АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000 

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru  

Именем Российской Федерации  

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-10394/2024

19 февраля 2025 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 05 февраля 2025 года, полный текст решения изготовлен 19 февраля 2025 года.  

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Скрипиной Е.С.  

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лихопавло М.В., секретарём судебного заседания Бердниковой А.Е.,  

рассмотрев в судебном заседании 21 января и 03 и 05 февраля 2025 года дело по заявлению Заместителя прокурора Республики Коми в интересах неопределенного круга лиц (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)  

к Государственному бюджетному учреждению здравоохранения Республики Коми «Бюро судебно-медицинской экспертизы» (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>)  

к Обществу с ограниченной ответственностью «Эдем» (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>)  

о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Коми, Министерство здравоохранения Республики Коми, Комитет Республики Коми имущественных и земельных отношений  

при участии в судебном заседании: от прокуратуры: ФИО1 – удостоверение; 

от ответчиков: ФИО2 – по доверенности от 05.04.2024, 

ФИО3 – по доверенности от 16.09.2024, ФИО4 – по доверенности от 24.09.2024,  

от третьего лица: ФИО5 – по доверенности от 11.01.2024, 

ФИО6 – по доверенности от 09.01.2024 

установил:

Заместитель прокурора Республики Коми в интересах неопределенного круга лиц обратился в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением к Государственному бюджетному учреждению здравоохранения Республики Коми «Бюро судебно-медицинской экспертизы» и к Обществу с ограниченной ответственностью «Эдем» с требованиями:  

- признать недействительным (ничтожным) договор № 01/2023АР о передаче в аренду имущества, являющегося государственной собственностью Республики Коми, заключенный 25.03.2022 между ГБУЗ РК «Бюро судебно-медицинской экспертизы» и ООО «Эдем»;  

- на основании ст. 167 ГК РФ применить последствия недействительной сделки в виде возложения на ООО «Эдем» обязанности возвратить ГБУЗ РК «Бюро судебно-медицинской экспертизы» недвижимое имущество, являющееся собственностью К, общей площадью 24,8 кв.м., расположенное по адресу: Республики Коми, г. Сыктывкар,  

Эжвинская, д. 1/5, помещений № 1, 2 на первом этаже, кадастровый номер 11:05:0201011:219/1.  

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 01.08.2024 предварительное судебное заседание назначено на 01.10.2024, лица, участвующие в деле надлежащим образом извещены о времени и месте проведения предварительного судебного заседания.  

23.09.2024 от ГБУЗ РК «Бюро СМЭ» поступил отзыв на исковое заявление, ответчик изложил возражения в отношении требований истца, в иске просил отказать.  

25.09.2024 от ООО «Эдем» поступил отзыв на исковое заявление, ответчик изложил возражения в отношении заявленных требований, просил в иске отказать.  

Управление ФАС по Республике Коми поддержало требования Прокуратуры.  

05.11.2024 от ООО «Эдем» поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство здравоохранения Республики Коми и Комитет Республики Коми имущественных и земельных отношений.  

Заявленное ходатайство судом рассмотрено, удовлетворено, на основании ст. 51 АПК РФ указанные лица привлечены к участию в деле.  

ООО «Эдем» просило истребовать у ФАС России разъяснения ФАС от 21.07.2017 № АК/50630/17, по делу, возбужденному по признакам нарушения антимонопольного законодательства № 11/01/17.1-379/2024, представленные на запрос УФАС по Республике Коми (исх № 01-115/6487 от 07.07.2017).  

Представители сторон поддержали заявленное ходатайство, указали на необходимость приобщения, заявленных документов, в материалы дела. Заявленное ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.  

20.11.2024 в отзыве на исковое заявление Комитет Республики Коми имущественных и земельных отношений указал, что требования истца не подлежат удовлетворению.  

В дополнениях к отзыву ООО «Эдем» указало, что договор аренды от 25 марта 2022 № 01/2023 АР был заключен в соответствии с ч.9 ст. 17.1 Закона о конкуренции, нет правовых оснований признавать его ничтожным по ст. 168 ГК РФ.  

Министерство здравоохранения Республики Коми в отзыве от 04.12.2024 указало, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется  

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом объявлялся перерыв с 21.01.2025 на 03.02.2025, затем – на 05.02.2025. После перерывов судебное заседание было продолжено.  

Лица, участвующие в деле, поддержали ранее изложенную позицию по спору. Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей, судом установлено следующее.  

Прокуратурой Эжвинского района г.Сыктывкара проведена проверка соблюдения законодательства при передаче Государственным бюджетным учреждением здравоохранения Республики Коми «Бюро судебно-медицинской экспертизы» (ГБУЗ РК «Бюро СМЭ») государственного имущества в пользование, в ходе которой установлены нарушения требований ч.3 ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (Закон о защите конкуренции).  

Так, согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.  

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены в статье 17.1 Закона о защите конкуренции.  

В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.  

Таким образом, по общему правилу, установленному в ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и/или пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.  

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27.08.2013 и выписке ЕГРН 2-этажное здание общей площадью 363,1 кв.м. по адресу: Республика Коми. г. Сыктывкар, ул. Эжвинская, д. 1/5, находится в собственности Республики Коми и передано на праве оперативного управления ГБУЗ РК «Бюро СМЭ» (решение Агентства Республики Коми по управлению имуществом от 27.06.2013 № 582).  

25.03.2022 между ГБУЗ РК «Бюро СМЭ» и ООО «Эдем» заключен договор № 01/2023АР о передаче в аренду имущества, являющегося государственной собственностью Республики Коми на срок с 01.01.2023 по 31.12.2027. Предмет договора - аренда части помещений № 1, 2 на первом этаже, площадью 24,8 кв.м. Договор зарегистрирован в установленном порядке 10.01.2023.  

По утверждению Прокуратуры, Договор от 25.03.2022 № 01/2023АР между ГБУЗ РК «Бюро СМЭ» и ООО «Эдем» заключен без проведения торгов, что свидетельствует о нарушении ч. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.  

Проведенной проверкой установлено, что ранее между ГБУЗ РК «Бюро СМЭ» и ООО «Эдем» заключался договор от 16.05.2017 № 01/2017АР о передаче в аренду имущества, являющегося государственной собственностью Республики Коми (Договор № 01/2017АР от 16.05.2017), в отношении того же имущества - помещений №№ 1,2 на первом этаже здания морга, расположенных по адресу: 

<

...>, площадью 24,8 кв. м. (срок действия договора с 01.01.2018 по 31.12.2022).  

Для определения правомерности/неправомерности действий ГБУЗ РК «Бюро СМЭ» по заключению договора аренды с ООО «Эдем», не являвшимся участником открытого аукциона, Управлением Федеральной антимонопольной службы по Республике Коми направлялся запрос о даче разъяснений в ФАС России от 07.07.2017 № 01-115/6487. В соответствии с разъяснениями ФАС России от 21.07.2017 № АК/50630/17, заключение договора аренды по результатам торгов с арендатором, надлежаще исполнившим обязанности, вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, не нарушает антимонопольное законодательство.  

Учитывая указанные разъяснения, Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Коми приняло решение не возбуждать в отношении ГБУЗ РК «Бюро СМЭ» дело о нарушении антимонопольного законодательства.  

Вместе с тем, в силу ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенною по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в  

Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.  

Таким образом, в соответствии с действующей редакцией ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный по результатам проведения торгов или без их проведения, в соответствии с законодательством Российской Федерации может быть заключен на новый срок с арендатором без проведения конкурса, аукциона. Ситуации, когда такое имущество может быть передано без торгов, изложены в пунктах 1-17 части 1, частях 3.2 - 3.6 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.  

Согласно ст. 2 Федерального закона от 27.12.2018 № 572-ФЗ «О внесении изменений в статью 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» (Закон № 572-ФЗ) действие положений ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции распространяется также на случаи заключения на новый срок договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до 02.07.2008, то есть до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, предусматривающей обязательное предоставление государственного или муниципального имущества в аренду по результатам проведения конкурса, аукциона.  

Изменения, внесенные в Закон о защите конкуренции Законом № 572-ФЗ, имели цель распространить действие ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции на договоры аренды, заключенные до 02.07.2008, и не содержат условия о возможности неоднократного перезаключения арендатором, уже реализовавшим такое право, на перезаключение договора на новый срок в порядке ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, минуя конкурентные процедуры. До внесения изменений в ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции Законом № 572-ФЗ заключение договора аренды на новый срок было возможно исключительно в случае, если предшествующий договор был заключен по результатам проведения торгов. Какие-либо изменения в положения частей 1, 3.2 - 3.6 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции в части расширения перечня лиц, с которыми договор аренды может быть заключен без проведения торгов, а также в часть 9 этой же статьи, которые касаются возможности ее неоднократного применения. Законом № 572-ФЗ не вносились. Указанный правовой подход сформулирован в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2022 № 301-ЭС22-1793 по делу № А82-22432/2019.  

Истец указал, что первоначально имущество (помещения) в аренду ООО «Эдем» было предоставлено по договору аренды от 01.05.2007 № 2212 до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения торгов, что соответствовало требованиям Закона о защите конкуренции в указанный период. В связи с этим ООО «Эдем» при заключении договора от 16.05.2017 № 01/2017АР уже реализовало право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, оснований для неоднократного повторного заключения договора аренды государственного имущества без проведения торгов Закон о защите конкуренции не предусматривает.  

Передача государственного имущества ООО «Эдем» без проведения торгов противоречит ст. 17.1 Закона о защите конкуренции и создает для данного субъекта преимущественные условия в получении указанного имущества во временное владение и (или) пользование и препятствует доступу к муниципальному ресурсу неопределенного круга лиц, которые также могут иметь намерение приобрести право пользования в отношении данного имущества.  

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Положениями п. 2 ст. 168 ГК РФ определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая  

сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.  

Таким образом, договор № 01/2023АР о передаче в аренду имущества, являющегося государственной собственностью Республики Коми, заключенный 25.03.2022 между ГБУЗ «Бюро судебно-медицинской экспертизы» и ООО «Эдем», является недействительной (ничтожной) сделкой, нарушает требования закона и посягает на права неопределенного круга лиц, лишенных возможности участвовать в торгах, приобрести право пользования в отношении данного имущества.  

Из п. 2 ст. 167 ГК РФ следует, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.  

На основании изложенного Прокуратура обратилась в суд с настоящим иском. 

ГБУЗ РК «Бюро СМЭ» (Бюро) не согласно с исковыми требованиями, указывая, что между Агентством Республики Коми по управлению имуществом, ГБУЗ РК «Бюро СМЭ» и 000 «Эдем» был заключен договор аренды от 01.05.2007 г. № 2212 в отношении имущества, находящегося в собственности Республики Коми, а именно -нежилых помещений №№ 1,2 на первом этаже в здании по адресу: 

<

...> «а», площадью 25,4 кв.м. Далее, дополнительными соглашениями к договору были изменены площадь помещений - 24,8 кв.м. и адрес -

<

...>. Срок договора аренды установлен с 01.05.2007 г. по 31.12.2017 г. Договор был зарегистрирован в Росреестре 13.08.2007 г., регистрационный номер 11-1101/076/2007-096. Указанный договор заключен до вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, без проведения открытых торгов.  

С целью продления срока действия договора аренды № 2212 от 01.05.2007 ООО «Эдем» в адрес ГБУЗ РК «Бюро СМЭ» направлено письмо (исх. № 4 от 30.01.2017) с просьбой о продлении договора аренды на 5 лет с 01.01.2018 в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.  

ГБУЗ РК «Бюро СМЭ» письмом (исх. от 02.02.2017 г. № 26/17-20) просило Министерство Республики Коми имущественных и земельных отношений о согласовании заключения договора аренды с ООО «Эдем» на новый срок без проведения торгов, на основании части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.  

Министерство Республики Коми имущественных и земельных отношений письмом от 10.02.2017 г. уведомило ГБУЗ РК «Бюро СМЭ» о необходимости передачи нежилых помещений, являющихся объектом аренды по договору № 2212 от 01.05.2007 г., по результатам проведения торгов ввиду того, что в силу частей 9, 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в ранее действовавшей редакции до 08.01.2019 г.) преимущественное право на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок предоставлено арендатору только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам проведения конкурса или аукциона.  

Исходя из чего, ГБУЗ РК «Бюро СМЭ» было принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды в отношении вышеуказанного имущества.  

ГБУЗ РК «Бюро СМЭ» письмом от 11.04.2017 г. уведомило ООО «Эдем» о том, что передача государственного имущества, являющегося объектом аренды по договору № 2212 от 01.05.2007, будет осуществлена путем проведения торгов.  

Письмом от 14.04.2017 ООО «Эдем» уведомило ГБУЗ РК «Бюро СМЭ» о желании заключить договор аренды в отношении государственного имущества, как надлежащим образом исполнившим свои обязанности арендатором и имеющем преимущественное право на заключение договора на новый срок (в соответствии со ст. 621 ГК РФ., п. 6.4 договора аренды № 2212).  

Впоследствии, ГБУЗ РК «Бюро СМЭ» явилось организатором открытого аукциона на право заключения договоров аренды государственного имущества, извещение на официальном сайте торгов № 11042017/19618590/01.  

Предметом аукциона явились нежилые помещения №№ 1, 2 общей площадью 24,8 кв. м., расположенные на первом этаже в здании морга по адресу: 

<

...>  

Извещение о проведении открытого аукциона размещено на официальном сайте торгов 11.04.2017. В конкурсной документации была размещена информация о том, что имеется обременение в виде преимущественного права на заключения договора аренды по результатам аукциона с действующим арендатором в соответствии со ст. 621 ГК РФ, п. 6.4 договора аренды № 2212. Согласно протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе № 01/2017АР по извещению № 110417/19618590/01 от 05.05.2017 г. (далее - протокол аукциона) на участие в открытом аукционе подано 2 заявки: ООО «Ритуал- Сервис» и ИП ФИО7 ООО «Ритуал-Сервис» допущено к участию в открытом аукционе, ИП ФИО7 3. к участию в торгах не допущена в связи с несоответствием поданной заявки конкурсной документации.  

Открытый аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки. Согласно протокола аукциона:  

в соответствии с п. 2,3,4 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», ст. 621 ГК РФ ГБУ3 РК «Бюро СМЭ» было принято решение направить действующему арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности и имеющему перед другими лицами преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, предложение заключить новый договор аренды на условиях настоящего аукциона. Установить срок для принятия или отклонения действующим арендатором предложения - в течении 10 (десяти) дней с момента подписания настоящего протокола;  

в случае отказа действующим арендатором от предложения заключить новый договор аренды на условиях настоящего аукциона, заключить договор на сдачу в аренду недвижимого имущества - нежилые помещения № 1,2, площадью 24,8 кв.м., расположенные на первом этаже в здании морга (Литер А) по адресу: 

<

...>, для размещения магазина с лицом, признанным единственным участником аукциона - ООО «Ритуал-Сервис», (Юридический адрес: 167031, 

<

...>) по начальной цене договора в размере арендной платы в год без НДС, без учета коммунальных и эксплуатационных расходов, указанной в извещении о проведении аукциона (пункт 151 Правил), в сумме 48 508 руб. 80 коп. Договор аренды заключается в течение 10-ти рабочих дней по истечении 10-ти дней со дня размещения на официальном сайте торгов настоящего протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе.  

Письмом № 1928/17-20 от 05.05.2017 г. ГБУЗ РК «Бюро СМЭ» направило в адрес ООО «Эдем» предложение заключить договор аренды (договор аренды полностью идентичен проекту договора, приложенному к аукционной документации) в отношении государственного имущества на условиях аукциона сроком действия с 01.01.2018 г. по 31.12.2022 г. и с годовой арендной платой в размере 48508 рублей 80 копеек (арендная плата установлена по итогам торгов), ссылаясь на пункты 2-4 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73.  

Письмом № 16 от 10.05.2017 г. ООО «Эдем» уведомило ГБУЗ РК «Бюро СМЭ» о согласии заключить договор аренды по результатам и на условиях торгов  

16.05.2017 между ГБУЗ РК «Бюро СМЭ» и ООО «Эдем» как арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности и имеющим при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, на основании статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе №  

01/2017АР по извещению № 110417/19618590/01 от 11.04.2017 г., п. 2,3,4 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», ст. 621 ГК РФ был заключен договор аренды имущества, являющийся предметом аукциона № 01/20 ПАР (помещения №№ 1, 2 на первом этаже здания морга (согласно технического паспорта от 14.12.2012 г.), расположенные по адресу: 

<

...>, площадью - 24,8 кв.м. Кадастровый номер помещения: 11:05:0201011:219/1). Срок действия договора с 01.01.2018 г. по 31.12.2022.  

Ответчик указал, что Договор заключен по результатам и на условиях торгов, с соблюдением всех условий аукционной документации. Договор был зарегистрирован в Росреестре 31.07.2017, регистрационный номер 11:05:0201011:219-11/001/2017-1.  

Для определения правомерности/неправомерности действий ГБУЗ РК «Бюро СМЭ» в виде заключения договора аренды с ООО «Эдем» Коми УФАС России был направлен запрос о даче разъяснений в ФАС России, исх. № 01-115/6487 от 07.07.2017 г., с приложением всех копий документов.  

ФАС России в разъяснениях, исх. № АК/50630/17 от 21.07.2017 г., сделан вывод о том, что заключение договора аренды по результатам торгов с арендатором, надлежаще исполнившим обязанности, вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, не нарушает антимонопольное законодательство.  

Таким образом, договор аренды № 01/2017АР от 16.05.2017 в соответствии с разъяснениями ФАС России от 21.07.2017 № АК/50630/17 заключен в соответствии с действующим законодательством в сфере защиты конкуренции.  

Ответчик обратил внимание на тот факт, что ООО «Эдем» являлось участником конкурентной процедуры ввиду того, что на протяжении всей процедуры ООО «Эдем» участвовало в ней, о чем свидетельствует переписка между ООО «Эдем» и ГБУЗ РК «Бюро СМЭ». В аукционной документации была размещена информация о том, что имеется обременение в виде преимущественного права на заключения договора аренды по результатам аукциона с действующим арендатором в соответствии со ст. 621 ГК РФ, п. 6.4 договора аренды № 2212.  

Более того, Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 № 67 (Приказ действовал на момент проведения аукциона) «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (Далее - «Правила»).  

Разделом XX Правил утвержден порядок проведения аукциона. Подпунктами 5, 6 пункта 141 Правил установлено следующее:  

5) если после троекратного объявления аукционистом цены договора ни один участник аукциона не поднял карточку, участник аукциона, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по ранее заключенному договору в отношении имущества, права на которое передаются по договору, и письменно уведомивший организатора аукциона о желании заключить договор (далее - действующий правообладатель), вправе заявить о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом цене договора;  

6) если действующий правообладатель воспользовался правом, предусмотренным подпунктом 5 пункта 141 настоящих Правил, аукционист вновь предлагает участникам аукциона заявлять свои предложения о цене договора, после чего, в случае если такие предложения были сделаны и после троекратного объявления аукционистом цены договора ни один участник  

аукциона не поднял карточку, действующий правообладатель вправе снова заявить о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом цене договора;  

Пунктом 142 Правил предусмотрено, что победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену договора, либо действующий правообладатель, если он заявил о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом наиболее высокой цене договора. Аналогичные положения установлены и в аукционной документации № 01/20 ПАР «на заключение договора на сдачу в аренду недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью Республики Коми и находящегося в оперативном управлении ГБУЗ РК «Бюро судебно-медицинской экспертизы» (подпункты 5,6,7 пункта 6.3 аукционной документации).  

Таким образом, положения, закрепленные в Правилах, Аукционной документации, п. 2,3,4 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указывают на то, что ООО «Эдем» независимо от подачи заявки на участие в аукционе является участником конкурентной процедуры если письменно уведомил организатора аукциона о желании заключить договор на новый срок.  

В связи с окончанием срока действия договора аренды № 01/20 ПАР от 16.05.2017, с согласия собственника имущества и учредителя ГБУЗ РК «Бюро СМЭ», между ООО «Эдем» и ГБУЗ РК «Бюро СМЭ» был заключен договор о передаче в аренду имущества, являющегося государственной собственностью Республики Коми от 25.03.2022 г. № 01/2023АР (помещения №№ 1, 2 на первом этаже здания морга (согласно технического паспорта от 14.12.2012 г.), расположенные по адресу: 

<

...>, площадью - 24,8 кв.м. Кадастровый номер помещения: 11:05:0201011:219/1). Указанный договор заключен на основании ч. 9, 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Договор был зарегистрирован в Росреестре 10.01.2023, регистрационный номер 11:05:0201011:21911/053/2023-14.  

«9. По истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:  

размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации  

минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.  

10. Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:  

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;  

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды».  

При заключении договора указанные условия сторонами соблюдены, что указывает на правомерность заключения договора на новый срок.  

Мнение истца о том, что ООО «Эдем» при заключении Договора № 01/20 ПАР от 16.05.2017 уже реализовало право на перезаключение договора на новый срок без проведения торгов, в результате чего у ООО «Эдем» не было права без торгов заключать договор от 25.03.2022 № 01/2023АР, считает ошибочным.  

В рамках возбужденного Коми УФАС дела о признаках нарушения антимонопольного законодательства № 011/01/17.1-379/2024 в материалы, указанного дела были предоставлены отзывы от заинтересованных лиц, а именно: Комитета Республики Коми имущественных и земельных отношений (собственника имущества) и министерства здравоохранения Республики Коми (учредителя ГБУЗ РК «Бюро СМЭ»), указанными отзывами позиция ГБУЗ РК «Бюро СМЭ» поддержана в полном объеме.  

Комитетом Республики Коми имущественных и земельных отношений, в связи с рассмотрением дела № 011/01/17.1-379/2024 в адрес Федеральной антимонопольной службы России было направлено обращение (от 11.07.2024 № 01-60/6651-04) по вопросу о применении ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.  

Заместитель руководителя ФАС России в своих разъяснениях от 24.07.2024 № ГМ/65272/24 указал на то, что «Из системного толкования частей 9-11 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции следует, что договор аренды государственного имущества может быть перезаключен на новый срок в порядке ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции неоднократно при условии, что иное не установлено таким договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ (положения ст. 17.1 Закона о защите конкуренции не содержат указания на то, что договор аренды государственного имущества может перезаключаться на новый срок только один раз)».  

Дело о признаках нарушения антимонопольного законодательства № 011/01/17.1379/2024 приостановлено до вступления в силу решения суда по настоящему арбитражному делу.  

Ответчик считает, что со стороны ГБУЗ РК «Бюро СМЭ» и ООО «Эдем» отсутствует нарушение какого-либо законодательства РФ, приводящего к недействительности (ничтожности) сделки (договор от 25.03.2022 № 01/2023АР) напротив, вышеизложенное указывает на то, что со стороны ГБУЗ РК «Бюро СМЭ» приняты все возможные меры по недопущению нарушений антимонопольного законодательства (предоставления преимуществ) и ограничению конкуренции. Истцом не предоставлено доказательств со ссылкой на нормы законодательства где прямо было бы указано на возможные нарушения закона, выводы истца построены на предположениях.  

ООО «Эдем» также не согласен с заявленными требованиями.  

Прокуратура указала, что между Бюро (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) было последовательно заключено три договора аренды имущества, являющегося государственной собственностью Республики Коми:  

договор аренды от 01 мая 2007 г. № 2212 договор аренды от 16 мая 2017 г. № 01/20 ПАР договор аренды от 25 марта 2022 г. № 01/2023АР 

По мнению Истца, все три договора аренды были заключены без проведения торгов, что является нарушением ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции и влечёт ничтожность договора аренды от 25 марта 2022 № 01/2023АР. Истец считает, что ООО «Эдем» при заключении договора от 16 мая 2017 уже реализовало право на заключение договора на новый срок без проведения торгов, оснований для неоднократного повторного заключения договора аренды государственного имущества без проведения торгов Закон о защите конкуренции не предусматривает.  

Правоотношения сторон связаны с порядком заключения договоров аренды публичного имущества. Порядок заключения указанных договоров регулируется ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Часть 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции закрепляет общее правило о переходе права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества: может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.  

Часть 9 ст. 17.1 указанного закона регулирует порядок заключения договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности. Новый договор при этом заключается без проведения торгов.  

Истец применяет ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции в толковании, которое ей дал ВС РФ в определении от 21 июня 2022 № 301-ЭС22-1793 по делу № А8222432/2019.  

Заключение договора аренды в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции на новый срок возможно исключительно в случае, если предшествующий договор был заключен по результатам проведения торгов  

Возражения Общества сводятся к тому, что договор аренды 2017 был заключен по результатам проведения торгов с использованием правового механизма преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок  

Управление ФАС по РК (Управление) считает, что договор аренды 2017 был заключен не по результатам торгов, ссылается при этом на ст. 448 ГК. Управление утверждает, что договор считается заключенным по результатам торгов, если он заключен с участником торгов. Если лицо участником торгов не является, то договор по результатам торгов с ним заключен быть не может.  

Общество считает, что договор, заключенный по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, - это договор, заключенный после проведения торгов по их результатам, итогам.  

Правовой механизм реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок (далее - преимущественное право) в ст. 621 ГК не установлен. Механизм реализации преимущественного права при проведении торгов разработан ВАС и закреплен в абзаце втором п. 3 постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (далее - постановление Пленума № 73).  

Арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предлагает арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов. Такое предложение арендодателя трактуется указанным постановлением как оферта, что следует из ссылки на ст. 440 ГК и обозначает применимость к предложению арендодателя и его принятию арендатором также других норм ГК РФ об оферте и акцепте. Преимущественное право реализуется после проведения торгов путем акцепта оферты в порядке, предусмотренном главой 28 ГК.  

Если аукцион признан не состоявшимся, то арендодатель обязан заключить договор аренды на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в аукционе и документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении аукциона. Данная норма закреплена в п. 151 Приказа ФАС России от 10 февраля 2010 года № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества», который действовал в 2017 году.  

Реализация преимущественного права в этом случае осуществляется путем предложения (оферты) арендодателя, направленной арендатору, заключить договор аренды на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в аукционе и документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении аукциона. Акцепт арендатором оферты в данном случае означает согласие заключить с ним договор аренды на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в аукционе и документацией об аукционе.  

Письмом от 30 января 2017 общество предложило бюро заключить договор аренды помещений на новый срок в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Бюро выступило организатором открытого аукциона на право заключения договора  

аренды государственного имущества № 01/20 ПАР. Извещение было размещено на официальном сайте торгов № 11042017/19618590/01. Предметом аукциона явились нежилые помещения №№ 1, 2 общей площадью 24,8 кв. м., расположенные на первом этаже в здании морга по адресу: 

<

...>. Извещение о проведении открытого аукциона размещено на официальном сайте торгов 11 апреля 2017. В документации об аукционе была размещена, в том числе, информация о начальной (минимальной) цене договора, о сроке действия договора, о наличии арендатора, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, сам договор аренды.  

05 мая 2017 был подписан протокол рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе № 01/2017АР по извещению № 110417/19618590/01 от 11 апреля 2017. Открытый аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки.  

Письмом № 1928/17-20 от 05 мая 2017 Бюро направило в адрес Общества предложение (оферту) заключить договор аренды на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в аукционе и документацией об аукционе, ссылаясь на пункты 2-4 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 № 73.  

Письмом № 16 от 10 мая 2017 Общество уведомило Бюро о согласии заключить договор аренды по результатам и на условиях торгов (акцепт оферты). 16 мая 2017 между Бюро и Обществом был заключен договор аренды № 01/20 ПАР.  

Таким образом, договор аренды № 01/20ПАР т 16 от мая 2017 г. был заключен по результатам проведения аукциона на право заключения договора, после проведения аукциона и на условиях аукциона, т.е. на условиях, предусмотренных заявкой на участие в аукционе и документацией об аукционе.  

По истечении срока договора аренды № 01/20 ПАР от 16 от мая 2017, заключенного по результатам проведения торгов в соответствии с ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, договор аренды от 25 марта 2022 г. № 01/2023 АР был заключен без проведения торгов на основании ч. 9 ст. 17.1 указанного закона.  

В связи с тем, что договор аренды от 25 марта 2022 г. № 01/2023АР был заключен в строгом соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Закон о конкуренции, нет правовых оснований признавать его ничтожным по ст. 168 ГК.  

Статей 621 ГК закреплен правовой механизм реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок.  

Механизм реализации преимущественного права при проведении торгов разработан ВАС и закреплен в абзаце втором п. 3 постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды».  

Разработка данного механизма позволила установить справедливый баланс двух противоположных интересов: интереса арендатора в стабильном владении арендованным имуществом, который защищается нормой ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора, и интереса публичного собственника в эффективном управлении своим имуществом, обеспечиваемого в данном случае посредством использования механизма торгов.  

В конструкцию преимущественного права аренды был введен такой элемент как оферта на условиях, предложенных победителем торгов  

Из приведенных положений следует, что заключение договора аренды, как правило, осуществляется путем проведения торгов для выявления победителя, предложившего наиболее высокую цену. По общему смыслу законодательства публичные торги являются оптимальным способом реализации права аренды.  

Законодательством также охраняется интерес иных участников посредством предоставления преимущественного права.  

Пунктом 6.4. Договора аренды 2007 года предусмотрено преимущественное право Арендатора, надлежащим образом выполнившего принятые на себя по договору обязательства, на продление Договора аренды.  

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Наличие преимущественного права у арендатора по общим нормам гражданского законодательства по договору 2007 году подтверждено документально и сторонами не оспорено, зафиксировано, в том числе, при проведении торгов в 2017 году.  

Арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предлагает арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов. Такое предложение арендодателя трактуется указанным постановлением как оферта, что следует из ссылки на ст. 440 ГК и обозначает применимость к предложению арендодателя и его принятию арендатором также других норм ГК РФ об оферте и акцепте.  

Акцепт арендатором оферты означает согласие заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов.  

На таких же условиях заключается договор с победителем торгов путем подписания протокола о результатах торгов, в котором указаны условия, предложенные победителем торгов. Заключение договора аренды № 01/2017АР от 16.05.2017 г. на условиях, предложенных победителем аукциона, означает заключение договора на основании проведенных торгов.  

Такой подход отвечает существу преимущественного права, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности заключить договор на тех условиях (в том числе по той цене), на которых это имущество готово получить/использовать третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется.  

После проведения публичных торгов Арендодатель обязан предложить лицам, обладающим преимущественным правом, заключить договор по цене и на условиях, сформированными на этих торгах.  

Таким образом, ООО «Эдем» и ГБУЗ РК «Бюро СМЭ», с согласия собственника имущества и учредителя ГБУЗ РК «Бюро СМЭ», имели право заключить договор о передаче в аренду имущества, являющегося государственной собственностью Республики Коми от 25.03.2022 № 01/2023АР на основании ч. 9, 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» без проведения торгов. Договор аренды № 01/2023АР от 25.03.2022 это однократно перезаключенный на новый срок договор без проведения торгов, т.к. предыдущий договор был заключен по итогам аукциона.  

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований отказать.  

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во  

Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный  

суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме. 

Судья Е.С. Скрипина