Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-13191/2019

город Брянск

16 июня 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 09 июня 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 16 июня 2020 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе: судьи Поддубной И.С.     

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                  ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Трубчевск Брянской области,

к 1) Трубчевскому районному потребительскому обществу, г. Трубчевск Брянской области, 2) ФИО3, 

<

...>) ФИО4, г. Балашиха Московской области,

о взыскании задолженности в размере 36 000 руб.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО5 по доверенности от 26.07.2018, копия диплома, паспорт, 

от ответчиков: 1) Трубчевского РайПО – ФИО6 по доверенности №2 от 06.02.2020, копия диплома, паспорт, 

2) не явился, извещен, 3) не явился, извещен,

У С Т А Н О В И Л :

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее –                   ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к Трубчевскому районному потребительскому обществу (далее – Трубчевское РайПО, ответчик) о взыскании штрафа в размере 36 000 руб. за нарушение условий договора аренды торгового помещения №7/2019 от 30.01.2019.

Определением суда от 19.12.2019 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением суда от 20.01.2020 исковое заявление назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства, назначено предварительное судебное заседание.

Определением суда от 17.02.2020 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО3 и ФИО4.

 Определением суда от 12.05.2020 продлен срок отложения предварительного судебного заседания с назначением нового предварительного судебного заседания на 28.05.2020 в 17 час. 40 мин.

В судебное заседание 28.05.2020 представитель истца представила для приобщения к материалам дела квитанции, подтверждающие направление искового заявления ответчикам - ФИО3 и ФИО4, выписки из ЕГРН, подтверждающие регистрацию ФИО3 и ФИО4 в качестве индивидуальных предпринимателей, а также на обозрение суда оригинал договора №1 от 01.05.2019 безвозмездного пользования нежилым помещением, копия которого ранее приобщена судом к материалам дела.

Оригинал представленного договора был обозрен судом и возвращен истцу.

Определением суда от 28.05.2020 дело назначено к судебному разбирательству.

Ответчики - ФИО3 и ФИО4,  надлежащим образом извещенные судом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание 09.06.2020 своих представителей не направили, письменных отзывов не представили. Дело рассмотрено по имеющимся материалам в их отсутствие в порядке, предусмотренном ст.ст.123, 156 Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее АПК РФ). 

Судом оглашен ответ на судебный запрос из Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы №5 по Смоленской области в отношении ФИО3 и ФИО4, содержащий адресные данные, идентичные тем, по которым последние извещались судом о дате и времени настоящего судебного заседания. 

Судом доведено до сведения сторон, что 02.06.2020 Трубчевское РайПО обратилось в Арбитражный суд Брянской области со встречным исковым заявлением к ИП ФИО2 о взыскании штрафа в размере 36 000 руб. за нарушение условий договора аренды торгового помещения №7/2019 от 30.01.2019. 

Судом разъяснено, что вопрос о принятии встречного искового заявления к производству рассмотрен в порядке и сроки, предусмотренные АПК РФ, 09.06.2020 судом вынесено определение о возвращении встречного искового заявления заявителю. 

Представитель истца поддержала заявленные требования к ответчику  - Трубчевскому РайПО, считает ответчиков - ФИО3 и ФИО4 ненадлежащими, поскольку договор аренды был заключен именно с Трубчевсим РайПО, в тоже время отказ от иска в отношении последних не заявила. 

Представитель ответчика - Трубчевского районного потребительского общества исковые требования отклонил, считает себя ненадлежащим ответчиком по делу,  представил дополнительные пояснения к отзыву на исковое заявление, поддержал заявленные ранее возражения.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей истца и ответчика (Трубчевского районного потребительского общества), суд установил следующее.

30.01.2019 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор №7/2019 аренды торговой площади, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное пользование 300 кв.м. общей площади, в том числе 40 кв.м. торговой площади и 260 кв.м. складской площади в ТК «Универмаг» Трубчевского РайПО для организации розничной торговли согласно ассортиментному перечню (п.1 договора).

Пунктом 2 договора стороны предусмотрели, что за пользование арендуемой торговой площадью арендатор уплачивает в кассу либо на расчетный счет РайПО арендную плату из расчета 100 руб. за кв.м. общей площади ежемесячно – не позднее 5-го числа месяца подлежащего оплате.

Кроме арендной платы арендатор ежемесячно в срок до 5 числа месяца, следующего за оплачиваемым, осуществляет также в кассу либо на расчетный счет РайПО платежи за коммунальные услуги (п.3 договора).

В пункте 4 договора был установлен срок договора с 01.02.2019 по 30.12.2019.

Передача арендуемой площади арендатору осуществляется актом приема–передачи (п.5 договора).

Арендодатель обязался в день подписания настоящего договора оформить акт приема-передачи арендуемой площади арендатору (п.6.1 договора).

Арендатор обязался после окончания срока договора возвратить арендодателю в лице балансодержателя помещения магазина арендовавшуюся торговую площадь по приемо-сдаточному акту в состоянии на момент заключения договора с учетом нормального износа (п.7.5 договора).

Пунктом 10 договора стороны предусмотрели, что за нарушение других условий договора или их ненадлежащее выполнение сторона уплачивает другой стороне по ее требованию штраф в размере 10% суммы годовой арендной платы.

В 13 пункте договора было установлено, что досрочное расторжение договора может иметь место  по соглашению сторон, а также по основаниям, предусмотренным п.9  договора, а именно в случае просрочки внесения арендной платы и (или) коммунальных платежей свыше 1 месяца.

Во исполнение условий договора аренды торговой площади №7/2019 от 30.01.2019 нежилое помещение было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи нежилых помещений без возражений и замечаний.

12.04.2019 Трубчевское РайПО (продавец) заключило с ФИО3 и ФИО4 (покупатели) договор купли-продажи недвижимости, где истцом было арендовано помещение.

20.04.2019 ответчик направил в адрес истца соглашение от 15.04.2019 о расторжении договора №7/2019 аренды торговой площади от 30.01.2019, в котором было указано, что стороны по взаимному соглашению решили с 26.04.2019 расторгнуть договор №7/2019 аренды торговой площади от 30.01.2019.

23.04.2019 в ЕГРН была внесена регистрационная запись о возникновении права общей долевой собственности граждан ФИО3 и ФИО4 на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

...>, приобретенный ими по договору купли-продажи от 12.04.2019.

25.04.2019 истец добровольно освободил арендованное помещение, заключив 01.05.2019 договор аренды взяв в аренду новое помещение по адресу: 

<

...>.

Письмом от 29.04.2019 истец известил ответчика - Трубчевское РайПО о том, что соглашение о расторжении договора аренды по взаимному соглашению будет подписано только при условии возмещения понесенных убытков.

30.04.2019 ИП ФИО2 передал ключи от арендуемого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, новым собственникам.   

Полагая, что Трубчевское РайПО неправомерно расторгло в одностороннем порядке договор №7/2019 от 30.01.2019, в связи с чем причинило истцу значительный ущерб, так как привело к невозможности осуществления деятельности, а в последующем к затратам, которые при исполнении условий договора он бы не понес, последний  направил в адрес ответчика претензию с требованием уплатить сумму штрафа в размере 36 000 руб. в срок до 25.11.2019.

Однако данное требование было оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения, что и послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

По смыслу ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ защита нарушенного права допускается способами, соответствующими конкретным нормам гражданского права. 

Статья 4 АПК РФ также допускает рассмотрение спора только по заявлению лица, права которого нарушены.

Исходя из содержания совокупности прав и обязанностей сторон вышеуказанного договора, их объема, суд полагает, что возникшие между сторонами правоотношения регулируются нормами главы 34 ГК РФ.

Согласно части первой и части 4 статьи 421 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент  его заключения; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.            

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма)   арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании положений статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Ответчик в своих возражениях на исковое заявление и в дополнениях к ним указывает, что доводы истца о продаже арендованного имущества и прекращении договора аренды до истечения срока аренды и возникновения убытков необоснованны, так как ИП ФИО2 добровольно прекратил аренду помещения в здании. В частности, истец добровольно 25.04.2019 ушел из арендованного помещения при этом  никому не передавал его, взял в аренду новое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, куда и перевез все свое имущество,                    т.е. принадлежащую ему мебель. 30.04.2019 новый собственник – ФИО7, после получения в МФЦ г. Трубчевска выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, расположенный по адресу:                            

<

...>,  заехал на новый объект ИП ФИО2, чтобы забрать ключи от нежилого здания, при этом истец потребовал от нового собственника написать расписку об освобождении им (ИП ФИО2) помещения. В письменном отзыве и дополнении к нему Трубчевское РайПО указало, что доказательств нарушения им условий договора или их ненадлежащего выполнения истец не представил. Обратил внимание, что условия договора были нарушены именно ИП ФИО2, о чем свидетельствуют материалы дела №А09-6992/2019, где с истца были взысканы арендная плата и коммунальные платежи по договору аренды №7/2019 от 30.01.2019. Также ответчик пояснил, что  поскольку произошла смена собственника арендованного истцом имущества и прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ИП ФИО2, то Трубчевское РайПО не является надлежащим ответчиком.

Из смысла нормы ст. 617 ГК РФ в системном толковании с иными нормами действующего законодательства следует, что при переходе права собственности на недвижимое имущество, являющееся объектом аренды, у нового собственника объекта аренды права и обязанности арендодателя из договора аренды возникают с момента перехода права собственности. То есть, при смене собственника арендованного имущества все права и обязанности арендодателя по договору аренды согласно ст. 608 ГК РФ переходят к новому собственнику, при этом указанные права и обязанности арендодателя переходят к новому собственнику независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды (указанная позиция отражена в п. п. 23 и 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). 

Как следует из материалов дела, с 23.04.2019 Трубчевское РайПО утратило, а ФИО3 и ИП ФИО4 приобрели право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

...>.

Исходя из сказанного, с 23.04.2019 к вышеуказанным лицам автоматически перешли права и обязанности арендодателя – Трубчевского РайПО по договору аренды №7/2019 от 30.01.2019. При этом договор аренды, в соответствии с нормами действующего законодательства, своей юридической силы не потерял (договор был заключен на срок менее одного года и не подлежал государственной регистрации).  

На основании пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу принципа свободы договора стороны могут согласовать такое основание для расторжения договора, как принятие арендодателем решения продать имущество.

Как указывалось ранее, гражданским кодексом не установлено, что при переходе права собственности на недвижимость к другому лицу договор автоматически прекращается и необходимо такой договор перезаключать с новым собственником. В законодательстве не сказано о том, что при смене собственника имущества договор аренды с момента перехода права собственности к иному лицу прекращается автоматически. В данном случае юридически значимым обстоятельством является волеизъявление нового собственника недвижимости на продолжение отношений с владельцем или их прекращении.

Из материалов дела не усматривается, что новые собственники каким-либо образом сообщали или извещали о своем намерении прекратить арендные отношения с ИП ФИО2

Истцом, в нарушение ст. 65 АПК РФ, обратного не представлено.

Пунктом 4 договора был установлен следующий срок договора - с 01.02.2019 по 30.12.2019.

В пункте 13 договора стороны согласовали, что досрочное расторжение договора может иметь место по соглашению сторон, а также по основаниям, предусмотренным п.9 настоящего договора.

Статья 431 ГК РФ гласит, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, исходя из толкования в соответствии с требованиями статьи                    431 ГК РФ условий спорного договора и положений п.1 ст. 617 ГК РФ, суд считает, что договор аренды торгового помещения №7/2019 от 30.01.2019 сохранял свою силу до 30.12.2019 включительно, и смена собственника арендованного имущества не могла явиться основанием для его изменения или расторжения.

ИП ФИО2 вправе был владеть и пользоваться арендованным имуществом на праве аренды на условиях первоначального договора аренды №7/2019 от 30.01.2019.

Вместе с тем, как установлено судом и следует из материалов дела, ответчик – Трубчевское РайПО предложил истцу досрочно расторгнуть договор аренды №7/2019 от 30.01.2019, что подтверждается представленным в материалы дела соглашением от 15.04.2019 о расторжении договора №7/2019 аренды торговой площади от 30.01.2019 и не отрицается истцом.

При этом истец, отказавшись подписывать соглашение о расторжении, добровольно освободил арендуемое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, до окончания срока договора, и заключил договор №1 безвозмездного пользования нежилым помещением от 01.05.2019, фактически выразив свое волеизъявление, направленное на расторжение договора аренды №7/2019 от 30.01.2019, дав тем самым, своими конклюдентными действиями, согласие на расторжение договора по взаимному соглашению (прекращение арендных правоотношений). Факты добровольного освобождения арендуемого помещения (после государственной регистрации перехода права собственности к новым собственникам и до момента передачи ключей новому собственнику) и написания 30.04.2019 ФИО7 расписки были подтверждены истцом ИП ФИО2 на стадии подготовки дела к судебному разбирательству в предварительном судебном заседании под аудиозапись.

При этом, в нарушение норм ст. 65 АПК РФ, истцом в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что его понудили освободить нежилое арендуемое помещение.

При таких обстоятельствах суд полагает, что спорный договор аренды был расторгнут по обоюдному согласию сторон и арендные правоотношения сторон прекратились.

В статье 330 ГК РФ указано, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Принимая во внимание вышесказанное, обстоятельства дела, суд, в соответствии со ст. 71 АПК РФ, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, полагает, что исковые требования о взыскании штрафа подлежат оставлению без удовлетворения.  

Ссылка истца на пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 несостоятельна и не применима к спорному случаю. 

Судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 к Трубчевскому районному потребительскому обществу, ФИО3, ФИО4 о взыскании 36 000 руб. оставить без удовлетворения.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Туле. Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Брянской области.

Судья                                                                                                                      И.С. Поддубная