АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

16 ноября 2023 года

Дело №

А05-10841/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М.,ФИО1, 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Домстрой» генерального директора ФИО2 (решение единственного участника № 1, приказ о вступлении в должность от 15.05.2018 № 01), от администрации Мирного ФИО3 (доверенность от 09.01.2023),

рассмотрев 16.11.2023 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Домстрой» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 12.04.2023 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2023 по делу № А05-10841/2022,

у с т а н о в и л:

Администрация Мирного, адрес: 164171, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Домстрой», адрес: 164173, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>  (далее – Общество), о взыскании 1 911 540 руб. 01 коп. задолженности по договору от 15.04.2016 № 15/16 аренды земельного участка за период с 05.09.2019 по 31.12.2022 и 226 989 руб. 91 коп. пеней, начисленных за период с 16.11.2019 по 28.11.2022. 

Общество обратилось в суд со встречным иском о признании незаключенным между Администрацией и Обществом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:25:010101:3006, расположенного по адресу: 

<

...>.

Решением суда от 12.04.2022 первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с Общества в пользу Администрации взыскано 1 911 540 руб. 01 коп. задолженности и 139 257 руб. пеней. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 08.08.2023 названное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, считая обжалуемые судебные акты незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального и процессуального права при несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в соответствующий суд. Общество несогласно с расчетом арендной платы. Также заявитель считает незаконным отказ судов в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле ФИО4. Подробно позиция кассатора изложена в самой жалобе.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Администрации против ее удовлетворения возражала.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Администрацией (продавцом) и ФИО4 (покупателем) заключен договор купли-продажи от 13.01.2016 № 01, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, признанному победителем продажи муниципального имущества без объявления цены (копия протокола об итогах продажи муниципального имущества без объявления цены от 18.12.2015 № 4 является приложением 1 к договору), муниципальное имущество – здание вневедомственной охраны площадью 512,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, в сроки, установленные договором, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него цену, предусмотренную пунктом 2.1 договора. 

Здание передано покупателю 27.01.2016 по акту приема-передачи. 

Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном порядке.

Администрация (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключили договор от 16.04.2016 № 15/16 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 6985 кв.м с кадастровым номером 29:25:010101:3006, расположенного по адресу: 

<

...>, для размещения здания вневедомственной охраны сроком с 15.04.2016 до 15.04.2019.

Факт передачи арендатору земельного участка подтверждается актом приема-передачи № 37, являющимся приложением 1 к договору от 15.04.2016 № 15/16. 

Договор аренды в установленном порядке зарегистрирован 11.05.2016. 

В случае, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора за один месяц до истечения срока окончания настоящего договора, договор считается возобновленным на неопределенный срок (пункт 2.2 договора). 

В настоящее время вид разрешенного использования земельного участка: теплицы для выращивания цветов, декоративных растений при условии исключения выращивания в них продукции для употребления в пищу и сырья для производства пищевых продуктов. 

ФИО4 (продавцом) и Обществом (покупателем) 21.08.2019 заключен договор купли-продажи здания теплицы общей площадью 512,3 кв.м с кадастровым номером 29:25:010101:3001, расположенного по адресу: 

<

...>, для выращивания цветов, декоративных растений при условии исключения выращивания в них продукции для употребления в пищу и сырья для производства пищевых продуктов.

Как следует из договора купли-продажи, земельный участок с кадастровым номером 29:25:010101:3006, на котором расположено указанное здание, находится в аренде у продавца, что подтверждается договором аренды земельного участка от 15.04.2016 № 15/16, заключенным в простой письменной форме с Администрацией.

Покупатель обязуется переоформить на себя право аренды на данный земельный участок в течение 30 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание теплицы. 

Договор купли-продажи от 21.08.2019 зарегистрирован в установленном порядке 05.09.2019.

Учитывая указанные обстоятельства, Администрация с 05.09.2019 произвела начисление арендной платы по договору аренды, о чем направила Обществу письмо от 09.08.2022 № 05-23-703 с требованием об уплате долга и пеней.

Поскольку Обществом арендная плата не внесена, Администрация обратилась в суд с настоящим иском. 

Общество с исковыми требованиями не согласилось, указав, что договорных арендных отношений по земельному участку между Администрацией и Обществом не имеется в силу следующего. 

Арендатором по договору аренды земельного участка от 15.04.2016 № 15/16 до настоящего времени является ФИО4 Данный договор между Администрацией и ФИО4 не расторгнут. Общество использует не всю площадь земельного участка, а лишь часть, занятую зданием. Неустойка, заявленная Администрацией к взысканию, не может быть взыскана с Общества в связи с отсутствием договорных отношений между сторонами.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Общество заявило к Администрации встречный иск о признании незаключенным между Администрацией и Обществом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:25:010101:3006, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 65 Земельного Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пришел к выводу о наличии задолженности. Установив, что арендатор нарушил сроки внесения арендных платежей, суд, руководствуясь статьей 330 ГК РФ, требование Администрации о взыскании договорной неустойки признал обоснованным за исключением периода действия моратория. Проанализировав условия договора купли-продажи, применив положения статей 271, 552 ГК РФ, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции. 

Суд округа, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из пункта 1 статьи 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная названным Кодексом.

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса) и, составив надлежащий документ, возвратить объект недвижимости при прекращении договора аренды (статья 622 ГК РФ). Из указанных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 ГК РФ и пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из содержания указанных выше норм права следует, что приобретатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем предыдущему собственнику на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка.

Суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредставления доказательств (статьи 9 и 65 АПК РФ).

Удовлетворяя требования Администрации о взыскании задолженности по арендной плате, суды, руководствуясь приведенными нормами права, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установили, что обязанность по внесению платежей в спорный период Обществом не исполнялась, тогда как оно пользуется земельным участком, расположенным под зданием.

Представленный истцом расчет задолженности проверен судами и признан обоснованным.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Установив факт несвоевременного исполнения арендатором обязательств по внесению арендных платежей, суды пришли к верному выводу о наличии правовых оснований для привлечения его к ответственности в виде уплаты неустойки, предусмотренной договором аренды. 

Несоразмерности неустойки последствиям неисполнения обязательства судами не установлено. Кроме того, при рассмотрении спора в суде первой инстанции, Общество ходатайство о снижении суммы неустойки и применении статьи 333 ГК РФ не заявляло.

При этом суды, приняв во внимание статьи 9.1, пункта 1 статьи 63   Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», разъяснения, изложенные в пунктах 2 и 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также постановление Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», установили, что в период действия указанного моратория не подлежат начислению заявленные истцом пени (с 01.04.2022 по 31.10.2022). 

Обстоятельства, которые свидетельствовали бы о наличии оснований для нераспространения моратория в отношении начисляемых санкций, судами не установлено.

При таком положении суды пришли к правильному выводу о том, что пени подлежат начислению за период до начала действия моратория. В данном случае, как правильно указано судами, неустойка по состоянию 31.03.2022 составляет 139 257 руб. 

Учитывая изложенное, суды обеих инстанций правомерно удовлетворили первоначальные требования частично.

Разрешая встречный иск, обе инстанции правильно применили положения статей 160, 271, 420, 425, 432, 552 ГК РФ, разъяснения, изложенные в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», проанализировали условия договора купли-продажи земельного участка, установили, что Обществом не исполнена обязанность переоформления на себя права аренды на земельный участок в течение 30 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание. 

Кроме того, как верно указано судами, несмотря на неисполнение указанной обязанности, в силу положений статей 271 и 552 ГК РФ Общество с момента государственной регистрации договора купли-продажи здания (05.09.2019) является арендатором земельного участка с кадастровым номером 29:25:010101:3006, на котором расположено указанное здание. При таком положении суды правомерно отказали в удовлетворении встречного иска. 

Оснований не согласиться с приведенными выводами судов у кассационной инстанции не имеется.

Возражая против удовлетворения исковых требований, Общество сослался на то, что площадь спорного земельного участка не является необходимой для использования здания. Данный довод мотивированно отклонен судами двух инстанций. В данном случае согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости спорный земельный участок сформирован именно для расположенного на нем здания. 

Вопреки доводам жалобы, расчет суммы задолженности по арендной плате произведен в соответствии с условиями договора аренды, изменения в который в том числе в части вида разрешенного использования не вносились, ответчик на неправильность расчета при рассмотрении дела в судах двух инстанций не ссылался, обоснованный контррасчет не представил, как и доказательства оплаты арендной платы в установленном порядке. Кроме того, ответчиком не представлено доказательств того, что фактически земельный участок используется для размещения здания теплицы, что был изменен вид объекта недвижимости. 

Вместе с тем в силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

        Как следует из мотивировочной части обжалуемых судебных актов, все приводимые Обществом утверждения являлись предметом исследования судов, получили оценку и обоснованно отклонены с приведением подробного изложения соответствующих причин.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать выводы судебных инстанций, основанные на представленных в материалы дела доказательствах, переоценивать данные доказательства, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций (статьи 286, 287 АПК РФ).

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, при рассмотрении дела не установлено.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 12.04.2023 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2023 по делу № А05-10841/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Домстрой» – без удовлетворения. 

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Г.М. Рудницкий

ФИО1