ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-10274/17

27 сентября 2017 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  20 сентября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 сентября 2017 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Иевлева П.А.,  

судей Диаковской Н.В., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

при участии в заседании представителей: 

от заявителя по делу - общества с ограниченной ответственностью "Корбис К" - не явился, извещен надлежащим образом;

от заинтересованного лица по делу - Управления Росреестра по Московской области – ФИО2 (по доверенности от 30.06.2017);

от третьего лица по делу - общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр Раменский" - не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица по делу - открытого акционерного общества "Глория Джинс"- не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 17.04.2017 по делу № А41-10274/17, принятое судьей Валюшкиной В.В., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Корбис К" о признании незаконным решения Управления Росреестра по Московской области об отказе в государственной регистрации и обязании, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Торговый центр Раменский", открытое акционерное общество "Глория Джинс",

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Корбис К" (далее - ООО "Корбис К", общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – управление, регистрирующий орган, заинтересованное лицо), в котором просило:

- признать незаконным решение управления от 16.11.2016 N 50/023/007/2016-8659 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 06.11.2016 N К-40/16-Д нежилого помещения: комната N 189-199 общей площадью 816,4 кв. м., расположенное в здании многофункционального торгово-развлекательного центра по адресу: 

<

...>, кадастровый номер здания 50:23:0000000:39268,

- обязать управление осуществить государственную регистрацию договора аренды от 06.11.2016 N К-40/16-Д нежилого помещения: комната N 189-199 общей площадью 816,4 кв. м., расположенное в здании многофункционального торгово-развлекательного центра по адресу: 

<

...>, кадастровый номер здания 50:23:0000000:39268 на основании заявления от 07.10.2016 и представленных документов.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют общество с ограниченной ответственностью "Торговый центр Раменский", открытое акционерное общество "Глория Джинс".

Решением Арбитражного суда Московской области от 17.04.2017 заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе управление просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств по делу, неправильное применение им норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления. 

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Управления Росреестра по Московской области поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Судебное заседание проводится в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей общества с ограниченной ответственностью "Корбис К", общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр Раменский", открытого акционерного общества "Глория Джинс",  надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации в картотеке арбитражных дел на сайте (www.//kad.arbitr.ru) в соответствии с положениями ч. 6 ст. 121 АПК РФ.

Изучив апелляционную жалобу, отзыв, материалы дела, выслушав представителя Управления Росреестра по Московской области, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 06.07.2016 между заявителем и ОАО "Глория Джинс" заключен договор аренды N К-60/16-Д.

Согласно условиям договора заявитель предоставляет ОАО "Глория Джинс" в аренду нежилое помещение: комнаты N 189-199 общей площадью 816,4 кв. м, расположенные в здании многофункционального торгово-развлекательного центра по адресу: 

<

...>, кадастровый номер здания 50:23:0000000:39268.

На основании п. 7 приложения N 2 договора срок аренды по договору устанавливается по 05.07.2021.

07.10.2016 заявителем в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (территориальный отдел N 21) подано заявление о государственной регистрации договора, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию от 07.10.2016.

Согласно указанной расписке датой окончания срока регистрации договора является 18.10.2016.

17.10.2016 заинтересованным лицом принято решение о приостановлении государственной регистрации договора, поскольку заявителем с приложенными документами не представлен кадастровый паспорт с указанием размера арендованной площади, а также решения об одобрении сделки от ООО "Корбис К" и ОАО "Глория Джинс".

02.11.2016 к ООО "ТЦ Раменский" на основании акта приема-передачи имущества в качестве не денежного вклада в уставный капитал ООО "ТЦ Раменский" от 05.09.2016 г., заключенного между заявителем и третьим лицо перешло право собственности на здание с кадастровым номером 50:23:0000000:39268, что подтверждается записью государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50-50/023-50/023/007/2016-9895/2 от 02.11.2016.

23.11.2016 ООО "ТЦ Раменский" направило в адрес ОАО "Глория Джинс" уведомление о смене собственника здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

16.11.2016 заинтересованным лицом принято решение об отказе в государственной регистрации договора в связи с непредставлением кадастрового паспорта с указанием размера арендованной площади, государственный кадастр недвижимости не содержит сведения об аренде указанных нежилых помещений, не представлены решения об одобрении сделки от ООО "Корбис К" и ОАО "Глория Джинс". Также в качестве основания для отказа указано то, что 02.11.2016 в ЕГРП внесена запись о праве третьего лица в отношении здания – многофункционального торгово-развлекательного центра по адресу: 

<

...>, кадастровый номер здания 50:23:0000000:39268, в котором расположено арендованное помещение.

Посчитав свои права и законные интересы нарушенными указанным решением, заявитель обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

В силу абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды явилось требование регистрирующего органа о предоставлении кадастрового паспорта на помещение.

Проверяя данное основание, суд первой инстанции правильно указал на следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 26 Закона о регистрации в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 10 статьи 33 Закона о регистрации представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на эти недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

В соответствии с п. 2.1. ст. 2 и Приложением N 2 Договора аренды N К-60/16-Д от 06.07.2016 стороны определили, что арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять в аренду помещение: комната N N 189-199, общей площадью 816,4 квадратных метров, расположенное на 2 (втором) этаже Здания, по адресу: 

<

...>.

Границы помещения, передаваемого арендатору, согласованы сторонами в Приложении N 1 к Договору и определены путем штриховки в поэтажном плане.

При этом, если из содержания представленного договора аренды следует, что стороны определили подлежащее передаче в аренду недвижимое имущество посредством текстуального описания и графического отображения границ и арендуемой площади на поэтажном плане спор относительно имущества, являющегося объектом аренды по договору, отсутствует.

Кроме того, согласно пункту 10 статьи 33 Закона о регистрации представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации).

Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные сведения об объекте недвижимости (часть 4 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Содержащийся в сведениях государственного кадастра недвижимости кадастровый паспорт здания по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером N 50:23:0000000:39268, содержит в себе описание комнат, передаваемых в аренду по договору с указанием их уникальных характеристик, площади, местоположения, границ и номеров.

Также согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования, либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 части 2 статьи 7 этого же Закона сведений об объекте недвижимости.

Исходя из правовой природы отношений при передаче объекта недвижимости в аренду следует, что передача в аренду части здания не ведет к изменению характеристик такого объекта, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости.

Учитывая, что кадастровый паспорт на спорное помещение ранее уже был предоставлен в управление и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов; разногласия относительно местоположения, границ и площади части нежилых помещений между сторонами договора аренды отсутствуют; предмет названной сделки определен контрагентами путем текстуального и графического описания, требование регистратора к заявителю о предоставлении кадастрового паспорта на помещение незаконно.

В отношении основания для отказа в государственной регистрации договора аренды по не представлению решения об одобрении сделки от ООО "КОРБИС К" и ОАО "Глория Джине", суд также правильно отметил следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 46 Закона об обществах решение по сделке принимается общим собранием участников только в отношении крупных сделок.

Крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки (пункт 1 статьи 46 Закона об обществах).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса).

Сделка признается недействительной по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункты 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 5 статьи 46 Закона об обществах крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

Кроме того, согласно пункту 1, 2 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Основаниями для государственной регистрации прав, являются, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав по договору аренды зданий (сооружений, помещений), и требования к ним предусмотренные законодательством Российской Федерации установлены статьями 16, 17, 18, пунктом 3 статьи 26 Закона о регистрации.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации).

Приказом Минэкономразвития России от 09.12.2014 N 789 "Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Зарегистрировано в Минюсте России 28.04.2015 N 37039) определено, что отсутствие решения компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки в составе представленных на регистрацию документов подтверждает, что для юридического лица сделка не является крупной, она также не является сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность.

Также согласно порядку проведения государственной регистрации, регистратор проводит правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Законом (абзац 2 пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации).

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется регистрирующим органом только в рамках предоставленных ему полномочий, регистрирующему органу в процессе осуществления действий по государственной регистрации прав не предоставлено право подменять другие органы, в том числе судебные, в случае, если решение определенных вопросов действующим законодательством напрямую отнесено в их компетенции.

Отсутствие одобрения может послужить основанием для предъявления иска в суд о признании договора недействительным, но не для отказа в государственной регистрации права.

Таким образом, решение об одобрении не входит в перечень обязательных документов, предоставляемых на государственную регистрацию, следовательно, государственный регистратор не вправе требовать от заявителя документы, которые имеют правовое значение исключительно для установления обстоятельств, связанных с недействительностью оспоримой сделки, подменяя тем самым судебные органы.

В пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины.

В данном случае общество при обращении в управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды представило эти документы.

В изложенной части решение суда первой инстанции является правильным. 

Вместе с тем, арбитражный апелляционный суд не соглашается с выводами суда первой инстанции  по следующим основаниям.

Судом первой инстанции не принято во внимание, что в оспариваемом решении регистрирующего органа в качестве основания для отказа указано также на то, что 02.11.2016 в ЕГРП внесена запись о праве третьего лица в отношении здания – многофункционального торгово-развлекательного центра по адресу: 

<

...>, кадастровый номер здания 50:23:0000000:39268, в котором расположено арендованное помещение.

Из отказа в государственной регистрации договора аренды следует, что 02.11.2016 в ЕГРП внесена запись о праве собственности третьего лица - ООО "Торговый центр Раменский" в отношении здания - многофункционального торгово-развлекательного центра по адресу: 

<

...> (кадастровый номер здания 50:23:0000000:39268), в котором расположено помещение, являющееся предметом договора аренды, заявленного к государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В связи с тем, что срок действия договора установлен более года, ООО "Корбис К" обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

В силу статьи 698 Гражданского кодекса арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса право собственности другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении изменений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, правила пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса не применяются.

В связи с тем, что собственник объекта недвижимости, являющегося предметом договора аренды, сменился в период рассмотрения заявления о государственной регистрации договора аренды (который, соответственно, не был зарегистрирован до перехода права собственности к иному лицу), договор уже не подлежал регистрации с учетом установленных по делу обстоятельств и приведенных указаний Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

При наличии приведенного основания (смена собственника до государственной регистрации договора аренды), не позволяющего провести регистрацию заявленного договора аренды, у регистрационного органа отсутствовали основания для государственной регистрации договора аренды, который новый собственник не заключал, в отсутствие какого-либо волеизъявления данного лица по вопросу о государственной регистрации договора аренды, заключенного предыдущим собственником.

При таких обстоятельствах заявление ООО "Корбис К" не подлежало удовлетворению.

Ссылка ООО "Корбис К" на разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащиеся в пункте 4 информационного письма от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", отклоняется, поскольку эти разъяснения касаются сохранения договора аренды в зависимости от тех или иных взаимоотношений нового арендодателя (нового собственника), предыдущего арендодателя и арендатора. В данном же случае идет речь о законности действий государственного регистратора, которому не были предоставлены сведения о тех или иных взаимоотношениях данных лиц.

Поэтому оспариваемый отказ государственного регистратора в государственной регистрации со ссылкой на смену собственника, вопреки мнению ООО "Корбис К" и ООО "Торговый центр Раменский") полностью соответствует законодательству и указаниям постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении изменений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

В противном случае (в случае осуществления государственной регистрации договора аренды, заключенного между предыдущим собственником и арендатором) государственный регистратор мог нарушить права и законные интересы нового собственника, которым стало ООО "Торговый центр Раменский" в период рассмотрения государственным регистратором заявления предыдущего собственника - ООО "Корбис К" о государственной регистрации договора аренды, заключенного им с арендатором.

Даная правовая позиция отражена в Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2017 N 10АП-8371/2017 по делу N А41-12643/17.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельства дела с учетом оценки представленных документов, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что принимая решение об удовлетворении исковых требований суд первой инстанции не полностью исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, решение Арбитражного суда Московской области от 17.04.2017 по делу № А41-10274/17 подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.  

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, п. 2 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 17.04.2017 по делу № А41-10274/17 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий cудья

П.А. Иевлев

Судьи

Н.В. Диаковская

Н.В. Марченкова