АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

 

17 апреля 2018 года

      Дело № А08-477/2017

 

Резолютивная часть постановления изготовлена         17.04.2018

Постановление изготовлено в полном объеме             17.04.2018 

 

          Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

Л.В. Солодовой

Е.В. Гладышевой

ФИО1

 

при участии в заседании:

 

от истца:

ДИЗО администрации 

Старооскольского городского округа 

Белгородской области

 

от ответчика:  

ООО "Кинотеатр "Парнас": 

 

не явился, извещен надлежаще

 

 

не явился, извещен надлежаще

 

        рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кинотеатр "Парнас" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 12.07.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2017 по делу №А08-477/2017, 

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью  "Кинотеатр "Парнас" о взыскании  задолженности по договору аренды  № 1715 от 10.02.2003 в сумме 3 084 398 руб. 10 коп. за период с 01.01.2016 по 01.10.2016, а также  пени в размере 433 554  руб. 30 коп. за период с 11.01.2016 по 01.10.2016 и обязании ответчика передать объект по акту приема-передачи ( с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 12.07.2017 (судья Шульгина А.Н.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2017 (судьи: Поротиков А.И., Ушакова И.В., Щербатых Е.Ю.) требования истца удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 1 137 624 руб. 14 коп, из которых  839 242,46 руб. составляет сумма основного долга   за период с 01.04.2016 по 01.10.2016 и 298 381 руб.68 коп. пеня за просрочку платежа за период с 11.04.2016 по 01.10.2016.  В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с выводами судов обеих инстанций, ООО "Кинотеатр "Парнас" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить и в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представители сторон в суд округа не явились. Учитывая требования ст. 284 АПК РФ судебная коллегия считает необходимым рассмотреть жалобу в отсутствии не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и проверив в порядке ст.286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 10.02.2003  между муниципальным образованием "Город Старый Оскол и Старооскольский район" ( арендодатель) и ООО "Кинотеатр "Парнас" ( арендатор) был заключен договор № 1715 аренды нежилого здания- кинотеатр "Быль" со всеми коммуникациями (инженерными сетями по внутреннему контуру),  общей площадью 2983,89 кв. м, из них: основная площадь - 2477,81 кв. м, вспомогательная площадь - 506,08 кв. м,  расположенного по адресу: Ст. Оскол, м-н Жукова, д. 38, с целью его технического перевооружения, реконструкции и эксплуатации арендатором, а также его дальнейшего использования арендатором как социально-культурного учреждения, современного высокотехнологического комплекса развлечений, включающего два кинозала, кафе, выставочный зал для показов мод, а также проведение различных выставок, концертов и т.п.

 Обязанности арендатора, в рамках выполнения  условий договора по реконструкции и техническому перевооружению объекта предусмотрены в п.2.2 договора.

В п. 2.3.9 договора стороны предусмотрели, что по окончании проведения капитального ремонта объекта арендатор обязан в установленном порядке предъявить объект для приемки в эксплуатацию. Затраты арендатора на проведение капитального ремонта могут быть зачтены в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы.

Обязанности арендатора по уплате арендной платы возникают у арендатора с момента ввода в эксплуатацию объекта после его реконструкции и технического перевооружения. Общая сумма арендной платы рассчитывается согласно приложению № 1 к договору и перечисляется арендатором самостоятельно,  не позднее 10 числа каждого месяца (п.п. 3.1 - 3.3 договора).

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что по письменному соглашению сторон требование арендодателя к арендатору по уплате арендной платы за определенный период может прекратиться полностью или частично зачетом встречного денежного требования арендатора к арендодателю.

При этом арендатор освобождается от уплаты арендной платы за взятый в аренду объект, до завершения реконструкции и технического перевооружения объекта и сдачи его в эксплуатацию.

24.11.2003 сторонами было заключено дополнительное соглашение и пункты  2.14, 2.3.21, 5.7 изложены в новой редакции,  в соответствии с которой, по окончании реконструкции и ввода в эксплуатацию арендуемого объекта  необходимо произвести приемку и передачу в муниципальную собственность произведенные неотделимые улучшения, приращенные в связи с реконструкцией и техническим перевооружением объекта в счет арендной платы по дополнительному соглашению. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью. Стоимость улучшений арендованного объекта, неотделимых без вреда для этого имущества, возмещается арендодателем арендатору после передачи данных улучшений в муниципальную собственность в виде взаимозачета по уплате арендной платы за арендованный объект согласно дополнительному соглашению к договору.

Договор и дополнительные соглашения к нему были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Из Приложений № 1 к договору (расчеты NN 1-4), подписанных сторонами  следует, что  размер ежемесячной арендной платы, начиная с 01.01.2005 составляет:  за пользование помещением  площадью  2 753,89 кв. м. - 89 912 руб.  40 коп, площадью 125 кв. м.- 12 500 руб, площадью 30 кв. м. -3 000 руб, площадью 75 кв. м.- 7 500 руб. 

Дополнительным соглашением от 01.04.2005 истец принял в собственность муниципального района по акту приемки- сдачи отремонтированные, реконструированные и модернизированные объекты, приращенные в связи с реконструкцией нежилого здания по адресу:  

<

...>, стоимость неотделимых улучшений которых составила  29 078 530 руб.63 коп.

При этом стоимость переданных  в муниципальную собственность неотделимых улучшений,  арендодатель засчитывает арендатору в счет возмещения арендной платы на общую сумму 29 078 530 руб.            63 коп. ( п.2. соглашения).

В связи с продолжающейся реконструкцией здания кинотеатра, распоряжением администрации города Старый Оскол и Старооскольского района  № 121 от 25.04.2005  было решено в связи  арендную плату за 2005 год не взимать.

С 01.01.2006, согласно Приложению № 1 к договору, ответчик  должен был платить ежемесячную арендную плату  за  основную площадь 3 230,26 кв. м и вспомогательную - 1 603,47 кв. м. в размере 262 958 руб. 65 коп. Данный расчет ответчиком не подписан и оспаривается.

При этом, указанный расчет арендной платы произведен истцом на основании постановления главы местного самоуправления города Старый Оскол и Старооскольского района от 27.02.2004 N 677 "Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности объектами движимого и недвижимого имущества, расположенного на территории г. Старый Оскол и Старооскольского района, и ее распределении".

Размер арендной платы за движимое имущество составил 400 руб., а с 01.10.2016 - 300 руб.

Согласно  произведенному истцом расчету на основании  решения Совета депутатов муниципального района "Город Старый Оскол и Старооскольский район" Белгородской области от 31.08.2007 N 224 "Об утверждении базовых ставок арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности объектами недвижимого имущества, расположенного на территории муниципального района "Город Старый Оскол и Старооскольский район", с 01.01.2008  ежемесячный размер арендной платы за указанные выше помещения составляет 235 989 руб. 82 коп. Расчет ответчиком не подписан и оспаривается.

С 01.05.2008 ежемесячная арендная плата составлает 194 740 руб. 50 коп. При этом расчет арендной платы произведен по тем же базовым ставкам и коэффициентам, на основании Решения Совета депутатов муниципального района "Город Старый Оскол и Старооскольский район" Белгородской области от 31.08.2007 № 224, но фактически арендная плата была уменьшена в связи с изменением вида деятельности и уменьшением арендуемой площади по основной (бары с 347,57 кв. м до 237,86 кв. м), вспомогательной (бары с 115,65 кв. м до 79,15 кв. м, кинотеатры с 1 452,93 кв. м до 931,02 кв. м).

Согласно   расчету,  произведеному на основании  решения Совета депутатов Старооскольского городского округа Белгородской области от 15.08.2007 N 137 "О порядке сдачи в аренду муниципального имущества Старооскольского городского округа" с которым ответчик согласен, с 01.01.2013 арендная плата основного и вспомогательного помещения составляет  292 110 руб. 75 коп. ежемесячно.

Впоследствии, решением Совета депутатов Старооскольского городского округа Белгородской области от 03.07.2015 N 321  были внесены изменения  в решение от 15.08.2007 N 137, в части увеличения базовых ставок арендной платы за пользование 1 кв. м недвижимого имущества, в результате которого размер основной базовой ставки, применительно к границе территориальной зоны, составил 720 руб., а вспомогательной 360 руб. за 1 кв. м.

В связи с измененными ставками истец направил в адрес ответчика дополнительное соглашение к договору, согласно которому  ежемесячная арендная плата с 01.08.2015, подлежала оплате  в сумме 350 532 руб. 90 коп, однако, от подписания данного соглашения ответчик отказался.

В связи с  непогашенной задолженностью в размере 3 084 398 руб. 10 коп, образовавшейся  за период с 01.01.2016 по 01.10.2016, истцом в адрес ответчика 01.10.2016 было направлено соглашение о расторжении договора и  погашении указанной суммы.

 Ссылаясь на то, что арендатором не внесены арендные платежи за спорный период, арендодатель обратился в суд с  настоящим иском.

Разрешая спор по существу, судебные инстанции, руководствуясь нормами ст.ст. 606, 614 ГК РФ пришли к правомерному выводу о частичном удовлетворении заявленных требований. 

Согласно разъяснений, изложенных в абз.4 п.20 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В данном случае, силу п. 3.5.1  договора аренды  от 10.02.2003  размер арендной платы может быть пересмотрен в бесспорном порядке арендодателем в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора (в рамках целей использования арендуемых помещений) и в других случаях, предусмотренных нормативными актами местного самоуправления города Старый Оскол и Старооскольского района или действующим законодательством РФ.

При этом начисление арендной платы по новой ставке производится со дня утверждения соответствующих изменений, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора, при этом арендатор получает у арендодателя либо уведомление, либо под роспись дополнительное соглашение об изменении расчета арендной платы в соответствии с размером новой ставки арендной платы (п. 3.5.2 договора).

Рассчитывая размер арендных платежей, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили  из базовых ставок, утвержденных муниципальными нормативными актами, а именно постановлением главы местного самоуправления г. Старый Оскол и Старооскольского района Белгородской области от 27.02.2004 N 677, решением Совета депутатов муниципального района "Город Старый Оскол и Старооскольский район" Белгородской области от 31.08.2007 N 224, решением Совета депутатов Старооскольского городского округа Белгородской области от 15.08.2008 N 137.

Таким образом, возражения ответчика о том, что изменение арендной платы требует заключения дополнительных соглашений, противоречит соглашению сторон.

Суды обеих инстанций, руководствуясь условиями договора, положениями муниципальных нормативных актов, исходя из площади арендуемых помещений, обоснованно снизили размер взыскиваемой суммы до 839 242 руб. 46 коп,  применив при расчете арендной платы соответствующие коэффициенты в зависимости от вида деятельности каждого помещения. При этом отклонили возражения ответчика об имеющейся на момент рассмотрения спора переплате арендных платежей в счет произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества, поскольку они противоречат обстоятельствам дела.

Довод ответчика о необходимости индексировать стоимость неотделимых улучшений также отклонен судами ввиду несоответствия условиям договора и закону, не предусматривающих подобного изменения стоимости.

В связи с частичным удовлетворением заявленных требований о взыскании долга, суды правомерно взыскали неустойку в сумме 298 381 руб. 68 коп. за период с 11.04.2016 по 01.10.2016, руководствуясь пунктом 5.4 договора и нормами ст.ст. 329,330  ГК РФ. Оснований для уменьшения неустойки в порядке ст. 333  ГК РФ судами не установлено.

Ссылки ответчика на применение правил об исковой давности, правомерно отклонены судами первой и апелляционной инстанций в связи с тем, что исковые требования касаются взыскания долга с апреля по октябрь 2016 года, в связи с чем, срок исковой давности, установленный  п.1 ст. 196 ГК РФ, истцом не пропущен.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к переоценке установленных судами  фактических обстоятельств, что в силу ст. 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь п. 1 ч.1 ст. 287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 12.07.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2017 по делу №А08-477/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

 

Председательствующий:                                                            Л.В. Солодова

 

Судьи            :                                                                                           Е.В. Гладышева

 

                                                                                                       ФИО1