ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-9265/2022

21 декабря 2022 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  14 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  21 декабря 2022 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей  Грязниковой А.С., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13764/2022) индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 28.09.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-9265/2022 (судья Неугодников И.С.), принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 317861700087924, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 318861700086651, ИНН 

<

***>) о расторжении договоров аренды, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2 М-С. Л., истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ИП ФИО3, ответчик) с требованием о расторжении договоров аренды нежилого помещения от 13.11.2014 и взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 30 000 руб. 

Решением от 28.09.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-9265/2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не соглашаясь с указанным судебным актом, истец обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить оспариваемое решение, принять по делу новый судебный акт.

Мотивируя свою позицию, податель жалобы указывает на следующее: выводы суда первой инстанции относительно того, что внешние стены здания являются общедомовым имуществом, противоречат обстоятельствам дела; судом первой инстанции при разрешении спора не учтено, что спорные договоры содержат условия о несении арендатором бремени содержания имущества; в материалах дела имеются доказательства того, что на фасаде здания отколота плитка, облицовочная плитка разрисована и обклеена объявлениями, уборку прилежащей территории арендатор не осуществляет,что существенно ухудшает состояние имущества истца и, как следствие, свидетельствует о наличии оснований для досрочного расторжения  договоров аренды. 

 От ИП ФИО3 поступил отзыв, в котором ответчик выразил несогласие с позицией, изложенной апеллянтом в жалобе.

Представители сторон, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), явку в него не обеспечили. На основании статей 156, 266 АПК РФ судебное заседание проведено апелляционным судом  в отсутствие представителей сторон.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва, суд апелляционной инстанции установил, что исковые требования мотивированы ссылкой на следующие обстоятельства.

Как следует из обстоятельств спора, между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр Менеджмент» Д.У. закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Сибпромстрой Югория» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Юграинтерстрой» (арендатор) заключены два договора аренды нежилого помещения от 13.11.2014 (далее – договоры, договоры). 

Передаваемые в аренду помещения индивидуализированы в пунктах 1.1 договоров: 

- встроено-пристроенное помещение в осях 5с(8)-2/И-Е (1), назначение: нежилое, общая площадь 919,1 кв.м, этаж 1, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский 3 автономный округ - Югра, 

<

...>, встроеное - нежилое помещение общественного назначения в осях 5с(8)-2/И-Е(1), кадастровый номер 86:10:0101047:2334 (схема расположения нежилого помещения на плане жилого дома – приложение № 1). 

- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 297,3 кв.м., этаж цокольный, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> встроено-нежилое помещение в осях 7(А)-1/(Е)-Ж/З-5с(8), кадастровый номер 86:10:0101047:1463 (схема расположения нежилого помещения на плане жилого дома – приложение № 1). 

Согласно пунктам 2.1 договоров помещения передаются арендодателем в аренду сроком на 10 (десять) лет.

  В соответствии с пунктом 3.2 договоров арендатор самостоятельно несет бремя содержания помещения, включая: плату за коммунальные услуги; расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; поддержание в рабочем состоянии несущих конструкций здания; обслуживание и ремонт систем снабжения электроэнергией, теплоэнергией; вентиляционного, сантехнического и канализационного оборудования; коммуникаций; систем противопожарной защиты, оповещения и кондиционирования; уборка и чистка снега на прилегающей к помещению территории; внутренняя охрана арендуемых помещений, расходы за пользование местной телефонной сетью,  косметический и текущий ремонт арендуемых помещений.

  По условиям пунктов 4.2.4 договоров арендатор принял на себя обязательство не производить никаких капитальных (затрагивающих несущие конструкции) перепланировок и переоборудования помещения без письменного разрешения арендодателя и при необходимости иных органов, призванных давать разрешения на указанные работы. При этом арендатор своими силами и за свой счет получает все необходимые разрешения и согласования на производство указанных работ. 

    В течение всего срока аренды арендатор обязуется поддерживать помещение в надлежащем состоянии, пригодном для осуществления разрешенной деятельности. Для целей настоящего пункта арендатор обязуется, в том числе, осуществлять при необходимости текущий ремонт помещения, содержать помещение в надлежащем санитарном состоянии, обеспечивать противопожарную безопасность в помещении, а также обеспечивать чистоту помещения (пункт 4.2.5 договоров). 

Пунктом 8 договоров аренды, установлено, что договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем внесудебном порядке путем отказа от его исполнения в форме письменного уведомления о расторжении, направленном арендатору за один месяц до предполагаемой даты расторжения, в случае если: 

- использует помещения не по назначению (пункт 8.1.1. договоров);

- существенно ухудшает состояние помещения (пункт 8.1.2 договоров);

- более двух раз в течение действия договора не вносит арендную плату во время и в полном размере (пункт 8.1.3 договоров). 

В последующем на основании соглашения от 17.12.2018 право арендатора по договорам перешло к ИП ФИО3

Исходя из позиции истца, нежилые помещения, являющиеся предметом договоров, в марте 2021 года приобретены в собственность ИП ФИО2 М - С. Л.

В связи со сменой собственника помещений 17.02.2021 и 17.03.2021 между ИП ФИО2                   М-С.Л. и ИП ФИО3 заключены дополнительные соглашения о замене стороны арендодателя.

Дополнительным соглашением от 26.07.2019 № 3 к договорам стороны внесли изменения в пункт 2.1 договоров и увеличили срок аренды с 10 лет до 15 лет.

22.07.2021 истец произвел осмотр переданных в аренду помещений, о чем составлен акт технического осмотра, в котором зафиксированы следующие обстоятельства: 

- внесены изменения в конструкцию здания без согласования с собственником (изменения вентиляционной системы); 

- на фасаде здания частично отсутствует облицовочная плитка;

- часть замененной фасадной плитки не соответствует действующему фасаду, который согласован при строительстве здания; 

- прилегающая территория захламлена, уборка не производилась; 

- фасад здания разрисован и обклеен бумажными объявлениями. 

18.04.2022 истец произвел повторный технический осмотр здания, что зафиксировано в акте от 18.04.2022, из содержания которого следует, что выявленные ранее недостатки ответчиком не устранены. 

ИП ФИО2 письмом от 20.04.2022 № 41 уведомил ответчика о намерении расторгнуть договоры, в ответ на которое ответчик сообщил, что часть замечаний им устранены, в подтверждение приложены фотографии. 

Полагая, что имеются основания для расторжения договоров в судебном порядке, истец обратился в Арбитражный  суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с соответствующим исковым заявлением.  

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 287.6, 290, 450, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ),  статьями 36, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), установив, что в материалах дела отсутствуют доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Проанализировав отношения сторон, материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения возникли на основании договора субаренды недвижимого имущества, подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.

В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2)  существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно положениям абзаца 2 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.

Исходя из позиции истца, требования последнего о расторжении договоров мотивированно ненадлежащим исполнением со стороны ответчика обязательств по содержанию арендуемого имущества, что по утверждениям ИП ФИО2 М-С. Л., выражено в переустройстве системы вентиляции, отсутствие со стороны арендатора действий по уходу за фасадом здания, в котором расположены арендуемые помещения,  ненадлежащем содержании арендатором придомовой территории. 

Вместе с тем, ни в суде первой инстанции, ни на стадии апелляционного производства, истцом в обоснование заявленных требований не представлено доказательств, свидетельствующих о переустройстве вентиляционной системы арендуемых помещений силами ответчика (статья 9, 65 АПК РФ). 

Из представленных истцом актов от 22.07.2021, от 18.04.2022 с определённой степени достоверности не усматривается действительность отраженных в нем обстоятельств переустройства вентиляции.

Кроме того, истцом не подтверждены обстоятельства того, что лица, составляющие данные акты (ФИО2 М-С.Л., ФИО4, Баек А.В., Кондрат С.В., ФИО5) обладают специальными знаниями, позволяющими констатировать внесения изменений в систему вентиляции нежилого помещения. 

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для констатации факта переустройства ответчиком системы вентиляции арендуемых помещений.

В отношении доводов истца об отсутствии со стороны арендатора действий по уходу за фасадом здания, в котором расположены арендуемые помещения,  ненадлежащем содержании арендатором придомовой территории, коллегия судей исходит из следующего. 

Как следует из позиции ответчика, не опровергнутой истцом, арендуемые встроенно-пристроенные помещения являются составной частью многоквартирного дома, следовательно, внешняя стена здания (фасад) является объектом общего имущества многоквартирного дома, как и территория вокруг помещения является придомовой территорией.

В соответствии со статьями 249 и 290 ГК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; в издержках по содержанию этого имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений 

Согласно пункту 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из пункта 2 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее - Правила № 491), следует, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции), а также земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

В силу подпункта «б» пункта 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.

Из пункта 42 Правил № 491 следует, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

В соответствии с положениями статей 161, 162 ЖК РФ обязанности по содержанию и надлежащему сохранению общего имущества возлагается на управляющую организацию, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив в зависимости от выбранного собственниками помещений способа управления.

Исходя из изложенного, действующим законодательством ответственность за содержания общего домового имущества возложена на организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом.

По общему правилу обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения. В свою очередь собственник помещений (арендодатель) имеет право согласовать с арендатором условие по внесению последним платежей за содержание общедомового имущества (Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный 26.06.2015 Президиумом Верховного суда  Российской Федерации). 

Соответствующее право реализовано сторонами в пункте 3.2 договоров, которым предусмотрено обязательство арендатора нести расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Каких-либо обязательств по осуществлению непосредственно ответчиком ремонта общедомового имущества и обеспечению его сохранности, указанные условия договоров не содержат.

   В данной связи, доводы жалобы со ссылкой на пункт 3.2 договоров основаны на неверном толковании подателем жалобы его условий, что, как следствие, привело к постановке истцом необоснованных выводов о том, что арендатор своими действиями существенно ухудшает состояние помещений.

    Неудовлетворительное состояние общего домового имущества свидетельствует о качестве услуг, оказываемых управляющей компанией спорного МКД, а не о нарушении ответчиком условий договоров аренды по содержанию помещений в надлежащем состоянии, пригодном для осуществления разрешенной деятельности (пункты 4.2.5 договоров). 

    Каких-либо иных доказательств существенного нарушения ответчиком условий  договора истцом не представлено (статья 9, 65 АПК РФ). 

    При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что в настоящем случае истец не доказал наличие условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, статьей 619 ГК РФ в качестве основания для расторжения договора аренды.

Таким образом, отказав в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции принял обоснованный и правомерный судебный акт. 

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 30 000 руб. 

               Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, требование о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя также не подлежит удовлетворению (статья 110 АПК РФ). 

При принятии судебного акта суд первой инстанции полно исследовал обстоятельства, относящиеся к предмету доказывания, верно применил нормы права, подлежащие применению, дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам и доводам лиц, участвующих в деле, и принял законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

 Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения при рассмотрении апелляционной жалобы, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

 Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. 

 Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

С учетом изложенного оснований для отмены решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28.09.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу №  А75-9265/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев  со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

 

Судьи

А.С. Грязникова

 О.А. Сидоренко