СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-15352/2021-ГК

г. Пермь

19 января 2022 года

Дело № А60-24440/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 января 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Крымджановой Д.И., 

судей Дружининой О.Г.,  Семенова В.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии:

от истца Администрации города Екатеринбурга: ФИО2, предъявлен паспорт, доверенность от 06.12.2021;

от ответчика Фонда жилищного развития «Уралтрансгаз-Жилстрой»: ФИО3, предъявлен паспорт, доверенность от 21.07.2021;

от иных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представители не явились;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Администрации города Екатеринбурга,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 24 сентября 2021 года 

по делу № А60-24440/2020

по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Фонду жилищного развития «Уралтрансгаз-Жилстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Газпром Трансгаз Екатеринбург» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО4 (ИНН 

<

***>)

об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Фонду жилищного развития «Уралтрансгаз-Жилстрой» (далее – ФЖР «Уралтрансгаз-Жилстрой»), обществу с ограниченной ответственностью «Газпром Трансгаз Екатеринбург» (далее – ООО «Газпром Трансгаз Екатеринбург») со следующими требованиями:

- об изъятии земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303004:505, общей площадью 711 кв.м. сформированного из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303004:9, расположенного по адресу: 

<

...> с выплатой в качестве возмещения (выкупной цены) денежной суммы в размере 2 781 355 руб., по 1 390 677 руб. 50 коп. каждому; 

- прекратить право аренды ФЖР «Уралтрансгаз-Жилстрой», ООО «Газпром Трансгаз Екатеринбург» на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303004:505, сформированный из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303004:9, расположенный по адресу: 

<

...>;

- обязать ответчиков принять причитающееся возмещение за изымаемый объект недвижимости и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств;

- признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303004:505, общей площадью 711 кв.м. сформированный из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303004:9, расположенный по адресу: 

<

...> за муниципальным образованием «город Екатеринбург».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке ст. 51 АПК РФ привлечен индивидуальный предприниматель ФИО4.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24 сентября 2021 года (резолютивная часть от 17.09.2021) требования удовлетворены. Судом принято решение об изъятии у ответчиков земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303004:505, общей площадью 711 кв.м, сформированного из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303004:9, расположенного по адресу: 

<

...>, с выплатой им в качестве возмещения (выкупной цены) денежной суммы в размере 9 057 000 руб., по 4 528 500 рублей 00 копеек каждому. Прекратить право аренды ФЖС «Уралтрансгаз - Жилстрой», ООО «Газпром трансгаз Екатеринбург» на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303004:505, сформированный из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303004:9, расположенный по адресу: 

<

...>. Обязать ответчиков принять причитающееся возмещение за изымаемый объект недвижимости и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303004:505, общей площадью 711 кв.м. сформированный из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303004:9, расположенный по адресу: 

<

...> за муниципальным образованием «Город Екатеринбург» (с учетом определения от 08.10.2021 об исправлении описок, опечаток или арифметических ошибок).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Администрация города Екатеринбурга обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда отменить в части определения размера возмещения за прекращение права аренды и вынести по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ее заявитель выражает несогласие в части определения размера возмещения за прекращение права аренды, в частности, по мнению истца, заключение судебной экспертизы№ 170-12/20 от 11.01.2021 выполнено с нарушением законодательства об оценочной деятельности, так как экспертом приняты для оценки земельные участки, принадлежащие на праве собственности и предложения о продаже (иной вид права), в связи с чем принятые экспертом объекты – аналоги не являются сопоставимыми. Заявитель указывает, что не представляется возможным определить, как оценщик производил расчет стоимости 1 кв. м оцениваемого земельного участка, эксперт рассматривал 12 предложений, при этом указанные предложения не только в разы превышают площадь земельного участка, но из них 7 предложений предлагаются не в аренду, а на продажу. 

Кроме того, заявитель жалобы отметил, что эксперт не ответил на поставленный судом вопрос, экспертом в заключении необоснованно произведен расчет земельного участка общей площадью 1622 кв.м и земельного участка, остающегося в аренде, общей площадью 911 кв.м, при этом расчет стоимости изымаемого земельного участка площадью 711 кв.м эксперт не приводит. Также судом не приняты во внимание доводы истца о том, что определение стоимости изымаемого земельного участка путем разницы между стоимостью всего земельного участка и участка, оставшегося в аренде, не соответствует требованиям ч. 4 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке». Полагает, что необоснованно отклонены доводы истца относительно заключения эксперта ФИО5, указанным экспертом не были даны исчерпывающие ответы на поставленные вопросы. 

ФЖР «Уралтрансгаз-Жилстрой» представлен отзыв, в котором ответчик указывает на необоснованность изложенных истцом доводов, считает не опровергнутым заключение эксперта в части определения размера возмещения; определение стоимости изымаемого земельного участка путем выявления разницы между стоимостью исходного земельного участка и стоимости остающегося в пользовании земельного участка не противоречит положениям ч. 4 ФСО № 3; в момент принятия решения об изъятии, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303004:505 не существовал и подлежал образованию, следовательно, экспертом ФИО5 правильно применена методика определения размера возмещения за изымаемый участок в соответствии с п. 4 ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, а также приобщить к материалам дела заключение специалиста № 2398-21 от 03.09.2021.

 В судебном заседании суда апелляционной инстанции, проведенном 12.01.2022, представители истца и ответчика ФЖР «Уралтрансгаз-Жилстрой» подержали позиции относительно определения размера возмещения стоимости права аренды земельного участка; представитель ФЖР «Уралтрансгаз-Жилстрой» просил удовлетворить ходатайство о приобщении к материалам дела заключения специалиста № 2398-21, представитель истца возражал против удовлетворения ходатайства ответчика.

Судом апелляционной инстанции ходатайство ФЖР «Уралтрансгаз-Жилстрой» о приобщении к материалам дела копии заключения специалиста № 2398-21 от 03.09.2021 рассмотрено в порядке ст. 159 АПК РФ и удовлетворено на основании ст. 268 АПК РФ с учетом необходимости наиболее полного исследования обстоятельств дела и рассмотрения доводов сторон. 

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303004:505, общей площадью 711 кв.м сформирован из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303004:9, расположен по адресу: 

<

...>, назначение - земли населенных пунктов - земли общественно-деловой застройки.

Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303004:9 принадлежит на праве аренды ответчикам - ФЖР «Уралтрансгаз-Жилстрой», ООО «Газпром трансгаз Екатеринбург», что подтверждается выпиской из ЕГРП № 66/001/013/2020-151190 от 21.04.2020, договором аренды земельного участка № 3-457 от 30.07.2002. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303004:505, согласно уведомлению от 21.04.2010 № 66/001 /013/2020-151015, отсутствуют.

Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 18.12.2017 № 2412 и постановлением Администрации города Екатеринбурга № 2670 от 11.11.2019 о внесении изменений в постановление от 18.12.2017 № 2412 «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и объектов недвижимого имущества, расположенных в границах улиц Челюскинцев - ФИО6 - Гражданской», принято решение об изъятии путем выкупа земельных участков и объектов недвижимого имущества, расположенных в границах улиц Челюскинцев - ФИО6 - Гражданской в связи с реализацией мероприятия «Реконструкция моста через реку Исеть по улице Челюскинцев с реконструкцией улично-дорожной сети. I этап». Согласно приложению № 1 к Постановлению Администрации г. Екатеринбурга от 18.12.2017 № 2412 изъятию в числе прочих подлежит земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303004:9 (указан исходный номер земельного участка) принадлежащий ответчикам на праве аренды (л.д.35-36, 38, т.1).

В адрес ФЖР «Уралтрансгаз-Жилстрой» и ООО «Газпром трансгаз Екатеринбург» направлены уведомления от 13.11.2019 № 1110, 1109 о досрочном прекращении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303004:505 площадью 711 кв.м по ул. Челюскинцев, 7 в связи с принятием  Постановления Администрации города Екатеринбурга № 2670 от 11.11.2019 о внесении изменений в Постановление от 18.12.2017 № 2412 «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и объектов недвижимого имущества, расположенных в границах улиц Челюскинцев - ФИО6 - Гражданской» (л.д. 40,42, т.1).

Вышеуказанные Постановления направлены в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 20.12.2017 и 14.11.2019, что подтверждается сопроводительными письмами от 19.12.2017 № 1109, от 14.11.2019 № 1115.

Согласно отчету № 66/2/12/Н19 от 03.12.2019 (л.д.3-85, т.6) об оценке рыночной стоимости, а также расчетной величины размера убытков подлежащих возмещению в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303004:505, общей площадью 711 кв.м., сформированного из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303004:9, по адресу: 

<

...>, рыночная стоимость земельного участка составляет 2 714 630 руб., размер убытков в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд - 66 725 руб.

03.02.2020 и 07.02.2020 ответчикам направлен проект соглашения об изъятии для муниципальных нужд спорного недвижимого имущества на указанных выше условиях, о чем свидетельствует почтовое уведомление о вручении с отметкой, а также отметка на сопроводительном письме № 54 от 31.01.2020 с входящим номером.

Поскольку соглашение о выкупной цене земельного участка между сторонами не достигнуто, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции счел доказанным наличие оснований для изъятия земельного участка с выплатой ответчикам в качестве возмещения (выкупной цены) за изымаемое имущество по 4 528 500 руб. каждому на основании данных судебных экспертиз, при этом в части определения стоимости права аренды на земельный участок, подлежащий изъятию в качестве доказательств судом принято экспертное заключение ФИО5, в части расчета размера причиненных ответчикам убытков принято экспертное заключения ФИО7

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены (изменения) оспариваемого судебного акта.

В соответствии со статьей 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Статьей 279 ГК РФ предусмотрено, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В силу п. 1 ст. 56.10 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

Согласно статье 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

В силу статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Из положений п.п. 1, 2, 5, 6, 7  ст. 56.8 ЗК РФ следует, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. 

Применительно к обстоятельствам настоящего дела, спор между сторонами - Администрацией города Екатеринбурга и ответчиками ФЖР «Уралтрансгаз-Жилстрой», ООО «Газпром Трансгаз Екатеринбург» возник в связи с несогласием с размером возмещения за прекращение права аренды земельного участка.

В связи с возражениями ответчиков относительно суммы возмещения за изымаемое для муниципальных нужд имущество, судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости права аренды на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303004:505 и размера убытков (реальный ущерб и упущенная выгода), возникающих у правообладателей земельного участка производство которой поручено эксперту ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки ФИО5 (определение суда от 23.09.2020), а также была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту – оценщику ООО «Консалтинг Групп» ФИО7, в том числе, по вопросам о том, соответствует ли отчет об оценке № 66/2/12/Н19 от 03.12.2019, выполненный ИП ФИО4, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы, достоверно ли в отчете определена рыночная стоимость права аренды на земельный участок? (определение суда от 07.05.2021).

Согласно заключению эксперта № 170-12/20 от 11.01.2021 (л.д.41-89, т.3), подготовленному экспертом ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки ФИО5 рыночная стоимость права аренды на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303004:505, расположенный по адресу: 

<

...> подлежащий прекращению в связи с изъятием составляет 9 035 000 руб.; размер убытков (реальный ущерб и упущенная выгода), возникающих у правообладателей земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303004:505 в связи с изъятием его для муниципальных нужд составляет 242 000 руб.

По результатам проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы в материалы дела представлено заключение ООО «Консалтинг Групп» (л.д.1-177, т.7), согласно которому эксперт ФИО7 в заключении пришел к следующим выводам: 

- отчет об оценке № 66/2/12/Н19 от 03.12.2019, выполненный ИП ФИО4, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы;

- рыночная стоимость права аренды на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303004:505 определена не достоверно;

- рыночная стоимость права аренды на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303004:505, подлежащего прекращению в связи с изъятием по состоянию на 28.11.2019 составляет округленно – 6 121 000 руб.;

- размер убытков (реальный ущерб и упущенная выгода), возникающих у правообладателей земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303004:505 в связи с изъятием его для муниципальных нужд по состоянию на 28.11.2019 составляет округленно 22 000 руб.;

- рыночная стоимость возмещения, указанная в отчете об оценке № 66/2/12/Н19 от 03.12.2019, а также расчетной величины размера убытков определена не достоверно.

Согласно заключению судебной экспертизы при исследовании экспертом ФИО5 применен сравнительный, затратный и доходный подходы, повторное заключение судебной экспертизы эксперта ФИО7 основано на использовании сравнительного подхода.

Заключения экспертов ФИО5 и ФИО7 исследованы судом первой инстанции в совокупности с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела.

Судом первой инстанции в части определения стоимости права аренды на земельный участок принято заключение эксперта ФИО5, поскольку дата, на которую определена стоимость объекта экспертизы, в указанном заключении максимально приближена к дате рассмотрения спора по существу, а в части расчета размера причиненных ответчикам убытков принято заключение эксперта ФИО7

Данные выводы суда первой инстанции следует признать обоснованными.

Доводы истца, изложенные в жалобе, о том, что экспертом приняты для оценки земельные участки, принадлежащие на праве собственности и предложения о продаже, в связи с чем принятые экспертом объект-аналоги не являются сопоставимыми по передаваемым правам изымаемому земельному участку рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены с учетом следующего.

В силу пункта 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 299 (далее - ФСО N 3) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 06.03.2002 N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Заключение эксперта ФИО5 соответствует предъявляемым законодательством об оценке требованиям.

В заключении № 170-12/20 от 11.01.2021 эксперт ФИО5 (стр. 25) указала, что в связи с тем, что количество выявленных объектов незначительно, для дальнейшего выполнения анализа ценообразующего фактора (Зависимость цены земельных участков от передаваемых имущественных прав) эксперт использует рекомендации «Справочника оценщика недвижимости-2018. Земельные участки» под ред. ФИО8 - стр. 72, Таблица 12, то есть применяет соответствующие коэффициенты.

Из заключения (стр. 28) следует, что эксперт производил выборку предложений по продаже земельных участков, потенциально возможных под строительство торгово-офисных объектов, наиболее сопоставимых по физическим характеристикам с оцениваемым объектом. При формировании выборки эксперт использовал критерии расположения в г. Екатеринбурге; категория земель: земли населенных пунктов; коммерческие земельные участки, потенциально возможные к застройке объектами офисно-торгового назначения.

Из заключения следует (стр. 39), что отбор аналогов в соответствии с требованиями ФСО №1 и ФСО № 7 производился из сегмента рынка, к которому относятся исследуемые земельные участки, анализ на сопоставимость приведен экспертом в табл. 15 заключения. Объекты-аналоги, принятые к использованию с подробным описанием их правовых, экономических и физических характеристик представлены в табл. 16.

Таким образом, экспертом были обоснованно подобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые при определении стоимости спорного земельного участка.

Доводы, приведенные в жалобе, о невозможности определения того, как эксперт установил среднюю цену оцениваемого земельного участка, подлежат отклонению с учетом следующего.

Как видно из заключения и приложений к нему, средние, минимальные и максимальные значения определены по данным ценовых предложений рынка. После чего экспертом подобраны аналоги, произведены корректировки, в том числе по площади анализируемого участка и участков-аналогов и по передаваемым правам (стр. 50-51 заключения).

На стр. 39 заключения указано, какие дополнительные критерии сопоставимости объектов-аналогов с исследуемыми земельными участками эксперт использовал:

- возможность идентификации объема по кадастровому номеру и адресу;

- местоположение – в пределах 2-го ценового пояса г. Екатеринбурга;

- площадь до 10 000 кв.м;

- разрешенное использование – для строительства объектов офисно-торгового назначения;

- на земельных участках отсутствуют объекты капитального строительства;

- отклонение удельной цены предложения от медианного значения по выборке – до 20 %. Медианное значение по выборке определялось с использованием программного продукта EXCEL и составило 10 903 руб./кв.м.

При этом верхняя граница диапазона площадей объектов-аналогов 10000 кв.м, установлена в связи с рекомендациями «Справочника оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки» том 2 под ред. ФИО8 Табл. 44. Где для оцениваемых объектов в городах-миллионниках объекты-аналоги площадью от 1 ГА (10000 кв.м) попадают в серую зону (использование с особой осторожностью).

Исключение несопоставимых объектов осуществлено экспертом (п. 4.2 Заключения, табл. 15 на стр. 40). 

Экспертом применены все необходимые корректировки на площадь, по передаваемым правам и иные.  

Вопреки доводам жалобы, определение стоимости изымаемого земельного участка путем выявления разницы между стоимостью исходного земельного участка и стоимости остающегося в пользовании земельного участка не противоречит ч. 4 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», поскольку в соответствии с п.13 ч.4 ФСО № 3, в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Кроме того, способ определения стоимости, примененный экспертом, не противоречит п. 4 ст. 56.8 ЗК РФ с учетом момента принятия решения об изъятии (в то время земельный участок не был образован).

Таким образом, в заключении, о недостатках которого приведены доводы жалобы, экспертом приняты все значимые факторы по определению стоимости изымаемого земельного участка, каких-либо грубых нарушений, который могли бы привести к неправильному выводу по существу вопросов, не выявлено.

Доводы заявителя жалобы отклоняются как не опровергающие обоснованных выводов суда первой инстанции.

При этом доводы истца о необходимости принятия в части определения стоимости права аренды заключения эксперта ФИО7,  рассмотрены и отклонены, поскольку указанный эксперт определил стоимость права аренды по состоянию на 28.11.2019. Указанная дата не соответствует требованию, указанному в п. 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 10.12.2015. Дата, на которую определена стоимость объекта экспертизы в заключении ФИО5 – 11.12.2020 – соответствует указанному требованию (на момент рассмотрения спора). 

Установив указанные обстоятельства, рассмотрев представленные в материалы дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, проанализировав вышеуказанные нормы права, пояснения сторон, руководствуясь результатами экспертиз, в качестве надлежащего доказательства при определении стоимости права аренды на земельный участок заключением ФИО5 и в качестве надлежащего доказательства при определении расчета размера причиненных ответчикам убытков заключением ФИО7, в отсутствие доказательств в обоснование доводов о том, что размер возмещения должен быть иным, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований Администрации об изъятии земельного участка с выплатой в качестве возмещения (выкупной цены) денежной суммы за изымаемое имущество по 4 528 500 руб. каждому ответчику ФЖР «Уралтрансгаз-Жилстрой» и ООО «Газпром Трансгаз Екатеринбург».

При рассмотрении дела арбитражным судом установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

По существу доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку доказательств и установленных по делу обстоятельств.

Несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела, признанными верными, не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 сентября 2021  года по делу № А60-24440/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Д. И. Крымджанова 

 

Судьи

 

О. Г. Дружинина

 

В. В. Семенов