ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А55-19821/2021

г. Самара11АП-2730

17 марта 2023 года

/2023

11АП-2732/2023

Резолютивная часть постановления оглашена 16 марта 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 марта 2023 года.

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Коршиковой Е.В., Митиной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Березка", публичного акционерного общества Банк ВТБ на решение Арбитражного суда Самарской области от 29 декабря 2022 года по делу № А55-19821/2021 (судья Шлинькова Е.В.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Березка"

к  публичному акционерному обществу Банк ВТБ

о взыскании 1 554 902 руб. 84 коп.,

при участии представителей:

от истца -  представитель ФИО2 по доверенности от 14.03.2023, представитель ФИО3 по доверенности от 14.03.2023;

от ответчика - представитель ФИО4 по доверенности от 19.01.2022.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Березка" обратилось в арбитражный суд с иском, в котором просило взыскать с публичного акционерного общества Банк ВТБ (с учетом уточнений, принятых определением от 24.10.2022) 2 577 684 руб. 00 коп. – стоимость ремонта помещений, 2 466 665 руб. 30 коп. – платы за пользование помещением за период с апреля 2021 года по июнь 2022 года, 376 170 руб. 00 коп. – пеней за период с 26.03.2021 по 31.03.2022.

Арбитражный суд Самарской области решением от 29 декабря 2022 года исковые требования удовлетворил частично, взыскав с публичного акционерного общества Банк ВТБ (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Березка» (ИНН 

<

***>) 5 069 420 руб. 83 коп., в том числе, убытки в размере 2 577 684 руб. 00 коп., плату за пользование помещением в размере 2 466 665 руб. 30 коп., неустойку по договору в размере 25071 руб. 53 коп., а также расходы по государственной пошлине в размере 25 304 руб. 00 коп., расходы на проведение экспертизы в размере 51 437 руб. 50 коп. В удовлетворении оставшейся части заявленных требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил изменить обжалуемое решение в части взыскания пени в размере 25 071 руб. 53 коп., взыскать с ответчика пени в размере 246 666 руб. 56 руб., ссылаясь на неправильное применение норм материального права. Истец настаивал на том, что при сохранении права на взыскание арендной платы сохраняется также право на взыскание пени. 

Ответчик также обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить, в удовлетворении иска отказать в полном объеме. Возражая против взыскания арендной платы, ответчик указал, что истец, уклонившись от приема арендованного имущества, лишается права на взыскание арендной платы. Возражая против взыскания стоимости восстановительного ремонта, ответчик отметил, что объем работ, подлежащих выполнению при досрочном расторжении договора, был согласован сторонами при заключении договора. 

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором прocил апелляционную жалобу ПАО Банк ВТБ оставить без удовлетворения.  

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Березка".

Представитель ответчика поддержал доводы жалобы публичного акционерного общества Банк ВТБ. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный пришел к вывoду о наличии оснований для изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции. 

Как следует из материалов дела, между ООО «ТК «Березка» и Банк ВТБ 24 (ЗАО) заключен договор аренды нежилого помещения № 1652 от 19.05.2010, согласно условиям которого арендодатель (ООО «ТК «Березка», истец) предоставляет арендатору (Банк ВТБ 24 (ЗАО), ответчик) во временное возмездное владение и пользование (аренду) нежилые помещения на первом этаже № 58, 56е, 69, 70 общей площадью 188,5 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...> Октября, 60.

Срок аренды, установленный сторонами, составляет 14 лет. (п. 1.3. договора в редакции дополнительного соглашения от 15.05.2017 № 7)

По акту приема-передачи от 20.05.2010 помещение передано арендатору.

В пункте 6.1. договора сторонами согласована ежемесячная стоимость арендной платы.

Плата за аренду помещения производится арендатором не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому.

В арендную плату не включена стоимость затрат на коммунальные услуги и иные услуги, необходимые для нормальной эксплуатации помещения.

В силу пункта 6.10. договора арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы не чаще 1 (одного) раза в год.

Предложение об изменении арендной платы должно быть направлено арендатору не позднее чем за 30 дней до даты предполагаемого изменения ставки. (п. 6.11. договора в редакции дополнительного соглашения № 3 от 10.10.2013)

Арендатор обязан подписать дополнительное соглашение об изменении арендной платы в течение 10 рабочих дней с даты получения указанного уведомления.

Помимо арендной платы, арендатор вносит на расчетный счет арендодателя в течение 10 рабочих дней с даты подписания договора обеспечительный платеж в размере 67 270 руб. 00 коп. в обеспечение исполнения договора.

В случае отказа арендатора от фактического выполнения условий  договора по основаниям, не связанным с виновными действиями (бездействиями) арендодателя, обеспечительный платеж остается у арендодателя. В случае расторжения договора по инициативе арендодателя по любым основаниям или арендатора по основаниям, связанным с виновными действиями арендодателя, обеспечительный платеж подлежит возврату в течение 10 рабочих дней или по соглашению сторон или является авансовым платежом за последний месяц аренды. (п. 6.14. договора)

В случае просрочки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты пеней в размере 0,1 % за каждый день просрочки, но не более 10 % от суммы просрочки. (п. 7.4. договора)

В случае несвоевременного освобождения помещения  по окончании действия договора арендатор вносит арендную плату за все время владения и/или пользования  помещением и выплачивает пени согласно пункту 7.3. договора.

Согласно пункту 5.2.15. договора арендодатель обязуется разрешить арендатору проведение в помещении строительно-монтажных работ, необходимых и отвечающих требованиям помещений, используемых под банковское учреждение, а также согласовывать проекты перепланировки, переоборудования помещения, проекты изменения в системе кондиционирования и вентиляции, отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения.

Такие строительно-монтажные работы в силу положений пункта 5.3.5. договора проводятся арендатором за свой счет с привлечением своих субподрядчиков.

По условиям договора арендатор обязуется содержать помещение в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии, соблюдать правила эксплуатации оборудования, не допускать ухудшения состояния помещения свыше естественного износа.

Возникшие по вине арендатора или в процессе эксплуатации  повреждения  в помещении, арендатор обязуется устранять своевременно и за свой счет. (п. 5.4.10 договора)

По истечении срока аренды арендатор обязуется передать помещение арендодателю по акту возврата помещения в исправном состоянии с учетом естественного износа, после проведения текущего косметического ремонта, в сроки, установленные условиями договора. (п. 5.4.11 договора)

Согласно пункту 5.4.13 договора арендатор обязуется производить за свой счет необходимый текущий и косметический ремонт  арендованной площади. При досрочном расторжении договора либо прекращении срока его действия проведение необходимого текущего и косметического ремонта является обязательным для арендатора. Перечень работ, необходимых для выполнения текущего и косметического ремонта, отражен в приложении № 3. Объем работ является закрытым и не подлежит расширению.

При размещении на арендуемой площади необходимого оборудования арендатор принял на себя обязательство не допускать повреждения стен, пола и потолка, которые не могут быть исправлены при осуществлении текущего, косметического ремонта, предусмотренного пунктом 5.4.13. договора.

По истечении срока действия договора все неотделимые улучшения, составляющие принадлежность помещения, передаются арендодателю с его письменного согласия. В отсутствие такого согласи, арендатор обязан восстановить помещение в его первоначальном виде. (п. 8.2. договора)   

Возражая против удовлетворения заявленных требований,  ответчик указал, что согласно независимой оценке стоимость ремонта составляет 340 938 руб. 00 коп. Арендная плата взыскана быть не может, поскольку банк 29.10.2020 передал истцу заявление о расторжении договора аренды. Направленный акт приема-передачи помещения истец подписывать отказался, поэтому арендная плата с 01.05.2021 не может начисляться. Ответчик необоснованно уклонился от подписания акта передачи арендованного помещения, в связи с чем требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата не может.

Между сторонами возникли отношения из договора аренды.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По правилам статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Из материалов дела следует, что 29.10.2020 истец получил уведомление ответчика от 28.10.2020 о расторжении договора аренды, в котором банк сообщал о расторжении договора с 01.12.2020 в связи с  проводимой политикой оптимизации розничной сети банка. В уведомлении указано, что помещение будет возвращено в пригодном к дальнейшей эксплуатации состоянии, с учетом естественного износа.

Ответчик представил акт возврата нежилых помещений от 30.04.2021, подписанный в одностороннем порядке, доказательства его направления в адрес истца 02.05.2021 и получения последним 17.05.2021, а также акт от 28.05.2021 опечатывания конверта с ключом.

Письмом от 07.04.2022 истец возвратил ответчику акт опечатывания конверта от 28.05.2021 с ключом, указав, что арендуемое помещение до настоящего времени по акту не возвращено.

Согласно представленному ответчиком заключению специалиста ООО «Центр оценки и судебной экспертизы» № 30-1/20С от 28.04.2021 стоимость ремонтно-восстановительных работ помещения составляет 340 938 руб. 00 коп.

Не согласившись с данной оценкой, истец обратился к суду с ходатайством о проведении экспертизы.

Определением суда от 15.12.2021 ходатайство истца судом удовлетворено, назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Консалтинговый центр «Слово» ФИО5 На разрешение эксперта судом были поставлены следующие вопросы:

1. Имеются ли дефекты, повреждения и какие-либо изменения планов помещений по адресу: 

<

...> лет Октября 60, расположенного на 1 этаже ТК «Березка», после эксплуатации вышеуказанных помещений по договору аренды № 1652 от 19.05.2010?

2. Если таковые дефекты, повреждения и изменения имеются, то определить объем и стоимость работ по устранению выявленных дефектов и изменений.

После проведения исследования от экспертной организации в материалы дела представлено заключение эксперта от 01.06.2022 № 1/2022-СЭ, в котором эксперт пришел к выводам, что после эксплуатации переданных по договору аренды помещений имеются дефекты, повреждения, изменения планировки посредством установки дополнительных перегородок, а также замены отделки в полном объеме. В помещении установлено инженерное и банковское оборудование, смонтированное в конструкции стен, потолков. Стоимость работ по устранению выявленных дефектов и изменений составляет 2 577 684 руб. 00 коп.

В процессе осмотра и исследования экспертом установлено, что произведена перепланировка и переустройство инженерных систем, на объекте также выполнена отделка стен, потолков, полов новыми материалами, установленными поверх прежних конструкций или вместо прежних конструкций, часть стен и потолков усилена металлическим каркасом или стальным листом.

Для приведения состояния помещения в первоначальный вид, указанный в договоре аренды от 19.05.2010 № 1652, требуется произвести комплекс строительных мероприятий, включающий в себя демонтаж потолков, полов, перегородок и пр., устройство элементов отделки и фасада. Подробный перечень работ отражен экспертом в заключении в табличной форме. Приложенные к заключению фотографии наглядно демонстрируют внешний вид спорных помещений. Виды работ их объем и стоимость выполнения отражены в локальном сметном расчете.

Ответчик возражал против проведенного исследования, в связи с завышенной стоимостью  восстановительного ремонта и завышенным объемом работ, и заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы.

В целях рассмотрения заявленного ходатайства судом в судебное заседание был вызван эксперт ФИО5, который пояснил суду обстоятельства проведенного им исследования.

Исследовав экспертное заключение, заслушав пояснения эксперта, суд не нашел основания для назначения повторной экспертизы и отказал в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства.

Судом установлено, что арендатор отказался от исполнения договора аренды, о чем известил арендодателя письмом от 28.10.2021. Уведомление об отказе от договора получено истцом 29.10.2020. Суд первой инстанции пришел к выводу, что в силу пункта 13.6. договора, предусматривающего прекращение договора по истечении 6 (шести) месяцев после доставки письма-уведомления, договор считается прекращенным 29.04.2021.

Поскольку ответчик не исполнил обязанность по передаче помещения в первоначальном состоянии, суд первой инстанции доводы истца о необходимости проведения ремонта для устранения выявленных дефектов, изменивших первоначальное состояние объекта, суд нашел обоснованным.

Суд первой инстанции указал, что наличие согласия арендодателя на устройство бронированных и гипсовых перегородок не освобождает арендатора, в отсутствие согласия арендодателя на передачу произведенных перестроек и перегородок, восстановить помещение в его первоначальном виде, как это предусмотрено сторонами в пункте 8.2. договора.

Ссылки ответчика на п. 5.4.13 договора и довод о том, что стороны согласовали закрытый объем работ, подлежащих выполнению в случае досрочного расторжения договора, не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Согласно пункту 5.4.13 договора производить за свой счет необходимый текущий и косметический ремонт арендованной площади. При досрочном расторжении договора либо прекращении срока его действия проведение необходимого текущего и косметического ремонта является обязательным для Арендатора. Перечень работ, необходимых для выполнения текущего и косметического ремонта, отражен в Приложении № 3. Объем работ является «рытым и не подлежит расширению.

В приложении № 3 договора стороны согласовали перечень работ, подлежащих выполнению. 

Вместе с тем, в разделе 8 договора стороны определили последствия производства неотделимых улучшений. 

Согласно пунктам 8.1 и 8.2 произведенные Арендатором капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, являются собственностью Арендатора в течение всего срока действия Договора и не возмещаются Арендодателем по окончании срока Договора. По истечении срока действия Договора, если Арендодатель не возражает и дает на это свое письменное согласие, передать ему все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения, если они неотделимы от его конструкций без вреда для арендуемого помещения. В случае если согласия Арендодателя на передачу произведенных перестроек и перепланировок не получено, Арендатор обязан восстановить Помещение в его первоначальном виде.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора суд принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ суд принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой- либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Принимая во внимание вышеуказанные пункты договора в их взаимосвязи, а также буквальное значение содержащихся в них слов и выражений, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что перечень работ, определенных в Приложении № 3, ограничивает объем работ, подлежащих выполнению в случае досрочного расторжении договора, а последствия производства неотделимых улучшений определяются в разделе 8 договора. 

Само по себе согласие арендодателя на возведение перегородок и производство иных неотделимых улучшений не свидетельствует о наличии согласия на получение помещения с такими улучшениями после окончания срока действия договора. А поскольку согласия на получение помещений с неотделимыми улучшениями получено не было, то в силу п. 8.2 договора на ответчике лежала обязанность по восстановлению помещения в первоначальном виде.

Кроме того, согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

В соответствии с п. 5.4.20 договора арендатор обязан при размещении на арендуемой площади необходимого оборудования не допускать повреждения стен, пола и потолка, которые не могут быть исправлены при осуществлении косметического ремонта, предусмотренного п. 5.4.13 настоящего договора.

В соответствии с п. 7.7 договора, если состояние помещения по окончании действия договора хуже предусмотренного актом приема-передачи, за исключением нормативного (естественного) износа, то арендатор возмещает причиненный документально подтвержденный реальный ущерб.

Согласно условий договора арендатор (ПАО Банк ВТБ ответчик) не должен допускать повреждения стен, пола и потолка, которые не могут быть исправлены при осуществлении косметического ремонта, перечень работ по которому ограничен приложением № 3. В случае если арендатор (ПАО Банк ВТБ ответчик) допускает такие повреждения, то он в силу ст. 15, 622 ГК РФ и п. 7.7 договора обязан возместить документально подтвержденный реальный ущерб.

При размещении в арендованном помещении инженерного и банковского оборудования ответчик допустил повреждения помещения, которые не могут быть устранены при осуществлении косметического ремонта, предусмотренного п. 5.4.13 настоящего договора, т.е. нарушил положения п. 5.4.20 договора.

Стоимость реального ущерба составляет 2 577 684,00 руб., что подтверждается заключением эксперта № 1/2022-СЭ и ответчик (ПАО Банк ВТБ) должен возместить ООО «ТК «Березка» стоимость ремонта (реальный ущерб) в размере 2 577 684,00 руб.

Таким образом, довод ответчика (ПАО Банк ВТБ) о том, что объем и перечень ремонтных работ ограничен работами, указанными в приложении № 3 к договору аренды, противоречит положениям ст. 15, 622 ГК РФ и условиям договора (п. 5.4.20, п. 7.7).

В суде апелляционной инстанции ответчик ходатайство о проведении повторной экспертизы не заявлял. 

С учетом изложенного требование о взыскании с ответчика стоимости работ, которые необходимо осуществить истцу для последующих приготовлений в целях сдачи имущества в аренду удовлетворено обоснованно. 

Удовлетворяя требование о взыскании арендной платы за период с апреля 2021 года по июнь 2022 года, суд первой инстанции признал это требование соответствующим статье 622 ГК РФ, поскольку по условиям договора возврат арендованного имущества должен быть осуществлен арендатором в исправном состоянии, после проведения текущего косметического ремонта, без повреждений стен, пола, потолков, которые не могут быть исправлены при осуществлении текущего, косметического ремонта, в восстановленном после перепланировок  состоянии (п.п. 5.4.11., 5.4.13., 5.4.20., 8.2. договора)

С этим выводом суд апелляционной инстанции не соглашается. 

Как было установлено судом первой инстанции, извещение арендатора об отказе от договора аренды было получено арендодателем 29.10.2020. С учетом п. 13.6 договора он считается прекращенным 29.04.2021. 

Арендатор в соответствии с п. 5.4.11 Договора аренды нежилого помещения по окончании срока действия Договора, а также при досрочном его прекращении, обязуется передать Помещение Арендодателю по Акту возврата Помещение в исправном состоянии, с учетом естественного износа после проведения текущего косметического ремонта в сроки, установленные условиями Договора

Однако 30.04.2021 Арендодатель отказался от подписания акта приема-передачи и от принятия помещения, в судебном заседании пояснив это тем, что Банком не произведена оплата стоимости восстановительного ремонта в размере 1 129 458,84 руб.

Банк повторно в адрес Арендатора 02.05.2021 направил почтой России корреспонденцию с описью вложений, содержащую в себе подписанный со стороны Банка акт приема передачи нежилого помещения и ключи от нежилого помещения. Однако, полученный им акт и ключи 17.05.2021 возвращены обратно Банку. Не подписанный со стороны арендодателя Акт возврата помещения и ключи от нежилого помещения были опечатаны Банком и помещены в сейф, о чем составлен акт от 28.05.2021.

Из указанного следует вывод о том, что Арендодатель уклонялся от принятия помещения, что является с его стороны злоупотреблением правом (ст. 10 ГК Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статей 606, 614, 622 ГК РФ период фактического пользования определяется периодом нахождения имущества во владении арендатора с момента его передачи до момента возврата. При этом арендная плата уплачивается за фактическое пользование имуществом.

Арендодатель не может не принять возвращаемое арендатором помещение после прекращения договора аренды.

Датой расторжения договора согласно п. 13.6 договора аренды является 29 апреля 2021г., что не оспаривается сторонами

Наличие недостатков в помещении, возвращаемом по окончании срока действия договора аренды, а равно при расторжении договора, не дает арендодателю права отказаться принять такое помещение из аренды, так как в противном случае, арендодатель получает возможность принудить арендатора к пользованию помещением после прекращения договора аренды вопреки его воле, и требовать оплату арендных платежей, что нарушает принцип свободы договора, следовательно, данные действия арендодателя являются уклонением от приема арендованного имущества.

Согласно пункту 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Возврат арендатором арендованного имущества не в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или не в том состоянии, которое обусловлено договором, а также наличие задолженности арендатора перед арендодателем по договору аренды не влечет возникновения у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества, так как такие последствия не предусмотрены ст. 622ГК РФ.

Иное, в нарушение основных начал гражданского законодательства, закрепленного ст. 1 ГК РФ, во-первых, означало бы принуждение ответчика к пользованию спорным помещением вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, а, во-вторых, с учетом абз. 2 ст. 622 ГК РФ, предусматривающего право арендодателя потребовать в случае несвоевременного невозврата имущества арендатором внесения арендной платы за все время просрочки, создавало бы возможность для арендодателя отказаться от приемки имущества вне зависимости от наличия или отсутствия оснований для этого, получая при этом арендную плату, что ставит арендодателя в преимущественное положение перед арендатором и нарушает принцип равенства участников гражданских правоотношений.

Принимая во внимание представленную в дело переписку сторон, в том числе акт осмотра от 24.02.2021, письма арендатора от 12.02.2021, 18.03.2021, 22.03.2021, письма арендодателя от 09.04.2021, от 25.05.2021, подписанный арендатором акт от 30.04.2021 (том 3, л.д. 51- 66), суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истец уклонялся от приемки помещения, поэтому оснований для взыскания арендной платы после 30.04.2021 не имелось. 

Согласно представленному в дело расчету (том 2, л.д. 116) задолженность за апрель 2021 года составляет 67 270 руб., пени по ставке 0,1 % в день за период  с 26.03.2021 по 31.03.2022 составляют 24 957,17 руб., а с учетом ограничения, установленного пунктом 7.4 договора – 6 727 руб. 

Наличие этой задолженности ответчик не оспаривал.

Наличие в помещениях принадлежащего банку инженерного и специального оборудования, не относящегося к неотделимым улучшениям, ответчик оспаривал. Перечень такого оборудования истец не представил, какие-либо доказательства наличия такого оборудования, вопреки положениями статьи 65 АПК РФ, истец не доказал. 

Доказательств того, что установленное банком оборудование создает препятствия в пользовании помещениями, истец не представил.

 При таких обстоятельствах требования истца о об обязании освободить помещения от принадлежащего ответчику оборудования удовлетворению не подлежат. 

Поскольку судом первой инстанции были неправильно применены нормы материального права, решение суда первой инстанции на основании части 2 статьи 270 АПК РФ подлежит изменению с принятием нового судебного акта.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу иска, проведение судебной экспертизы и за подачу апелляционной жалобы возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям. 

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 29 декабря 2022 года по делу  № А55-19821/2021 изменить. Принять новый судебный акт.

Взыскать с публичного акционерного обществу Банк ВТБ в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Березка" задолженность по арендной плате в размере 67 270 руб., пени за период с 26.03.2021 по 31.03.2022 с учетом пункта 7.4 договора в размере 6 727 руб., стоимость ремонта помещений в размере 2 577 684 руб., расходы по государственной пошлине по иску в размере 2 956 руб., а также расходы на проведение экспертизе в размере 26 906 руб.

В удовлетворении оставшейся части заявленных исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Березка" в пользу публичного акционерного обществу Банк ВТБ расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в размере 1 468 руб.

Взыскать с публичного акционерного обществу Банк ВТБ в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 24 510 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                           Л.Л. Ястремский

Судьи                                                                                                               Е.В. Коршикова

    Е.А. Митина