АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-23187/2020

г. Краснодар

02 ноября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 02.11.2020г.

Решение в полном объеме изготовлено 02.11.2020г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Крыловой М.В.

При ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Cербиным С.Н.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Курганинского городского поселения Курганинского района, г. Курганинск

к индивидуальному предпринимателю ФИО1,                    г. Курганинск

о сносе самовольной постройки 

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Курганинск

к Администрации Курганинского городского поселения Курганинского района,                 г. Курганинск

о признании права собственности

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель, по доверенности;

от ответчика: ФИО1, ФИО3 – представитель, по доверенности.

установил:

Администрация Курганинского городского поселения Курганинского района (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о признании объекта на земельном участке с кадастровым номером 23:16:0602187:38 по адресу: 

<

...> самовольной постройкой и обязании осуществить ее демонтаж в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Требование мотивировано возведением спорной постройки с нарушением градостроительных норм и правил в отсутствие разрешительной документации.

Определением суда от 13.07.2020 к рассмотрению принят встречный иск              ИП ФИО1 к администрации о признании права собственности на магазин кровельных материалов с мансардным этажом, общей площадью 222,7 кв. м, лит. А, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:16:0602187:38 по адресу: 

<

...>.

Администрация в судебном заседании заявленные требования поддержала, против удовлетворения встречного иска возражает.

Предприниматель в судебном заседании против удовлетворения иска возражает, доводы встречного иска поддержал.

В судебном заседании объявлен перерыв до 02.11.2020 до 12-15 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, суд установил, что на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 10.06.2008 № 1608000639 и договора переуступки прав и обязанностей арендатора от 30.06.2015 ФИО1 в аренду передан земельный участок  из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:16:0602187:38, площадью 990 кв. м по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования – для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (для строительства и эксплуатации объектов придорожного и торгового сервиса) на срок до 19.07.2018.

В ходе осуществления муниципального земельного контроля специалистами отдела земельных, имущественных отношений и градостроительной деятельности администрации установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:16:0602187:38 в отсутствие разрешительной документации расположен строящийся объект капитального строительства. На момент визуального осмотра выполнены работы по устройству фундамента здания, стен, перекрытия, кровли, что зафиксировано  в акте визуального осмотра от 26.07.2019.

5 августа 2019 года администрация направила предпринимателю требование о прекращении строительных работ на земельном участке и получения необходимых разрешений для продолжения строительства.

Во исполнение указанного требования предприниматель обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

По результатам рассмотрения заявления администрация 03.09.2019 отказала предпринимателю в выдаче разрешения на строительство магазина строительных материалов с мансардным этажом в связи с отсутствием документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня предоставления заявления на выдачу разрешения на строительство; результаты инженерных изысканий).

Полагая, что возведенный объект является самовольной постройкой, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о сносе.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм, как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 № 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Из буквального смысла приведенной нормы следует, что содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 22 и 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что правом требовать сноса самовольной постройки наряду с собственником, субъектом иного вещного права на земельный участок, законным владельцем земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, обладают и иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки.

По смыслу приведенных норм в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. При этом для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль над размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации, нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации и положениями Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Следовательно, администрация является надлежащим истцом по делу.

В соответствии с частью 1 статьи 263 ГК РФ собственник или иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Вопрос безопасности возведенного объекта и возможности его легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами от 17.11.1995 № 169-ФЗ                                   «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», от 30.03.1999 № 52-ФЗ                   «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», от 21.12.1994 № 69-ФЗ                 «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

В обоснование заявленного иска администрация ссылается на возведение ответчиком спорного здания в отсутствие разрешительной документации с  нарушением градостроительных норм и правил.

Предприниматель, предъявляя встречный иск, указал, что спорное здание возведено на правомерном земельном участке, в соответствии с проектной документацией, соответствует градостроительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В то же время судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм и правил и условий возведения объектов недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: 

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; 

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с пунктом 26 постановления № 10/22 рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. 

Суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. 

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. По смыслу содержащихся в пункте 26 постановления № 10/22 разъяснений, законом возможность сноса самовольной постройки связывается с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Из указанной нормы права следует, что право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, это является необходимым условием для удовлетворения иска.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, и если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением суда от 29.07.2020 по ходатайству сторон назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Проектно-сметное бюро Курганинское» ФИО4

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Является ли строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:16:0602187:38 по адресу: 

<

...> объектом капитального строительства, прочно связанным с землей и перемещение которого не возможно без несоразмерного ущерба его назначению?

2. Определить техническое состояние и технические характеристики объекта?

3. Соответствует ли спорный объект градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам, проектно-сметной документации, в том числе схеме планировочной организации земельного участка, требованиям оснащенности объекта капитального строительства необходимыми приборами и средствами для его эксплуатации, а также иным требованиям, предъявляемым к таким строительным объектам?

4. Нарушает ли спорный объект права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает ли угрозу жизни и здоровья граждан?

В экспертном заключении от 18.08.2020 эксперт пришел к следующим выводам:

1) Здание магазина кровельных материалов литера А, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:16:0602187:38 по адресу: 

<

...> (далее – здание магазина) является капитальным строением.

2) Здание магазина выполнено из качественных материалов. Не имеет сколов, трещин, прогибов, протечек материалов, из которых оно смонтировано. Здание магазина находится в хорошем техническом состоянии.

3) Здание магазина соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам, проектно-сметной документации, в том числе схеме планировочной организации земельного участка, требованиям оснащенности объекта капитального строительства необходимыми приборами и средствами для его эксплуатации.

4) Здание магазина не несет угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц. 

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом исследован вопрос наличия у предпринимателя соответствующих прав на земельный участок, на котором возведено здание магазина постройка, поскольку данный факт является одним из необходимых условий для удовлетворения иска о признании права на самовольную постройку.

Как было указано выше,  статус арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:16:0602187:38 ФИО1 приобрел на основании договора переуступки прав и обязанностей арендатора от 30.06.2015, заключенного с Легеньким А.Б.

В соответствии с договором аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 10.06.2008 № 1608000639 земельный участок  с кадастровым номером 23:16:0602187:38, площадью 990 кв. м имеет вид разрешенного использования – для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания                   (для строительства и эксплуатации объектов придорожного и торгового сервиса) и заключен на срок до 19.07.2018.

Пунктом 7.1 договора аренды установлено, что действие договора прекращается по истечении срока договора аренды.

   Из материалов дела следует, что ФИО1 после 19.07.2018 продолжал использовать земельный участок с кадастровым номером 23:16:0602187:38 в соответствии с его целевым назначением в отсутствие возражений со стороны арендодателя – администрации, что свидетельствует о возобновлении договора аренды от 10.06.2008               № 1608000639 на неопределенный срок на тех же условиях.

Факт отсутствия возражений относительно использования ответчиком земельного участка за пределами срока аренды, установленного договором от 10.06.2008                             № 1608000639, подтверждается актом визуального осмотра от 26.07.2019 и претензией от 05.08.2019, в которых отсутствует ссылка на внедоговорное использование участка.

В то же время, 18.05.2020 администрация направила предпринимателю уведомление о прекращении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:16:0602187:38. Уведомление вручено предпринимателю 19.05.2020, что подтверждается соответствующим уведомлением о вручении почтовой корреспонденции.

В силу части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). 

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. 

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 

Как следует из материалов дела, на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды был продлен на неопределенный срок, что администрацией не оспаривается, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца. 

При этом отсутствие возражений арендодателя по поводу продолжения арендных отношений с арендатором не исключает права арендодателя заявить такие возражения в любое время в дальнейшем, отказавшись от договора. 

Конституционный суд Российской Федерации в Определении от 14.07.2011                      № 980-О-О, ссылаясь на статью 310 ГК РФ, указал на то, что норма пункта 2                  статьи 610 ГК РФ о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

Учитывая направление администрацией уведомления о прекращении договора аренды и вручение данного уведомления ответчику 19.05.2020, действие договора аренды от 10.06.2008 № 1608000639 прекращено с 20.08.2020. При этом факт отсутствия в ЕГРН государственной регистрации прекращения обременения сам по себе не свидетельствует о продолжении действия спорного договора аренды.

   При таких обстоятельствах спорное строение возведено предпринимателем на земельном участке, который на момент вынесения судебного акта по делу не принадлежит ему на каком-либо праве.

Ввиду отсутствия у предпринимателя каких-либо законных прав на земельный участок с кадастровым номером 23:16:0602187:38, суд не усматривается правовых оснований для признания за ИП ФИО1 права собственности на здание магазина в порядке статьи 222 ГК РФ. При этом соответствие возведенного объекта установленным нормам и правилам, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан не имеет правового значения при установлении судом вышеуказанного обстоятельства.

В силу правил, установленных частями 2, 3 статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации, самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их самовольном занятии осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в совершении земельного правонарушения, или за их счет. 

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю. 

Договор аренды земельного участка от 10.06.2008 № 1608000639 прекращен, земельно-правовые отношения с предпринимателем надлежащим образом не оформлены, спорный земельный участок от самовольно возведенного строения предпринимателем не освобожден и используется им без оформления земельно-правовых отношений. 

Таким образом, администрация как арендодатель спорного земельного участка по прекратившему свое действие договору аренды от 10.06.2008 № 1608000639 вправе требовать возврата переданного предпринимателю земельного участка и сноса возведенного на нем объекта в порядке статьи 222 ГК РФ.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, установив, что обязательственные правоотношения между сторонами, возникшие из договора аренды земельного участка, прекращены, земельно-правовые отношения не оформлены, и на момент рассмотрения спора ИП ФИО1 предоставленный в аренду земельный участок не освободил, доказательств освобождения земельного участка не представил, использует спорный земельный участок без установленных законом оснований, а администрация вправе требовать устранения любых нарушений его прав, в частности, освобождения имущества (земельного участка), занимаемого предпринимателем без установленных законом оснований, считает подлежащими удовлетворению требования первоначального иска об обязании ответчика освободить занимаемый им спорный земельный участок от расположенного на нем самовольно возведенного нежилого строения путем его сноса.

На основании статьи 110 АПК РФ уплату госпошлины по первоначальному иску и расходы по оплате госпошлины по встречному иску следует возложить на предпринимателя.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 163, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

 

                                                       РЕШИЛ:

По первоначальному иску:

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Курганинск  в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу осуществить снос самовольной постройки на земельном участке с кадастровым номером 23:16:0602187:38 по адресу: 

<

...>.

Взыскать с  индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Курганинск в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

По встречному иску:

В иске отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяМ.В. Крылова