АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 № Ф09-1326/25 

Екатеринбург 19 июня 2025 г. Дело № А07-29844/2023 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2025 г. Постановление изготовлено в полном объеме 19 июня 2025 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А.А., судей Полуяктова А.С., Купреенкова В.А. 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее – Управление) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.11.2024 по делу № А07-29844/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2025 по тому же делу.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

При открытии судом кассационной инстанции судебного заседания с использованием онлайн-сервиса «Картотека арбитражных дел» конкурсный управляющий Федерального государственного унитарного предприятия «Учебно-опытное хозяйство «Миловское» Башкирского аграрного университета ФИО1, заявивший ходатайство об участии в судебном заседании посредством системы онлайн-заседаний, обеспечил явку в суд округа.  

В судебном заседании принял участие также предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2, предприниматель), лично (паспорт), его представитель ФИО1 (доверенность от 07.08.2024 № 1).  

Предприниматель ФИО2 обратился в суд к Управлению с заявлением о признании незаконным, противоречащим статьям 3, 4, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и  

арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), бездействия Управления в реализации преимущественного права на приобретение: нежилого здания с кадастровым номером 02:47:000000:7959, общей площадью 3067,5 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, ФИО3 с/с, с. Миловка, целевое использование: нежилое здание; нежилого здания с кадастровым номером 02:55:000000:40831, общей площадью 47,4 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с. Миловка, целевое использование: нежилое здание. Также просил обязать Управление выполнить необходимые действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, направленные на реализацию предпринимателем ФИО2 преимущественного права выкупа: 2.1. Нежилого здания с кадастровым номером 02:47:000000:7959, общей площадью 3067,5 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, ФИО3 с/с, с. Миловка, целевое использование: нежилое здание. 2.2. Нежилое здание с кадастровым номером 02:55:000000:40831, общей площадью 47,4 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с. Миловка, целевое использование: нежилое здание» (с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Федеральное государственное унитарное предприятие «Учебно-опытное хозяйство «Миловское» Башкирского аграрного университета, Администрация муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, филиал ППК Роскадастр по Республике Башкортостан.  

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.11.2024 заявленные требования удовлетворены.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2025 решение суда оставлено без изменения.  

Не согласившись с указанными судебными актами, Управление обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Кассатор указал, что в соответствии с данными Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:408, площадью 45 014 422 кв. м, категорией земель - земли сельскохозяйственного назначения, видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, зарегистрировано право собственности Российской Федерации, право аренды ФГБУ «Учебно-опытное хозяйство «Миловское» Башкирского государственного аграрного университета сроком с 07.06.2016 по 07.06.2065  

(далее – Арендатор), права субаренды иных юридических/физических лиц. Ссылаясь на пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, податель жалобы указывает, что в комплекте документов представлено письменное согласие Арендатора в лице конкурсного управляющего на раздел Земельного участка. Кроме того, заявитель отмечает, что согласно ответа Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан от 26.04.2023 № 4741, по представленным координатам испрашиваемый земельный участок, расположен на территории, на которую в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительный регламент не установлен. Податель жалобы указывает на то, что информация об отнесении исходного и образуемого земельных участков к сельскохозяйственным угодьям, в том числе к особо ценным, в Управлении отсутствует. В дальнейшем Управлением письмом от 17.07.2023 № 02-ША-04/8318 был направлен запрос в адрес Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан касаемо отнесения предполагаемого к образованию земельного участка с условным номером 02:47:000000:408:ЗУ1 к сельскохозяйственным угодьям, в том числе особо ценным. Согласно ответа от 04.08.2023 № АА-М04-01-2/5930-Ю, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан сообщило об отсутствии правовых оснований для отнесения предполагаемого к образованию земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:408:ЗУ1 к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям, использование которых не допускается для целей, не связанных с сельскохозяйственным производством в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 02:47:000000:408 предоставлен не только в аренду ФГУП «Учебно-опытное хозяйство «Миловское» БГАУ, но также предоставлен в субаренду РОО «Карповый клуб Республики Башкортостан», ООО «Элитные семена Башкортостана» и ФИО4 Ранее Управление письмом от 17.04.2023 № 02-ФЛ04/4328 запросило у Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан информацию о территориальной зоне, в пределах которой расположен предполагаемый к образованию земельный участок с условным номером 02:47:000000:408:ЗУ1. В связи с чем в адрес Управления поступило письмо Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан от 26.04.2023 № 4741, в котором сообщалось о том, что по представленным координатам испрашиваемый земельный участок, расположен на территории, на которую в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительный регламент не установлен. На основании чего податель жалобы указывает, что Территориальное управление письмом от 15.08.2023 № 02-ФЛ04/9844 направило запрос в Администрацию муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан об установлении градостроительного регламента для образуемого земельного участка с условным номером 02:47:000000:408:ЗУ1. Помимо этого податель жалобы указывает, что согласно поручению Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 02.06.2023 № АШ-10/23281 вид  

разрешенного использования земельного участка, предоставляемого под объектами недвижимости должен соответствовать назначению таких объектов недвижимости. В этой связи в целях образования испрашиваемого земельного участка с установлением соответствующего вида разрешенного использования, из числа предусмотренных классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, Управлением направлен запрос в адрес ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация», Росреестр для определения функционального назначения объектов недвижимости с кадастровыми номерами 02:47:000000:7959, 02:55:000000:40831. Согласно ответа ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 22.08.2023 № 544 сообщило, что согласно материалов архива, на объекты, расположенные по адресу: РБ, Уфимский район, ФИО3 с/с, с. Миловка имеются технические паспорта на объекты незавершенного строительства по состоянию на 15.07.2010 инв. № 20633. По этим техническим паспортам невозможно идентифицировать нежилые здания с кадастровыми номерами: 2:47:000000:7959, 02:55:000000:40831. Согласно кадастрового паспорта здания от 25.12.2008 года наименование «производственное» площадь 3067,5 кв.м., назначение нежилое, адрес (расположение) РБ, Уфимкий район, ФИО3 сельсовет, село Миловка. Также заявитель утверждает, что истец обращался с заявлением о реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества нежилых зданий с кадастровыми номерами: 02:47:000000:7959, 02:55:000000:4083.  

В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий Федерального государственного унитарного предприятия «Учебно-опытное хозяйство «Миловское» Башкирского аграрного университета просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, 03.07.2020 между Управлением (Арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (Арендатор) заключен договор № 1/20 аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, в соответствии с условиями которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) федеральное недвижимое имущество - нежилое здание с кадастровым номером 02:47:000000:7959, общей площадью 3067,5 кв.м., расположенное но адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, ФИО3 2 с/с, с. Миловка, целевое использование: нежилое здание (далее - Объект) (пункт 1.1. договора).  

В силу пункта 2.1 договора договор действует по 03.07.2025 включительно.  

Между Управлением (Арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (Арендатор) 03.07.2020 заключен договор № 2/20 аренды федерального недвижимою имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, в соответствии с условиями которого Арендодатель передает, а  

Арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) федеральное недвижимое имущество - нежилое здание с кадастровым номером 02:55:000000:40831, общей площадью 47,4 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с. Миловка, целевое использование: нежилое здание (далее - Объект).  

В силу пункта 2. 1 договор действует по 03.07.2025 включительно.  

ФИО2 17.06.2021 направил в адрес Управления для предварительного согласования схему образования земельного участка с кадастровым номером 02:47100901:ЗУ, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с. Миловка.  

Управление 30.06.2021 направило в адрес ФИО2 ответ на обращение, в котором указало о необходимости предоставления согласия ФГУП «Учебно-опытное хозяйство «Миловское» БГАУ на образование земельного участка под объектами недвижимости с кадастровыми номерами 02:55:000000:40831, 02:47:000000:7959.  

ФИО2 12.07.2021 было направлено согласование ФГУП «Учхоза «Миловское» БГАУ.  

Управление 06.09.2021 направило в адрес предпринимателя ответ на обращение, в котором указало, что рассмотрение вопроса об образовании земельного участка под объектами 02:55:000000:40831, 02:47:000000:7959 будет возможно после исключения сведений об объекте с кадастровым номером 02:47:100901:76. После снятия с государственного кадастрового учета объекта с кадастровым номером 02:47:100901:76 и представления доработанной схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории Управление вернется к рассмотрению вопроса, указанном в обращении.  

ФИО2 22.10.2021 направил в адрес Управления письмо о внесении изменений в сведения ЕГРН об объектах недвижимости с кадастровыми номерами 02:55:000000:40831, 02:47:000000:7959.  

ФИО2 29.11.2021 направил в адрес Управления письмо с просьбой установления на образуемый земельный участок с условным кадастровым номером 02:47:000000:408ЗУ1 характеристик объекта недвижимости.  

Предприниматель 07.02.2022 направил в Управление письмо о предоставлении ответа по земельным участкам с кадастровыми номерами 02:55:000000:40831, 02:47:000000:7959.  

Предприниматель 01.06.2022 направил в Управление письмо о предоставлении ответа по земельным участкам с кадастровыми номерами 02:55:000000:40831, 02:47:000000:7959.  

Управление 07.07.2022 направило в адрес предпринимателя ФИО2 письмо, в котором указало, что Управлением направлен комплект документов в адрес Федерального агентства по управлению государственным имуществом с целью получения поручения по вопросу реализации преимущественного права на приобретение арендуемого по договорам аренды от 03.07.2020 № 1/20,2/20 недвижимого имущества.  

От Федерального агентства по управлению государственным имуществом 06.07.2022 получено письмо № 03/30906 о возвращении комплекта документов  

без рассмотрения в связи с тем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном владении и (или) временном пользовании у субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течении двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.  

Управление 06.07.2022 направило в адрес предпринимателя ФИО2, документы, оставленные без рассмотрения Управлением.  

Предприниматель ФИО2 25.07.2022 направил в адрес Управления письмо о предоставлении ответа по земельным участкам с кадастровыми номерами 02:55:000000:40831, 02:47:000000:7959.  

Управлением 29.07.2022 был направлен ответ о том, что пакет документов был направлен в адрес Федерального агентства по управлению государственным имуществом с целью получения поручения по вопросу реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.  

Управление в письме от 25.09.2022 № 02-ША-07/10753 направило в адрес предпринимателя ФИО2 письмо, в котором указало, что в целях реализации преимущественного права на приобретение в рамках Закона № 159-ФЗ объектов необходимо обеспечить выделение и постановку на самостоятельный государственный кадастровый учет занимаемого ими земельного участка при условии отсутствия ограничений на его приватизацию.  

Предприниматель ФИО2 19.10.2022 направил в адрес Управления для согласования схемы расположения земельного участка на кадастровом плане.  

Управление 10.11.2022 указало, что согласование представленных схем считает нецелесообразным.  

Предприниматель 02.12.2022 направил в адрес Управления для согласования схемы расположения земельного участка на кадастровом плане.  

Управление 21.12.2022 направило в адрес предпринимателя ФИО2 письмо с указанием, что в представленном заявителем комплекте документов отсутствует схема в формате XML. На основании изложенного Управлением не представляется возможным принять решение об утверждении представленной схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.  

Управление в своем ответе от 04.04.2023 № 02-ФЛ-04/3604 сообщило заявителю, что в комплекте документов не представлено письменное согласие Арендатора земельного участка.  

Предприниматель ФИО2 10.04.2023 направил в адрес Управления пакет документов для согласования схемы расположения земельного участка на кадастровом плане.  

Управлением 18.04.2023 был дан ответ индивидуальному предпринимателю, в котором указало, что пакет документов об утверждении схемы расположения земельного участка с условным номером  

02:47:000000:408:ЗУ1 из земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:408, был направлен в Росимущество.  

Управление 27.06.2023 в своем ответе ФИО2 за номером 02-ФЛ04/7429 указало, что запросило у Министерства сельского хозяйства Республики Башкортостан информацию об отнесении предполагаемого образованию земельного участка с условным номером 02:47:000000:408:ЗУ1 к сельскохозяйственным угодьям, в том числе особо ценным. В настоящее время ответ на запрос в адрес Управления не поступил.  

Предприниматель ФИО2 письмом исх. 02.08.2023 обратился в Управление с заявлением о реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества и приобретении арендуемых объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 02:55:000000:40831 и 02:47:000000:7959 в собственность за плату.  

Управление 15.08.2023 направило в адрес Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан запрос о предоставлении информации об установлении градостроительного регламента для образуемого земельного участка с уловным номером 02:47:000000:408:ЗУ1.  

Как следует из ответа Администрации Муниципального района Уфимский район в соответствии с Правилами землепользования и застройки сельского поселения ФИО3 сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, утвержденным Решением Совета сельского поселения ФИО3 сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан от 14.02.2023 № 407, по представленным координатам испрашиваемый земельный участок, расположен на территории, на которую в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительный регламент не установлен.  

Полагая, что действия (бездействия) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан в виде отказа в реализации преимущественного права на приобретение недвижимого имущества нарушают права и интересы, заявитель обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.  

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что отсутствие сформированного под испрашиваемыми нежилыми зданиями земельного участка, необходимого для использования здания, не может служить основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества.  

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.  

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.  

Как видно из материалов дела, заявитель обратился в суд с требованиями в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

По правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.  

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.  

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в п. 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.  

Из буквального толкования положений части 4 статьи 200, статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.  

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному  

нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).  

Обязанность государственного органа по доказыванию соответствия оспариваемых действий (бездействий) закону или иному нормативному правовому акту не освобождает заявителя от доказывания нарушения прав и законных интересов лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности оспариваемыми действиями (бездействиями).  

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.  

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества урегулированы Законом № 159-ФЗ.  

В силу положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое недвижимое  

имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.  

В соответствии с пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), заявление о  

соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона).  

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 стать 9 Закона № 159-ФЗ).  

Согласно части 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.  

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (пункт 1 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).  

Из отзыва Управления, представленного в суд первой инстанции, следует, что Росимущество рассмотрело заявление предпринимателя от 10.04.2023  

 № 03 по вопросу утверждения схемы расположения на кадастровом плане территории, подготовленной в рамках образования земельного участка площадью 14 659 кв. м, путем раздела земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:408, с сохранением исходного в измененных границах (далее – Схема расположения), сообщило следующее.  

Согласно представленным материалам, образование земельного участка предполагается под 02:47:000000:7959 и объектами недвижимости 02:55:000000:40831, с кадастровыми номерами, находящимися в собственности Российской Федерации и аренде у предпринимателя ФИО2 на основании договоров аренды федерального недвижимого имущества от 03.07.2020 № 1/20 и от 03.07.2020 № 2/20 (далее – Объекты недвижимости).  

Помимо этого, образование земельного участка предполагается в целях предоставления Объектов недвижимости в рамках положений Закона № 159-ФЗ.  

В соответствии с данными Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:408, площадью 45 014 422 кв. м, категорией земель - земли сельскохозяйственного назначения, видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, зарегистрировано право собственности Российской Федерации, право аренды ФГБУ «Учебно-опытное хозяйство «Миловское» Башкирского государственного аграрного университета сроком с 07.06.2016 по 07.06.2065 (далее – Арендатор), права субаренды иных юридических/физических лиц.  

Порядок образования земельных участков определен положениями статей 11.2 – 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации, приказов Росреестра от 19.04.2022 № П/0148 и от 27.03.2017 № П/0152.  

В рамках рассмотрения настоящего спора представителем Администрации Муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, конкурсным управляющим ФГУП «УЧХОЗ Миловское» БГАУ и ФИО2 23.05.2024 были проведены совместные осмотры земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:000000:40831, 02:47:000000:7959, 02:47:000000:7960, по итогам которых составлены акты обследования фактического использования здания (строения, сооружения) и нежилого помещения.  

Согласно акту осмотра от 23.05.2024 нежилое здание с кадастровым номером 02:55:000000:40831, общей площадью 47, 4 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с. Миловка, полностью используется под склад в целях уставной деятельности. Согласно выписке из ЕГРЮЛ, вид разрешенного использования арендованного земельного участка: для сельскохозяйственного производства.  

Согласно акту осмотра от 23.05.2024 нежилое здание с кадастровым номером 02:47:000000:7959, общей площадью 3067, 5 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с. Миловка, полностью используется под склад в целях уставной деятельности. Согласно выписке из ЕГРЮЛ, вид разрешенного использования арендованного земельного участка: для сельскохозяйственного производства.  

Исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 1 и 5 информационного письма от 05.11.2009 № 134, следует, что при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.  

Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью  

воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.  

Судами верно отмечено, что Законом № 159-ФЗ не предусмотрены основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения в случае, если земельный участок, необходимый для эксплуатации здания не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.  

Помимо этого, суды указали, что в абзаце 9 пункта 1 названного информационного письма от 05.11.2009 № 134 разъяснено, что действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.  

В связи с этим судами обоснованно указано, что, во-первых, положения Закона № 159-ФЗ предоставляют субъектам малого и среднего предпринимательства исключительное право на выкуп арендованных у государства объектов недвижимости и не распространяются на отношения по выкупу земельных участков. Во-вторых, отсутствие сформированного под зданием земельного участка, равно как и невозможность его формирования, не является основанием, препятствующим в реализации субъектами малого и среднего предпринимательства в реализации преимущественного права.  

Проанализировав положения названного Закона, приняв во внимание разъяснения, содержащиеся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, суды пришли к верному выводу о том, что отсутствие сформированного под испрашиваемыми нежилыми зданиями земельного участка, необходимого для использования здания, не может служить основанием для отказа индивидуальному предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества, поскольку такое основание для отказа не предусмотрено названным Законом. Иными законами запрет на отчуждение спорного здания в порядке реализации арендатором, относящимся к субъектам малого и (или) среднего предпринимательства, преимущественного права на его приобретение также не установлен.  

Кроме того, судами установлено, что в отношении спорных объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 02:55:000000:40831, 02:47:000000:7959 согласно описанию фактического использования и фототаблицам, установлен вид фактического использования зданий, соответствующий разрешенному использованию (для сельскохозяйственного производства).  

При таких обстоятельствах судами правомерно признано незаконным бездействие Управления при реализации преимущественного права на приобретение объектов недвижимости предпринимателем ФИО2  

Ссылка заявителя о том, что истец обращался с заявлением о реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества  

нежилых зданий с кадастровыми номерами: 02:47:000000:7959, 02:55:000000:4083, не основана на материалах дела.  

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются по основаниям, указанным в мотивировочной части настоящего постановления. Указанные доводы являлись предметом рассмотрения судов, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.  

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.  

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.  

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.11.2024 по делу № А07-29844/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.А. Столяров 

Судьи А.С. Полуяктов 

 В.А. Купреенков