Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А52-402/2021

город Псков

03 июня 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена 28 мая 2021 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Васильевой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Производственное объединение НПН» (адрес: 180016, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Остин» (адрес: 117420, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании договора прекращенным, взыскании 2512031  руб. 63 коп.,

при участии в судебном заседании:от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 04.02.2021;

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 03.02.2021,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Производственное объединение НПН» (далее – истец, ООО «ПО НПН») обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Остин» (далее – ответчик, ООО «Остин») о взыскании 2512031 руб. 63 коп. задолженности по внесению арендных платежей и об обязании освободить и возвратить арендованное имущество. Истец уточнил исковые требования, отказался от требования об освобождении и возврате имущества, просит признать прекращенным с 22 августа 2020 года долгосрочный договор аренды нежилого помещения общей площадью 261,1 кв.м, расположенного на втором этаже здания по адресу: 

<

...>, заключенный 06 января 2018 года и взыскать с ответчика 2512031 руб. 63 коп., в том числе 2094516 руб. 13 коп. арендной платы, 417515 руб. 50 коп. неустойки (уточнение исковых требований, отказ от требования приняты судом в силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 26.05.2021 в связи с болезнью произведена замена судьи Будариной Ж.В. с использованием автоматизированной системы распределения дел на судью Васильеву О.Г. 

В судебном заседании представитель ООО «Производственное объединение НПН» поддержал исковые требования с учетом уточнения.

Представитель ООО «Остин» требование о признании договора прекращенным признал, возражал против взыскания арендных платежей по основаниям, приведенным в отзыве на исковое заявление, поскольку помещение освобождено и передано арендодателю 22.08.2020.

Исследовав  материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между ООО «Производственное объединение НПН» (арендодатель) и ООО «Остин» (арендатор) 06.01.2018 заключен долгосрочный договор аренды (далее – договор), согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование помещение общей площадью 261 кв.м., находящееся на 2 этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>, на срок аренды, указанный в настоящем договоре, а арендатор обязуется принять помещение согласно условиям договора, своевременно оплачивать арендную плату и другие платежи, предусмотренные договором и пользоваться помещением в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации. Помещение передано для использования в целях организации торговли одеждой и аксессуарами под товарным знаком «Oʹ Stin», в формате «Oʹ Stin», «Oʹ Stin Дисконт», «Oʹ Stin Kids» (пункт 2.4 договора).

Имущество передано по акту приема-передачи от 06.01.2018. Помещение, являющееся объектом аренды по настоящему договору, общей площадью 261,1 кв.м., этаж 2, границы и местоположение которого обозначены на копии кадастрового плана, являющегося Приложением №1 к настоящему договору является частью торгового центра или здания – здания ЦУМ, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 60:27:0010323:62, общей площадью 3291,4 кв.м. (пункты 1.1.14, 1.1.23 договора, пункт 1 акта приема-передачи). Согласно пункту 2.5 договора концепцией торгового центра предусмотрено, что торговый центр является универсальным стационарным торговым объектом, а также объектом предприятий общественного питания и иных предприятий. Истец является собственником вышеуказанного помещения, о чем  в Единый государственный реестр недвижимости 18.04.2007 внесена запись регистрации №60-60-01/001/2007-6082 (пункт 2.2 договора). 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается записью о регистрации от 25.04.2018 №60:27:0010323:62:60-033/2018-236.

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата по договору состоит из постоянной арендной платы и переменной арендной платы. Начиная с 01.04.2018 постоянная арендная плата составляет 430000 руб. за все помещение в месяц (пункт 4.2.1 договора). За период с 01.07.2019 по 30.06.2020 постоянная арендная плата установлена в размере 350000 руб. за все помещение в месяц (пункт 1 дополнительного соглашения от 01.08.2019 №3 к договору). Оплата постоянной арендной платы производится арендатором ежемесячно авансовыми платежами до 5-го числа расчетного (текущего) месяца, в январе до 15 числа (пункт 4.3.1 договора).

Переменная арендная плата включает в себя оплату коммунальных расходов на потребляемые арендатором в помещении коммунальные услуги (электроэнергию, отопление). Расходы по обеспечению помещения электроэнергией, отоплением (в том числе газоснабжением), определяются исходя из потребленного арендатором количества на основании показаний приборов учета и тарифов поставщиков услуг (определяемых на основании копий документов, выставленных поставщиками услуг (счет, счет-фактура, акт выполненных услуг) (пункт 4.2.2 договора). Размер переменной арендной платы рассчитывается в соответствии с пунктом 4.2.2 настоящего договора и уплачивается арендатором ежемесячно в течение 5-ти дней с даты получения счета, который арендодатель обязуется предоставлять не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным (пункт 4.3.2 договора).

При несвоевременном внесении ежемесячных платежей по настоящему договору более чем на 5 рабочих дней, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты пени в размере 0,1% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки (пункт 12.3 договора).

В соответствии с пунктом 18.1 договора, в случае если споры и разногласия не могут быть разрешены путем переговоров они подлежат разрешению в Арбитражном суде Псковской области.

В соответствии с пунктом 14.3 договора арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора без объяснения причин, предварительно уведомив арендодателя за 60 дней до даты расторжения. Договор будет считаться прекращенным по истечении 60 дней с даты получения уведомления арендодателем.

16.06.2020 ООО «Остин» направило ООО «ПО НПН» уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора (исх.номер 395). Уведомление получено арендодателем 16.06.2020. 06.08.2020 ООО «Остин» подтвердило расторжение договора с 22.08.2020.

22.08.2020 уполномоченными представителями сторон был произведен осмотр помещений и составлен акт осмотра помещения, акт подписан сторонами 22.08.2020.

22.08.2020 ООО «ПО НПН» составлен акт возврата к долгосрочному договору аренды от 06.01.2020, в акте описано состояние передаваемого имущества, недостатки, требующие устранения. Акт арендатором не подписан.

ООО «Производственное объединение НПН» полагает, что в нарушение условий пунктов 6.3, 6.4 договора акт возврата имущества, дополнительное соглашение о расторжении договора не подписаны сторонами, следовательно, имущество не возвращено, арендатор продолжает им пользоваться и обязательства по оплате арендной платы ответчиком должны исполняться до фактической передачи, в связи с чем, обратилось в суд с настоящим иском о взыскании арендной платы за период с 31.08.2020 по 26.01.2021 в сумме 2094516 руб. 13 коп. и пени с 31.08.2020 по 26.01.2021 в сумме 417515  руб. 50 коп. из расчета 0,1% в день от суммы просроченного платежа в соответствии с пунктом 12.3 договора.

Поскольку прекращение договора с 22.08.202 сторонами не оспаривается, но соглашение о расторжении договора не подписано, истец просит признать договор прекращенным с 22.08.2020.

Оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части признания договора прекращенным, во взыскании арендной платы и неустойки исковые требования удовлетворению не подлежат.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

          Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст.622 ГК РФ).

          Пунктом 14.3 договора аренды нежилого помещения общей площадью 261,1 кв.м, расположенного на втором этаже здания по адресу: 

<

...>, заключенного 06 января 2018 года обществом с ограниченной ответственностью «Производственное объединение НПН» и обществом с ограниченной ответственностью «Остин» предусмотрено право арендатора в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора без объяснения причин, предупредив арендодателя за 60 дней до даты расторжения. Такое уведомление было направлено арендодателю и договор 22.08.2020 прекратил свое действие, это не оспаривается и признается сторонами, в связи с чем требование о признании договора прекращенным признано ответчиком и подлежит удовлетворению.

          В разделе 6 договора стороны установили порядок передачи и возврата помещения. По окончании срока аренды, включая случаи досрочного расторжения, арендатор обязан передать помещение арендодателю в состоянии, в котором было получено, с учетом естественного износа. Возврат помещения арендодателю оформляется актом возврата, подписанным сторонами в последний день срока аренды, в случае досрочного расторжения, в срок не позднее пяти рабочих дней с момента расторжения. Если состояние помещения не соответствует договору, помещение не освобождено от имущества арендатора, это фиксируется в акте.

          Согласно пункту 1.1.2 договора от 06.01.2018 акт возврата это документ, подтверждающий возврат помещения арендатором арендодателю при прекращении договора и содержащий описание состояния помещении на дату его возврата арендодателю, форма которого содержится в приложении № 3 к настоящему договору.

          В приложении № 3 к договору сторонами приведена форма акта возврата, в котором приводится наименование сторон, полномочия лиц, подписывающих акт и в пункте 1 формы акта указано, что стороны подтверждают, что в связи с расторжением договора арендатор передал, а арендодатель принял нежилое помещение, приводятся его характеристики, помещение передается в состоянии и описывается состояние помещения.

Ответчиком представлен в материалы дела акт осмотра помещения, составленный сторонами 22.08.2020, в соответствии с пунктом 1 которого арендатор передал, а арендодатель принял нежилое помещение общей площадью 261,1 кв.м, являющееся частью здания, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 60:27:0010323:62, помещение расположено на втором этаже и состоит из части комнаты №1. Приведен перечень расположенного в помещении оборудования, в том числе пожаротушения, охранно-пожарной сигнализации, голосового оповещения о пожаре, охранной сигнализации, централизованного отопления, вентиляции, электроснабжения; указано на установку стороннего воздуховода, описана общестроительная часть помещения, стеклопакеты, витрины, двери; описано состояние помещения, указано, что не демонтированы внутренние перегородки, подвесные потолки, линолеум, электропроводка; от помещения переданы ключи, указаны показания электросчетчика. Акт подписан арендодателем и арендатором 22.08.2020. Подлинный акт осмотра суд обозревал в судебном заседании 06.04.2021.

22.08.2020 арендодателем составлен акт возврата к долгосрочному договору аренды от 06.01.2020, отличающийся по тексту от акта осмотра, поскольку в нем указаны недостатки, требующие устранения. Арендатор акт не подписал. Поскольку договором предусмотрено подписание акта возврата к договору, в помещение осталось имущество арендатора, истец считает, что ответчик продолжает пользоваться арендованным имуществом и обязан оплатить пользование в размере арендной платы.

Доводы истца не могут быть приняты судом. акт осмотра от 22.08.2020 подтверждает передачу помещения арендодателю, передачу ключей от помещения, прекращение пользования арендованными помещениями. То, что стороны подписали акт осмотра, а не акт возврата не меняет его правовую природу и обстоятельства, установленные в акте. Арендные отношения сторонами прекращены и помещение принято арендодателем 22.08.2020. Обязанность внесения арендных платежей, уплаты неустойки за просрочку их внесения прекратилась. Требования истца в этой части необоснованны.

          Не принимается и довод истца о невозможности регистрации прекращения договора аренды. Согласно положениям Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Федеральный закон 218-ФЗ) государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

          В соответствии со статьей 14 Федерального закона 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

          Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования. К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона (статья 18 Федерального Закона 218-ФЗ).

          В пункте 3 части 1 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" указано, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоят в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа.

        Сведения об аренде спорного помещения, заключенного между сторонами, внесены в Единый государственный реестр недвижимости о чем 25.04.2018 внесена запись регистрации №60:27:0010323:62:60-033/2018-236. Для регистрации прекращения договора необходимо представить заявление и уведомление, в котором ООО «Остин» в одностороннем порядке расторгает договор аренды, ссылаясь на пункт 14.3 договора. Доказательств того, что истец обращался за регистрацией прекращения договора, и ему было в этом отказано, суду не представлено.

На основании изложенного требование о признании договора аренды от 06.01.2018 прекращенным подлежит удовлетворению, в удовлетворении требований о взыскании платы за пользование помещением и неустойки за просрочку ее внесения, следует отказать.

Расходы по оплате госпошлины относятся на стороны пропорциональной удовлетворенным требованиям с учетом признания ответчиком иска по требованию о признании договора прекращенным.

Руководствуясь статьями 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать прекращенным с 22 августа 2020 года Долгосрочный договор аренды нежилого помещения общей площадью 261,1 кв.м, расположенного на втором этаже здания по адресу: 

<

...>, заключенный 06 января 2018 года обществом с ограниченной ответственностью «Производственное объединение НПН» и обществом с ограниченной ответственностью «Остин».

         В остальной части в иске отказать.

         Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Остин» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Производственное объединение НПН» 1800 руб. расходов по оплате госпошлины.

         Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Производственное объединение НПН» из федерального бюджета 4200 руб. госпошлины.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

СудьяО.Г. Васильева