АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-14895/2020

г. Краснодар

22 августа 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2022   года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Рассказова О.Л. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от истца  – администрации муниципального образования Крымский район (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 30.12.2021), ответчика – ФИО2, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования Крымский район на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2022 по делу № А32-14895/2020, установил следующее.

Администрация муниципального образования Крымский район (далее – администрация) обратилась в Крымский районный суд Краснодарского края к ФИО2 с требованиями признать объект капитального строительства, расположенный по адресу: Крымский р-н, ст-ца Варениковская, ул. Черноморская, д. 147, самовольной постройкой; обязать ФИО2 снести самовольную постройку за свой счет; в случае неисполнения обязательства по сносу самовольной постройки в установленный решением суда срок либо в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу решения суда присудить осуществление выплаты ответчиком в пользу истца неустойки в размере 1 тыс. рублей за каждый день просрочки исполнения решения. 

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском о признании права собственности на объект недвижимого имущества «офис», расположенный по адресу: Краснодарский край, Крымский р-н, ст-ца Варениковская, ул. Черноморская, д. 147. 

Определением Крымского районного суда Краснодарского края от 10.03.2020 дело по иску администрации к ФИО2 о сносе самовольного объекта капитального строительства, по встречному иску ФИО2 к администрации о признании права собственности на самовольную постройку передано по подсудности в Арбитражный суд Краснодарского края. 

В ходе рассмотрения дела администрация муниципального образования Крымский район обратилась с заявлением в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), в соответствии с которым просит признать объект капитального строительства по адресу: Крымский р-н, ст-ца Варениковская, ул. Черноморская, д. 147, этажность – 1, количество этажей – 1, площадь застройки – 37,9 кв. м, площадь строения – 30,32 кв. м самовольной постройкой (далее – спорный объект); обязать ФИО2 снести спорный объект за свой счет; в случае неисполнения ответчиком обязательства по сносу самовольной постройки в установленный решением суда срок либо в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу решения суда присудить осуществление выплаты ответчиком в пользу истца неустойки в размере 1 тыс. рублей за каждый день просрочки исполнения решения. 

ФИО2 в порядке статьи 49 Кодекса заявила об изменении требований и просит признать право собственности на спорный объект; указать, что принятое судебное решение является основанием для постановки спорного объекта на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на него. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.01.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2021, первоначальный иск удовлетворен, суд возложил на  ФИО2 обязанность в течение месяца со дня вступления решения в законную силу осуществить снос спорного объекта, в случае если ФИО2 не исполнит решение в течение установленного срока, взыскать с ФИО2 в пользу администрации неустойку за неисполнение решения в размере 1 тыс. рублей за каждый день просрочки до дня фактического исполнения решения. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.06.2021 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2021 в первоначальном и встречном иске отказано.

Постановлением апелляционного суда от 13.05.2022 решение от 18.02.2021 в части отказа во встречном иске отменено, встречные исковые требования удовлетворены. Признано право собственности ФИО2 на спорный объект. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Заявитель указывает, что договорные отношения по аренде земельного участка, на котором возведен спорный объект, на момент принятия судебного акта  прекращены, в связи с чем у застройщика отсутствуют права на земельный участок, а следовательно, основания для удовлетворения встречного иска.  

В судебном заседании представители сторон высказали свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, управление архитектуры и градостроительства администрации в результате обследования земельного участка по адресу: Крымский р-н, ст-ца Варениковская, ул. Черноморская, д. 147 выявило, что на земельном участке расположен объект капитального строительства, возведенный без разрешительной документации. 

По результатам обследования земельного участка составлен акт от 16.12.2019.

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13.12.2019 правообладателем (арендатором) земельного участка площадью 733 +/- 9 кв. м с кадастровым номером 23:15:0102184 и видом разрешенного использования – коммунальное обслуживание по адресу: Крымский р-н, ст-ца Варениковская, ул. Черноморская, д. 147 является ФИО2, о чем в ЕГРН 05.12.2018 сделана запись регистрации № 23:15:0102184:120-23/028/2018-2. 

Полагая, что спорный объект является самовольной постройкой, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о сносе.

Во встречном иске ФИО2 просит признать за ней право собственности на спорный объект.

Удовлетворяя требования ФИО2 и отказывая в первоначальном иске,  апелляционный суд исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктами 3 и 3.2 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 № 101-О и от 27.09.2016 № 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Для установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением от 10.08.2020 по делу назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению от 16.09.2020 № 273/16.1 строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:15:0102184:120 по адресу: Крымский р-н, ст-ца Варениковская, ул. Черноморская,  147, является капитальным исходя из того, что фундамент исследуемого строения является монолитным по всему периметру строения (глубина заложения фундамента 0,3 м, отметка верха фундамента 0,5 м); строение невозможно демонтировать без существенного физического разрушения и нанесения несоразмерного ущерба (стены павильона частично выполнены из полублока, которые связаны с установленным внутри «вагончиком», фермы перекрытия жестко (методом сварки) прикреплены к «вагончику» и стенам из полублока); строение в результате физического и морального износов (за счет применение материала стен с высоким сроком службы) имеет достаточный срок службы; строение невозможно разобрать без причинения ему несоизмеримого ущерба. Перемещение спорного объекта без причинения ему несоразмерного ущерба технически невозможно (в ценах сопоставимых с ценой самого строения, существующие технологии передвижения зданий превысят стоимость самого строения в 10 и более раз). На земельный участок подведена электроэнергия, установлен распределительный ящик с узлом учета. Данных о других коммуникациях эксперту не представлено. Спорный объект имеет следующие технико-экономические показатели: этажность – 1; количество этажей – 1; площадь застройки – 37,9 кв. м; площадь строения составляет – 30,32 кв. м. 

Расположение объекта в целом соответствует Правилам землепользования и застройки Варениковского сельского поселения Крымского района Краснодарского края, за исключением расстояния до красной линии, которое должно быть 5 м, фактически – 3,38 м. Однако такое несоответствие не является критическим, так как в правилах есть следующая оговорка «На территории сложившейся застройки жилые и общественные здания могут размещаться по красной линии улиц по согласованию с органами местного самоуправления». Земельный участок расположен на территории сложившейся застройки. 

Согласно данным публичной кадастровой карты https://pldc.rosreestr.ru/ в пределах земельного участка с кадастровым номером 23:15:0102184:120 по адресу: Крымский р-н, ст-ца Варениковская, ул. Черноморская,  147, отсутствуют охранные зоны. Строение соответствует требованиям строительных норм и правил, санитарных и эпидемиологических, экологических норм, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и требованиям о пожарной безопасности, его расположение на земельном участке с кадастровым номером 23:15:0102184:120 не противоречит требованиям нормативной документации по удаленности относительно соседних объектов недвижимости. 

Строение имеет конструктивную достаточную прочность и устойчивость и не угрожает здоровью и жизни граждан. Объект в целом соответствует предельным параметрам разрешенного строительства.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что спорная постройка соответствует установленным требованиям, в том числе градостроительным и строительным нормам и правилам; сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса).

 Представленными в дело доказательствами также подтверждается, что ФИО2 предпринимала меры к получению разрешения на строительство до начала строительных работ. 

  Суды установили, что 22.10.2019 ФИО2 обратилась с заявлением о выдаче разрешения на строительство, представив документы, предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс). 

В письме от 29.10.2019 управление архитектуры и градостроительства администрации уведомило ФИО2 об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства по адресу: Краснодарский край, Крымский р-н, ст-ца Варениковская, ул. Черноморская, д. 147, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 23:15:0102184:120 построен объект капитального строительства, являющийся самовольной постройкой. 

Однако указанный отказ выдан ФИО2 только 20.01.2020, то есть с нарушением установленного срока.

До получения данного письма ФИО2 обратилась в Крымскую межрайонную прокуратуру относительно отказа в выдаче разрешения на строительство. 

В письме от 20.02.2020 Крымская межрайонная прокуратура указала, что заявление о выдаче разрешения на строительство офиса поступило в управление архитектуры и градостроительства администрации 22.10.2019. Срок предоставления муниципальной услуги в силу части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса (в редакции, действующей на момент обращения) составлял 7 дней. Поскольку в данном заявлении отсутствовало согласование примыкания к автомобильной дороге регионального значения, выданное Министерством транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края, 29.10.2019 ФИО2 отказано в выдаче разрешения на строительство.

Таким образом, из представленных в дело доказательств видно, что заявление о выдаче разрешения на строительство направлено в администрацию 22.10.2019,  при этом доказательства того, что в этот период ею было начато или осуществлено строительство, в деле отсутствуют. 

Кроме того, ввиду неполучения в установленный законом срок разрешения на строительство либо отказа в его выдаче ФИО2 обжаловала действия администрации в прокуратуру и до получения письменного отказа администрации (20.01.2020), который последовал только после обращения ФИО2 в прокуратуру с жалобой, она представила в уполномоченный орган все необходимые согласования, в том числе с министерством транспорта и дорожного хозяйства (указанный документ представлен 18.12.2019), однако отказ в выдаче разрешения на строительство, выданный с существенным нарушением установленного срока (спустя три месяца), по сути, носил формальный характер и не был надлежащим образом мотивирован, в том числе со ссылкой на непредставление заявителем каких-либо документов.

Согласно правовой позиции, изложенной в  определении  Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 № 306-ЭС19-19642, о надлежащем характере мер, принимаемых заинтересованным лицом к получению разрешения на строительство, соответствующие разъяснения пункта 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) направлены на воспрепятствование явным злоупотреблениям правом легализовать постройку. Они касаются, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, то есть в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

Аналогичный подход отражен в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 № 306-ЭС19-19642, от 18.05.2020 № 308-ЭС20-6294, от 17.12.2019 № 306-ЭС19-15447 и от 19.12.2019 № 308-ЭС19-14740.  

Судам необходимо учитывать, что пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса), а пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Поэтому в пункте 26 постановления № 10/22 указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 № 595-О-П, от 17.01.2012 № 147-О-О, от 29.03.2016 № 520-О, от 29.05.2018 № 1174-О и 1175-О, от 25.10.2018 № 2689-О, от 20.12.2018 № 3172-О). При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.06.2011 № 13-П). 

Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан. Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки. Значимым обстоятельством в данном случае является установление факта обращения лица, создавшего самовольную постройку, в уполномоченные органы в целях ее легализации, в частности за получением разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию (абзац второй пункта 26 постановления № 10/22).

Администрация указывает, что договорные отношения с ФИО2 по аренде земельного участка, на котором возведен спорный объект, на момент рассмотрения спора прекращены уведомлением о расторжении договора от 15.02.2021 № 01-02-/514.

Договор аренды от 03.12.2018 № 4500014174 заключен на 1 год 6 месяцев, то есть до 04.06.2020 (пункт 7.3 договора). 

Суд апелляционной инстанции установил, что технический паспорт на объект составлен по состоянию на 28.11.2019. На нахождение спорного объекта на земельном участке указано в акте обследования земельного участка от 16.12.2019.

Таким образом, на момент расторжения договора спорный объект уже был возведен.

Апелляционный суд обосновано указал, что объект был построен на земельном участке, предоставленном ответчику в аренду для целей строительства. Если бы разрешение на строительство было своевременно выдано, право собственности было бы зарегистрировано, и ответчик получил бы право на продление договора. Право аренды прекратилось не по вине ответчика. Поэтому на него не могут быть возложены негативные последствия незаконных действий администрации по отказу в выдаче разрешения на строительство в виде принятия судом решения об отказе в иске о признании права только лишь по причине прекращения права на землю в период рассмотрения спора.

Согласно пунктам 4.1.6, 4.1.7 и 4.1.13 договора аренды от 03.12.2018 № 4500014174  арендатор вправе строить на данном земельном участке здания и сооружения при условии разработки и утверждения проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также оформления разрешения на строительство. 

Правилами землепользования и застройки Варениковского сельского поселения Крымского района Краснодарского края в части территориальной зоны Ж1-Б разрешено возведение объектов капитального строительства для обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, а также здания или помещения, предназначенные для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг.

Спорный объект является зданием офиса, предназначенным для обеспечения физических и юридических лиц услугами (т. 1, л. д. 52 – 98).

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что на момент возведения спорного объекта ФИО2 обладала правом в отношении земельного участка, допускающим строительство на нем данного объекта.

Кроме того, из содержания письма Крымской межрайонной прокуратуры от 20.02.2020 следует, что заявление о выдаче разрешения на строительство офиса поступило в управление архитектуры и градостроительства администрации 22.10.2019. Срок предоставления муниципальной услуги в силу части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса (в редакции, действующей на момент обращения) составлял 7 дней. Поскольку в данном заявлении отсутствовало согласование примыкания к автомобильной дороге регионального значения, выданное Министерством транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края, 29.10.2019 ФИО2 отказано в выдаче разрешения на строительство.

Следовательно, отказ в выдаче разрешения обусловлен отсутствием необходимых согласований, но не запретом на возведение спорного объекта на земельном участке. Уведомление об отказе носило формальный характер и не было надлежащим образом мотивировано, в том числе со ссылкой на непредставление заявителем каких-либо документов либо невозможность строительства объекта (т. 1, л. д. 21).

При таких обстоятельствах, учитывая действия администрации и поведение ФИО2 по принятию надлежащих мер к получению и выдаче разрешения на строительство спорного объекта, наличие у ФИО2 права на его возведение на земельном участке, соответствие спорного объекта установленным требованиям, в том числе градостроительным и строительным нормам и правилам и отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, либо нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении встречного иска.

Согласно пункту 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, одновременные отказы в иске о сносе самовольной постройки и в иске о признании права собственности на самовольную постройку за застройщиком противоречат принципу правовой определенности, так как фактически остается неразрешенным вопрос о судьбе объекта.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены апелляционным судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования доказательств, нормы материального и процессуального права применены правильно. 

Основания для отмены или изменения постановления апелляционной инстанции по доводам, приведенным в кассационной жалобе, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2022 по делу № А32-14895/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                     Е.И. Афонина

Судьи                                                                                                                               О.Л. Рассказов

                                                                                                                              А.В. Садовников