АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А46-2626/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена  08 июня 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  16 июня 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                                      Демидовой Е.Ю.,

судей                                                                                     Зиновьевой Т.А.,

                                                                                      ФИО1,

при протоколировании судебного заседания с использованием системы видео-конференц-связи помощником судьи Берсенёвой М.С., рассмотрел кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 14.12.2022 Арбитражного суда Омской области (судья Колмогорова А.Е.) и постановление от 02.03.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сидоренко О.А., Грязникова А.С., Краецкая Е.Б.) по делу № А46-2626/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью «ЗСЖБ № 6 - Застройщик» (644041, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (644024, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании денежных средств.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска.

Путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Самович Е.А.) в судебном заседании приняли участие представители: департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО2 по доверенности от 13.09.2022; общества с ограниченной ответственностью «ЗСЖБ № 6 - Застройщик» - ФИО3 по доверенности от 01.12.2021.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «ЗСЖБ №6 - Застройщик» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – ДИО, департамент) о взыскании 10 611 386, 16 руб. неосновательного обогащения вследствие переплаты по договору аренды земельного участка от 27.03.2008 № ДГУ-Ц-13-552 (далее – договор).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска.

Решением от 14.12.2022 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 02.03.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.

Департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: поскольку земельные участки, необходимые для эксплуатации жилого дома, до настоящего времени не сформированы и как самостоятельный объект гражданского права не существуют, право общей долевой собственности на каждый из них в силу закона возникнуть не может; в отсутствие необходимой процедуры по формированию земельных участков под многоквартирными домами (далее – МКД) и постановке их на кадастровый учет, земельный участок с кадастровым номером 55:36:070402:3114 не является собственностью собственников помещений в МКД и не выбыл из договора аренды, который в такой ситуации является действующим, в связи с чем у общества сохраняется обязанность по внесению арендной платы за всю площадь участка; поскольку земельный участок не формировался, уведомлений о вводе в эксплуатацию не поступало, основания для уменьшения площади арендуемого земельного участка отсутствуют, неосновательного обогащение не образовалось; при наличии, по мнению суда, оснований для взыскания неосновательного обогащения, расчет такого подлежит исходя из площади застройки МКД, поскольку в отсутствие сформированных земельных участков не представляется возможным определить точную площадь, отведенную для каждого из МКД для благоустройства и освоения прилегающей к ним территории; расчет неосновательного обогащения произведен истцом исходя из площади каждого МКД, указанной в выписках из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), где учитывается площадь всего дома с площадью помещений на каждом этаже, вместе с тем, фактически занятая МКД площадь земельного участка в разы меньше, таким образом, площадь земельного участка можно уменьшить только на площадь застройки; истцом не был предоставлен подробный расчет площади земельного участка с учетом ее уменьшения; при расчете неосновательного обогащения неверно применены коэффициенты, в настоящем случае в период, заявленный истцом, должен применяться повышающий коэффициент, равный 4, льготный коэффициент за периоды 2020 и 2021 годы применен истцом неправомерно, с 01.05.2020 при расчете арендной платы подлежит применению коэффициент 2,6%, таким образом, расчет произведен в нарушение положений постановления Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п» (далее - Постановление № 419-п).

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель департамента требования кассационной жалобы поддержал, представитель общества полагал приведенные доводы необоснованными, просил оставить без изменения обжалуемые судебные акты.

Учитывая надлежащее извещение третьего лица о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие его представителя в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа не находит оснований для отмены решения и постановления.

Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно сведениям из ЕГРН от 17.08.2022 № КУВИ-001/2022-141691333 земельный участок 55:36:070402:3114 площадью 68 061 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения домов многоэтажной жилой застройки, находится в аренде общества.

Между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (правопредшественник ответчика, арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатору в аренду сроком на 10 лет передан земельный участок, находящийся в государственной собственности, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, общей площадью 110 580 кв. м, кадастровый номер 55:36:070402:3114, местоположение участка установлено относительно здания склада, имеющего почтовый адрес: ЦАО 

<

...>, для производственных целей под здания, строения, сооружения.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы за предоставленный участок определяется согласно расчету арендной платы (Приложение № 3 к договору) и составляет 1 135 490, 73 руб. в год.

Арендатор перечисляет арендную плату получателю в размере, исчисляемом согласно приложению к договору за каждый месяц вперед с оплатой до 25-го числа месяца предшествующего отчетному (пункт 2.3 договора).

Соглашением от 06.11.2008 к договору изменен вид целевого назначения аренды – «для размещения домов многоэтажной жилой застройки», пункт 2.1 договора изложен в новой редакции, в результате чего размер ежемесячной арендной платы с 08.09.2008 составил 8 602, 21 руб. 

Соглашением от 06.12.2013 к договору пункты 2.1 - 2.3 раздела 2 договора изложены в новой редакции.

Пунктом 2.1 установлено, что размер арендной платы за предоставленный участок определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (Приложение № 3 к договору).

Пунктом 2.2 договора определены случаи изменения арендной платы: 1) внесение изменений в порядок определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска; 2) внесение изменений в значение показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска; 3) ввод объекта в эксплуатацию.

Также указанным пунктом договора установлено, что при принятии нормативных актов, изменяющих порядок определения арендной платы или значение показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в законную силу), но не чаще одного раза в год.

В случае изменения порядка определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска, арендодатель заключает с арендатором дополнительное соглашение.

В случае внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска, размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора путем направления уведомления по реквизитам, указанным в настоящем договоре. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок. Настоящее условие не требует составление дополнительного соглашения.

Соглашением от 06.12.2013 изменен объект договора, а именно: вместо участка общей площадью 110 580 кв. м предметом договора стали несколько земельных участков: 55:36:070402:14911, площадью 3050 кв. м, с разрешенным использованием - многоквартирные жилые дома средней этажности (5-10 этажей); объекты и сооружения, необходимые для инженерного обеспечения объектов капитального строительства; 55:36:070402:15318, площадью 16870 кв. м, с разрешенным использованием - объекты дошкольного образования; 55:36:070402:15319, площадью 5 267 кв. м, с разрешенным использованием - для размещения домов многоэтажной жилой застройки; 55:36:070402:15320, площадью 8775 кв. м, с разрешенным использованием - для размещения домов многоэтажной жилой застройки; 55:36:070402:3114, площадью 76 618 кв. м, с разрешенным использованием - для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

Таким образом, соглашением от 06.12.2013 из земельного участка 55:36:070402:3114 площадью 110 580 кв. м образованы несколько земельных участков с различными видами разрешенного использования в целях освоения строительной площадки.

Соглашением от 18.04.2014 из договора исключен участок 55:36:070402:15320, площадью 8775 кв. м, в связи со вводом в эксплуатацию законченного строительством МКД, в связи с чем Приложение № 3 к договору изложено в новой редакции.

Соглашением от 22.04.2015 изменен объект договора, а именно: вместо земельного участка с кадастровым номером 55:36:070402:3114, площадью 76 618 кв. м, с разрешенным использованием - для размещения домов многоэтажной жилой застройки были образованы следующие земельные участки: 55:36:070402:3114, площадью 68061 кв. м, с разрешенным использованием - для размещения домов многоэтажной жилой застройки; 55:36:070402:18120, площадью 142 кв. м, с разрешенным использованием - объекты и сооружения необходимые для инженерного обеспечения объектов капитального строительства; 55:36:070402:18121, площадью 8415 кв. м, с разрешенным использованием - для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

Соглашением от 22.04.2015 к договору также изменено Приложение № 3 к договору.

Соглашением от 07.10.2017 из договора в связи с вводом в эксплуатацию МКД и детского сада исключены земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:070402:15319, 55:36:070402:18121 и 55:36:070402:15318.

Как указывает общество, в период с 2015 года по настоящее время в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:070402:3114 построены и введены в эксплуатацию на основании разрешений на ввод в эксплуатацию, выданных ДАГ, семь МКД, которые соответствуют проектной документации, что подтверждено утвержденными территориальным отделом государственного строительного надзора Омской области заключениями.

Для каждого МКД в соответствии с проектной документацией предусмотрена ориентировочная площадь в границах благоустройства для дома: МКД 4 - 9048, 60 кв. м; МКД 5 - 10502,1 кв. м; МКД 7 - 5031 кв. м; МКД 9 – 10046,8 кв. м, МКД 10 - 10477,30 кв. м.

Как указывает истец, в период с 01.01.2019 по настоящее время расчет арендных платежей производится департаментом исходя из общей площади земельных участков, переданных в аренду без учета площади земельных участков, на которых расположены уже введенные в эксплуатацию жилые дома.

Вместе с тем, по мнению истца, арендодатель вправе требовать арендную плату только за землю, которая находится непосредственно у застройщика.

Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, постольку право пользования земельным участком под домом у арендатора прекратилось, как и его обязанность по внесению арендной платы по договору за часть участка, расположенного под многоквартирным домом, введенным в эксплуатацию, и необходимого для его использования.

По мнению общества, при отсутствии действий по формированию земельного участка под введенным в эксплуатацию многоквартирным домом и проведению кадастрового учета этого участка на арендатора не может быть возложена обязанность по уплате арендных платежей за пользование земельным участком.

Согласно условиям соглашения от 06.12.2013 арендная плата изменяется в связи с изменением величин, которые устанавливаются нормативными актами, а также в связи с изменением значения показателей, которые используются при расчете арендной платы.

Указывая, что договором предусмотрена обязанность арендодателя по заключению дополнительного соглашения в случае изменения самого порядка определения арендной платы, а также предусмотренная последним абзацем данного пункта обязанность арендодателя уведомлять арендатора в случае изменений в значениях показателей, используемых при расчете арендной платы (величины, которые используются при расчете, не устанавливаемые нормативными актами), не требующая составления дополнительного соглашения, ссылаясь на то, что департамент при расчете арендной платы не учитывал существенно изменившиеся обстоятельства, общество пришло к выводу о том, что размер неосновательного обогащения составил 10 611 386, 16 руб. 

При расчете неосновательного обогащения обществом использовались следующие основные данные:

- показатель площади земельного участка в границах благоустройства МКД, указанный в проектной документации, которая представлена в материалы дела;

- дата регистрации права первого собственника на помещения в МКД согласно договорам купли-продажи, представленных в материалы дела;

- положения законодательства, регулирующие размер арендной платы, в редакции на соответствующую дату.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, общество направило в адрес департамента претензию от 21.01.2022, неудовлетворение которой в добровольном порядке явилось основанием обращения общества в арбитражный суд с иском.

При принятии решения суд первой инстанции руководствовался положениями статей 8, 4, 196, 200, 202, 307, 422, 424, 431, 614, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 3, 11, 11.3, 30.2, 39.2, 39.7, 49, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статей 16, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости», пункта 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, пункта 162 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241, разъяснениями, данными в пунктах 16, 19, 26 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее  - Постановление № 10/22), пунктами 3, 6, 7 Постановления № 419-п, правовой позицией, содержащейся в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11, в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 № ВАС-654/14, от 26.05.2014 № ВАС-6366/14, Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 № 305-ЭС16-16174, от 06.02.2015 № 301-ЭС14-7888.

Суд исходил из того, что отсутствие раздела земельного участка не является препятствием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, на основании чего пришел к выводу, что обязательства общества по внесению арендной платы должны были быть прекращены в отношении частей земельного участка, занятых введенными в эксплуатацию объектами, при этом для его прекращения не требовалось формирование земельного участка под этими объектами.

Проверив расчет неосновательного обогащения, представленный истцом, а также контррасчет ответчика, учитывая, что спорный договор фактически представляет собой договор о комплексном освоении территории, признав расчет общества сделанным при правильном применении повышающих коэффициентов, а также в соответствии с Постановлением № 419-п, суд удовлетворил иск в полном объеме.

Восьмой арбитражный апелляционный суд позицию суда первой инстанции поддержал, признал решение законным и обоснованным.

Суд округа считает обозначенные выводы судебных инстанций сделанными при правильном применении норм материального права и верной оценке установленных по делу обстоятельств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.

В пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019 указано, что по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

В настоящем случае требование о взыскании неосновательного обогащения обусловлено ссылкой на обстоятельства ввода в эксплуатацию МКД на предоставленных в аренду земельных участках, в связи с чем площади, занимаемые возведенными МКД, а также площади в границах благоустройства конкретного дома не подлежат учету при определении размера арендной платы.

Согласно статье 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как разъяснено в пункте 26 Постановление № 73 согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010 № 12-П отметил, что переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (часть 4).

В определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 № ВАС-654/14, от 26.05.2014 № ВАС-6366/14, Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 № 305-ЭС16-16174, от 06.02.2015 № 301-ЭС14-7888 применительно к земельным участкам, переданным в аренду для жилищного строительства определенной очередности сформирован правовой подход о правомерности начисления арендной платы с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома лишь за ту часть земельного участка, которая необходима для дальнейшего завершения строительства. При этом не требуется формирование (выделение из общего земельного участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, а с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации.

Таким образом, отсутствие раздела земельного участка не является препятствием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий.

Из пункта 67 Постановления № 10/22 следует, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию арендатор (общество) не должен оплачивать арендную плату за часть земельного участка, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания и эксплуатации данного дома и расположенными на земельном участке объектами.

Между сторонами также имеется спор относительно порядка расчета арендной платы. По мнению департамента, до 01.05.2020 (вступление в силу пункта 4.1 Постановления № 419-п), при расчете платы подлежит применению повышающий коэффициент, равный 4, после 01.05.2020 – экономически обоснованный коэффициент равный 2,6 %. Общество считает, что арендная плата подлежит исчислению в порядке, предусмотренном пунктом 7 Постановления № 419-п, то есть, исходя из размера земельного налога.

Как выше было указано, согласно пункту 7 Постановления № 419-п (который является исключением из общего порядка, предусмотренного пунктом 4.1) в случаях заключения договоров аренды земельных участков, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы определяется в размере земельного налога, рассчитанного в отношении таких земельных участков.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент введения пункта 4.1 в Постановление № 419-п) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

По смыслу правовой позиции, изложенной в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 1169-О, от 23.04.2020 № 821-О, от 23.07.2020 № 1646-О, применение повышающего коэффициента относится к правомерно реализованной федеральным законодателем дискреции в налоговой сфере, направленной по своему содержанию на стимулирование соблюдения этапов строительства объектов жилья (побуждение собственников участков к оперативному завершению строительства), что не теряет своей актуальности и при предоставлении земельного участка для цели строительства на праве аренды.

В свою очередь, исходя из содержания положений налогового законодательства, применение повышающего коэффициента является правовым последствием единственного факта - отсутствия на земельном участке, предоставленном для жилищного строительства, построенного объекта недвижимости. Указанное регулирование связано с земельным участком и установленным для него видом разрешенного использования, а не с собственником (владельцем) земельного участка, продолжительностью владения участком. Каких-либо иных исключений для применения соответствующего коэффициента кроме осуществления физическими лицами индивидуального жилищного строительства законодательством не предусмотрено (пункт 35 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021).

В силу этого по общему правилу исчисление трехлетнего срока для применения повышающего коэффициента следует производить со дня предоставления земельного участка в аренду.

Вместе с тем, при применении указанных правил налогообложения в сфере арендных обязательств должна обеспечиваться их гармонизация с правилами (особенностями), установленными законодательством для отдельных видов правоотношений, в рамках которых осуществляется жилищное строительство, предопределяющих возможности налогоплательщика приступить к началу строительства и завершить его в соответствующие сроки.

В противном случае применение повышающего коэффициента при исчислении земельного налога может из средства стимулирования жилищного строительства приобрести характер санкции, выражающейся в установлении более обременительных условий налогообложения в отсутствие к тому разумных и объективных оснований, то есть, по существу, к произвольному налогообложению, запрещенному в силу пункта 3 статьи 3 НК РФ, а в арендных отношениях - произвольному ценообразованию.

Иными словами, при разрешении подобных споров следует учитывать конкретные обстоятельства дела и специфику использования земельных участков для цели жилищного строительства, например, при их предоставлении для комплексного освоения, которое предполагает поэтапный характер застройки, зачастую сопровождается плановым, последовательным разделом изначально предоставленного земельного участка на части по мере реализации проекта с учетом утвержденной документации по планировке территории и запланированных сроков строительства, что может быть принято во внимание при определении даты начала исчисления трехлетнего срока для применения повышающего коэффициента в отношении каждого конкретного земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции на момент заключения договора) комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Это значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен истцу для целей жилищного строительства, договором не установлены сроки строительства, на исходном земельном участке и образованных из него земельных участках построены и введены в эксплуатацию МКД, детский сад, объекты, необходимые для инженерного обеспечения квартала МКД, оснований для признания общества уклоняющимся от освоения земельных участков для целей жилищного строительства и извлечения необоснованной выгоды от такого уклонения не имеется.

Несмотря на отсутствие в спорном договоре словесного указания на комплексное освоение земельного участка, тем не менее, исходя из предмета договора, суды первой и апелляционной инстанции верно квалифицировали его в качестве договора комплексного освоения в целях жилищного строительства.

С учетом изложенного, в условиях поэтапного освоения земельного участка, применительно к настоящей ситуации, оснований для применения повышающего коэффициента 4, а также экономически обоснованного коэффициента 2,6% не имелось, арендная плата подлежит расчету исходя из размера земельного налога.

Земельный участок 55:36:070402:14911 предназначен для размещения объектов и сооружений, необходимых для инженерного обеспечения объектов капитального строительства, в том числе распределительных пунктов и подстанций, трансформаторных подстанций, котельных тепловой мощностью до 30 Гкал/час. На земельном участке фактически расположен незавершенный строительством объект (степень готовности 98%) - автономный комплекс выработки тепловой и электрической энергии для микрорайона жилых домов, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 02.03.2018. Иные объекты капитального строительства на земельном участке отсутствуют и не могут быть размещены в связи с ограниченной площадью земельного участка (3050 кв. м).

Земельный участок 55:36:070402:18120 предназначен для размещения объектов и сооружений, необходимых для инженерного обеспечения объектов капитального строительства, в том числе трансформаторных подстанций. На земельном участке фактически расположена трансформаторная подстанция, что подтверждается свидетельством 55-АБ 159019 от 17.04.2015. Трансформаторная подстанция предназначена для электроснабжения многоквартирных жилых домов, что подтверждается актами разграничения балансовой принадлежности. Иные объекты капитального строительства на земельном участке отсутствуют и не могут быть размещены в связи с ограниченной площадью земельного участка (142 кв. м).

Ответчиком использован коэффициент 2,8 (пункт 3 приложения) - земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

Согласно пункту 6 Постановления № 419-п размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 ЗК РФ, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, принимается равным размеру арендной платы, рассчитанной для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Содержание данного пункта аналогично норме материального права, содержащейся в пункте 4 статьи 39.7 ЗК РФ, согласно которой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи 49 ЗК РФ, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

К объектам, предусмотренным подпунктом 2 статьи 49 ЗК РФ, отнесены объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения.

В силу пункта 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России, в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения, в частности, линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений, трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики.

Поскольку в пункте 4 статьи 39.7 ЗК РФ установлены случаи, при наличии которых размер арендной платы за некоторые виды публичных земель не может превышать размер арендной платы, установленной в отношении федеральных земель, данная норма подлежит применению с указанной даты при определении арендной платы за все публичные земли независимо от того, какие правила установлены нормативными правовыми актами субъектов или муниципальных образований (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.03.2017 № 306-ЭС16-16522, от 23.11.2017 № 305-ЭС17-12788, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос № 7)).

Приказом Минэкономразвития России от 22.09.2011 № 507 утверждена ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка в отношении земельных участков, которые находятся в собственности Российской Федерации и предоставлены для размещения объектов электроэнергетики (за исключением генерирующих мощностей), либо занятые такими объектами.

В соответствии с пунктом 2 приказа Минэкономразвития России от 22.09.2011 № 507 ставка арендной платы, утвержденная пунктом 1 указанного приказа, не должна превышать предельных ставок арендной платы соответствующих земельных участков.

Приложением к приказу Минэкономразвития России от 22.09.2011 № 507 установлена предельная ставка арендной платы в отношении земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации и предоставленного (занятого) для размещения объектов электроэнергетики (за исключением генерирующих мощностей), либо занятых такими объектами по Омской области – 6, 83 руб.

Таким образом, порядок расчета по вышеуказанным земельным участкам осуществляется в изложенном порядке.

С учетом изложенного, суд округа считает, что суды первой и апелляционной инстанций, произведя всестороннее исследование представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, установив факт введения МКД в эксплуатацию, исходя из того, что обязательства истца по уплате арендной платы должны были быть прекращены в отношении частей земельного участка, занятых введенными в эксплуатацию объектами, при этом для его прекращения не требовалось формирование земельного участка под этими объектами пришли к верным выводам о том, что в спорный период на стороне департамента образовалось неосновательное обогащение в виде излишне внесенной обществом арендной платы.

Принимая во внимание при определении размера подлежащей внесению в спорный период арендной платы, что при заключении договора арендодателю было известно о том, что строительство будет осуществляться на земельном участке значительной площади, включающем в себя части с различными характеристиками земельного участка, определяющими, по сути, их разрешенное использование, соответствующее понятию комплексного освоения в целях жилищного строительства, учитывая, что оснований для признания общества уклоняющимся от освоения земельных участков не имеется, констатировав с учетом сказанного, что при расчете арендной платы не подлежат применению повышающий и экономически обоснованный коэффициент, признав расчет общества, произведенный в соответствии с пунктами 6 и 7 Постановления № 419-п, верным, суды правомерно удовлетворили требования в полном объеме.

Вопреки позиции департамента, выводы судов в полной мере согласуются с конкретными обстоятельствами настоящего спора,  а также со спецификой использования земельного участка при его предоставлении для комплексного освоения, которое предполагает поэтапный характер застройки, зачастую сопровождается плановым, последовательным разделом изначально предоставленного земельного участка на части по мере реализации проекта с учетом утвержденной документации по планировке территории и запланированных сроков строительства. 

Доводы заявителя о том, что при расчете арендной платы за спорный период за земельный участок 55:36:070402:3114 необходимо использовать показатель - площадь застройки многоквартирного дома, а не площадь земельного участка в границах благоустройства являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую оценку и отклоняются судом округа, поскольку опровергаются представленными истцом в материалы дела доказательствами - проектная документация, раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка», в котором в таблице 6.1 «Технико-экономические показатели» наряду с показателем «площадь застройки» указан показатель «площадь участка в границах благоустройства».

Суждения заявителя о необходимости применения при расчете повышающего коэффициента заявлены без учета фактических обстоятельств спора, особенностей регулирования сложившихся правоотношений.

Таким образом, суд округа приходит к выводу о том, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, основания для отмены обжалуемых судебных актов по заявленным доводам, а также для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Поскольку суд округа не усмотрел нарушения судами норм материального и (или) процессуального права, а также несоответствия выводов, изложенных в решении и постановлении, фактическим обстоятельствам дела, кассационная жалоба признается полностью необоснованной, а обжалуемые решение и постановление по настоящему делу подлежат оставлению без изменения (пункт 1 части 1 статьи 287 АПК РФ).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 14.12.2022 Арбитражного суда Омской области и постановление от 02.03.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-2626/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.   

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                      Е.Ю. Демидова

 

Судьи                                                                                    Т.А. Зиновьева 

 

                                                                                               ФИО1