Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-105786/23

12 марта 2024 года

г.Москва

 

Резолютивная часть объявлена 12 марта 2024 года

Полный текст решения изготовлен 12 марта 2024 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Искандаровой К.У., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Администрации Ленинского городского округа Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

 к обществу с ограниченной ответственностью "ЛЕНТА" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

с требованиями о расторжении договора, обязании возвратить земельный участок 

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

при участии в судебном заседании - согласно протоколу   

 

УСТАНОВИЛ:

Администрации Ленинского городского округа Московской области (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЛЕНТА"  (далее – ООО "ЛЕНТА", ответчик) с требованиями о расторжении Договора аренды земельного участка от 28 октября 2013 г. №217-2013/Ю, обязании возвратить по акту приема-передачи в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу администрации Ленинского городского округа земельный участок с кадастровым номером 50:21:0000000:29176, расположенный по адресу: Московская область, Ленинский район, пос. Дубровский (далее - Участок) с видом разрешенного использования - для расширения торгового комплекса, установить, что за просрочку исполнения решения суда в части передачи земельного участка, в пользу администрации Ленинского городского округа Московской области с ООО «Лента» подлежит взысканию денежная сумма в размере 2 000 (две тысячи) рублей за каждый календарный день просрочки исполнения решения суда начиная с одиннадцатого дня после вступления решения суда в законную силу и до исполнения решения суда.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Истец в судебное заседания явку представителя обеспечил, требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание явился, с доводами истца не согласился, по основаниям, изложенным в отзыве, в иске просил отказать в полном объеме.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьего лица.

Рассмотрев материалы дела в объеме представленных доказательств, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что 28.10.2013 межу истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №217-2013/Ю с учетом соглашения переуступки прав и обязанностей от 30.09.2016.

Предметом договора является земельный участок площадью 39991 кв.м. с кадастровым номером 50:21:0000000:29176, адрес: Московская область, Ленинский муниципальный район, сельское поселение Булатниковское, пос.Дубровский, вид разрешенного использование – для расширения торгового комплекса, категория земель – земли населенных пунктов.

Срок действия договора установлен до 13.06.2056г.

Пунктом 3.2. договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления.

Истцом указано, что 18.05.2023 им проведено обследование земельного участка о чем составлен акт. Согласно указанному акту истцом указано, что земельный участок не используется арендатором по назначению, вывялены нарушения земельного законодательства – неиспользование земельного участка с видом разрешенного использования - торговые центры, а именно, участок зарастает сорной растительностью, свободен от объектов капитального строительства, деятельность отсутствует.

Ввиду указанных обстоятельств, истец направил в адрес ответчика претензию с требованием согласовать дату прекращения договора.

Ответчик направил ответ, что ответчиком проведены действия по покосу травы и сорной растительности, в настоящее время проводятся работы по согласованию документации для строительства торгового центра.

Поскольку в досудебном порядке требования истца не были удовлетворены, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3.3. договора сторонами согласовано, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора при использовании земельного участка не по целевому назначению.

Пунктом 6.3. договора определено, что договор прекращает свое действие в том числе: по истечении срока его действия, по взаимному соглашению сторон, по решению суда, по иным основаниям, предусмотренным договором и действующим законодательством.

Таким образом, условиями договора согласован определенный порядок расторжения договора в связи с нарушениями условий договора арендатором, связанный с использованием земельного участка.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения.

В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как установлено судом первой инстанции, претензией от 23.05.2023 администрация предложила ООО "Лента" досрочно расторгнуть договор аренды.

Данная претензия направлялась ответчику по адресу регистрации в качестве юридического лица, следовательно, претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества

В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В обоснование требования о расторжении договора аренды истцом представлен акт осмотра от 18.05.2023 земельного участка ос кадастровым номером 50:21:0000000:29176 которым установлено, что доступ на земельный участок не ограничен, участок зарастает сорной растительностью, свободен от объектов капитального строительства, деятельность не ведется.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Довод Администрации относительно несоответствие цели использования испрашиваемого земельного участка основным видам разрешенного использования, установленным договором, также подлежит отклонению как необоснованный.

Земельный участок с кадастровым номером 50:21:0000000:29176, расположенный по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, Булатниковское сельское поселение, пос.Дубровский, вид разрешенного использования «Торговые центры», о чем имеются сведения в договоре и в ЕГРН.

Из материалов дела следует, что ответчик в настоящее время осуществляет действия, направленные на подготовку разрешительной документации, необходимой для строительства торгового центра, без которой в свою очередь невозможно приступить соответственно к строительству.

Поскольку в данном случае земельный участок имеет вид разрешенного использования – «торговые центры», обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

Так ответчиком в отзыве на исковое заявление указано, что 26.08.2013  ООО «Лента» в качестве инвестора заключило инвестиционный договор №СТИК/Дог/147/13 с ООО «СтройИнвестКомплект» (застройщик). Предметом указанного договора являлось строительство застройщиком торгового комплекса на Участке за счет финансирования предоставленного ООО «Лента».

10.12.2023 права застройщика по инвестиционному договору перешли к ООО «Дубровский».

28.10.2013 между Муниципальным образованием Ленинский муниципальный район Московской области и ООО «Дубровский» заключен договор аренды земельного участка №217-2013/Ю со сроком действия до 13.06.2056 (далее – Договор). Разрешенное использование Участка в соответствии с пунктом 1.1 Договора – для расширения торгового комплекса. Следует отметить, что на момент заключения договора на Участке отсутствовали объекты капитального строительства.

Во исполнение заключенного инвестиционного договора, в целях строительства торгового комплекса на Участке, ООО «Лента» перечислило застройщикам ООО «СтройИнвестКомплект» и ООО «Дубровский» 706 534 148  рублей 95 копеек.

В связи с нарушением застройщиком сроков исполнения взятых на себя обязательств, а также ввиду неблагополучного финансового положения ООО «Дубровский», стороны инвестиционного договора заключили соглашение о расторжении инвестиционного договора от 30.09.2016.

В указанном соглашении ООО «Дубровский» и ООО «Лента» зафиксировали, что инвестор (ООО «Лента») осуществил финансирование строительных работ на Участке на сумму в размере 706 534 148,95 руб., а застройщик, в свою очередь разработал и согласовал проектную документацию, провел изыскания, осуществил пробную забивку свай и их испытание под нагрузкой, осуществил вынос кабельных линий, произвел земляные работы и работы по возведению фундамента. В п.4.1 соглашения расторжении инвестиционного договора стороны согласовали уступку прав аренды по договору аренды земельного участка №217-2013/Ю в пользу ООО «Лента». Согласно п.4.3 соглашения о расторжении инвестиционного договора застройщик обязался переоформить на ООО «Лента» полученные в рамках исполнения Инвестиционного договора технические условия и разрешение на строительство. ООО «Дубровский» не исполнило взятые на себя обязательства, не переоформило на ООО «Лента полученные в рамках исполнения Инвестиционного договора технические условия и разрешение на строительство.

30.09.2016 между ООО «Дубровский» и ООО «Лента» заключен договор уступки прав аренды №125-ЗУ, по которому ООО «Лента» приняло на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №217-2013/Ю от 28.10.2013. Разрешенное использование Участка в соответствии с договором уступки прав аренды №125-ЗУ – торговые центры. 25.11.2016 договор уступки прав аренды был зарегистрирован в Росреестре.

В дальнейшем ООО «Дубровский» было признано несостоятельным (банкротом) в рамках судебного дела №А41-1853/2019.

В целях осуществления строительства торгового комплекса на Участке ООО «Лента» 30.09.2016 заключило договор подряда №ТК-125/09/2016 с ООО «Союзстрой».

В соответствии с условиями договора подряда №ТК-125/09/2016 от 30.09.2016 г. ООО «СОЮЗСТРОЙ» обязалось выполнить все необходимые работы и оказать все необходимые услуги по строительству (созданию) и сдаче объекта в эксплуатацию (выполнить строительство торгового комплекса «под ключ»), в том числе выполнить функции технического заказчика, включая получение необходимой исходно-разрешительной документации, в том числе ООО «СОЮЗСТРОЙ» обязалось получить разрешение на строительство, обязалось получить справки о выполнении всех технических условий от всех энергоснабжающих организаций.

Однако, договор подряда не был исполнен ООО «СОЮЗСТРОЙ», вины ООО «Лента» в неисполнении договора подряда №ТК-125/09/2016 нет. Указанное, среди прочего, подтверждается материалами судебного дела №А56-48138/2020, которое было рассмотрено в период с 16.06.2020   по 07.10.2021. Суды трех инстанций установили, что неисполнение договора подряда явилось результатом нарушения ООО «СОЮЗСТРОЙ» взятых на себя обязательств, а обязательства ООО «Лента» являлись встречными по отношению к обязательствам ООО «СОЮЗСТРОЙ».

24.09.2018 ООО «Лента» заключило с ООО «Концепт Проект» договор оказания услуг №4/2018-КП-У, в соответствии с которым исполнитель обязался выполнить работы и оказать услуги для оформления и согласования во всех уполномоченных органах всех документов и разрешений, необходимых для строительства примыкания (въезд и выезд) к МКАД от Участка. 08.12.2022 г. стороны договора подписали акт контроля выполненных работ по договору №4/2018-КП-У от 24.09.2018.

В январе 2024 г. ООО «Лента» провело тендер для выбора подрядчика работ на выполнение геодезических работ, которые должны быть проведены в благоприятный период года, инженерно-топографические планы могут быть составлены при соответствующих погодных условиях (температурный режим, высота снежного покрова и прочее).

Суд в ходе рассмотрения дела обязал сторон провести совместный акт осмотра земельного участка.

26.01.2024 стороны провели совместное обследование земельного участка с кадастровым номером 50:21:0000000:29176. Стороны отразили в Акте обследования от 26.01.2024, что на Участке располагаются необходимые для строительства объекты: бытовки, металлический ангар, биотуалет. Осуществлен монтаж строительных меток и ограждений по периметру участка. Во время осмотра на Участке работала строительная техника, на Участке планируется проведение инженерно-геодезических изысканий.

С учетом изложенных выше обстоятельств, суд приходит к выводу, что материалами дела подтверждается, что ООО "Лента"  в период действия договора и в настоящее время предпринимает все зависящие от него меры для соблюдения условий договора аренды земельного участка №217-2013/Ю от 28 октября 2013 г.

Безусловных доказательств неиспользования земельного участка, а также использования земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, с существенными нарушениями, истцом в материалы дела не представлено, судом не установлено.

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается принятие ответчиком мер, направленных на использование земельного участка по целевому назначению, требования Администрации являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями ст. 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

 

Судья                                                         Д.Н. Москатова