Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://penza.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А49-799/2020

г. Пенза

30 июня 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена  26 июня 2020 года

В полном объеме решение изготовлено 30 июня 2020 года 

 

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Новиковой С.А., при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бидзян Ц.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Управления муниципального имущества 

<

...>, Пенза г., 440000; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к 1. обществу с ограниченной ответственностью «РенКапСтройПенза» (Проспект Победы, д. 39, Пенза г., Пензенская область, 440011; ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>)

2. обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сурская Ривьера» (ФИО1 

<

...>, ФИО1 ул., д. 63А, Пенза г., 440000; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании договора недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки

при участии:

от истца - представитель ФИО2 (доверенность),

от ответчика: ООО «РенКапСтройПенза» - представитель ФИО3 (доверенность),  

установил:

Управление муниципального имущества города Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РенКапСтройПенза» и обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сурская Ривьера» о признании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.12.2018 ничтожным и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания ООО «РенКапСтройПенза» арендатором земельного участка с 28.12.2018 и до дня вступления решения суда в законную силу. Требования заявлены на основании ст.ст. 12, 54, 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.   

Представители ответчиков в судебное заседание 22.06.2020 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Представитель истца в судебном заседании 22.06.2020 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Заявил об уточнении исковых требований и просил признать договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.12.2018 ничтожным и применить последствия недействительности сделки в виде возвращения положения сторон, существующего до нарушения права. 

Уточнение исковых требований судом принято в соответствии со ст. 49 АПК РФ. 

В судебном заседании 22.06.2020 в соответствии со ст. 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 26.06.2020 до 11 час. 30 мин. для явки представителей ответчиков и представления дополнительных доказательств. 

Судебное заседание продолжено 26.06.2020 после объявленного перерыва с участием представителей истца и ответчика -  ООО «РенКапСтройПенза».

Представитель истца в судебном заседании, настаивая на удовлетворении заявленных требований, пояснил, что согласно п. 7.1. договора аренды земельного участка № 226/08 от 17.07.2008 не допускается оформление договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без согласия Управления в случае его неосвоения. В данном случае участок не был освоен, о чём Управление известило арендатора в уведомлении от 23.08.2019 №9/4670. Таким образом, договор уступки прав и обязанностей от 28.12.2018 по договору аренды земельного участка № 226/08 от 17.07.2008 нарушает права и законные интересы Управления муниципального имущества города Пензы, как арендодателя по договору, выраженные в неисполнении условий договора арендатором. 

Представитель ответчика - ООО «РенКапСтройПенза» в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск. Пояснил, что в 2017-2018 гг. ООО «РенКапСтройПенза» осуществляло строительство многоквартирного жилого дома №6 ЖК «Сурская Ривьера». Проектная документация данного объекта в разделе «Схема планировочной организации земельного участка» содержала в себе информацию о размещении открытой плоскостной стоянки (паркинга) для хранения автомобилей жителей этого комплекса. Указанная проектная документация объекта капитального строительства «Жилые 22-этажные дома в жилом комплексе «Сурская Ривьера» в г. Пензе, севернее микрорайона №2 жилого района Сосновка. Жилой дом №6» получила положительное заключение государственной экспертизы. В августе 2018 года была освоена первая очередь территории открытой плоскостной стоянки, в которую вошли территории земельных участков с кадастровыми номерами 58:29:2009005:12966,58:29:2009005:13171. В соответствии с актом экспертного исследования №471/16 от 02.12.2019 выполненного ООО «Лаборатория судебной экспертизы» на земельных участках с кадастровыми номерами 58:29:2009005:12966, 58:29:2009005:13171 имеется сооружение предназначенное для стоянки автотранспортных средств, которое является специальной открытой площадкой (стоянка автомобилей плоскостная открытого типа), и в соответствии с требованиями СП 113.13330.2016 относится к категории - паркинг. Таким образом, ООО «РенКапСтройПенза» произвело освоение земельных участков с кадастровыми номерами 58:29:2009005:12966, 58:29:2009005:13171 и в соответствии с действующим законодательством, руководствуясь пунктом 7.1. договора аренды, правомерно заключило договор уступки прав и обязанностей к договору аренды №226/08 от 17.07.2008. Кроме того, Управление муниципального имущества города Пензы не является стороной сделки - договора уступки права (аренда) по договору от 28.12.2018.  Истцом в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств, свидетельствующих об утрате каких-либо прав, либо возникновении неблагоприятных имущественных последствий в результате заключения оспариваемого договора уступки. В связи с чем, в удовлетворении исковых требований Управления муниципального имущества города Пензы просил отказать в полном объеме.

Ответчик - ООО «Управляющая компания «Сурская Ривьера» письменный отзыв на иск в нарушение ст.131 АПК РФ не представил.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ арбитражный суд с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика – ООО «Управляющая компания «Сурская Ривьера»  по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

В части 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду помимо прочего могут быть переданы земельные участки. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Комитетом по управлению муниципального имущества г.Пензы (Продавцом) и ООО «Ренкапстрой-Астрахань» (Покупателем) в соответствии с результатами торгов (протокол результатов аукциона от 30.06.2008) заключен договор купли-продажи № 13 от 09.07.2008, по условиям которого продавец передал покупателю право на заключение договора аренды земельного участка площадью 67929 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира г.Пенза. севернее мкр. №2 жилого района Сосновка, расположенного в границах участка, с кадастровым номером 58:29:02 009 005:0151. 

На основании указанного договора купли-продажи 17 июня 2008 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Пензы (арендодателем) и ООО «Ренкапстрой-Астрахань» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, предназначенного для строительства № 226/08. 

Предметом договора является предоставление в аренду земельного участка площадью 67929 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира г.Пенза, севернее мкр. №2 жилого района Сосновка, расположенного в границах участка, с кадастровым номером 58:29:02 009 005:0151.  

Земельный участок предоставляется для строительства жилой застройки (комплексное освоение) (п.1.2).

Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 17.07.2008. 

Пунктом 3.1 договора установлен срок его действия – с момента его подписания до 09 июля 2011г. Дополнительным соглашением от 18.12.2008 (п.3) настоящий договор аренды продлен до 09 июля 2014г. Дополнительным соглашением от 14.08.2014 договор аренды продлен до 01 июня 2019 г. 

Названный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

02 марта 2009г. между ООО «Ренкапстрой-Астрахань» (арендатором) и ООО «РенКапСтройПенза» (принимающая сторона) заключен договор о передаче прав и обязанностей, по условиям которого ООО «Ренкапстрой-Астрахань» передает ООО «РенКапСтройПенза» все свои права и обязанности арендатора (арендные права) по вышеуказанному договору аренды земельного участка № 226/08 от 17.07.2008, заключенного с истцом.

Указанный договор уступки также зарегистрирован в установленном законом порядке.   

23 мая 2012г. между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы (арендодатель, в настоящее время Управление муниципального имущества города Пензы) и ООО «РенКапСтройПенза» (арендатор) заключено дополнительное  соглашение к договору аренды земельного участка №226/08 от 17.07.2008, в соответствии с которым п.п. 4.2.11 п. 4 договора аренды изложен в следующей редакции: «В течение 6-ти лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка разработать проектно-сметную документацию на объект, согласовать проект со всеми заинтересованными организациями в установленном порядке»; п.п. 7.3. п. 7 договора аренды изложен в следующей редакции: «Договор аренды земельного участка для жилищного строительства прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, которому перешли права по такому договору, по истечении 6-ти лет с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство»; п.п. 7.2. п. 7 договора аренды земельного участка в изложен в следующей редакции: «Не допускается оформление договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в случае его неосвоения без согласия  Арендодателя». 

В соответствии с условиями дополнительного соглашения от 02.07.2013 подписанного сторонами к договору аренды земельного участка №226/08 от 17.07.2008 земельный участок предоставляется под многоквартирные жилые дома выше 5 этажей.

Дополнительным соглашением от 14.08.2014 срок договора аренды земельного участка №226/08 от 17.07.2008 продлен до 04 июня 2019г.

На основании дополнительного соглашения от 14.10.2014 в связи с образованием 22 земельных участков путем раздела земельного участка площадью 67929,00 кв.м. (кадастровый номер 58:29:2009005:151), расположенного по адресу: г.Пенза, установлено относительно ориентира г. Пенза, севернее мкр. №2 жилого района Сосновка, пункт 1.1. договора аренды № 226/08 от 17 июля 2008 г., определяющий предмет договора, изложен в новой редакции:  

«Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает и использует на условиях аренды земельные участки кадастровый номер 58:29:2009005:12948 площадью 439,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12949 площадью 4682,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12966 площадью 3379,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12965 площадью 3874,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12947 площадью 439,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12964 площадью 4819,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12950 площадью 1818,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12946 площадью 2055,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12959 площадью 241,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12957 площадью 224,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12953 площадью 191,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12963 площадью 4274,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12962 площадью 4288,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12961 площадью 4985,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12960 площадью 5284,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12958 площадью 3769,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12956 площадью 4399,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12955 площадью 5160,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12954 площадью 5121,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12952 площадью 4733,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12951 площадью 3762,00 кв.м., расположенные по адресу: г.Пенза, установлено относительно ориентира г. Пенза, севернее мкр. №2 жилого района Сосновка, расположенного в границах участка, именуемые в дальнейшем «Участок».

Пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: «Участок предоставляется:

- кадастровый номер 58:29:2009005:12948 площадью 439,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12949 площадью 4682,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12966 площадью 3379,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12965 площадью 3874,00 кв.м., 58:29:2009005:12947 площадью 439,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12964 площадью 4819,00 кв.м., под паркинги, в том числе многоэтажные;

- кадастровый номер 58:29:2009005:12950 площадью 1818,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12946 площадью 2055,00 кв.м. под магазины торговой площади не более 3000 кв.м., аптеки, аптечные пункты, оптики, объекты объекты коммунально-бытового обслуживания, в том числе жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы, отделения связи;

- кадастровый номер 58:29:2009005:12959 площадью 241,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12957 площадью 224,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12953, площадью 191  кв.м. под объект (сооружение) инженерно-технического обеспечения (РП,ТП, ГРП, НС, АТС и т.д.), для размещения которого требуется отдельный земельный участок; 

- кадастровый номер 58:29:2009005:12963 площадью 4274,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12962 площадью 4288,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12961, площадью 4985,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12960 площадью 5284,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12958 площадью 3769,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005612956, площадью 4 399 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12955 площадью 5160,00 кв.м., 58:29:2009005:12954 площадью 5121,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12952, площадью 4733,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12951 площадью 3762,00 кв.м. под многоквартирные жилые дома выше 5 этажей».

В соответствии с дополнительным соглашением от 16 декабря 2015г. из договора аренды земельного участка №226/08 от 17.07.2008 исключен земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009005:12956 площадью 4399,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12963 площадью 4274,00 кв.м.

Пункт 1.1. договора аренды № 226/08 от 17 июля 2008 г. изложен в новой редакции:

«Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает и использует на условиях аренды земельные участки кадастровый номер 58:29:2009005:12948 площадью 439,00 кв.м., кадастровой номер 58:29:2009005:12949 площадью 4682,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:1:1966 площадью 3379,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12965 площадью 3874,00 кв.м., кадастровый 58:29:2009005:12947 площадью 439,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12964 площадью 4819,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12950 площадью 1818,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12946 площадью 2055,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12959 площадью 241,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12957 площадью 224,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12953 площадью 191,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12962 площадью 4288,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12961 площадью 4985,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12960 площадью 5284,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12958 площадью 3769,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12955 площадью 5160,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12954 площадью 5121,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12952 площадью 4733,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12951 площадью 3762,00 кв.м., расположенные по адресу: г. Пенза, установлено относительно ориентира г. Пенза, севернее мкр. №2 жилого района Сосновка, расположенного в границах участка».

Согласно дополнительному соглашению от 30 сентября 2016 г. п.1.1. договора аренды земельного участка №226/08 от 17.07.2008 был изложен в следующей редакции:

«Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и пользует на условиях аренды земельные участки кадастровый номер 58:29:2009005:13172 площадью 5258,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:13171 площадью 5121,00 кв.м., кадастровый помер 58:29:2009005:12966 площадью 3379,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12965 площадью 3874,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12950 площадью 1818,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12946 площадью 2055,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12959 площадь 241,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12957 площадью 224,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12953 площадью            191,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12962 площадью 4288,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12961 площадью 4985,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12960 площадью 5284,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12958 площадью 3769,00 кв.м., кадастровый       номер 58:29:2009005:12955 площадью 5160,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12954 площадью 5121,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12952 площадью 4733,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12951 площадью 3762,00 кв.м., расположенные но адресу: г. Пенза, установлено относительно ориентира г. Пенза, севернее мкр. №2 жилого района Сосновка, расположенного в границах участка, именуемые в дальнейшем «Участок». 

Дополнительным соглашением от 29.11.2016 из договора аренды № 226/08 от 17 июля 2008 г. исключены земельные участки с кадастровым номером 58:29:2009)005:12955 площадью 5160,00 кв.м., кадастровым номером 58:29:2009005:12962 площадью 4288,00 кв.м.

Дополнительным соглашением от 26.02.2018 из договора аренды № 226/08 от 17 июля 2008 г. исключен земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009005:12954 площадью 5121,00 кв.м, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир севернее мкр. №2 жилого района Сосновка. Почтовый адрес ориентира: обл. Пензенская, г. Пенза.

Как следует из материалов дела 23 ноября 2018г. ООО «РенКапСтройПенза» и ООО «Управляющая компания «Сурская Ривьера» направили в Управление муниципального имущества города Пензы заявления об оформлении договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства №226/08 от 17.06.2008 в отношении земельных участков с кадастровым номером: 58:29:2009005:13171 площадью 5121 кв.м., с кадастровым номером 58:29:2009005:12966, площадью 3379 кв.м., расположенных по адресу в соответствии с кадастровым паспортом: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир: севернее мкр.№2 жилого района Сосновка. Почтовый адрес ориентира: обл. Пензенская, г. Пенза. Разрешенное использование, согласно градостроительному плану: автостоянки без права возведения объектов капитального строительства.      

28 декабря 2018г. между ООО «РенКапСтройПенза» (арендатором) и ООО «Управляющая компания «Сурская Ривьера» (новый арендатор) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №226/08 от 17.07.2008 в соответствии с условиями которого, Арендатор, руководствуясь ч.5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, уступает, а Новый арендатор принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие Арендатору по договору аренды земельного участка №226/08 от 17.07.2008, заключенному между Арендатором и Арендодателем, в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009005:13171, площадью 5121 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009005:12966, площадью 3379 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир севернее мкр. № 2 жилого района Сосновка. Почтовый адрес ориентира: обл. Пензенская, г. Пенза. Арендатор передал Новому арендатору право аренды на земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009005:13171, площадью 5121 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009005:12966, площадью 3379 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир севернее мкр. № 2 жилого района Сосновка. Почтовый адрес ориентира: обл. Пензенская, г. Пенза.

Договор уступки прав и обязанностей от 28.12.2018 по договору аренды земельного участка №226/08 от 17.07.2008 зарегистрирован в установленном законом порядке 19.02.2019. 

Письмом от 21.01.2019 №9/10678, адресованным ООО «РенКапСтройПенза» и ООО «УК «Сурская Ривьера», Управление муниципального имущества города Пензы сообщило о своем несогласии на заключение договора уступки прав и обязанностей.  

ООО «РенКапСтройПенза» направило в Управление муниципального имущества города Пензы уведомление от 25.01.2019 исх.№66 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером  58:29:2009005:13171, площадью 5121 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009005:12966, площадью 3379 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир севернее мкр. № 2 жилого района Сосновка. Почтовый адрес ориентира: обл. Пензенская, г. Пенза.

На основании постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 г. № 552-пП «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов», приказа Департамента государственного имущества Пензенской области от 26.11.2018 № 673-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области» Управлением муниципального имущества города Пензы и ООО «РенКапСтройПенза» 15.02.2019 заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 226/08 от 17 июля 2008 г. в соответствии с которым п.3.5. договора, определяющий размер арендной платы, изложен в новой редакции. 

Кроме того, данным дополнительным соглашением  из договора аренды с 18.01.2019 исключен земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009005:12961 площадью 4985,00 кв.м, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир севернее мкр. №2 жилого района Сосновка. Почтовый адрес ориентира: обл. Пензенская, г. Пенза, а с 12.02.2019 исключены земельные участки  с кадастровым номером 58:29:2009005:12951 площадью 3762,00 кв.м, 58:29:2009005:12952 площадью 4733,00 кв.м, 58:29:2009005:12958 площадью 3769,00 кв.м, 58:29:2009005:12960 площадью 5284,00 кв.м., расположенные по адресу: г. Пенза, установлено относительно ориентира г. Пенза, севернее мкр. №2 жилого района Сосновка, расположенного в границах.

Уведомлением от 31.05.2019 №0/11 ООО «УК «Сурская Ривьера» сообщило Управлению муниципального имущества города Пензы о том, что права и обязанности по договору аренды земельного участка №226/08 от 17.07.2008 в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009005:13171 и с кадастровым номером 58:29:2009005:12966, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир севернее мкр. № 2 жилого района Сосновка. Почтовый адрес ориентира: обл. Пензенская, г. Пенза, принадлежат ООО «РенКапСтройПенза». Освоение и использование указанных земельных участков со стороны ООО «Управляющая компания «Сурская Ривьера» в период с 28.12.2018 по 31.05.2019 не производилось.  

Ссылаясь на то, что земельные участки с кадастровыми номерами 58:29:2009005:13171, 58:29:2009005:12966 по договору аренды №226/08 от 17.07.2008 предоставлены под паркинги, в том числе многоэтажные, и ООО «РенКапСтройПенза» не освоены, Управление не давало своего согласия на заключение договора уступки прав и обязанностей, истец обратился с иском в арбитражный суд о признании  договора уступки прав и обязанностей от 28.12.2018, заключенного между ООО «РенКапСтройПенза» и ООО «Управляющая компания «Сурская Ривьера» недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возвращения положения сторон, существующего до нарушения права. 

Рассмотрев материалы дела, и выслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд считает исковые требования Управления муниципального имущества города Пензы подлежащими оставлению без удовлетворения исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25).

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановление Пленума ВС РФ N 25).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

В силу положений пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило (абзац 3 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах"). 

Как следует из материалов дела, и установлено судом, договор аренды земельного участка №226/08 от 17.07.2008 заключен сторонами для строительства жилой застройки (комплексное освоение). В соответствии с данным договором во владении и пользовании ООО «РенКапСтройПенза» находились земельные участки с кадастровыми номерами 58:29:2009005:13171 и 58:29:2009005:12966, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир севернее мкр. № 2 жилого района Сосновка. Почтовый адрес ориентира: обл. Пензенская, г. Пенза, образованные при разделе исходного земельного участка с кадастровым номером 58:29:02009005:0151 площадью 67929 кв.м., предоставленного для строительства жилой застройки (комплексное освоение). 

Пунктом 5 дополнительного соглашения от 23.05.2012 пункт 7.2 договора аренды №226/08 от 17.07.2008 был изложен в новой редакции, согласно которому не допускается оформление договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в случае его неосвоения без согласия арендодателя.  

Таким образом, на момент заключения договора уступки прав и обязанностей от 28.12.2018 между ООО «РенКапСтройПенза» и ООО «Управляющая компания «Сурская Ривьера» спорным договором предусмотрено обязательное получение арендатором предварительного согласия арендодателя на уступку аренды в случае неосвоения земельного участка.

В соответствии с п.4 ст.30.2 ЗК РФ (действующей до 01.03.2015) арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» статья 30.2 ЗК РФ признана утратившей силу с 01.03.2015 г. Однако в п.14 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ установлено, что отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или после дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

Согласно п.9 ст.22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. 

Как разъяснено в п.18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Принимая во внимание вышеизложенные нормы права, суд приходит к выводу о том, что вышеназванное условие договора (п.7.2 договора аренды №226/08 от 17.07.2008) ограничивает право арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия арендодателя и, соответственно, противоречит императивной норме пункта 9 статьи 22, пункта 4 статьи 30.2 ЗК РФ. Следовательно, условие договора аренды земельного участка, предусматривающее обязательное получение арендатором согласия арендодателя на уступку прав и обязанностей по договору аренды при его неосвоении, является недействительным в силу статей 168 и 180 ГК РФ.

Исходя из изложенного, ООО «РенКапСтройПенза» в силу требований действующего законодательства вправе было заключить 28.12.2018 договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №226/08 от 17.07.2008 с ООО «Управляющая компания «Сурская Ривьера» (новым арендатором) в отношении земельных участков с кадастровым номером 58:29:2009005:13171 площадью 5121 кв.м. и с кадастровым номером 58:29:2009005:12966 площадью 3379 кв.м. О передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка Управление было извещено.

Таким образом, в соответствии с условиями договора уступки и положениями ст.392.3, 614 ГК РФ к ООО «Управляющая компания «Сурская Ривьера» перешли права и обязанности по договору аренды №226/08 от 17.07.2008 на земельные участки с кадастровым номером 58:29:2009005:13171 площадью 5121 кв.м. и с кадастровым номером 58:29:2009005:12966 площадью 3379 кв.м. 

 Согласно абз. 3 п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 в исковом заявлении лица, не являющегося стороной оспариваемой (ничтожной) сделки, о применении последствий ее недействительности, должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Таким образом, любой иск должен быть направлен на защиту нарушенных прав и интересов обратившегося в суд лица, а, следовательно, в соответствии со ст. 65 АПК РФ истец должен доказать те обстоятельства, на которые он сослался в обоснование заявленного иска.

Между тем, истец не доказал, что в случае удовлетворения исковых требований, заявленных в рамках настоящего спора, будут восстановлены его права и законные интересы.

Совершение сделки уступки права (требования) представляет собой исполнение первоначальным кредитором (цедентом) возникшего из договора об уступке права (требования) обязательства по передаче другому лицу - новому кредитору (цессионарию) права (требования).

На основании статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом согласно ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Истцом не приведено достаточных доказательств, свидетельствующих о пороках совершенной сделки, не указан закон, которому данная сделка не соответствует, не обоснованно наличие неблагоприятных последствий в результате заключения и исполнения договора уступки. 

Принимая во внимание установленные обстоятельства, арбитражный суд приходит к выводу, что договор уступки прав и обязанностей от 28.12.2018 по договору аренды земельного участка №226/08 от 17.07.2008 заключен ООО «РенКапСтройПенза» и ООО «Управляющая компания «Сурская Ривьера» с соблюдением требований ст.ст. 382, 384, 385, 388 ГК РФ. В связи с чем, исковые требования Управления муниципального имущества города Пензы являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Вопрос о распределении судебных расходов судом не рассматривается, поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины при обращении в суд с иском.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, 

 

Р Е Ш И Л:

В иске Управлению муниципального имущества города Пензы отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                      С.А. Новикова