/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-2696/2017

г. Краснодар

27 июня 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2018 года

            Постановление в полном объеме изготовлено 27 июня 2018 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Афониной Е.И. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от истца – администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901) – Божко О.Н. (доверенность 15.02.2018) и Кравченко Д.С. (доверенность от 05.02.2018), от ответчиков: общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс “Южный”» (ИНН 2635087689, 1062635066999) – Игнатовой О.И. (доверенность от 01.06.2018), общества с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная группа “Интернациональный региональный объединенный союз”» (ИНН 2634039820, ОГРН 1022601963933) – Бутова В.Ф. (доверенность от 15.05.2018), в отсутствие истца: Ставропольской городской думы (ИНН 2636021698, 1022601951921), ответчиков: публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, третьего лица – Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы администрации города Ставрополя и Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.11.2017 (судья Подфигурная И.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2018 (судьи Макарова Н.В., Бейтуганов З.А., Сомов Е.Г.) по делу № А63-2696/2017, установил следующее.

Администрация города Ставрополя (далее – администрация) и Ставропольская городская дума (далее – дума) обратились в арбитражный суд с иском к ООО «Торговый комплекс “Южный”» (далее – ООО ТК «Южный»), ООО «Торгово-промышленная группа “Интернациональный региональный объединенный союз”» (далее – ООО ТПГ «Интеррос»), ПАО «Сбербанк России» (далее – банк), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – управление), о восстановлении срока на обжалование договоров ипотеки от 02.08.2007 и 28.05.2009, заключенных ООО ТПГ «Интеррос» и банком, а также договора цессии  от 27.10.2010 № 151000067; о признании недействительными договоров ипотеки от 02.08.2007 и 28.05.2009, заключенных ООО ТПГ «Интеррос» и банком, применении последствий недействительности сделки в виде снятия обременения по договорам об ипотеке недвижимого имущества от 02.08.2007 и 25.08.2009 путем погашения записи залога недвижимого имущества; о признании недействительным договора цессии от 27.10.2010 № 151000067 и применении последствий недействительности сделки в виде погашения записи о регистрации договора цессии. 

Решением суда от 21.11.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.03.2018, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе комитет просит принятые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель указывает, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Выводы судов о том, что истцами не предоставлены доказательства подтверждающие, что спорные объекты возводились за счет инвестиционных средств не соответствуют действительности. В связи с тем, что спорное имущество является муниципальной собственностью, заявленные требования носят негаторный характер, поэтому вывод об истечении сроков исковой давности не соответствует действительности.

В кассационной жалобе администрация просит принятые по делу судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей. Заявитель указывает, что суды сделали выводы по не полно выясненным обстоятельствам. Суды в нарушение процессуального законодательства не истребовали оригинал договора цессии от 27.10.2010, в копии указанного договора имеющегося в материалах дела имеются разночтения. В материалах дела отсутствуют доказательства оплаты уступленного права по договору цессии от 27.10.2010. Суды не исследовали договоры ипотеки от 02.08.2007 и 28.05.2009. В соответствии с договором от 04.06.1998 спорные объекты являются муниципальной собственностью, в связи с чем суды не обоснованно примени нормы права об исковой давности.

В отзывах на кассационные жалобы ООО ТПГ «Интеррос», банк и ООО ТК «Южный» просят судебные акты оставить без изменения, жалобы – без удовлетворения.

В судебном заседании представители администрации поддержали доводы кассационных жалоб, представители ООО ТПГ «Интеррос» и ООО ТК «Южный» возражали против их удовлетворения.

14 июня 2018 года в судебном заседании объявлялся перерыв до 09 часов 45 минут 21.06.2018, после перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и отзывов, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы подлежат удовлетворению. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, 04.06.1998 ООО ТПГ «Интеррос» и комитет заключили договор аренды предприятия с инвестиционными условиями (далее – договор от 04.06.1998), предметом которого являлось предоставление за плату во временное владение и пользование принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию города Ставрополя Ставропольского унитарного муниципального производственного предприятия оптово-розничной торговли по адресу: г. Ставрополь, пл. Воровского, 2 в целом как имущественного комплекса. 

Срок окончания аренды определен сторонами 05.02.2018. 

Согласно пункту 5.6 договора от 04.06.1998 под обязательствами арендатора по реконструкции предприятия понималось не только освобождение площадки строительства, переоборудование имущественного комплекса, но и строительство новых объектов в пределах земельного участка, предоставленного администрацией. 

Пунктом 5.7 договора от 04.06.1998 предусмотрено, что все отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные на сумму заявленных инвестиций, являются собственностью арендатора. 

18 апреля 2005 года ООО ТПГ «Интеррос» и комитет заключили соглашение об изменении и дополнении договора от 04.06.1998. 

В силу данного соглашения договор от 04.06.1998 дополнен пунктами 8.5 и 8.6, согласно которым с момента окончания срока аренды к арендодателю, то есть к муниципальному образованию города Ставрополя переходит право собственности на все здания и сооружения, вновь возведенные ООО ТПГ «Интеррос», переданных на праве аренды земельных участках по пл. Воровского, 2 в городе Ставрополе (изменен на ул. Артема, 51) и те, из переданных в аренду, что не подлежали сносу при выполнении инвестиционных обязательств и были реконструированы. 

02 августа 2007 года ООО ТПГ «Интеррос» и банк заключили договор ипотеки, предметом которого являлась передача залогодателем в залог залогодержателю, принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и праве аренды земельного участка с недвижимым имуществом: нежилое здание – торговый комплекс со стоянкой легковых автомашин (литера Ш), инвентарный номер 31924, этажность 4, общей площадью 15 293,1 кв. м, кадастровый номер 26:12:030705:55, расположенное по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, ул. Артема, 51 в соответствии с поэтажным планом; право аренды земельного участка (земельных пунктов), кадастровый номер 26:12:030705:0029, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, ул. Артема, 51, в квартале 173 площадью 18 953 кв. м. 

Пунктом 3.1.3 договора от 02.08.2007 предусмотрено отсутствие возражений против обременения залогом права аренды земельного участка со стороны администрации, что подтверждается письмом комитета от 31.07.2007 № 06-1322-15. 

28 мая 2009 года ООО ТПГ «Интеррос» и банк заключили договор ипотеки, предметом которого являлась передача залогодателем в залог залогодержателю, принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и право аренды земельного участка с недвижимым имуществом: нежилое здание – торговый павильон, этажность 1 (литера Т), инвентарный номер 31924 площадью 2139,9 кв. м, кадастровый номер 26:12:030705:57, расположенное по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, ул. Артема, 51; право аренды земельного участка, земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строениями и сооружениями рынка «Центральный» (литеры Ш и Ч) и завершение строительства второй очереди торгового рынка площадью 18 953 кв. м, кадастровый номер 26:12:030705:0029, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица Артема 51 в квартале 173. 

В названном договоре ипотеки указано, что право аренды земельного участка является его предметом в пределах срока действия договора аренды, заключенного ранее ООО ТПГ «Интеррос» с комитетом (по 04.02.2018). 

Пунктом 3.1.3 договора от 28.05.2009 предусмотрено отсутствие возражений против обременения залогом права аренды земельного участка со стороны администрации, что подтверждается письмом от 06.03.2009 № 06-905-15. 

В дальнейшем заключен договор уступки права требований от 27.10.2010, по которому банк уступил ООО ТК «Южный» право требования по договорам ипотеки. 

Администрация и дума полагая, что на момент заключения договоров ипотеки от 02.08.2007 и 28.05.2009 объекты недвижимости, выступающие предметом залога, были обременены правопритязаниями муниципального образования города Ставрополя, в связи с чем их права нарушены, обратились в арбитражный суд. 

В суде первой инстанции до рассмотрения настоящего дела по существу ответчиками заявлено о пропуске срока исковой давности в отношении оспариваемых сделок.

Согласно статье 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления. 

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. 

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. 

Суды пришли к следующим выводам о том, что ООО ТПГ «Интеррос» является собственником переданных по договору ипотеки зданий. На момент передачи зданий в залог банку ООО ТПГ «Интеррос» предоставило свидетельства о государственной регистрации прав, выданных управлением. Какие-либо ограничения и обременения данных объектов недвижимости в пользу муниципального образования г. Ставрополь либо его органов в момент передачи в ипотеку спорных зданий отсутствовали. Право аренды земельного участка по адресу г. Ставрополь, ул. Артема, д. 51, переданное в залог банку, принадлежит ООО ТПГ «Интеррос» на основании договора аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя от 22.08.2006 № 5301. Арендодателем в соответствии с данным договором выступает комитет. Пунктом 2.1 указанного договора установлен срок аренды на 12 лет 3 месяца 4 дня, с 31.10.2005 по 04.02.2018. На дату предъявления иска срок договора не истек. Из пункта 4.3.2 договора аренды земельного участка от 22.08.2006 № 5301 следует, что арендатор вправе сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе в залог только с согласия арендодателя. ООО ТПГ «Интеррос» получило согласие арендодателя (комитет) на передачу в залог права аренды земельного участка, возникшего на основании договора аренды от 22.08.2006 № 5301, что подтверждается письмами от 31.07.2007 № 06-1322-15 и от 06.03.2009 № 06-905-15. 

Суды учитывая наличие зарегистрированных прав собственности на переданные объекты недвижимости за ООО ТПГ «Интеррос» и передачу в залог прав аренды на земельный участок, функционально обеспечивающий объекты недвижимости, посчитали, что основания для признания сделок недействительными по данному основанию отсутствуют. 

Договор от 04.06.1998 не содержит запрета на передачу в залог недвижимого имущества, принадлежащего ООО ТПГ «Интеррос» на праве собственности, также в договоре отсутствуют требования по получению согласия на залог таких объектов либо прав аренды. 

Передача в залог права аренды земельного участка не является отчуждением этого участка и не может повлечь за собой утраты права собственности на него. 

Между тем суды не учли следующее.

В соответствии с пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В производстве арбитражного суда имеется дело № А63-3491/2018, в рамках которого комитет обратился к ООО ТПГ «Интеррос» о возложении обязанности исполнить предусмотренные договором от 04.06.1998 обязанности по передаче в муниципальную собственность города Ставрополя по акту приема-передачи спорного недвижимого имущества и регистрации права муниципальной собственности на это недвижимое имущество. То есть в предмет доказывания по указанному делу входит исследование вопроса возникновения права собственности на спорное имущество. 

Поэтому оценка действительности договоров ипотеки и договора цессии предметом которых является имущество в отношении которого решается вопрос о его собственнике должна осуществляться во взаимосвязи с установленными по делу № А63-3491/2018 обстоятельствами.

Вместе с тем вопрос истечения срока исковой давности для констатации действительности договоров ипотеки и цессии и соответственно наличия обременения спорного имущества, зависит от исследования обстоятельств возникновения права собственности на спорное имущество и установления собственника.  

При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Таким образом, выводы судов в рамках рассматриваемого дела, о собственнике имущества преждевременны. Для правильного разрешения настоящего спора, судам необходимо руководствоваться выводами судов относительно собственника спорного имущества в рамках дела № А63-3491/2018.

Поскольку суды первой и апелляционной инстанций в нарушение вышеизложенных положений действующего законодательства, в том числе процессуального законодательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, не выяснили характер правоотношений сторон, обстоятельства, имеющие значение для дела, не приняли меры к полному и всестороннему исследованию материалов дела в совокупности и взаимосвязи, в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные акты по рассматриваемому делу подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду необходимо рассмотреть вопрос о приостановлении производства по настоящему делу или объединения дел для их совместного рассмотрения, исследовать обстоятельства, относящиеся к предмету доказывания, и применить нормы права, подлежащие применению, дать надлежащую правовую оценку представленным доказательствам, и доводам лиц, участвующих в деле, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.11.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2018 по делу № А63-2696/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                     В.В. Аваряскин

Судьи                                                                                                                   Е.И. Афонина

                                                                                                                              А.В. Садовников