Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-9452/2020

город Брянск

09 апреля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 02 апреля 2021 года

Арбитражный суд Брянской области в составе: судьи Фроловой М.Н.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «Комтел»                       

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области,

третьи лица: 1) Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, 2) Брянская городская администрация, 3) Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области, 

о признании незаконными решений от 16.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/1 и от 24.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/2,

при участии:

от заявителя: ФИО2 - представитель (доверенность б/н. от 16.10.2021);

от заинтересованного лица: ФИО3 – заместитель начальника отдела правового обеспечения (доверенность №2.1-48/8236 от 31.12.2020);

от третьих лиц: 1) ФИО4 – зам.начальника отдела правового обеспечения и делопроизводства (доверенность от 11.01.2021 № 29/04-5), 2) ФИО4 - зам.начальника отдела правового обеспечения и делопроизводства (доверенность от 29.12.2020 № 1/06-2627и), 3) не явились, извещены;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Комтел» (далее – ООО «Комтел», заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее – Управление, заинтересованное лицо) по погашению записи в Едином реестре прав на земельный участок с кадастровым номером 32:28:0032707:230 общей площадью 6662 кв.м., расположенного по адресу: Брянская область, город Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр», права аренды ООО «Комтел», возникшего на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №48802Г от 05 сентября 2016 года, заключенного между ООО «Комтел» и Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области о приостановлении государственной регистрации прав, оформленных уведомлениями от 16.09.2019 № КУВД-001/2020-13341089/1 и от 24.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/2.

Кроме того, заявитель просит суд обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области восстановить в Едином реестре прав на земельный участок с кадастровым номером 32:28:0032707:230 общей площадью 6662 кв.м, расположенного по адресу: Брянская область, город Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр», право аренды ООО «Комтел», возникшего на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №48802Г от 05 сентября 2016 года, заключенного между ООО «Комтел» и Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, и осуществить государственный кадастровый учет, государственную регистрацию права собственности ООО «Комтел»  на объект незавершенного строительства, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032707:230 общей площадью 6662 кв.м, расположенного по адресу: Брянская область, город Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр», на основании заявления №КУВД-001/2020-13341089 от 31 августа 2020 года.

В ходе судебного разбирательства заявитель уточнил свои требования и просил суд признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области от 16.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/1 и от 24.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/2.

Кроме того, Общество просило суд обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области осуществить государственный кадастровый учет, государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью «Комтел» на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032707:230 площадью 6 662 кв.м, расположенном по адресу: Брянская область, г.Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр».

Уточнение заявленных требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заинтересованное лицо заявленные требования не признало, по основаниям, изложенным в письменном отзыве на заявление.

Дело рассмотрено судом в порядке ст. 200 АПК РФ в отсутствие третьего лица.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее. 

Как следует из материалов дела, между ООО «Комтел» (Арендатор) и Брянской городской администрацией в лице начальника Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (Арендодатель) был заключен договор аренды № 48802Г от 05 сентября 2019 года земельного участка, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером 32:28:0032707:230 общей площадью 6662 кв.м., расположенного по адресу: Брянская область, город Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр». Указанный договор был заключен сроком на 3 года. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке, дата регистрации 21.11.2016 №32-32/001-32/001/088/2016-399/2. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 05.09.2016. Цель использования указанного земельного участка - для строительства здания офиса.

По истечении срока, установленного в договоре аренды земельного участка № 48802Г от 05 сентября 2019 года арендатором было получено письмо №29/03-12992 от 19 сентября 2019 года за подписью начальника Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, в соответствии с которым арендодатель подтвердил, что земельный участок продолжается использоваться арендатором по договору аренды № 48802Г от 05 сентября 2019 года в отсутствие заявлений сторон о расторжении договора.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, ООО «Комтел» продолжило пользоваться земельным участком, включая внесение арендных платежей по договору аренды.

15.10.2019 Брянская городская администрация выдала разрешения №32-301-3627-2019 на строительство объекта - офисного здания с учетом градостроительного плана №15701000-170 от 20.11.2017 года, выданного Управлением по строительству и развитию территории города Брянска, проектной документации объекта капитального строительства, планируемого к строительству, реконструкции, проведению работ по сохранению объекта культурного наследия, при которых затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности безопасности объекта, разработанного ООО «Акварель» в 2019 году (24/2019).

31 августа 2020 года заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области с заявлением о предоставлении государственной услуги - постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Одновременно с заявлением на государственную регистрацию права заявителем были представлены: технический план здания, сооружения, помещения, либо объекта незавершенного строительства от 11.08.2020 года №б/н, выполненного ФИО5 ООО «Геокомплекс», разрешение на строительство объекта недвижимости №32-301-3627-2019 от 15.10.2019, акт разбивки осей капитального строительства на местности №32/293 от 16.10.2019, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 48802Г от 05.09.2016.

16 сентября 2020 года заявителем было получено уведомление № КУВД-001/2020-13341089/1 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, согласно которому приостановлена государственная регистрация права ООО «Комтел» на объект незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032707:230 общей площадью 6662 кв.м, расположенного по адресу: Брянская область, город Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр» по причине отсутствия правоустанавливающих документов на указанный земельный участок. 

19 сентября 2020 года ООО «Комтел» дополнительно во исполнение уведомления о приостановлении предоставило в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области письмо Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации №29/03-12992 от 19.09.2019, подтвердившего отсутствие заявлений о расторжении договора аренды спорного земельного участка. 

30 сентября 2020 года заявителем было получено уведомление о неустранении причин приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 24.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/2 при причине отсутствия записи об аренде заявителя на спорный земельный участок. 

Заявитель считает, что приостановление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права по основаниям, изложенным в решениях Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области от 16.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/1 и от 24.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/2, невозможность их устранения заявителем самостоятельно по причине незаконного погашения записи в ЕГРН о праве аренды, препятствует осуществлению государственного кадастрового учета и регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Управление заявленные требования не признало по основаниям, изложенным в отзыве, в котором указало, что в ходе проведения правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, заинтересованным лицом были установлены причины, препятствующие ее проведению, а именно: на государственную регистрацию не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, что было сообщено заявителю уведомлением от 16.09.2020г. №КУВД-001/2020-13341089/1. 

Полагая, что уведомления управления, не соответствуют закону, нарушают права и законные интересы заявителя, ООО «Комтел» обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Изучив представленные в материалы дела документы, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Следовательно, в соответствии с нормами статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для принятия судом решения о признании незаконными действий (бездействия), решений государственных органов, органов местного самоуправления является одновременно несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Право заявителя обжаловать в суд приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав закреплено в части 12 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

В силу частей 3, 5 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - есть юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

Частью 1 статьи 21 Закона о регистрации предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. 

Пунктом 5 части 1 статьи 26 названного Закона предусмотрено, что осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

Частью 10 статьи 40 Закона о регистрации предусмотрено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Судом установлено, что спорный объект незавершенного строительства возведен ООО «Комтел» на земельном участке, предоставленном ему в соответствии с договором аренды № 48802Г от 05.09.2016 и на основании разрешения на строительство №32-301-3627- 2019 от 15.10.2019.

ООО «Комтел» обратилось с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на данный объект незавершенного строительства с приложением вышеуказанных документов.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области действия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Брянская область, г. Брянск, пр-т. Станке ФИО6, не осуществлены по причине отсутствия в Едином государственного реестре прав на недвижимость зарегистрированного права аренды заявителя на спорный земельный участок.

Вместе с тем, установлено судом, что по истечении срока, установленного в договоре аренды земельного участка № 48802Г от 05.09.2016, Арендодателем в адрес Арендатора было направлено письмо №29/03-12992 от 19.09.2019 за подписью начальника Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, действующего от имени Брянской городской администрации, в соответствии с которым арендодатель подтвердил, что земельный участок продолжается использоваться арендатором по договору № 48802Г от 05.09.2016 в отсутствие заявлений о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды земельного участка № 48802Г от 05.09.2016 считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Указанные обстоятельства послужили основанием для выдачи 15.10.2019 Брянской городской администрацией разрешения на строительство №32-301-3627-2019, а также обоснованно давало заявителю полагать о законности своих действий по использованию земельного участка в соответствии с целями его предоставления.

В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, на момент обращения ООО «Комтел» с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (31.08.2020) в трехмесячный срок, установленный ст. 610 Гражданского кодекса РФ, не истек, а, соответственно, договор аренды земельного участка № 48802Г от 05 сентября 2016 года по состоянию на вышеуказанную дату не являлся прекращенным.

Таким образом, оснований для приостановления и неосуществления действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032707:230 общей площадью 6662 кв.м., расположенного по адресу: Брянская область, город Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр», указанных в оспариваемых решениях Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, не имелось.

При этом суд также учитывает следующее.

Как следует из представленных суду пояснений Общества, объект недвижимости незавершенного строительством, за государственной регистрацией прав на который обращался заявитель, был возведен на земельном участке в период действия договора аренды, доказательств обратного в материалы дела представлено не было.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства. 

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

Доказательств проведения такого рода экспертизы регистрирующим органом в материалы дела не представлено.

В связи с этим, приостановка в регистрации и постановке на кадастровый учет объекта незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону. Аналогичная позиция изложена в п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017).

Незавершенный строительством объект был возведен обществом в период действия договора аренды земельного участка, в сроки, отведенные в разрешении на строительство объекта, а также в параметрах, указанных в разрешении на строительство. 

Указанный объект является недвижимостью и обладает теми уникальными характеристиками, которые позволяют его идентифицировать в качестве объекта материального мира в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Таким образом, поскольку спорный объект незавершенного строительства возведен Обществом в период действия договора аренды земельного участка и выданного в установленном порядке разрешения на строительство, данные документы были предоставлены на регистрацию, у Управления не было оснований для отказа в государственной регистрации права собственности ООО «Комтел» на спорный объект.

Аналогичная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда РФ от 01.02.2016 № 310-КГ16-46.

Таким образом, суд находит подлежащими удовлетворению требования заявителя о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области о приостановлении государственной регистрации прав от 16.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/1 и от 24.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/2.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Оценив представленные сторонами доказательства в совокупности,  суд приходит к выводу о том, что оспариваемые заявителем решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области не основаны на нормах действующего законодательства, нарушают права и законные интересы общества, а потому подлежат признанию незаконными судом.

По смыслу главы 24 АПК РФ требование о понуждении органа, осуществляющего публичные полномочия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя.

Исходя из смысла закона, при выборе способа устранения нарушенного права суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует нормам действующего законодательства Российской Федерации, материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения. 

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения, исходя из оценки спорных правоотношений и совокупности установленных обстоятельств по делу. 

При этом суд в выборе способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой.

Таким образом, суд обязывает Управление Росреестра по Брянской области осуществить государственный кадастровый учет, государственную регистрацию права собственности ООО «КОМТЕЛ» на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032707:230 общей площадью 6662 кв.м., расположенного по адресу: Брянская область, город Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр», на основании заявления №КУВД-001/2020-13341089 от 31 августа 2020 года.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. относятся на ответчика и подлежат взысканию с последнего в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 167, 176, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Решил:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Комтел» удовлетворить.

Признать незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области от 16.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/1 и от 24.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/2.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области осуществить государственный кадастровый учет, государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью «Комтел» на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032707:230 площадью 6 662 кв.м, расположенном по адресу Брянская обл., г.Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр».

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Комтел» 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья                                                                           М.Н. Фролова