Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-7583/2021

г. Петрозаводск

25 января 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена   19 января 2023 года.

Полный текст решения изготовлен   25 января 2023 года.

 

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Богданова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жуковой А.А.,

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску  по иску Администрации Петрозаводского городского округа

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

о   взыскании 24 566 руб. 74 коп.,

и встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Администрации Петрозаводского городского округа о признании недействительной сделки по увеличению размера арендной платы,

третьи лица - АО «Система Лизинг 24», ООО «Петростиль», ООО фирма «Акантсервис», ФИО2, ООО «Эрни», ИП ФИО3, ООО «Судия 360», ИП ФИО4, ИП ФИО5, ФИО6, ООО «Фирма «Акант-РЭА», ИП ФИО7,

при участии представителей:

истца по первоначальному иску, ФИО8, по доверенности от 29.12.2022,

ответчика по первоначальному иску, ФИО9, на основании доверенности от 20.12.2021, 

 

установил:

Администрация Петрозаводского городского округа (далее – истец, администрация; адрес: 185035, 

<

...>) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель, ИП ФИО1) о взыскании 24566 руб. 74 коп., из них: 23 944 руб. 07 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №8572 от 21.09.2007 за период с 06.07.2020 по 31.07.2021, 622 руб. 67 коп. неустойки по состоянию на 31.07.2021.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды земельного участка №8572 от 21.09.2007.

Определением от 11.02.2022 судом принят встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО1 к Администрации Петрозаводского городского округа о признании недействительной сделки Администрации по увеличению размера арендной платы по договору аренды земельного участка №8572 от 21.09.2007 с 10.04.2020.

В мотивированных возражениях на встречный иск администрация с заявленными требованиями не согласилась, указав, что увеличение размера арендной платы было произведено в соответствии с действующими правовыми актами.

В судебном заседании представители сторон поддержали ранее изложенные письменные позиции по делу.

Третьи  лица, надлежащим образом извещенные о судебном процессе, в судебное заседание не явились. Судебное заседание в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проведено в отсутствие третьих лиц.

Заслушав пояснения представителей сторон, изучив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 21.09.2007 между Администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью фирмой «Объектив» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №8572 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 10:01:11 01 08:046, общей площадью - 5758 кв.м, расположенного по ул. Суоярвская, дом 8, для оказания бытовых услуг (пункты 1.1., 1.3).

Договором предусмотрено, что земельный участок используется совместно с другими собственниками (пользователями) здания, именуемыми соарендаторами (пункт 1.2).

Земельный участок по акту приема-передачи передан арендатору.

Согласно пункту 7 договора условия договора распространяются на период с 05.06.2006 и заключается сроком по 30.04.2011.

 Поскольку Общество по истечении срока Договора продолжило пользоваться земельным участком, его срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) был продлен на неопределенный срок.

В соответствии с положениями статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации с 19.07.2018, то есть с даты государственной регистрации договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 10:01:0110108:260, расположенного по ул. Суоярвская, дом 8, пом. 20, все права и обязанности по договору аренды №8572 от 21.09.2007 перешли к ИП ФИО1

Пунктом 2.4 договора аренды предусмотрено изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год. Уведомление об изменении арендной платы производится арендодателем путем выставления нового расчета арендной платы и считается надлежаще принятым арендатором с момента отправления арендодателем уведомления заказным письмом по юридическому адресу арендатора.

С 14.09.2017 ежедневный размер арендной платы составляет 19,0345 руб., годовой размер платы – 6947,58 руб. (приложение №2 к договору, т.1 л.д.19). 

С 10.04.2020 ежедневный размер арендной платы составляет 54,2937 руб., годовой размер платы - 19 817,20 руб. (приложение №2 к договору, т.1 л.д.20).

Согласно пункту 2.5 договора аренды арендная плата вносится помесячно путем разового перечисления: 

- за каждый полный месяц - до 05 числа текущего месяца; 

- за первый неполный месяц - до последнего числа этого месяца; 

- за последний неполный месяц - до первого числа этого месяца. 

Ввиду нарушения предусмотренных договором сроков внесения арендной платы, у предпринимателя образовалась задолженность по арендным платежам в размере 23 944 руб. 07 коп.  за период с  06.07.2020 по 31.07.2021. За нарушение сроков внесения платежей истец начислил пени по состоянию на 31.07.2021 в размере 622 руб. 67 коп. 

Администрацией в адрес предпринимателя направлена претензия от 21.05.2021 № 01-07/1297-3 с просьбой погасить имеющуюся задолженность. В добровольном порядке требования не удовлетворены, что послужило основанием для обращения администрации с настоящим иском в суд.

Как следует из материалов дела, с 10.04.2020 в соответствии с установленным Порядком определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденного Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 №28/30-593, отчетом от 30.11.2020 №0/317/09-2020/28 размер годовой арендной платы составил 19 817,20 руб. (приложение №2 к договору, т.1 л.д.20). 

Указанный расчет направлен в адрес арендатора и получен им 19.03.2021. Полагая, что указанный расчет нарушает основные принципы определения арендной платы, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, и нарушает права арендатора, последний обратился в арбитражный суд с встречным иском о признании недействительной сделки Администрации по увеличению размера арендной платы по договору аренды земельного участка №8572 от 21.09.2007 с 10.04.2020.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, имеет регулируемый характер, ее размер определяется в порядке, установленном уполномоченным органом.

Подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы за земельный участок являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Как усматривается из материалов дела, при направлении предпринимателю расчета об увеличении с 10.04.2020 размера арендной платы за пользование земельным участком Администрация исходила из Порядка от 25.03.2020, утвержденного Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020, которое согласно его пункту 2 вступает в силу по истечении 10 дней со дня его официального опубликования. Поскольку Решение Совета от 25.03.2020 было опубликовано на официальном сайте органа местного самоуправления "Нормативные правовые акты Петрозаводского городского округа" pgo-npa.ru 30.03.2020, оно вступило в силу - 10.04.2020.

В пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается в том числе органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Основные принципы), которые являются общеобязательными при установлении порядка определения размера арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2022 N 303-ЭС22-1406 по делу N А51-9981/2020).

Согласно основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков арендная плата должна определяться, в числе прочего, исходя из принципа экономической обоснованности, принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, принципа предельно допустимой простоты расчета арендной платы.

Принцип экономической обоснованности, закрепленный в Постановлении N 582, означает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Решением Петрозаводского  городского Совета от 25.03.2020 утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, в соответствии с пунктом 1.3 которого размер арендной платы определяется в расчете на год на основании кадастровой стоимости земельного участка или рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Установление доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, путем определения рыночной стоимости права аренды такого участка не противоречит Основным принципам и действующему законодательству.

Пунктом 2.8 указанного Порядка установлено, что арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 2.1-2.7 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка, на общий срок договора аренды.

Оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка проводится в соответствии с законодательством об оценочной деятельности не чаще одного раза в пять лет.

В том случае, если действие договора аренды пролонгировано на неопределенный срок, рыночная стоимость права аренды земельного участка после года, в котором он пролонгирован на неопределенный срок, определяется исходя из срока аренды земельного участка, равному одному году. Размер арендной платы в таком случае равен рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за срок аренды земельного участка, равный одному году.

Оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка, в отношении которого договор аренды пролонгирован на неопределенный срок, проводится в соответствии с законодательством об оценочной деятельности ежегодно.

В соответствии с пунктом 2.13 Порядка от 25.03.2020, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка или рыночной стоимости права аренды земельного участка размер арендной платы пересматривается в одностороннем порядке по требованию арендодателя земельного участка. 

В силу абзаца второго статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно расчету арендной платы с 10.04.2020,  он произведен в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:0110108:046 площадью 5758 кв.м исходя рыночной стоимости права аренды, определенной на основании отчета от 30.11.2020 N О/317/09-2020/28 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, составленного оценщиком - индивидуальным предпринимателем ФИО7

Решение Совета от 25.03.2020 не признано недействительным, отчет об оценке не оспорен предпринимателем  в установленном порядке, не признан не соответствующим Закону N 135-ФЗ и (или) недостоверным.

Таким образом, определение показателя рыночной стоимости права аренды соответствует установленному Порядку определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденного Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 №28/30-593.

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об относимости и допустимости доказательств.

В ходе судебного разбирательства, суд по ходатайству ответчика в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 14.07.2022 назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту   ФИО10. На разрешение эксперта поставил следующий вопрос: Какова рыночная стоимость права временного владения и пользования (аренда) земельного участка с кадастровым номером 10:01:0110108:46, общей площадью 5758 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...> на 10.04.2020?.

Относимость, допустимость, достоверность и взаимосвязь представленных в материалы дела доказательств, суд оценил с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Экспертом ФИО10 в рамках проведенного экспертного исследования не  определены величины, которые в силу действующего Порядка от 25.03.2020 являются обязательными для определения  расчета арендной платы в рамках имеющихся договорных отношений, а именно не определен показатель рыночной стоимости права аренды.

Проанализировав заключение судебной экспертизы, суд пришел к выводу, что экспертное заключение от 30.08.2022 №22-07/357 указанным требованиям не соответствует, в связи с чем не может быть признано надлежащим доказательством по делу и использовано при расчете размера арендной платы..

Таким образом, увеличение размера арендной платы истцом произведено в соответствии с действующими правовыми актами, регулирующими порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа.

С учетом разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в постановлении Президиума от 02.02.2010 N 12404/09 и постановлении Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", плата за пользование земельным участком является регулируемой ценой и стороны договора аренды обязаны руководствоваться установленными ставками с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта независимо от согласованного между ними механизма изменения арендной платы.

Учитывая изложенное, поскольку доказательства того, что ответчик исполнял надлежащим образом возложенную на него обязанность по внесению арендных платежей, не представлено, требование о взыскании платежей в размере 23 944 руб. 07 коп. предъявлено обоснованно, а встречные требования предпринимателя не подлежат удовлетворению. Расчет задолженности судом проверен и признан правильным.

В соответствии со статьями 393, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору лицо, нарушившее обязательство, обязано возместить убытки, а в случае, предусмотренном законом или договором, неустойку.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

В пункте 5.2 договора установлено, что при несвоевременном внесении арендной платы, установленной договором, с арендатора взимаются пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от неоплаченной суммы за каждый день просрочки платежа.

В связи с наличием долга истец начислил ответчику пени в размере 622 руб. 67 коп. по состоянию на 31.07.2021. Расчет пеней проверен судом, признан соответствующим условиям договора, при наличии подтвержденной просрочки в оплате. Таким образом, требование администрации о взыскании пеней также является правомерным и обоснованным.

Государственная пошлина с учетом результатов рассмотрения дела и в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации за рассмотрение первоначального и встречного иска, а также расходы за проведение экспертизы, относятся на  предпринимателя.

Руководствуясь статьями 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия 

 

РЕШИЛ:

1.            Иск администрации Петрозаводского городского округа удовлетворить.

2.            Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 24 566 руб. 74 коп., из них: 23 944 руб. 07 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №8572 от 21.09.2007 за период с 06.07.2020 по 31.07.2021, 622 руб. 67 коп. неустойки.

3.            Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 2000 руб.

4.            В удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

5.            Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г.Санкт-Петербург, ул. Якубовича,4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Богданова О.В.