АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Иркутск                                                                                             Дело  № А19-12538/2024 

«05» сентября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании 22.08.2024.

Решение  в полном объеме изготовлено 05.09.2024.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Кольцовой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Амаровой Т.А. (до перерыва), секретарем судебного заседания Вальчуком К.М. (после перерыва),  рассмотрев в судебном заседании, с использованием системы веб-конференции, дело по исковому заявлению  

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬФА-М" (125475,Г.МОСКВА,УЛ. КЛИНСКАЯ,Д. 12,ПОМЕЩ. II (КОМНАТЫ 9-13) ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.07.2014, ИНН: 

<

***>)

к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (664056, Г. ИРКУТСК, УЛ. АКАДЕМИЧЕСКАЯ, 70) 

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании незаконными действий,

при участии в заседании 13.08.2024г.:

от истца (удаленно) – ФИО2, по доверенности, паспорт диплом,

от ответчика – ФИО3, по доверенности, удостоверение,

от третьего лица – Алекса А.В., по доверенности, паспорт, диплом,

в порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании 13.08.2024г. объявлялся перерыв до 12 час. 00 мин. 22.08.2024г., после объявленного перерыва судебное заседание продолжено при участии:

от истца (удаленно) – ФИО4, доверенность б/н от 01.08.2023, паспорт, диплом;

от ответчика – ФИО5, по доверенности № 56 от 19.10.2023,  служебное удостоверение;

от третьего лица – не явились, извещены.

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬФА-М" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к  УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ с требованиями признать незаконными действия ответчика по снятию обременения (ограничения) в виде аренды ООО «Альфа-М» в отношении объекта, находящегося по адресу: Иркутская область, г. Братск, жилрайон Энергетик, ул. Мечтателей, д. 7, пом. 1003, кадастровый номер 38:34:021801:2583. 

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление. Также указал,  что запись в ЕГРН о государственной регистрации обременения в виде права аренды в пользу ООО «Альфа-М» погашена на основании заявления ФИО1 с приложением документов, подтверждающих информирование арендатора о расторжении договора аренды в установленный договором срок. Договор аренды прекратил свое действие, условия договора сторонами не исполнялись – объект недвижимости в пользование арендатора передан не был в связи с уклонением от подписания акта приема-передачи, денежные средства за пользование спорным нежилым помещением не оплачивались. Вместе с тем, 18.04.2024г. в отношении указанного помещения осуществлена государственная регистрация обременения в виде права аренды в пользу ООО «Фармгарант», по договору аренды нежилого помещения от 15.04.2024г. №342, в соответствии с которым между сторонами подписан акт приема-передачи помещения.

Представитель третьего лица поддержал позицию ответчика. В представленном отзыве на исковое заявление указал, что по договору аренды №АМ-13539-15/2023 от 30.06.2023г. между сторонами не подписан акт приема передачи нежилого помещения, уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания, рассматривается стороной как отказ от исполнения условий договора. По причине отказа арендатора принять нежилое помещение ИП ФИО1 06.12.2023г. направила арендатору соглашение о расторжении договора аренды и уведомление о расторжении договора. ООО «Альфа-М» уклонилось от подписания соглашения о расторжении договора аренды. Ввиду того, что истец каких-либо мер к реальному исполнению договора аренды не предпринял, третье лицо обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с заявлением о снятии обременения в виде аренды с принадлежащего ему нежилого помещения. 

 Вместе с тем, третье лицо  заявило ходатайство  о приостановлении производства по делу до разрешения дел №А19-14746/2024 и №А19-17897/2024.

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции, за исключением случая, если в соответствии с настоящим Кодексом требуется коллегиальное рассмотрение дела.

Таким образом, в соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие возражений сторон суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Рассмотрев ходатайство третьего лица о приостановлении производства по делу, суд не находит  оснований для его удовлетворения в связи со следующим.

Третье лицо, в обоснование заявленного ходатайства указало, что в производстве Арбитражного суда Иркутской области находится дела №А19-14756/2024 по иску ИП ФИО1 к ООО «Альфа-М» о признании договора аренды от 30.06.2023г. недействительной сделкой, а также дело №А19-17897/2024 по иску ИП ФИО1 к ООО «Альфа-М» о признании договора аренды от 30.06.2023г. расторгнутым с 07.01.2024г.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом.

Вместе с тем,   в рамках настоящего спора оспариваются действия регистрационного органа, в связи с чем подлежат оценке действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области о снятии обременений (ограничения) в виде аренды объекта недвижимости, в связи с чем  дела №А19-14756/2024 и №А19-17897/2024 не имеют пересекающегося предмета доказывания.

При таких обстоятельствах,  оснований для удовлетворения заявления о приостановления производства по данному делу у суда не имеется.

Дело рассмотрено по правилам части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом,  по имеющимся в деле документам.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

Как установлено судом, между  индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (арендатор) 30.06.2023г. заключен договор аренды нежилого помещения № АМ-13539-15/2023, согласно п.1.1 которого, арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) помещение общей площадью 85,1 квадратных метров, назначение: нежилое помещение, этаж №1, кадастровый номер 38:34:021801:2583, находящееся по адресу: Иркутская область, город Братск, жилрайон Энергетик, улица Мечтателей, дом 7, помещение 1003.

Согласно п.5.1 договора, срок аренды по договору составляет 15 лет, начиная с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 14.07.2023г., запись регистрации № 38:34:021801:2583-38/125/2023-15.

11.04.2024г. ООО «Альфа-М» получило выписку из Единого государственного реестра недвижимости №КУВИ-001/2024-103367295, в которой указано об отсутствии сведений об ограничении прав и обременения объекта находящегося по адресу: Иркутская область, город Братск, жилрайон Энергетик, улица Мечтателей, дом 7, помещение 1003.

Согласно, полученного ответа №15-11902/24 от 06.05.2024 года, 15.01.2024 года, государственным регистратором прав было принято решение о погашении обременения в виде аренды в сведениях ЕГРН. Основанием для принятия данного решения послужило обращение арендодателя 09.01.2024 года в Управление с заявлением о прекращении ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости в виде аренды с приложенными уведомлением от 06.12.2023, описью вложения, кассовым чеком, а также скан образом смс сообщения о вручении отправления получателей 14.12.2023г.

Полагая, что действия Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области по погашению записи об аренде в отношении нежилого помещения, находящихся по адресу: Иркутская область, город Братск, жилрайон Энергетик, улица Мечтателей, дом 7, помещение 1003 незаконны, истец обратился в суд с настоящим заявлением.

Исследовав представленные в дело доказательства, и оценив их в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу положений статьи 46 Конституции Российской Федерации, статьи 11 ГК РФ заинтересованным лицам гарантировано право судебной защиты не только нарушенных, но и оспариваемых прав и (или) законных интересов их прав и свобод.

Выбор способа защиты является прерогативой истца, который должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение именно заявленных требований и именно к этому лицу приведет к наиболее быстрой и эффективной защите и (или) восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав.

При этом защита нарушенных гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Исходя из части 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, избрание ненадлежащего способа защиты нарушенных прав либо отсутствие у заявителя нарушенного материального права, являются самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Кроме того, исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 17, 28, 33 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2022 № 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", предусмотрена необходимость проверять, исполнена ли органом, наделенным публичными полномочиями, при принятии оспариваемого решения, совершении действия (бездействии) обязанность по полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств, а также регламентирующие возможность рассмотрения гражданско-правовых требований в рамках дела, возбужденного в порядке главы 24 АПК РФ.

В данном случае, ООО «Альфа-М» и ИП ФИО1 являются субъектами материальных правоотношений, возникших из договора аренды № АМ-13539-15/2023 от 30.06.2023г.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218 ФЗ, закон о регистрации).

В силу статьи 1 Закон о регистрации Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (часть 2 статьи 1 Закона о регистрации).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Часть 6 статьи 1 Закона о регистрации предусматривает, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из, в том числе: реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости); реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (пункты 1, 2 части 2 статьи 7 Закона о регистрации).

Согласно части 1 статьи 9 Закона № 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость (в соответствии с частью 2 статьи 7 данного закона входящий в состав ЕГРН) вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона о регистрации).

В силу пунктов 2 и 8 части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости).

Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества определены ст. 51 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с пунктом 120 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки, утвержденного Приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона о регистрации).

К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 1, 2 ч. 3 ст. 3 Закона о регистрации).

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов – это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

На основании пункта 3 части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Частью 2 статьи 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрена возможность приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

Основанием приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в силу пункта 5 части 2 статьи 26 Закона № 218-ФЗ является непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (если иное не установлено законом).

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

На основании изложенного регистрация договора аренды является регистрацией обременения недвижимого имущества.

В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Согласно материалам дела, между ООО «Альфа-М» и ИП ФИО1 заключен договор аренды недвижимого имущества №АМ-13539-15/2023 от 30.06.2023г., сроком на 15 лет.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 14.07.2023г. № 38:34:021801:2583-38/125/2023-15.

В соответствии с п.5.4 договора, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, уведомив об этом арендатора не менее чем за 30 календарных дней, в случаях существенного нарушения следующих условий:

           - неоднократная просрочка по внесению арендной платы, предусмотренной п. 3.1.1 настоящего договора, на срок более 30 календарных дней. Если же причиной невнесения Арендатором в срок платежей по постоянной и/или переменной части арендной платы, явились основания, по которым в отношении Арендодателя были применены санкции, указанные в п. 4.2 настоящего договора, Арендодателю не предоставляется возможность расторгнуть договор, ссылаясь на данные обстоятельства

           - использование арендуемых площадей не по назначению.

Согласно ответу Росреестра от 06.05.2024г., основанием для погашения записи об аренде № 38:34:021801:2583-38/125/2023-15 от 14.07.2023г. послужили представленные в Управление 09.01.2024г. заявление арендодателя о прекращении ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости в виде аренды с приложенными уведомлением от 06.12.2023г., описью вложения, кассовым чеком, а также скан образом СМС сообщения о вручении отправления получателем 14.12.2023г.

В статьях 310 (пункте 1), 450 (пункте 1) и 450.1 (пунктах 1, 2 и 4) ГК РФ определено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.

Предоставленное кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных указанным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания для отказа арендодателя от исполнения договора и для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания, связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ). В этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" (далее – Постановление № 35) указано, что односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 13 и 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", следует, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

По смыслу данного в абзаце 2 пункта 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснения, любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении договора аренды, а сохранение записи о договоре аренды не означает, что он не прекратился.

Принимая во внимание, что государственная регистрация прекращения права аренды носит заявительный характер или осуществляется на основании решения суда, то есть данная регистрация носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер, сторона, воспользовавшаяся правом одностороннего отказа от исполнения зарегистрированного договора, вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства того, что контрагент уведомлен об отказе.

В пункте 5.4 договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, уведомив об этом арендатора не менее чем за 30 календарных дней, в случаях существенного нарушения следующих условий договора.

Вместе с тем как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ, приведенных в пункте 11 Постановления № 35, в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. 

При таких обстоятельствах, следует признать, что при должной правовой экспертизе само по себе заявление арендодателя о снятии обременения и уведомление от 06.12.2023г. об одностороннем отказе от договора аренды, в отсутствие согласия арендатора на расторжение договора, не могло являться основанием для  погашения 15.01.2024 записи об аренде.

Данный вывод суда согласуется с судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.06.2020 N Ф10-2517/2020 по делу № А08-7809/2019, Определением Верховного Суда РФ от 22.10.2020 N 310-ЭС20-15539 по тому же  делу). 

Таким образом, принимая во внимание изложенное, а также,  что документы, представленные в регистрирующий орган, не позволяли установить наличие оснований для погашения записи в ЕГРН об обременении нежилого помещения на основании договора от 30.06.2023г. № 13539-15/2023, заключенного с ООО «Альфа-М», следует признать указанные действия  Управления Росреестра по Иркутской области незаконными, нарушающие права и законные интересы  ООО «Альфа-М».

Как указал истец в судебном заседании 22.08.2024, погашение  регистрирующим органом  15.01.2024 записи об аренде, привело к нарушению прав и законных интересов истца, который не мог получить соответствующую лицензию на осуществление продажи алкогольной продукции в спорном арендованном помещении.

При этом сам по себе отказ ООО «Альфа-М» от исполнения договора аренды от 30.06.2023г. № 13539-15/2023, выраженный в письме от 01.08.2024, не может нивелировать неправомерные действия  Управления Росреестра по Иркутской области, выразившиеся в  погашении 15.01.2024 записи об аренде.

Всем существенным доводам сторон судом дана соответствующая оценка, что нашло отражение в данном решении; иные доводы и пояснения несущественны и на выводы суда не влияют.

В силу пункта 3 части 4, пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ признание оспоренного ненормативного правового акта или решения недействительным, а действий (бездействия) незаконными возлагает на государственные органы обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов лица, обратившегося в суд.

 Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

Из указанных разъяснений следует, что в споре с регистрирующим органом не подлежит защите вещное право на имущество, однако это не означает, что даже при наличии такого спора в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, соответствующие действия не могут быть оспорены. Напротив, заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 N 12925/12).

Иными словами, наличие спора о праве на имущество само по себе не является препятствием для рассмотрения заявления о признании незаконными действий регистрирующего органа, однако решение по такому делу не может являться основанием для изменения ЕГРН, поскольку это повлечет нарушение прав и законных интересов лиц, не участвующих в деле, рассматриваемом по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве ответчика.

Как следует из материалов дела, 18.04.2024 в ЕГРН в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 38:34:021801:2583, осуществлена государственная регистрация обременения в виде права на аренды в пользу ООО «Фармгарант» на основании  договора аренды  нежилого помещения от 15.04.2024 № 342, заключенного с третьим лицом, сроком на 5 лет.

Кроме того, письмом ООО «Альфа-М» от 01.08.2024 также отказалось от исполнения  договора аренды от 30.06.2023г. № 13539-15/2023.

Данное обстоятельство в судебном заседании подтверждено представителем истца.

Таким образом, в рассматриваемом случае суд не усматривает правовых оснований для возложения на Управление Росреестра по Иркутской области обязанности по  устранению допущенных нарушений прав и законных интересов ООО «Альфа-М».

 Разрешая вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении в суд с иском истцом платежным поручением оплачена государственная пошлина в сумме 3 000 руб., по платежному поручению № 525922 от 28.05.2024г.

Учитывая, что требования истца удовлетворены в полном объеме, судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в сумме 3 000 руб.

руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬФА-М" удовлетворить.

Признать незаконными действия УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ по снятию обременения (ограничения) в виде аренды ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АЛЬФА-М» в отношении объекта, находящегося по адресу: Иркутская область, г. Братск, жилрайон Энергетик, ул. Мечтателей, д. 7, пом. 1003, кадастровый номер 38:34:021801:2583. 

Взыскать УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬФА-М" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 3 000 руб. – расходы по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. 

Судья                                                                                                   Ю.А. Кольцова