АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

19 декабря 2022 года

Дело №

А56-73402/2021

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Рудницкого Г.М.,                    Сапоткиной Т.И.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО1 (доверенность от 10.01.2022), от акционерного общества «Санкт-Петербургский завод «Полимерстройматериалы» ФИО2 (доверенность от 27.06.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Санкт-Петербургский завод «Полимерстройматериалы» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.03.2202 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2022 по делу                      № А56-73402/2021,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу «Санкт-Петербургский завод «Полимерстройматериалы», адрес: 195248, Санкт-Петербург, Ириновский пр., д. 1, ОГРН 

<

***>,                      ИНН 

<

***> (далее - Общество), о взыскании 59 706 548 руб. 86 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 30.05.2001                             № 07/ЗД-02232 (далее - Договор) за период с 01.01.2015 по 30.06.2021, 129 450 209 руб. 84 коп. пеней за нарушение сроков внесения арендной платы по состоянию на 24.05.2021.

Определением от 29.11.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО)               «Актив-СПб», место нахождения: 195248, Санкт-Петербург,  Ириновский пр.,                д. 1, лит. И, ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>, и ООО «Актив».

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.03.2022 иск удовлетворен частично: Договор расторгнут;                        с Общества в пользу Комитета взыскано 9 593 800 руб. 63 коп. задолженности по арендной плате, 3 318 390 руб. 70 коп. неустойки; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2022 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 21.03.2022 и постановление от 10.08.2022, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суды, по мнению подателя жалобы, не исследовали в полной мере обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, при определении площади земельного участка, в отношении которой у Общества имеется обязанность по внесению арендной платы, не учли, что в эту площадь включены территории, занятые объектами недвижимости, принадлежащими иным лицам, а именно: участок площадью 882 кв.м, на котором расположен объект собственности Российской Федерации, участок площадью 5547 кв.м, предоставленный Комитетом в аренду ООО «Приморский маяк» по договору аренды от 10.11.2021 с распространением его действия на отношения с 18.08.2020 (то есть в том числе в пределах спорного периода), участок площадью 1444 кв.м, в отношении которого Комитетом было принято решение о предварительном согласовании предоставления иному лицу.

Общество также считает необоснованным применение при расчете арендной платы ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию, составленной по состоянию на 07.04.2014, указывает на несоответствие площади участка, в отношении которого проводилась инвентаризация с выделением различных по функциональному назначению территории пользования, площади участка, используемого непосредственно Обществом как собственником объектов недвижимости, на несопоставимость приведенных в ведомости пропорций с площадью участка, фактически оставшегося в аренде у Общества.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель Комитета возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имущество (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Общество (арендатор) заключили Договор, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору в пользование на условиях аренды земельные участки общей площадью  161 813 кв.м, в том числе участок площадью 128 549 кв.м с кадастровым номером 78:6117:16 (участок 1) и участок площадью 33 264 кв.м с кадастровым номером 78:6117:17 (участок 2), расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Ириновский пр., д. 1,  сроком до 14.06.2049 для использования под производство в соответствии с ведомостью от 30.05.2001 № 742 инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, выполненной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУИОН) (коды функционального использования - 1.5, 3.1, 3.2, 3.11, 3.12, 6.2, 7.2).

Согласно пункту 4.3.6 Договора арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемых Договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

Пунктами 3.4, 3.7 Договора установлено, что внесение арендной платы производится арендатором ежеквартально не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала.

За нарушение арендатором сроков внесения арендной платы пунктом 5.2 Договора предусмотрена ответственность в виде неустойки в форме пеней в размере 0,15% от суммы просроченных арендных платежей за каждый день просрочки.

В пункте 6.3.3 Договора указано, что возникновение задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев является основанием для расторжения Договора в судебном порядке по требованию арендодателя.

Дополнительным соглашением от 22.10.2010 № 3 к договору сторонами на основании решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.02.2010 по делу № А56-84857/2009 с учетом перехода прав пользования частями  земельного участка в пользу общества с ограниченной ответственностью «Петробетон» (34 695 кв.м), ФИО3                  (5656 кв.м), общества с ограниченной ответственностью «Клекнер Пентапласт Россия» (9335 кв.м) пункт 3.4 договора дополнен условием о величине арендной платы, с указанием в том числе на то, что с 01.01.2013 размер подлежащей ежеквартальному внесению арендной платы определяется арендатором самостоятельно в соответствии с расчетом, осуществленным арендодателем, и с учетом коэффициента динамики рынка недвижимости, устанавливаемого правительством Санкт-Петербурга.

ГУИОН по состоянию на 07.04.2014 проведена инвентаризация участка 1 по функциональному использованию, составлена ведомость № 37393Б-14/1, согласно которой на участке выявлены различные виды функционального использования (производственная, складская деятельность, общественное питание, торговля, авторемонтные боксы, автостоянки).

На основании указанной ведомостей инвентаризации, составленных по состоянию на 07.04.2014, Комитет направил арендатору уведомление от 16.05.2014 № 2248 об установлении с 07.04.2014 квартальной арендной платы по Договору в размере 3 939 691 руб. 03 коп. при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд) равен 1.

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», ссылаясь на наделение его функциями по материально-техническому обеспечению деятельности Комитета, указывая на неисполнение Обществом обязанности по внесению арендной платы по Договору, направило в его адрес претензию от 26.05.2021 с требованием погасить образовавшуюся за период с 01.01.2015 по 30.06.2021 задолженность и пени.

Поскольку указанная претензия была оставлена без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Возражая против удовлетворения иска, Общество указывало на необоснованность произведенного Комитетом расчета долга, ссылалось на то, что оно, будучи собственников отдельных объектов недвижимости на участке 1 использовало лишь его часть, на то, что под иными объектами недвижимости сформированы самостоятельные земельные участки, которые предоставлены иным лицам; выражало несогласие с применением ведомости инвентаризации, составленной по состоянию на 2014 год ввиду невозможности соотнесения приведенных в ней данных о функциональном использовании территории с фактическим использованием Обществом оставшейся части участка 1.

Суд первой инстанции применил исковую давность по заявлению ответчика и признал обоснованными по праву требования Комитета в части взыскания задолженности за период с 12.07.2018 и относящейся к ней неустойки.

Суд признал правомерным расчет Комитета по ставкам, определенным на основании ведомости инвентаризации участка 1, составленной по состоянию на 2014 года, указав на непредставление иных ведомостей в отношении спорного периода.

При расчете площади земельного участка, в отношении которой Общество по условиям Договора должно уплачивать арендную плату, суд исходил из того, что на начало спорого периода она составляла 78 863 кв.м, с 29.10.2019 -           69 457 кв.м (в связи с отчуждением земельного участка площадью 9406 кв.м в собственность ФИО3), с 13.12.2019 - 66 885 кв.м (в связи с отчуждением участка площадью 2572 кв.м в собственность ФИО4).

Исходя из произведенного таким образом расчета суд признал обоснованными и подлежащими удовлетворению требования Комитета в части взыскания 9 593 800 руб. 63 коп. задолженности по арендной плате и                     3 318 390 руб. 70 коп. неустойки с учетом применения по заявлению ответчика статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Договор), а также о расторжении Договора ввиду наличия указанной задолженности.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку (штраф, пени) (пункт 1               статьи 330 ГК РФ).

Вступившими в законную силу судебными актами по делу                                         № А56-73433/2014 с участием сторон настоящего спора было установлено, что на земельных участках, определенных в Договоре в качестве объектов аренды, расположены объекты недвижимости, отдельные из которых на дату рассмотрения названного дела, принадлежали иным лицам.

При рассмотрении указанного дела площадь земельных участков, в отношении которой за Обществом сохранилась обязанность по внесению арендной платы за 2014 год, была определена судами исходя из разницы площади участков 1 и 2 и площади застройки объектов недвижимости, не принадлежавших Обществу, с учетом того, что земельные участки под такими объектами недвижимости не были сформированы. При этом суды не установили наличия оснований для применения в расчете арендной платы по Договору ведомости ГУИОН, составленной по состоянию на 07.04.2014, в связи с невозможностью установления к каким из видов функционального использования территории относятся участки, посчитав недоказанным изменение Обществом вида функционального использования участков, используемых непосредственно Обществом.

При разрешении настоящего спора суды посчитали, что земельный участок, являющийся объектом аренды по Договору, снят с кадастрового учета в связи с его разделом и образованием земельных участков с кадастровыми номерами 78:11:0006117:3455, 78:11:0006117:50, 78:11:0006117:3463, 78:11:0006117:3456, 78:11:0006117:3457, 78:11:0006117:3464, 78:11:0006117:3466, 78:11:0006117:346, 78:11:0006117:52, 78:11:0006117:49, 78:11:0006117:3459, 78:11:0006117:3460, 78:11:0006117:59.

При этом суды не указали - какой именно из земельных участков, являющихся объектом аренды, был разделен, с образованием соответствующих земельных участков.

Суды с учетом применения исковой давности по заявлению ответчика пришли к выводу о наличии оснований для начисления Обществу арендной платы за земельные участки площадью 78  863 кв.м с 12.07.2018, площадью 69 457 кв.м  с 29.10.2019, 66 885 кв.м с 13.12.2019 - в связи с исключением площадей земельных участков с кадастровыми номерами 78:11:0006117:3466 и 78:11:0006117:3464, предоставленных Комитетом иным лицам как собственникам расположенных на них объектов недвижимости.

Отклоняя доводы Общества относительно отсутствия у него обязанности по оплате землепользования в части, приходящейся на территории участков, занятых имуществом иных лиц, суды сослались на то, что изменений в Договор не вносилось, и кроме того, части земельных участков передавались ответчиком в субаренду.

При этом суды не учли следующее.

В материалах дела имеется договор субаренды от 01.10.2018, заключенный Обществом с ООО «Актив-СПб» в отношении части земельного участка с кадастровым номером 78:6117:17 площадью 8859 кв.м.

Сведения о заключении Обществом иных договоров субаренды, в отношении иных участков (их частей) в деле отсутствуют.

При рассмотрении дела Общество ссылалось на обстоятельства заключения Комитетом с иным лицом (не привлеченным к участию в деле), договора аренды от 10.10.2021 № 07/ЗД-06011 в отношении земельного участка площадью 5547 кв.м с кадастровым номером 78:11:0006117:3463 с указанием на распространение условий этого договора на отношения, возникшие ранее                (т.д. 2, л. 45, 46); закрепления на праве хозяйственного ведения за федеральным государственным унитарным предприятием объекта, расположенного на спорной территории, и выделения под этим объектом земельного участка с кадастровым номером площадью 882 кв.м 78:11:0006117:59; принятия Комитетом решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 1444 кв.м.

С учетом сделанного судами вывода об образовании этих земельных участков путем раздела земельных участков, ранее предоставленных Обществу по Договору, а также принимая во внимание расположение в границах этих участков объектов, принадлежащих разным лицам, исходя из принципа платности землепользования, положений пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ и предусмотренного пунктом 10 статьи 39.20 ЗК РФ порядка пропорционального распределения платы за землю между правообладателями расположенных на публичных участках объектов недвижимости, приведенные Обществом обстоятельства, связанные с формированием и предоставлением названных участков иным лицам имеют значение для разрешения спора для определения площади земельных участков, в отношении которой Общество должно уплачивать арендную плату.

Указанные обстоятельства судами в полной мере не исследованы.

Делая вывод о правомерности исчисления арендной платы по Договору по ставке, указанной в ведомости ГУИОН, составленной по состоянию на 07.04.2014, суды не учли, что по ранее рассмотренному с участием тех же сторон спору по делу № А56-73433/2014 о взыскании задолженности по арендной плате за период, предшествующий спорному, судами не было установлено наличия оснований для применения этой ведомости в расчете в связи с невозможностью установления к каким из видов функционального использования территории относятся участки, используемые Обществом с учетом расположения  на них объектов недвижимости, принадлежащих нескольким лицам, и недоказанностью Комитетом изменения Обществом функционального использования участков, исходя из которого в Договоре, дополнительном соглашении от 22.11.2010, произведен расчет арендной платы.

Обоснование возможности установления такого соотношения в обжалуемых судебных актах не содержится.

Само по себе отсутствие иной ведомости инвентаризации не свидетельствует о наличии достаточных оснований для применения ведомости ГУИОН, составленной по состоянию на 07.04.2014.

В пункте 3.6 Договора определены случаи, при которых арендодатель вправе изменить размер арендной платы. В качестве таковых указаны изменение нормативных правовых актов, регулирующих исчисление размера арендной платы, и изменение вида деятельности арендатора в рамках целей использования земельных участков в соответствии с пунктом 1.2 Договора.

Обстоятельства наличия таких условий судами не исследованы и не установлены.

При этом Общество в обоснование своей позиции ссылалось на внесение им арендной платы в размере, определенном в дополнительном соглашении от 22.11.2010.

При таком положении выводы судов по существу спора о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, а также расторжении Договора по мотиву наличия такой задолженности, не могут быть признаны обоснованными и соответствующими нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Согласно части 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не исследованы в полной мере и не установлены обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, а совершение таких процессуальных действий выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, решение                          от 21.03.2022 и постановление от 10.08.2022 подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимной связи по правилам                                   статьи 71 АПК РФ, и с соблюдением норм материального и процессуального права принять законное и обоснованное решение, распределив судебные расходы, в том числе в связи с рассмотрением дела в суде кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.03.2202 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2022 по делу № А56-73402/2021 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

 

Г.М. Рудницкий

Т.И. Сапоткина