ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-36976/16

30 января 2017 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  23 января 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  30 января 2017 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Юдиной Н.С.,

судей Ивановой Л.Н., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 01.09.2016,

от третьего лица Администрации Дмитровского муниципального района Московской области ФИО2, представитель по нотариально удостоверенной доверенности от 29.03.2016, зарегистрированной в реестре за № 3-551,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эко-Жилком" на решение Арбитражного суда Московской области  от 20.10.2016 по делу №А41-36976/16, принятое судьей  Сергеевой А.С., по иску Администрации городского поселения Дмитров Дмитровского муниципального района Московской области (ИНН 5007068984, ОГРН 1085007005753) к  обществу с ограниченной ответственностью "Эко-Жилком" (ИНН 5007041140, ОГРН 1035001603526) с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Дмитровского муниципального района Московской области, Муниципального унитарного предприятия "Управляющая компания жилищно-коммунального комплекса", о взыскании денежных средств, расторжении договора,  обязании возвратить имущество,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского поселения Дмитров Дмитровского муниципального района Московской области (далее – истец, Администрация) обратилась в  Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эко-Жилком" (далее – ответчик, ООО "Эко-Жилком"):

1) взыскать задолженность по арендной плате в размере 4.531.056руб. 80коп. за период с 01.09.2015 по 30.04.2016;

2) взыскать неустойку за неуплату арендных платежей в размере 3.367.866руб. 35 коп. за период с 01.09.2015 по 30.04.2016;

3) расторгнуть договоры аренды муниципального имущественного комплекса № 407 от 14.06.2007, № 408 от 14.03.2008, № 439д от 17.06.2008, №434/1д от 17.06.2008, № 434/1 от 20.11.2015, № 434/2 от 19.12.2013, № 444 от 19.12.2013, договоры аренды движимого муниципального имущества № 33 от 23.08.2010, № 30 от 23.08.2010, № 31 от 23.08.2010;

4) обязать ответчика возвратить Администрации городского поселения Дмитров Дмитровского муниципального района Московской области арендованное имущество по акту приема-передачи.

Определением Арбитражного суда Московской области от 16.08.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Дмитровского муниципального района Московской области, Муниципальное  унитарное предприятие  "Управляющая компания жилищно-коммунального комплекса" (далее - МУП "УК ЖКК").

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.10.2016 по делу №А41-36976/16 заявленные требования удовлетворены частично. С ООО "Эко-Жилком" в пользу Администрации городского поселения Дмитров Дмитровского муниципального района Московской области взысканы пени в размере 1.683.933руб. 17коп. 

Договоры аренды муниципального имущественного комплекса № 407 от 14.06.2007, № 408 от 14.03.2008, № 439д от 17.06.2008, № 434/1д от 17.06.2008,     № 434/1 от 20.11.2015, № 434/2 от 19.12.2013, № 444 от 19.12.2013, договоры аренды движимого муниципального имущества  № 33 от 23.08.2010, № 30 от 23.08.2010, № 31 от 23.08.2010 расторгнуты.

Суд обязал ООО "Эко-Жилком" возвратить Администрации городского поселения Дмитров Дмитровского муниципального района Московской области арендованное имущество по акту приема-передачи.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

С ООО "Эко-Жилком" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в размере 35 839 руб.

Не согласившись с данным судебным актом в части удовлетворения требования о расторжении договоров аренды, ООО «Эко-Жилком» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.

Учитывая, что лицами, участвующими в деле, до начала судебного разбирательства возражения по проверке только части судебного акта не заявлены, апелляционный суд, руководствуясь пунктом 5 статьи 268 АПК РФ, разъяснениями, содержащимися в абзаце 2 пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьего лица МУП «УК ЖКК», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Представитель истца и третьего лица Администрации Дмитровского муниципального района Московской области в судебном заседании арбитражного апелляционного суда возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского поселения Дмитров Дмитровского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "Эко-Жилком" (арендатор) заключены договоры аренды муниципального имущества:

- договор аренды движимого муниципального имущества № 30 от 23.08.2010 (срок действия с 01.01.2010 по 31.12.2032);

- договор аренды движимого муниципального имущества № 31 от 23.08.2010 (срок действия с 01.01.2010 по 31.12.2032);

- договор аренды движимого муниципального имущества № 33 от 23.08.2010 (срок действия с 01.01.2010 по 31.12.2032);

- договор аренды муниципального имущественного комплекса № 407 от 14.06.2007 (срок действия с 01.01.2007 по 31.12.2017);

- договор аренды муниципального имущественного комплекса № 408 от 14.03.2007 (срок действия с 01.01.2008 по 31.12.2032);

- договор аренды муниципального имущественного комплекса № 434/1д от 17.06.2008 (срок действия с 01.07.2008 по 31.12.2032);

- договор аренды муниципального имущественного комплекса № 434/1 от 20.11.2015 (срок действия с 01.01.2015 по 30.12.2015);

- договор аренды муниципального имущественного комплекса № 434/2 от 02.10.2012 (срок действия с 01.01.2012 по 30.12.2012);

- договор аренды муниципального имущественного комплекса № 439д от 17.06.2008 (срок действия с 01.01.2008 по 31.12.2032);

- договор аренды муниципального имущественного комплекса № 444 от 10.10.2012 (срок действия с 01.01.2012 по 30.12.2012).

Перечень предоставляемого имущества указан в Приложении № 1 к договорам аренды.

Истцом также представлены договор аренды муниципального имущественного комплекса № 434/2 от 19.10.2013 (срок действия с 01.01.2013 по 30.12.2013) и договор аренды муниципального имущественного комплекса № 444 от 19.12.2013 (срок действия с 01.01.2013 по 30.12.2013). 

Перечень предоставляемого имущества указан в приложении № 1 к договорам аренды. 

В соответствии с пунктом 4.2. указанных договоров арендная плата устанавливается в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества: затрат на выполнение работ по капитальному и текущему ремонту, техническое перевооружение, реконструкцию и модернизацию имущества, а также на финансирование капитальных вложений в имущество, не входящее в состав арендованного, и иных работ для муниципальных нужд на сумму,  указанную в договоре. 

Пункт 5.2.8 указанных договоров предусматривает обязанность ответчика производить за счет истца капитальный ремонт имущества в объеме арендной платы, перепланировки, переоборудование, реконструкцию и модернизацию имущества при наличии плана капитального ремонта, технического перевооружения, реконструкции и модернизации, согласованного с Управляющей компанией, отделом по жилищно-коммунальному хозяйству Администрации Дмитровского муниципального района Московской области, а также по согласованию с государственными органами, осуществляющими соответствующие надзорные функции в соответствии с законодательством.

Истец, ссылаясь на то, что ответчик нарушил порядок и сроки внесения арендной платы, установленные главой 4 договоров, а также не исполнил обязательства, установленные пунктами 4.2., 5.2.8. вышеуказанных договоров, обратился в суд с настоящим иском.

Арбитражный апелляционный суд считает, что оснований для отмены принятого по делу решения в обжалуемой части не имеется в силу следующего.

Из материалов дела следует, что правоотношения, сложившиеся между сторонами, возникли на основании спорных договоров аренды, в связи с чем подлежат регулированию общими нормами гражданского права об обязательствах и специальными нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

Согласно положениям ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии  ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Частью 2 ст. 9 АПК РФ установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как пункт третий статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что 03.06.2016 истцом в адрес ответчика повторно направлена претензия № 806-02д с требованием оплатить задолженность по внесению арендной платы за период с 01.09.2015 по 30.04.2016 и пени за просрочку исполнения обязательств. Одновременно истцом предложено ответчику в добровольной порядке в 15-ти дневный срок расторгнуть договоры аренды муниципального имущественного комплекса № 407 от 14.06.2007, № 408 от 14.03.2008, № 439д от 17.06.2008, № 434/1д от 17.06.2008, № 434/1 от 20.11.2015, № 434/2 от 19.12.2013, № 444 от 19.12.2013, договоры аренды движимого муниципального имущества № 33 от 23.08.2010, № 30 от 23.08.2010, № 31 от 23.08.2010.

Пунктом 11.1 договоров аренды для претензионного порядка установлен 15-ти дневный срок.

Ответ на претензию с приложением платежных поручений, подтверждающих оплату задолженности, датирован 22.06.2016, направлен по почте 24.06.2016, о чем свидетельствует штамп почтового отделения связи на копии реестра № 726.

В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Таким образом, само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора.

Указанная правовая позиция согласуется с правовой позицией указанной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.08.2016 № 309-ЭС16-10089.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание наличие у ответчика задолженности по арендной плате и не внесения арендных платежей более двух раз подряд, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования в части расторжения договоров аренды  подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и признаны несостоятельными, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта в обжалуемой части не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку ООО "Эко-Жилком" не уплатило госпошлину при подаче апелляционной жалобы, то в силу вышеуказанной нормы права с ответчика в доход федерального бюджета надлежит взыскать 3 000 руб. госпошлины.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 20.10.2016 года по делу № А41-36976/16 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Эко-Жилком» в доход Федерального бюджета 3000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.С. Юдина

Судьи

Л.Н.  Иванова

 С.К.  Ханашевич