ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №  А40-132424/23-180-1049

16 февраля 2024 г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2024 г.     

Решение в полном объеме изготовлено 16 февраля 2024 г.     

Арбитражный суд города Москвы в составе:                                                                                

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Бобров П.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец:    

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 12.11.2021)

ответчик:  

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МОСКОВСКАЯ КОМПАНИЯ "ПИОНЕР" (119435, 

<

...>, ЭТ/ПОМ/КОМ 3/I/10, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 21.12.2016, ИНН: 

<

***>)

третьи лица:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАЙФ-ВАРШАВСКАЯ" (115201, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ МОСКВОРЕЧЬЕ-САБУРОВО, КАШИРСКИЙ ПР-Д, Д. 25, К. 4, ПОМЕЩ. 8Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.07.2020, ИНН: 

<

***>)

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОТЭКС" (188513, ЛЕНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ, ЛОМОНОСОВСКИЙ РАЙОН, 4-Й МИКРОРАЙОН (ПРОМЫШЛЕННАЯ ЗОНА БОЛЬШЕ УЛИЦА, ЗДАНИЕ 16/10, ПОМЕЩЕНИЕ №1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.04.2010, ИНН: 

<

***>)

О взыскании 863 903 руб. 20 коп. задолженности по договору №В1-0023-В1К4/ДДУ от 13.07.2018 в счет уменьшения покупной цены квартиры в виде стоимости устранения недостатков, а также 20 000 руб. расходов на представителя и 10 000 руб. расходов за проведения экспертизы.

В судебное заседание явились:

От истца – ФИО2, дов. от 06.04.2022г.

От ответчика – ФИО3, дов. от 01.08.2023г.

От третьих лиц – неявка, извещены.

У С Т А Н О В И Л:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнения исковых требований о взыскании 863 903 руб. 20 коп. задолженности по договору №В1-0023-В1К4/ДДУ от 13.07.2018 в счет уменьшения покупной цены квартиры в виде стоимости устранения недостатков, а также 20 000 руб. расходов на представителя и 10 000 руб. расходов за проведения экспертизы.

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал.

Ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

3 лица не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие 3 лиц в порядке ст. 123, 156 АПК РФ.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные документы, приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат  по следующим основаниям.

Истец ссылается на то, что между ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ ФИО1 - участником долевого строительства и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ  "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МОСКОВСКАЯ КОМПАНИЯ 'ПИОНЕР" - Застройщиком был заключен Договор № В1-0023-В1К4/ДДУ участия в долевом строительстве от 13.07.2018 г.

Согласно предмету договора, Застройщик обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом, имеющий строительный адрес: 

<

...>, п. и передать следующее: 

- жилое помещение (далее - Квартира):

Секция

Этаж

№ объекта

по проекту

№ объекта

по факту

Кол-во

комнат

Общая проектная

площадь (кв.м)

1

5

23

191

1

42,73

Согласно п. 5.1. ДДУ Участник долевого строительства уплатил цену за Квартиру в полном объеме, в размере 5 305 356 руб. 80 коп., в установленные сроки, что подтверждается передаточным актом от 09.03.2022 г.

Согласно Приложения 1 ДДУ Квартира должна быть передана с проведением отделочных работ.

09.03.2022 г. был подписан акт приема-передачи Квартиры и Истец обратился к ООО "Андерсон" для выявления строительных недостатков. Список замечаний был оставлен застройщику 09.03.2022 г. для устранения недостатков.

14.07.2022 г. истцом в адрес Застройщика было направлено письмо, где указывалось, что с 09.03.2022 г. замечания до сих пор не были устранены, хотя один экземпляр ключей есть у представителей застройщика. Согласно почтовому идентификатору письмо было получено Застройщиком 18.07.2022 г. Однако, как указывает истец, недостатки исправлены не были.

В связи с тем, что Истец не обладает достаточными навыками и компетенцией, он обратился в ООО «БЮРО НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ И ЭКСПЕРТИЗЫ», для проведения экспертизы по установлению стоимости устранения недостатков. Досудебная строительно-техническая экспертиза проведена 14.09.2022 г. по адресу: 

<

...>. По результатам проведения данной экспертизы было установлено, что стоимость работ по устранению выявленных недостатков составляет 863 903 руб. 20 коп.

20.10.2022 г. Истцом была направлена претензия к Застройщику, где были указаны недостатки и сумма выявленных недостатков согласно заключения эксперта. Согласно почтовому идентификатору 26.10.2022 г. письмо с претензией было получено Застройщиком, однако оставлено последним без удовлетворения. Указанные экспертом недостатки не были устранены Застройщиком в 60-дневный срок.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть1); в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого I строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Истец указывает на то, что в  связи с выявленными недостатками подлежит уменьшению покупная цена квартиры на сумму 863 903 руб. 20 коп. Указанную сумму истец просит взыскать с ответчика.

На основании изложенного, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

Как установлено ч.2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ: участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Однако согласно п. 4.5 Договора участник долевого строительства не вправе совершать действия, предусмотренные подп.2 и 3 п.2 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (т.е. не вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков, если Ответчик согласен устранять недостатки).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 23.02.1999 N 4-П, из смысла ст. ст. 8 (ч. 1) и 34 (ч. 2) Конституции Российской Федерации вытекает признание свободы договора как одной из гарантируемых государством свобод человека и гражданина. Содержащийся в п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип свободы договора относится к основным началам гражданского законодательства. Данное законоположение направлено на обеспечение свободы договора и баланса интересов его сторон.

По условиям абз.4 п. 4.4.4 Договора Ответчик обязан устранить дефекты, выявленные в гарантийный период в срок не менее 30 рабочих дней с даты получения уведомления от Истца.

По условиям абз. 3 п. 4.3.11 Договора при наличии у участника долевого строительства замечаний к приобретенному помещению, он обязуется обеспечить сотрудникам застройщика доступ к объекту долевого строительства для устранения таких замечаний.

Согласно ч.3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Как установлено ч.1 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Однако, доказательства того, что истец на Уведомления ответчика о предоставлении доступа в жилое помещения отреагировал и предоставил доступ Ответчику в квартиру не представлено.

В отзыве на иск ответчик ссылается на то, что действия истца по непредоставлению доступа в помещение не могут быть признаны добросовестными, в связи с чем ответчик был лишен возможности своевременно устранить недостатки. Истец, потребовавший в претензионном порядке от Застройщика устранения недостатков объектов долевого строительства, не предоставивший в дальнейшем доступ для их устранения, заявляя требование об уменьшении покупной стоимости помещения в судебном порядке, действует недобросовестно, в нарушение принципа процессуального эстоппеля или принципа venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), что свидетельствует о наличии в его действиях признаков злоупотребления правом, что согласуется с правовыми позициями Верховного Суда Российской Федерации по вопросу злоупотребления процессуальными правами лицами, участвующими в деле (определения Верховного Суда Российской Федерации от 09.10.2014 N303-3C14-31 йот 13.04.2016 N 306-ЭС15-14024).

3 лицо – ООО "ЛАЙФ-ВАРШАВСКАЯ" подтвердило в своих письменных пояснениях факт не предоставления истцом  застройщику доступа в квартиру для устранения недостатков.

ООО «СЗ «Московская компания «Пионер» неоднократно (26.10.2022, 17.11.2022, 27.06.2023) уведомляло Истца о готовности устранения строительных недостатков помещения и просило предоставить представителям застройщика доступ, сообщив дату и время проведения осмотра.

12.12.2022 застройщик (ответчик) обратился в ООО «Лайф-Варшавская» за содействием в предоставлении доступа в помещения Истца. Застройщик мотивировал это тем, что после получения от истца претензии с заключением специалиста ответчик неоднократно (26.10.2022,17.11.2022,27.06.2023 и др.) просил у истца доступ в помещения, который не предоставлялся.

Представителями ООО «Лайф-Варшавская» совместно с застройщиком (ответчиком) был осуществлен обход квартир №30, №38, №183, №191 по адресу 

<

...>, собственником которых является Истец.

В результате обхода было установлено, что указанные квартиры эксплуатируются и сдаются в аренду. При этом, арендаторы отказались предоставлять доступ или согласовать удобное время осмотра, сославшись на отсутствие собственника квартир, что подтверждается письмом от 14.12.2022 исх. ЛВША-ИСХ-22-1555-1, ранее представленным в материалы дела.

Суд также принимает во внимание, что в передаточном акте от 09.03.2022г. указано:

5. Стороны не имеют друг к другу каких-либо, в том числе, финансовых претензий, связанных с исполнением говора, приемом - передачей Объекта долевого строительства.

6. Состояние Объекта долевого строительства полностью соответствует характеристикам, указанным в Приложении № 1 к Договору.

7. Участник долевого строительства удовлетворен качественным состоянием Объекта долевого строительства, осмотрел его до подписания настоящего Акта, каких-либо дефектов и недостатков им не обнаружено.

В соответствии с абз. 3, п. 4.3.11 Договора «При наличии у Участника долевого строительства каких - либо замечаний к качеству выполненных работ в Объекте долевого строительства, Стороны одновременно с Передаточным актом подписывают Протокол замечаний в отношении Объекта долевого строительства с указанием всех имеющихся у Участника долевого строительства замечаний к работам, выполненным в Объекте долевого строительства».

В силу положений ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей.

При этом, представленный Истцом акт, составленный ООО «Андерсон», ответчиком не подписан и составлен только спустя более чем 6 месяцев после подписания Передаточного акта.

Из пояснений сторон следует, что с момента передачи жилого помещения по передаточному акту 09.03.2022, оно сдается арендаторам и используется по назначению Истцом как индивидуальным предпринимателем для извлечения прибыли в соответствии с основным видом деятельности 68.20. Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, что следует из Выписки из ЕГРИП на Истца (том 1 л.д. 105).

Использование нежилого помещения и проживание в нем арендаторов подтверждается:

- Ответом Управляющей компании ООО «Лайф-Варшавская» на запрос (исх. ЛВШ-ИСХ-22-1555-1 от 14.12.2022 г.);

- Сведениями о заявках, поступавшими в УК в период с апреля 2022 года по спорному жилому помещению;

- Сведениями о пользовании коммунальными услугами с марта 2022 года.

Таким образом, указанное помещение на момент проведения досудебного исследования в течение длительного времени использовалось по назначению арендаторами. 

Согласно пункту 7 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

В подтверждение того, что Квартира в полной мере соответствует обязательным нормам и правилам, Ответчиком представлены Заключение о соответствии объекта проектной документации № 537-9-Р/ЗОС от 29.09.2021, Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №77-161000-010356-2021 от 15.10.2021.

Согласно ч. 1 ст. 55 ГрК РФ Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства.

В отзыве на иск ответчик также указывает на то, что Заключение комиссии экспертов № А 22-0914/8-3 от 14.09.2022 г. (том 1 л.д. 30-53) содержит ряд замечаний, в том числе:не представлены сведения о наличии у эксперта ФИО4 высшего образования и/или дополнительного профессионального образования по конкретной экспертной специальности, фотографии дефектов неинформативны, не разделены по помещениям, не соответствуют разделу Акт осмотра, не содержат информацию о дефектах; застройщика (ответчика) на проведение данного обследования не приглашали. Таким образом, Истцом не доказан факт наличия недостатков, их размер, а также то, что они возникли в результате  противоправных действий ООО «СЗ «Московская компания «ПИОНЕР». Кроме того, ответчиком представлено Заключение комплексной экспертизы № 0188/К/У-01, выполненное при участии представителя собственника и застройщика, согласно которого по результатам визуально-инструментального обследования объекта экспертизы по адресу: 

<

...>, было установлено, что качество выполненных строительно-отделочных работ соответствует обязательным требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям.

- Недостатков, перечисленных в экспертном заключении № А22-0914/8-3 о стоимости восстановительного ремонта объекта от 14.09.2022, выполненном ФИО5, не выявлено.

- Специалистом выявлены замечания, которые на данный момент нельзя однозначно разграничить - к строительным либо эксплуатационным ввиду использования квартиры по назначению и отсутствия замечаний в момент приемки помещения. Данные замечания несущественные.

- Обнаруженные замечания не оказывают влияние на эксплуатационные свойства квартиры. Факторы, препятствующие использованию квартиры по прямому назначению, отсутствуют.

Суд предлагал сторонам рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, однако указанное ходатайство заявлено не было.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных по делу доказательств, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Исходя из положений статьи 106 АПК РФ, требования истца о взыскании судебных издержек не подлежат удовлетворению, поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении требований о взыскании расходов на оплату юридических услуг и расходов, связанных с проведением внесудебной экспертизы.

Расходы по госпошлине по делу распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Учитывая ст. ст. 8, 12, 15, 393 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 9, 65, 68, 71, 75, 86, 101, 106, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд        

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 12.11.2021)  в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 20 278 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья:                     Т.А.Ламонова