предпринимателю ФИО1 в удовлетворении иска о признании недействительным договора аренды от 01.01.2020, применении последствий недействительности сделки в виде взыскании 540 000 руб., составляющих расходы на ремонт помещений.

По настоящему спору суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из следующего.

Судами правомерно квалифицированы спорные правоотношения как регулируемые нормами главы 34 «Аренда» ГК РФ, условиями договора аренды от 01.01.2020.

По общему правилу статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1). Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 2).

В данном случае требования заявлены о признании договора аренды              от 01.01.2020 расторгнутым с 16.06.2020.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора  (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Статьей 450.1 ГК РФ допускается отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору.

Согласно пункту 1 этой статьи предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Статьей 620 ГК РФ определены случаи досрочного расторжения договора по требованию арендатора: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (подпункт 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (подпункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (подпункт 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (подпункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

При разрешении спора суды, анализируя условия договора о                          т 01.01.2020, установили отсутствие в нем условий о возможности арендатора в одностороннем порядке отказаться от договора аренды, а также возможности досрочного расторжения договора по требованию арендатора. Приведенные в разделе 6 договора случаи досрочного расторжения договора связаны с нарушением его условий непосредственно арендатором.

Кроме того, суды не установили нарушений ответчиком условий договора, позволяющих арендатору обратиться с требованием о досрочном расторжении договора в порядке статьи 620 ГК РФ.

Истец в обоснование того, что договор от 01.01.2020 является расторгнутым, ссылается на положения статьи 19 Закона № 98-ФЗ, распоряжения губернатора Амурской области от 30.04.2020 № 49-р, от 08.05.2020 № 96-р, от 30.06.2020 № 147-р, которыми внесены изменения в распоряжение губернатора от 27.01.2020 № 10-р «О введении режима повышенной готовности».

Пунктом 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Федерального закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ).

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее – Требования № 439).

В соответствии с пунктом 1 Требований отсрочка предоставляется организациям и индивидуальным предпринимателям, которые осуществляют деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в результате распространения коронавирусной инфекции.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434, в соответствии с которым деятельность по предоставлению мест для временного проживания «Гостиничный бизнес», ОКВЭД 55 включена в соответствующий перечень.

Пунктом 3 статьи 19 названного Закона № 98-ФЗ  предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 ФЗ от 21.12.1996 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Федерального закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Распоряжением губернатора Амурской области от 27.01.2020 № 10-р, действующим в редакции распоряжений от 30.04.2020 № 49-р, от 08.05.2020 № 96-р, от 30.06.2020 № 147-р, на территории Амурской области введен режим повышенной готовности, в связи с чем гостиницам и другим объектам временного размещения граждан, расположенным на территории городских округов Амурской области город Благовещенск, город Свободный, город Белогорск, город Тында, город Шимановск, предписано приостановить до 15.07.2020 (включительно) новые бронирования и заселения.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Амурской области является основанием для арендаторов недвижимого имущества, осуществляющих деятельность по предоставлению мест для временного проживания, предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера.

С 08.06.2020 статья 19 Закона № 98-ФЗ дополнена частью 4, предусматривающей, что арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 01.10.2020 отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

Таким образом, с 08.06.2020 для субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в связи с распространением коронавирусной инфекции COVID-19, дополнительно предусмотрено право отказаться от договора аренды в порядке статьи 450.1 ГК РФ.

При этом во всех случаях, предусмотренных пунктами 1-4 Закона                  № 98-ФЗ, арендатор должен осуществлять деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

Как указано выше к таким отраслям относится деятельность арендатора по предоставлению мест для временного проживания «Гостиничный бизнес», ОКВЭД 55.

Согласно сведениям из ЕГРИП основным видом деятельности, которой занимается предприниматель ФИО1, является предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты, ОКВЭД 96.02; предпринимателем в ЕГРИП внесены сведения о  дополнительном виде деятельности – деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания, ОКВЭД 55.10 только 22.09.2020, т.е. после возникновения спора относительно условий и действия договора.

Выясняя вопрос о наличии оснований считать договор от 01.01.2020 расторгнутым по приведенным истцом доводам, судами установлено, что его предметом являлись нежилые помещения, предоставленные ответчиком под гостиничные услуги. При этом по условиям договора истец освобожден                 от обязанности по внесению арендной платы за январь, февраль, март, май 2020; на него была возложена обязанность по переоборудованию помещений под гостиничные услуги.

Доказательств того, что предоставленные по договору аренды от 01.01.2020 помещения, требующие переоборудования под гостиничные услуги, могли быть использованы и использовались по предоставлению мест для временного проживания, в материалы дела не представлено.

При установленном суды, учитывая сведения из ЕГРИП ФИО1, обоснованно сделали вывод об отсутствии основания для признания последней осуществляющей деятельность в особо пострадавшей отрасли российской экономики.

Кроме того, направление уведомления о расторжении договора ввиду отсутствия возможности использовать помещения для предоставления гостиничных услуг с 29.03.2020 (письмо от 01.06.2020, полученное ответчиком 06.06.2020) до вступления в силу части 4 статьи 19 Закона                 № 98-ФЗ не позволило суду признать соответствующее уведомление в качестве доказательства соблюдения установленного статьей 450.1 ГК РФ порядка для отказа от договора. При этом возврат ключей и их получение ответчиком 22.07.2020 суды не признали достаточным основанием для расторжения договора, поскольку отсутствуют подписанный сторонами акт по возврату помещений, а также доказательства, свидетельствующие об уведомлении ответчика о необходимости явиться для осмотра помещений для их возврата.

Исследуя условия договора, содержащие сведения об обязанности арендатора уплачивать арендные платежи за период с января по март, май 2020, суды отметили, что арендатору фактически была предоставлена отсрочка по уплате арендных платежей. В рамках настоящего спора истцом вопросы об отсрочке, уменьшении арендных платежей на обсуждение суда не ставились. 

С учетом установленного суды, оценивая согласно статье 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, пришли к выводу об отсутствии правовых оснований считать договор от 01.01.2020 расторгнутым с 16.06.2020, поэтому, руководствуясь вышеприведенными нормами права, обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судебных инстанций, основанные на исследованных доказательствах и установленных по делу обстоятельствах, фактически направлены на переоценку последних и не свидетельствуют о нарушении норм материального права, которые могли бы являться основанием для отмены принятых по делу судебных актов в порядке кассационного производства, в силу чего судом округа отклоняются по правилам статьи 286 АПК РФ.

Иное толкование подателем жалобы действующего законодательства Российской Федерации и иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права.

Оснований для отмены судебных актов, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.05.2022, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2022 по делу № А04-6031/2020 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                           С.Н. Новикова                   

Судьи                                                                               М.Ю. Бурлова-Ульянова         

 

В.А. Гребенщикова